セレコーポレーション

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社及び子会社(株式会社セレレントパートナーズ)の合計２社で構成されており、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)で運営し、東京都に事業所１か所と千葉県に工場を１か所展開しております。

当社グループの各事業の具体的内容は以下のとおりです。

(1) 賃貸住宅事業

当事業は、当社が行っており、賃貸不動産のオーナーであるお客様(以下「オーナーさま」といいます)のそれぞれの人生設計における課題(収益獲得、事業承継、相続・贈与等)をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　コンサルティング

当社では、アパート経営は多くのオーナーさまにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の一つであると位置づけ、土地を保有されているオーナーさまに向けて、例えば子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーさまが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っております。

②　ソリューション

一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施、設計・施工管理までを手掛けております。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っております。

施工につきましては、国土交通大臣より型式適合認定を取得した“新型式構法：セレZ”による鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法(厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法)で設計を行い、国土交通大臣の型式部材等製造者認証及び品質マネジメントシステムの国際規格である「ISO9001」の認証を取得した自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っております。

(2) 賃貸開発事業

当事業は、当社が行っており、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回り、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っております。

具体的には、将来にわたり確かな価値として残る土地の立地を重視し、土地の資産価値が高い都内の城南(品川区・目黒区・港区・大田区)・城西(渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)エリアにおいて、駅近の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売しております。

(3) 賃貸経営事業

当事業は、当社及び子会社の株式会社セレレントパートナーズが行っており、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業(賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができる事業)を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　管理受託

自社施工物件並びに、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行っております。

オーナーさまのアパート経営にアパート建築前のコンサルティングから関わり、完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーさまに寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。

②　オペレーション

管理アパートのプロパティマネジメント業務を行っております。

一括借上や家賃集金代行等による入居者(ゲスト)の募集、入退去管理、家賃回収、レポーティングといった賃貸管理業務と併せて、日常の建物点検、清掃など維持管理業務の委託を受け、オーナーさまに代わり長期的な資産運営と維持管理を行っております。また、築後の経年に応じ、資産価値の維持を図るためのリフォーム工事及び価値向上を目的としたリノベーション工事の提案・請負を賃貸住宅事業の施工部門と連携し行っております。

③　派生ビジネス

上記各業務から派生する事業として、オーナーさまやゲストの火災、家財、その他保険の取り扱い業務(保険代理店業務)及び、子会社である株式会社セレレントパートナーズによるゲストの入居契約における不動産賃貸保証業務を行っております。

［事業系統図］

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態の状況

(資産)

当連結会計年度末における流動資産は21,787百万円であり、前連結会計年度末に比べて248百万円減少しました。これは主に販売用不動産と販売用仕掛品が合わせて2,121百万円増加したものの、現金及び預金が2,413百万円減少したこと等によるものです。

固定資産は2,791百万円であり、前連結会計年度末に比べて45百万円減少しました。

(負債)

当連結会計年度末における流動負債は3,179百万円であり、前連結会計年度末に比べて1,001百万円減少しました。これは主に、未払法人税等が378百万円、未成工事受入金が165百万円、賞与引当金が152百万円、その他が263百万円減少したこと等によるものです。

固定負債は283百万円であり、前連結会計年度末に比べて10百万円増加しました。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産は21,116百万円であり、前連結会計年度末に比べて697百万円増加しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を1,147百万円計上したこと及び配当金の支払468百万円により、利益剰余金が679百万円増加したこと等によるものです。

この結果、自己資本比率は85.9％(前連結会計年度末は82.1％)となりました。

②　経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、景気は緩やかな回復基調となりました。一方で、米国の関税政策による世界経済への影響、物価高騰、不安定な金融市場の動向、ウクライナ及び中東の地政学的リスク等、先行きは不透明な状況が続いております。

当社グループの主要事業である賃貸住宅市場においては、エネルギー資源や建築資材価格の高騰、労務費の上昇等により建築コストは依然として高い水準で推移しました。なお、当連結会計年度における新設貸家着工戸数は全国で前年同期を下回り、当社グループの事業エリアとなる東京都は前年同期(6.9％減)から回復がみられました。

・新設貸家着工戸数　(出典：国土交通省「建築着工統計調査」)

このような環境の中、当社グループは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”の企業理念のもと、日本の未来を担う若者たちに住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献すべく、事業を展開してまいりました。

また、当社グループは2030年に向けてありたい姿を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を2024年４月に策定いたしました。「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。

「ビジョン2030」につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題」をご参照ください。

当社グループの当連結会計年度における売上高は20,190百万円(前期比15.6％減)、営業利益は1,692百万円(前期比16.2％減)、経常利益は1,702百万円(前期比16.5％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,147百万円(前期比19.0％減)となりました。

各セグメントの経営成績は、次のとおりであります。

(賃貸住宅事業)

賃貸住宅事業におきましては、衣食住の「住」の領域で東京圏において生活にこだわりを持つ25歳から35歳の未来を担う若者たちに感動を届け続けるため、旗艦ブランドである「My Style vintage」を軸としたアパートの企画、設計、施工等の請負事業を行い、未だ確立されていない「住まいの選択肢」を増やすことに注力しております。

賃貸住宅事業は、次の３つの組織(カンパニー)に分かれており、役割ごとに迅速かつ効率的な業務執行が可能な体制を実現しております。

〔アセットマネジメントカンパニー〕アパート経営の提案営業による受注活動

〔建設カンパニー〕　　　　　　　　アパートの企画・設計・自社施工及び監理

〔千葉工場カンパニー〕　　　　　　千葉工場での構造部材の製造・加工

当連結会計年度における活動は以下のとおりです。

営業活動につきましては、アセットマネジメントカンパニーにおいて、引き続き賃貸管理契約が見込め管理受託数の拡大に繋がる紹介先(金融機関、コンサルタント、士業等)の開拓に努め、新たなビジネスマッチング契約を締結した他、顧客獲得に向けて士業を中心とした会員組織「セレ エキスパートナーズ＋(プラス)」とのイベントを多数開催する等、新規情報源の開拓に注力いたしました。また、引き続き旗艦ブランド「My Style vintage」の販売強化を目的に自社ウェブサイトにおいて「My Style vintage」の魅力を分かりやすく発信することで、ウェブサイトからの集客数の増加に注力しました。さらに、脱炭素社会の実現に貢献できる高性能の断熱材や省エネ性能の高い照明等を取り入れた「東京ゼロエミ住宅」や「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」仕様に、太陽光パネル設置に適する屋根構造を採用した高付加価値アパートをオーナーさまへ積極的に提案したことにより一棟単価の向上に繋げた他、賃貸経営事業との連携を強化し賃料への適正な価格転嫁に継続して取り組みました。

生産活動につきましては、引き続き資源高及び労務費・輸送費の上昇等による原価高騰への対策に取り組み、建設カンパニーにおいて、施工協力業者も含めた現場の休日・就労時間の改善を行った他、原価抑制、工期短縮、施工品質向上、安全対策を推進しました。具体的には、施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理するグリーンサイトシステムと建築現場の安全確保及び入退場管理を目的とした顔認証システムを連携した他、保全向上と現場管理の更なる効率化を目的としたWebカメラを2025年６月より全ての建築現場で運用開始しました。また、使用部材の自社製造を担い、「ISO9001」認証を取得している千葉工場は、2025年３月１日付で「千葉工場カンパニー」として独立し、体制を強化した上で、生産性向上及び原価抑制を目指し、更なる品質向上、効率改善に取り組みました。その他、中長期的な成長や将来の世代交代を見据え、専門的な資格を有する優良な技術者、幅広い経験を持つ多能工人財の教育・研修にも積極的に取り組みました。

研究開発活動につきましては、アパートの構造や性能といったハード面の更なる強化を目的として2025年３月１日付で技術開発室を新設(2026年３月１日付で技術開発部に変更し体制強化)し、「Z構法：セレZ」の耐震性を高める構造強化・型式改良開発、遮音性や省エネ、断熱等住宅性能の向上に取り組みました。また、産学連携によるアパートの価値創造にも引き続き取り組み、若者たちの思考・居住性・多様性や利便性について共立女子大学と「カリクラ プロジェクト ～これからの借りる暮らしのデザイン～」をテーマとした共同研究、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上に関する共同研究を行いました。環境面では、SDGsの持続可能な開発目標に賛同し、脱炭素社会に貢献できるよう、省エネルギー性能を強化した「東京ゼロエミ住宅」対応アパートの商品開発にも継続して注力しました。また、「親密なふたりの毎日に“ゆとり”と“うるおい”を提供する」をコンセプトとする新空間設計「Fwin suite(ファイン スイート)」をオーナーさまやゲスト等に深く理解いただけるよう、体感エリア併設型のショールーム(本社)を2025年７月にリニューアルオープンしました。

以上の活動の結果、当連結会計年度における売上高は、販売商品を戦略的に絞り込んだことで引渡し棟数が減少したことにより、9,491百万円(前期比13.9％減)となりましたが、販売価格の見直しによる売上総利益率の改善が奏功したことにより、セグメント利益は1,142百万円(前期比13.5％増)となりました。

(賃貸開発事業)

賃貸開発事業は開発カンパニーが担当しており、収益不動産のなかでも『土地の資産価値』に重きを置いた商品を提供することで、富裕層における豊かな資産承継の一助となるよう取り組んでおります。

生き方にこだわりを持つ当社のゲストが住みたい街であり、かつ資産価値の高い「城南・城西エリア」にエリアを絞り込み、「駅近の立地」「適切な規模」「ルックス」の合わせて４つの要素にこだわった土地の選定を行い、その土地に以下の特長をもった商品を企画・設計・施工し販売を行っております。

・『ワンルームを１LDKへ』という発想で設計された「Feel」に収納量の増大とリモートワークを可能とする

　書斎機能を追加した「Feel＋１」

・設備仕様のすみずみまでこだわったパワーカップル向け商品「Fwin」

・赤煉瓦調の外観にクラシカルな門柱門扉等の高級感あふれる外装を施した旗艦ブランド

　「My Style vintage」

当連結会計年度におきましては、販売面では、完成現場見学会を開催し、購入検討者や仲介者に向けて販売促進活動を行った他、金融機関を中心とした仲介者との情報交換を行いました。仕入面では、引き続き富裕層に好まれる資産価値・希少価値の高い角地にこだわり用地取得を推進した他、良質な仕入情報を迅速に入手するため、仕入業者に対し実績資料を基に当社仕入基準の浸透を図る活動や仕入情報を入手してから回答するまでの期間短縮に取り組みました。

また、引き続き全物件に高い断熱効率を実現する「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、脱炭素社会実現に向けた取り組みを推進した他、付加価値向上のため「住宅性能表示制度」における評価項目の一つである耐震等級について、条件を満たした物件であれば、その最高基準である耐震等級３まで実現可能とすることで、資産価値及びゲストの安全性向上といったオーナーさまの要請に応える取り組みを推進しました。

以上の活動に取り組みましたが、土地代・建築費の上昇に伴う原価高騰や金利上昇による他の金融商品との利回り差縮小等の影響を受け、当連結会計年度に予定していた物件の販売が計画通りに進まなかったことにより、当連結会計年度における売上高は1,385百万円(前期比70.3％減)、セグメント利益は119百万円(前期比83.1％減)となりました。

(賃貸経営事業)

賃貸経営事業におきましては、当社の事業目的である「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」ことによって、若者たちがより素晴らしい未来を拓いていくこと、そしてそれがオーナーさまのアパート経営の成功につながり、安定した資産承継に繋がっていくという考え方のもと、ゲストへ快適な居住環境を提供するよう努めております。具体的には、オーナーさまに対して、会員組織「セレパートナーズ倶楽部」によるサポートサービスの提供、一括借上や家賃集金代行等によるゲストの募集、入退去管理、家賃回収、レポーティング等の賃貸管理業務及び日常の建物点検、設備の保守点検、植栽の管理、清掃等の建物管理業務やリフォーム、リノベーションといった賃貸オペレーション全てを担うプロパティマネジメント業務を行っております。

当連結会計年度におきましては、賃貸管理業務において、前年度に引き続き同行営業を強化し、アパート受注前の段階から賃貸経営事業・賃貸住宅事業・賃貸開発事業が一体となって受注・販売活動を行い、管理物件の受託営業活動に注力しました。また、ゲスト募集活動においてAI査定システムを活用して募集条件の設定を行った他、ゲストの賃料引き上げ分相当額をオーナーさまに還元する提案と併せて、オーナーさまの突発的な修繕費用の負担軽減につながるパッケージ商品を提案する等、オーナーさまに寄り添った取り組みを推進しました。建物管理業務においては、修繕工事対応におけるゲスト満足度の更なる向上のため、2025年９月より修繕工事における全ての窓口業務を自社運営に一本化しました。その結果、当連結会計年度末の管理戸数は12,612戸(前期末比137戸増)となりました。リフォームにおいては、オーナーさまのアパート資産の長寿化を目的として、一定条件のもと、築20年目以降もさらに10年間にわたり建物の主要構造部及び防水メンテナンスの保証期間が延長できる再延長保証制度を活用し、受注活動に取り組んだ他、補修工事を当社の管理・指導のもとで１つの業者にまとめて発注する一括施工発注から、工事の種類ごとにそれぞれ異なる専門業者に発注する分離施工発注への切替え促進による施工原価の低減とともに、リフォーム施工体制の強化に向けた取り組みを推進しました。入居率については、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレリーシングパートナーズ」(2026年２月末現在16社)との協業、メンテナンス協力業者の組織「セレメンテナンスパートナーズ」(2026年２月末現在９社)の協力のもと迅速な退去リフォーム工事完了を促進した結果、高水準の入居率(2026年２月末現在98.8％)を維持することができました。

以上の活動の結果、当連結会計年度における売上高は10,524百万円(前期比5.1％増)、セグメント利益は1,291百万円(前期比13.7％増)となりました。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べて2,713百万円減少し、15,848百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果使用した資金は1,626百万円となりました。これは主に税金等調整前当期純利益1,535百万円を計上した一方で、棚卸資産の増加2,104百万円及び法人税等の支払額787百万円等によるものです。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果使用した資金は620百万円となりました。これは主に定期預金の預け入れ300百万円、有形固定資産及び無形固定資産の取得318百万円等によるものです。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果使用した資金は466百万円となりました。これは主に配当金468百万円の支払い等によるものです。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当連結会計年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)

当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注)　当社グループの生産機能は賃貸住宅事業に含められるため、賃貸開発事業及び賃貸経営事業については記載しておりません。

ｂ．受注実績

当連結会計年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)

当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．金額は販売価格によっております。

２．受注高及び受注残高は建築請負契約を締結した取引を集計しております。なお、賃貸開発事業の受注高及び受注残高は、建築条件付土地売買契約及び建築請負契約を締結している取引を集計しています。

３．賃貸経営事業は、受注という概念が馴染まないため記載しておりません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注)　最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、10％未満のため記載を省略しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．財政状態

「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載しております。

ｂ．経営成績

(売上高・売上原価・売上総利益)

当連結会計年度の売上高は20,190百万円と前連結会計年度と比較して3,731百万円減少(前期比15.6％減)しました。

当連結会計年度は、賃貸住宅事業において、販売商品を戦略的に絞り込んだことで引渡し棟数が減少したことにより、売上高が936百万円減少して8,358百万円となり、賃貸開発事業において、当連結会計年度に予定していた物件の販売が計画通りに進まなかったことにより物件売却棟数が減少したことから、売上高が前連結会計年度と比較して3,305百万円減少し、1,309百万円となりました。また、賃貸経営事業においては、オーナーサービスの強化、管理受託率の向上等により売上高が前連結会計年度と比較して510百万円増加し10,522百万円となりました。

売上原価は15,816百万円と前連結会計年度と比較して3,393百万円減少(前期比17.7％減)しました。前連結会計年度に引き続き、各種資材等の高騰という影響はあったものの、顧客のアパート経営の事業性を考慮して原価高騰の影響を販売価格に転嫁したこと等により、当連結会計年度の売上総利益率は21.7％と、前連結会計年度の19.7％から上昇しました。

上記の結果、当連結会計年度の売上総利益は4,373百万円と前連結会計年度と比較して337百万円減少(前期比7.2％減)しました。

(販売費及び一般管理費・営業利益)

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は2,681百万円と前連結会計年度と比較して11百万円減少(前期比0.4％減)しました。

上記の結果、当連結会計年度の営業利益は1,692百万円と前連結会計年度と比較して326百万円減少(前期比16.2％減)しました。

(営業外収益・営業外費用・経常利益)

当連結会計年度の営業外収益は11百万円であり、前連結会計年度と比較して16百万円減少(前期比57.9％減)しました。

営業外費用は１百万円であり、前連結会計年度と比較して５百万円減少(前期比80.8％減)しました。

上記の結果、当連結会計年度の経常利益は1,702百万円と前連結会計年度と比較して337百万円減少(前期比16.5％減)しました。

(特別損益・法人税等・親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度において、柱・金物溶接工程自動溶接システムに係る減損損失により166百万円の特別損失を計上しました。

当連結会計年度の法人税等の金額は388百万円であり、前連結会計年度と比較して258百万円減少(前期比40.0％減)しました。

以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は1,147百万円と前連結会計年度と比較して268百万円減少(前期比19.0％減)しました。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

ａ．キャッシュ・フローの状況の分析

「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

当連結会計年度の営業キャッシュ・フローは1,626百万円の資金流出となりました。これは主に税金等調整前当期純利益1,535百万円を計上した一方で、棚卸資産の増加2,104百万円及び法人税等の支払額787百万円等によるものです。

投資活動によるキャッシュ・フローは620百万円の資金流出となりました。これは主に定期預金の預け入れ300百万円、有形固定資産及び無形固定資産の取得318百万円等によるものです。

財務活動によるキャッシュ・フローは466百万円の資金流出となりました。これは主に配当金468百万円の支払い等によるものです。

以上の結果、期末における現金及び現金同等物の残高は15,848百万円となりました。

ｂ．資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社グループの運転資金需要のうち主なものは、賃貸開発事業における土地の仕入代金、材料費、労務費、外注費及び経費等の製造経費、人件費や賃借料等の販売費及び一般管理費によるものであります。当社の方針として運転資金については自己資本で賄うことを原則としております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しており、連結財務諸表の作成に当たり、資産、負債、収益及び費用の報告に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いております。これらの見積り及び仮定に基づく会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しておりますが、次の会計方針は、連結財務諸表における重要な見積りの判断に影響を及ぼすものと考えております。

(販売用不動産)

通常の販売目的で保有する販売用不動産等は、取得原価をもって貸借対照表価額とし、収益性の低下により正味売却価額が取得原価よりも下落している場合は、正味売却価額をもって貸借対照表価額とし、差額を簿価切下額として売上原価に計上しております。

正味売却価額の見積りにあたっては、近隣地域における市場価格や当該不動産の想定利回り等に基づいて算定された将来の販売見込額に販売に係る費用を踏まえ算定しておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が想定以上に下落した場合には、評価損を計上する必要があります。

(請負工事に係る収益)

当社グループの請負工事に係る収益は、一定の期間にわたり履行義務の充足が認められる工事について、履行義務の充足に係る進捗度を見積り、当該進捗度に基づき一定の期間にわたり収益を認識しております。履行義務の充足に係る進捗度の見積りの方法は、見積総原価に対する発生原価の割合(インプット法)で算出しております。その他の工事については、それぞれ履行義務を充足した時点で収益を計上しております。

工事の基本的な仕様や作業内容は顧客の指図に基づいて行われることから、工事原価総額の見積りにあたっては、工事に対する専門的な知識と施工経験を有する工事現場責任者による一定の仮定と判断を伴い不確実性を伴うものとなります。具体的には、工事は契約から完成まで一般に長期にわたることから工事の進行途上における工事契約の変更、悪天候による施工の遅延、建設資材単価や労務単価等の変動が生じる場合があり、工事原価総額の適時・適切な見直しには複雑性が伴います。このため、仮定した個別の工事契約ごとの諸条件と異なる事象が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(繰延税金資産の回収可能性)

当社グループの繰延税金資産については、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、経営環境の悪化等によりその見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ、将来の課税所得の見積りが減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。

(固定資産の減損)

当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。当社グループは、固定資産の減損に係る回収可能性の評価にあたり、資産のグルーピングを行い、当該資産または資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減損し、当該減少額を減損損失として計上することになります。固定資産の回収可能価額については、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に基づき、算出しているため、当初見込んでいた収益が得られなかった場合や、将来キャッシュ・フロー等の前提条件に変更があった場合、固定資産の減損を実施し、当社の業績を悪化させる可能性があります。

④　経営成績に重要な影響を与える要因

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであり、事業環境の変化をはじめ様々なリスク要因が当社グループの成長及び経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。

⑤　経営者の問題意識と今後の対応について

経営者の問題意識と今後の対応については、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の課題に対処し、当社グループが今後も持続可能な安定的成長を果たしていく必要があると認識しております。

当社グループの主力事業であるアパート経営は、オーナーさまに長期的な資産形成に資するものであることから、当社が安定的に成長し持続し続けることが、オーナーさまの安定的な資産形成を確実なものとし、ステークホルダー全ての安心につながると考えています。

⑥　経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社では2024年４月に、2030年２月期を目標時期とする長期ビジョン「ビジョン2030」を策定いたしました。この「ビジョン2030」に掲げる目標のうち、達成状況を判断するための客観的な指標(2026年４月更新)は下表のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、経営者が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

当社グループは、「賃貸住宅事業」、「賃貸開発事業」及び「賃貸経営事業」の報告セグメントで事業活動を行っております。

各報告セグメントの事業内容は以下のとおりです。

賃貸住宅事業：東京圏エリアに特化した単身者向けアパートの企画、設計、施工及び請負等の事業を行っております。

賃貸開発事業：当社が仕入れた土地にアパートを建築し、主に土地を保有されていない方を対象に土地及び建物を販売しております。

賃貸経営事業：主にアパート物件の一括借上による賃貸及び管理、家賃集金代行等のアパート運営受託や営繕工事等の事業を運営しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠した方法であります。

報告セグメントの利益又は損失は、営業利益ベースの数値であります。

なお、セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自　2024年３月１日　至　2025年２月28日)

(注) １．調整額の内容は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△831,113千円には、各報告セグメントに配分していない全社費用831,113千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2) セグメント資産の調整額19,097,288千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に余資運用資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。

(3) 減価償却費の調整額29,958千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額20,766千円は、各報告セグメントに属していない管理部門に係る資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)

(注) １．調整額の内容は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△860,902千円には、各報告セグメントに配分していない全社費用860,902千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2) セグメント資産の調整額22,345,606千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に余資運用資金(現金及び預金)及び管理部門に係る資産等であります。

(3) 減価償却費の調整額36,529千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額70,167千円は、各報告セグメントに属していない管理部門に係る資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2024年３月１日　至　2025年２月28日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

主要な顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満のため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

主要な顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満のため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2024年３月１日　至　2025年２月28日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2025年３月１日　至　2026年２月28日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。