コーセーアールイー

３【事業の内容】

　当社グループは、当社（株式会社コーセーアールイー）及び連結子会社３社（株式会社アールメンテナンス、みらい保証株式会社、株式会社コーセーアセットプラン）で構成されており、ファミリーマンション販売事業、資産運用型マンション販売事業、不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業を主な業務としております。

　ファミリーマンション販売事業は、福岡都市圏を中心に首都圏、九州各県の中核市において、資産運用型マンション販売事業は、賃貸需要の高い福岡市中心部において、「理想の住まいづくり」の理念のもと、高品質を追求した分譲マンション「グランフォーレ」シリーズの企画・開発・販売を行っております。

　なお、ファミリーマンション販売事業には、戸建及び中古ファミリーマンション販売を含み、資産運用型マンション販売事業には、中古資産運用型マンション販売を含んでおります。

　不動産賃貸管理事業は、主として当社グループが販売した資産運用型マンションの賃貸管理を受託するほか、自社所有ビルの賃貸業を行っております。

　ビルメンテナンス事業は、株式会社アールメンテナンスにより、主に当社グループが福岡都市圏で供給するファミリーマンション及び資産運用型マンションの管理事務や点検・保守等のアフターサービスを受託しております。

　以上の状況を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業）

（不動産賃貸管理事業）

（注）自社所有ビルの賃貸を行う場合は、当社が入居者と賃貸借契約を締結し、直接賃料収入を得ております。

（ビルメンテナンス事業）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。

① 経営成績の状況

　当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要などの影響により緩やかに回復しているものの、世界的な物価上昇や地政学的リスクの影響で海外景気の下振れが国内の景気を下押しするリスクとなるなど、依然として先行きは不透明な状況です。

　当社グループが属する分譲マンション業界においては、地価の高止まりに加え、建築資材の値上がりと人手不足により、建築コストは急騰しており、住宅ローン金利の上昇による住宅取得費用の値上がりも懸念されることから、顧客のマンション購入可能価格とのミスマッチが生じないよう、開発に十分な検討が必要となります。

　このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。

　この結果、売上高 7,648,834千円（前期比24.7％減）、営業利益 321,826千円（前期比80.1％減）、経常利益 501,134千円（前期比72.6％減）、親会社株主に帰属する当期純利益 341,114千円（前期比73.0％減)となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

（ファミリーマンション販売事業）

　福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ百道三丁目レジデンス）、福岡県春日市で１棟（グランフォーレ春日原駅前レジデンス）、鹿児島県鹿児島市の１棟（グランフォーレ高見馬場）を完成させ、前期繰越在庫を含む77戸（前期は78戸）を引渡しました。また、福岡県福岡市で１棟（グランフォーレ西新ナチュリア）、鹿児島県鹿児島市で１棟（グランフォーレ天文館プライム）の販売を開始したほか、前述の完成した３棟に加え山口県下関市で１棟（グランフォーレ長府侍町）、栃木県小山市で１棟（グランフォーレ小山城山町）の販売を継続し、順調に契約高を積み上げました。この結果、売上高 3,652,668千円（前期比18.4％増）となり、セグメント利益 128,179千円（前期比48.7％減）となりました。

（資産運用型マンション販売事業）

　当連結会計年度において完成する物件がなかったため、2024年１月17日公表の「販売用不動産「ジェノヴィア綾瀬Ⅱ」60戸の取得のお知らせ」に記載の物件の引渡しを開始し、前期繰越在庫を含む124戸（前期は396戸）を引渡しました。この結果、売上高 2,292,241千円（前期比64.0％減）、セグメント利益 16,339千円（前期比99.0％減）となりました。なお、前期比の変動は、2022年３月７日公表の「販売用不動産の売却に関するお知らせ」に記載のとおり、前期において販売用不動産（グランフォーレ博多ウォーターフロント）247戸を売却したことによるものであります。

（不動産賃貸管理事業）

　当連結会計年度は資産運用型マンション新規物件の完成がなく、物件の売却等に伴う管理会社の変更により、管理戸数は3,502戸（前期は3,572戸）となり、売上高 324,364千円（前期比4.1％減）、セグメント利益 63,833千円（前期比29.0％減）となりました。

（ビルメンテナンス事業）

　マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高 344,036千円（前期比7.8％増）、セグメント利益 55,257千円（前期比10.4％増）となりました。

（その他の事業）

　不動産売買の仲介業に加え、事業用地（福岡市）の売却を行い、売上高 1,035,523千円（前期比2,048.7％増）、セグメント利益 442,461千円（前期比1,354.5％増）となりました。

② キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ 260,714千円減少し、4,239,252千円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果使用した資金は 1,136,820千円（前期は1,218,081千円の獲得）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益が 501,134千円となったものの、棚卸資産の増加額が 1,692,852千円となったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果使用した資金は 842,871千円（前期は 897,423千円の獲得）となりました。これは主として、固定資産の取得による支出 858,265千円があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果獲得した資金は 1,718,977千円（前期は1,654,476千円の使用）となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗及び固定資産の取得に伴い、長期借入金の返済による支出 1,354,056千円、短期借入金の減少額 893,000千円となったものの、長期借入れによる収入が 4,341,000千円となったことによるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

　該当事項はありません。

b. 契約実績

　当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。

c. 販売実績

　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）1．セグメント間の取引については相殺消去しております。

2．その他の事業は、仲介業及び事業用地売却が含まれております。

3．最近２連結会計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（注）当連結会計年度の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、当該割合が10％未満であるため、記載を省略しております。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a. 当連結会計年度の財政状態の分析

　当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ 2,345,526千円増加し 17,021,767千円となりました。これは主として、物流倉庫取得により土地が 852,727千円増加し、開発の進捗に伴い販売用不動産が1,627,442千円増加したことによるものであります。

　当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ 2,368,968千円増加し、6,755,927千円となりました。これは主として、完成物件の引渡しに伴い、短期借入金が 892,000千円減少したものの、電子記録債務が 428,835千円増加し、プロジェクトの進捗や物流倉庫取得に伴い長期借入金が 2,599,273千円増加したことによるものであります。

　当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ 23,441千円減少し 10,265,840千円となりました。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益及び剰余金の配当によるものであります。

b. 当連結会計年度の経営成績の分析

　「４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。

c. 経営成績に重要な影響を与える要因について

　「３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

d. 資本の財源及び資金の流動性についての分析

「４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。

（注）1．各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い

2．株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。

3．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト削減を図るほか、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。

e. 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（1）経営方針 ⑨」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。

② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、事業目的又は販売・サービスの内容等が概ね類似している各個別事業を「ファミリーマンション販売事業」、「資産運用型マンション販売事業」、「不動産賃貸管理事業」、「ビルメンテナンス事業」の４つに集約し、それぞれ専門組織を構成して事業活動を展開していることから、これらを報告セグメントとしております。

　各報告セグメントの事業内容は、以下のとおりであります。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

　報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。

　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度（自　2023年２月１日　至　2024年１月31日）

（注）1．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業を含んでおります。

　　　2．調整額は以下のとおりであります。

　　　　（1）セグメント利益の調整額△386,413千円には、セグメント間取引消去△1,230千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△385,183千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　　　　（2）セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。

　　　　（3）減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

　　　　（4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

　　　3．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

　　　4. その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）の範囲に含まれる不動産賃貸収入等であります。

当連結会計年度（自　2024年２月１日　至　2025年１月31日）

（注）1．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、仲介業及び事業用地売却を含んでおります。

　　　2．調整額は以下のとおりであります。

　　　　（1）セグメント利益の調整額△384,245千円には、セグメント間取引消去△361千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△383,883千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　　　　（2）セグメント資産及びセグメント負債の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。

　　　　（3）減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

　　　　（4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

　　　3．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

　　　4. その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）の範囲に含まれる不動産賃貸収入等であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2023年２月１日  至  2024年１月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　　製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　　本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報                                                     　　　(単位：千円)

当連結会計年度（自  2024年２月１日  至  2025年１月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　　製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　　本邦の外部顧客への売上高に区分した金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　　連結損益計算書の売上高の10%以上を占める顧客が存在しないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年２月１日  至  2024年１月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2024年２月１日  至  2025年１月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年２月１日  至  2024年１月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2024年２月１日  至  2025年１月31日）

　報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年２月１日  至  2024年１月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2024年２月１日  至  2025年１月31日）

　該当事項はありません。