リアルゲイト

３ 【事業の内容】

(1) 事業の内容

＜フレキシブルワークプレイス事業＞

　フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業であります。

（収益構造）

当社の収益構造は、2009年の創業以降、契約事務手数料や運営フィーを安定して得るプロパティマネジメントモデルから開始し、2012年より建物を一括借り上げののち転貸して安定した賃料を得るマスターリースモデル、2017年に一級建築士事務所登録、2020年に特定建設業許可を取得し、設計施工モデルを開始、2021年7月のサイバーエージェントグループ入り及び2023年6月の東証グロース市場上場後は、会社与信力を生かし、自ら物件を購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る再生物件保有モデル、販売用不動産の売却益を得たうえでその後のML等のストック型収入に繋げるキャピタルゲインモデルを開始しております。

①PM契約（プロパティーマネジメントモデル）

当社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受しております。施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供しております。なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。

②ML契約（マスターリースモデル）

当社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理しております。不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上しております。土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっております。なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。

③設計・施工請負契約（設計・施工モデル）

ａ. 設計監理契約（2017年11月一級建築士事務所登録）

物件の設計監理の請負契約について対応しております。不動産は商品としての個別性が強くそれぞれに特有の事情を抱えており、個別性の強い築古ビルの抜本的な資産価値向上のためには、経験に基づく高度な技術力が必要とされます。また、設計変更の内製化など事業推進の迅速化にも繋がっております。

ｂ. 工事請負契約（2020年２月特定建設業許可取得）

リノベーション工事や新築工事だけでなく、運営物件における附帯工事の発生（補修、指定工事等）といった工事請負契約について対応しております。特定建設業許可を取得したことによって、工事請負金額の制限が無くなっただけでなく、社内へのノウハウの蓄積や事業推進の迅速化にも繋がっております。

④物件保有（再生物件保有モデル）

自社で物件を保有した上で、入居テナントと定期建物賃貸借契約を締結することで賃料収入を得るケースもあります。自らが不動産所有者となることで賃料支払い負担がなくなることから、借入利息を勘案しても粗利では収益アップに繋がっております。また、保有物件の売却により、売却益を確保しながらも、資産入替による財務バランスの確保を行う場合もあります。この場合、保有物件売却後もML契約もしくはPM契約を締結することで、物件運営による安定的なストック型収入を継続させております。

⑤販売用不動産の売却（キャピタルゲインモデル）

自社で販売用物件を購入したうえで、リノベーションによりバリューアップののち売却し、更に売却先の不動産所有者よりML契約ないしPM契約を締結することで、その後のストック収入に繋げております。また当社が施主としてバリューアップを行うことでキャピタルゲインを得ることができるようになっております。

当社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2025年９月期実績で売上全体の約60%を占めております。ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や販売用不動産の売却といったフロー型収入が積み上がります。

売上構成推移／ストック型売上・フロー型売上（単位：百万円）

　事業系統図は、以下のとおりです。

PM契約

ML契約

物件保有及びキャピタルゲインモデル

（運営物件）

　2025年９月末時点において、累計プロジェクト（終了物件も含んだ累計プロジェクトを指します）は107件、獲得済プロジェクト（竣工前物件を含めたプロジェクトを指します）は75件、運営物件（竣工後のML・PM・保有物件を指します）は65件となっております。

獲得済プロジェクト内訳（75件）

運営物件内訳（65件）

（東京都心部を中心としたエリア展開）

　当社は、築20年～40年で延床面積500坪前後の築古ビルが主な仕入物件となっております。オフィス需要並びに収益性を鑑み、東京都心部（渋谷区、港区、目黒区）を中心に展開しております。コンパクトな築古ビルを対象としているため、価格優位性の高い東京都心部での事業展開が可能となっております。事業展開の規模を大きくせずに東京都心部の得意エリア内での当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を採用することで、他社との差別化を行っております。当社の得意とするエリアは、潜在性を秘めた築古ビルの供給ストックが豊富であり、テナント需要にも恵まれています。その上、当社がマーケットを熟知している地域であるからこそ、都心部で個性的なオフィスを適正価格で借りたいという需要に応えることが可能となっております。また、エリアを集中させることにより、管理面での人的資源の投下が効率化され、運営費の抑制に繋がることも大きなメリットです。なお、2025年９月末時点の獲得済プロジェクト75件のうち、渋谷区は33件、港区は17件、目黒区は15件です。

（入居テナント・契約内容）

　2025年10月１日時点の入居テナント数は、区画契約1,028件、フリーデスク契約547件となっております。区画契約1,028件のうち、事務所契約が857件と区画契約の約83％を占めております。そして当社の入居テナントの多くを占めるのが区画専有面積50㎡未満のスモールオフィスであり、事務所契約の約63％を占めております。

　また、入居テナントの業種は情報サービス業等がおよそ４分の１を占め、創立年数が10年以内の社歴の若い会社がおよそ６割を占めております。

(2) 事業の特色

　＜当社の強み＞

　当社の強みは、フレキシブルワークプレイス事業の運営実績により培われた、企画力、技術力、運営力だと考えております。企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営までワンチーム、ワンストップでプロジェクトを推進しております。プロジェクトが発足すると６名～10名程度のチームを編成し、各専門家がワンチーム、ワンストップでプロジェクトに取組むことで、事業推進の迅速化・効率化とノウハウの蓄積を実現しております。

　各専門家についてですが、各許認可、登録の下で有資格者が以下のとおり在籍しております。一級建築士事務所であり、2025年９月末時点で一級建築士が４名（役員１名除く）在籍しております。特定建設業許可を取得しており、2025年９月末時点で１級建築施工管理技士が７名在籍しております。宅地建物取引業者として、2025年９月末時点において、宅地建物取引士が47名（役員４名除く）在籍しております。

　また運営実績に基づくエンドテナントへの適正価格を見極める力があり、エンドテナントへの想定賃料から逆算して事業収支が成り立つか判断のうえで事業化を決定することで、確実な事業運営を可能としております。

　また、フレキシブルワークプレイスは企画次第で単価が大きく変動します。例えば、当社の「LANTIQUE BY IOQ」は、運営延床面積3,107㎡、代官山にある築36年のヴィンテージマンションを1棟まるごとリノベーションし、住宅用途からオフィスやSOHO等へコンバージョンしております。地下駐車場付きの平均150㎡12戸の住宅を、共用部が充実した平均60㎡、全35区画のスモールオフィスやSOHOにリノベーションすることで、再生前は910万円/月だった賃料収入が、再生後の第17期実績は1,810万円/月、約2倍と収益性を大きく向上させることができております。

　同様に築50年、リノベーション後10年を超える物件でも、適切な運営管理・改修を行うことで高稼働を維持でき、高稼働を背景として賃料アップを実現することが可能となっております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態の状況

（資産）

当事業年度末における流動資産は4,472,266千円となり、前事業年度末に比べ1,054,367千円減少いたしました。これは、主に販売用不動産で保有する「(仮称)目黒区大橋１丁目新築プロジェクト」の土地及び「OMB MEGURO NAKACHO」の売却により、販売用不動産が926,507千円減少したこと等によるものです。固定資産は16,792,466千円となり、前事業年度末に比べ6,424,380千円増加いたしました。これは主に「(仮称)中目黒１丁目再生PJ」、「OMB北参道」、「OMB東麻布」、「(仮称)港区芝５丁目再生PJ」及び「(仮称)千駄ヶ谷１丁目再生PJ」の取得等による土地の増加5,578,057千円、建物の増加496,301千円等によるものです。

この結果、資産合計は21,264,732千円となり、前事業年度末に比べて5,370,013千円増加いたしました。

（負債）

当事業年度末における流動負債は3,901,427千円となり、前事業年度末に比べ1,936,202千円減少いたしました。これは主に、借入金の返済により１年内返済予定の長期借入金が2,480,180千円減少したこと等によるものです。固定負債は14,011,697千円となり、前事業年度末に比べ6,666,259千円増加いたしました。これは主に、新規の物件取得等により長期借入金が6,711,065千円増加したこと等によるものです。

この結果、負債合計は17,913,124千円となり、前事業年度末に比べて4,730,056千円増加いたしました。

（純資産）

当事業年度末における純資産合計は3,351,607千円となり前事業年度末に比べて639,956千円増加いたしました。これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が559,220千円増加したこと等によるものであります。

②　経営成績の状況

当事業年度におけるわが国の経済は、社会経済活動の正常化及びインバウンド需要の拡大を背景に、緩やかな回復基調が続いております。一方で、米国の経済政策に関する不確実性、海外情勢の不安定化、インフレ進行などにより、景気の先行きは依然として不透明な状況となっております。

こうした環境のもと、当社が主力事業とするオフィス賃貸業界においては、平均空室率の改善に見られるとおりオフィス需要全体が堅調に推移しております。特に当社が強みを持つ渋谷エリアでは、スタートアップ企業の活発な需要を背景に、当社運営の既存物件は高稼働率を維持し、賃料も上昇傾向にあります。また、建築費高騰や金利上昇を受け、新築開発が困難となったビルオーナーによる既存ビル活用のニーズが高まっており、築古ビルの再生に強みを持つ当社にとっては引き続き有利な事業環境となっております。

こうした追い風を受け、当社は既存運営物件の高稼働率を維持し、安定的なストック型収入の積み上げを継続するとともに、前事業年度に獲得した新規物件についてもリーシングが好調に推移したことで、ストック型収入は計画を大きく上回る結果となったほか、収益性の高い保有物件の増加により営業利益率も向上する結果となりました。また、上期において当期に予定していた販売物件２件の売却が全て完了し、フロー型収入も順調に推移しました。これらを背景に、第４四半期まで積極的な仕入活動を継続した結果、当事業年度においては、新たに７物件（うち、保有物件３件、マスターリース物件３件、プロパティマネジメント物件１件）を獲得したほか、マスターリース中の２物件を取得する等、来期以降の継続的な成長に向けた先行投資も着実に実施しております。これにより、前事業年度の実績と比べ、積極的な先行投資費用を負担しつつも、目標としていた営業利益の30％成長を大きく上回る、36％増での過去最高の営業利益を達成しております。

なお、インフレ進行による更なる金利上昇リスクについても、不動産再生に係る工期は新築と比べ短く、賃料の上昇により回収可能であることから、当社の業績に与える影響は限定的であると見込んでおります。

その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は9,791,998千円(前年同期比23.2％増)、営業利益は1,043,179千円(前年同期比36.0％増)、経常利益は827,039千円(前年同期比31.3％増)、当期純利益は559,220千円(前年同期比47.0％増)となりました。

当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

③　キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は947,147千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果得られた資金は、3,560,622千円（前年同期は1,332,824千円の支出）となりました。これは主に、税引前当期純利益796,906千円（前年同期は551,577千円）、減価償却費398,754千円（前年同期は369,555千円）の計上に加え、販売用不動産の売却を行ったことにより、販売用不動産の増減額（△は増加）1,975,980千円（前年同期は△2,308,269千円）が計上されたこと等によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は、7,926,270千円（前年同期は3,382,402千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出7,739,481千円（前年同期は3,197,148千円の支出）等が計上されたことによるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は、4,182,443千円（前年同期は3,882,825千円の獲得）となりました。これは主に、不動産取得のための長期借入れによる収入9,890,000千円（前年同期は7,333,000千円の獲得）が計上された他、長期借入金の返済による支出が5,661,186千円（前年同期は1,557,670千円の支出）計上されたこと等によるものです。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ　生産実績及び受注実績

当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｂ　販売実績

販売実績は、次のとおりであります。なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。

（注）主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

（注）前事業年度におけるSanyoホールディングス株式会社及び東急株式会社に対する販売実績は、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10%未満であるため記載を省略しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

（売上高）

ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は5,049,875千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は506,908千円、プロパティマネジメント売上は532,978千円、リーシング報酬といったその他売上は28,538千円となっております。またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上428,742千円、販売用不動産の売却による売上3,244,955千円が計上されております。その結果として、売上高は9,791,998千円(前年同期比23.2％増)となりました。当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で設計・施工請負の受託による設計・施工請負契約売上が発生しております。また2023年より販売用不動産を売却し、売却後もマスターリースないしプロパティマネジメント契約を受託することで安定的なストック型収入に繋げております。

（売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益）

売上原価は運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び販売用不動産の売却原価により8,114,912千円(前年同期比21.9％増)となりました。販売費及び一般管理費は好調な新規保有物件仕入れに伴う租税公課の増加等により633,906千円(前年同期比20.6％増)となりました。結果として、営業利益は1,043,179千円(前年同期比36.0％増)となりました。

（営業外収益、営業外費用及び経常利益）

営業外収益は受取利息の増加等により、6,531千円(前年同期比214.3％増)となりました。営業外費用は主に不動産購入及び設備投資にかかる借入に伴う支払利息の発生等により、222,671千円(前年同期比60.3％増)となりました。その結果、経常利益は827,039千円(前年同期比31.3％増)となりました。

（特別損益、当期純利益）

特別利益は前事業年度に受領した受取補償金の反動により減少し、617千円(前年同期比93.5％減)となりました。特別損失は主に固定資産の減損損失の減少により30,750千円(前年同期比65.0％減)、税引前当期純利益は796,906千円(前年同期比44.5％増)、当期純利益は559,220千円(前年同期比47.0％増)となりました。

②　資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社の資本の財源及び資金の流動性について、当社の事業活動における運転資金需要の主なものは、運営物件にかかる支払賃料、管理経費及び人件費等の販売費及び一般管理費となります。投資資金需要のうち主なものは、物件の購入費用及びリノベーション設備投資によるものであります。また、投資資金は金融機関からの長期借入を基本としております。

当事業年度末における借入金残高は13,937,697千円(前年同期比43.6％増)となっております。

なお、財政状態の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①　財政状態の状況」に、キャッシュ・フローの状況については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。

この財務諸表の作成にあたりまして、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(１)財務諸表　注記事項」に記載のとおりであります。

④　経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

⑤　経営者の問題認識と今後の方針について

「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりとなります。

⑥　経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、売上高及び営業利益を最重要の経営指標としつつも、売上高及び営業利益を向上させるための指標として物件稼働率、平均坪単価等を月次確認しております。

目標達成のための項目として、ストック型収入に繋がる既存物件における稼働率の維持と賃料適正化（平均坪単価のアップ）、新規物件の早期リーシング、保有物件の計画的な売却、設計・施工請負業務の進捗等がポイントとなり、当項目を確実に達成していくことを重要視しております。