リアルゲイト

３ 【事業の内容】

(1) 事業の内容

＜フレキシブルワークプレイス事業＞

　フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業であります。

（収益構造）

当社の収益構造は、2009年の創業以降、PM契約をして契約事務手数料や運営フィーを安定して得るプロパティマネジメントモデルから開始し、2012年より建物を一括借り上げののち転借して安定した賃料を得るマスターリースモデル、2017年に一級建築士事務所登録、2020年に特定建設業許可を取得し、設計施工モデルを開始、2021年7月のサイバーエージェントグループ入り及び2023年6月の東証グロース市場上場後は、会社与信力を生かし、自ら物件を購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る再生物件保有モデル、販売用不動産の売却益を得たうえでその後のML等のストック型収入に繋げるキャピタルゲインモデルを開始しております。

①ML契約（マスターリースモデル）

　当社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理しております。不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上しております。土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっております。なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。

②PM契約（プロパティーマネジメントモデル）

　当社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受しております。施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供しております。なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。

③設計・施工請負契約（設計・施工モデル）

ａ. 設計監理契約（2017年11月一級建築士事務所登録）

　物件の設計監理の請負契約について対応しております。不動産は商品としての個別性が強くそれぞれに特有の事情を抱えており、個別性の強い築古ビルの抜本的な資産価値向上のためには、経験に基づく高度な技術力が必要とされます。また、設計変更の内製化など事業推進の迅速化にも繋がっております。

ｂ. 工事請負契約（2020年２月特定建設業許可取得）

　リノベーション工事や新築工事だけでなく、運営物件における附帯工事の発生（補修、指定工事等）といった工事請負契約について対応しております。特定建設業許可を取得したことによって、工事請負金額の制限が無くなっただけでなく、社内へのノウハウの蓄積や事業推進の迅速化にも繋がっております。

④物件保有（再生物件保有モデル）

　自社で物件を保有した上で、入居テナントと定期建物賃貸借契約を締結することで賃料収入を得るケースもあります。自らが不動産所有者となることで賃料支払い負担がなくなることから、借入利息を勘案しても粗利では収益アップに繋がっております。また、保有物件の売却により、売却益を確保しながらも、資産入替による財務バランスの確保を行う場合もあります。この場合、保有物件売却後もML契約もしくはPM契約を締結することで、物件運営による安定的なストック型収入を継続させております。

⑤販売用不動産の売却（キャピタルゲインモデル）

　自社で販売用物件を購入したうえで、リノベーションによりバリューアップののち売却し、更に売却先の不動産所有者よりML契約ないしPM契約を締結することで、その後のストック収入につなげております。また当社が施主としてバリューアップを行うことでキャピタルゲインを得ることができるようになっております。

当社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2024年９月期実績で売上全体の約70%を占めております。ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や販売用不動産の売却といったフロー型収入が積み上がります。

売上構成推移／ストック型売上・フロー型売上（単位：百万円）

　事業系統図は、以下のとおりです。

ML契約

PM契約

物件保有

（運営物件）

　2024年９月末時点において、累計プロジェクト（終了物件も含んだ累計プロジェクトを指します）は100件、獲得済プロジェクト（竣工前物件を含めたプロジェクトを指します）は71件、運営物件（竣工後のML・PM・保有物件を指します）は62件となっております。

獲得済プロジェクト内訳（71件）

運営物件内訳（62件）

（東京都心部を中心としたエリア展開）

　当社は、築20年～40年で延床面積500坪前後の築古ビルが主な仕入物件となっております。オフィス需要並びに収益性を鑑み、東京都心部（渋谷区、港区、目黒区）を中心に展開しております。コンパクトな築古ビルを対象としているため、価格優位性の高い東京都心部での事業展開が可能となっております。事業展開の規模を大きくせずに東京都心部の得意エリア内での当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を採用することで、他社との差別化を行っております。当社の得意とするエリアは、潜在性を秘めた築古ビルの供給ストックが豊富であり、テナント需要にも恵まれています。その上、当社がマーケットを熟知している地域であるからこそ、都心部で個性的なオフィスを適正価格で借りたいという需要に応えることが可能となっております。また、エリアを集中させることにより、管理面での人的資源の投下が効率化され、運営費の抑制に繋がることも大きなメリットです。なお、2024年９月末時点の獲得済プロジェクト71件のうち、渋谷区は29件、港区は18件、目黒区は14件です。

（入居テナント・契約内容）

　2024年10月１日時点の入居テナント数は、区画契約998件、フリーデスク契約489件となっております。区画契約998件のうち、事務所契約が835件と区画契約の約84％を占めております。そして当社の入居テナントの多くを占めるのが区画専有面積50㎡未満のスモールオフィスであり、事務所契約の約63％を占めております。

　また、入居テナントの業種は情報サービス業等がおよそ４分の１を占め、創立年数が10年以内の社歴の若い会社がおよそ６割を占めております。

(2) 事業の特色

　＜当社の強み＞

　当社の強みは、フレキシブルワークプレイス事業の運営実績により培われた、企画力、技術力、運営力だと考えております。企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営までワンチーム、ワンストップでプロジェクトを推進しております。プロジェクトが発足すると６名～10名程度のチームを編成し、各専門家がワンチーム、ワンストップでプロジェクトに取組むことで、事業推進の迅速化・効率化とノウハウの蓄積を実現しております。

　各専門家についてですが、各許認可、登録の下で有資格者が以下のとおり在籍しております。一級建築士事務所であり、2024年９月末時点で一級建築士が５名（役員１名除く）在籍しております。特定建設業許可を取得しており、2024年９月末時点で１級建築施工管理技士が６名（役員１名除く）在籍しております。宅地建物取引業者として、2024年９月末時点において、宅地建物取引士が47名（役員４名除く）在籍しております。

　また運営実績に基づくエンドテナントへの適正価格を見極める力があり、エンドテナントへの想定賃料から逆算して事業収支が成り立つか判断のうえで事業化を決定することで、確実な事業運営を可能としております。

　また、フレキシブルワークプレイスは企画次第で単価が大きく変動します。例えば、当社の「LANTIQUE BY IOQ」は、運営延床面積3,107㎡、代官山にある築36年のヴィンテージマンションを1棟まるごとリノベーションし、住宅用途からオフィスやSOHO等へコンバージョンしております。地下駐車場付きの平均150㎡12戸の住宅を、共用部が充実した平均60㎡、全35区画のスモールオフィスやSOHOにリノベーションすることで、再生前は910万円だった賃料収入が、再生後は1,790万円、約2倍と収益性が大きく向上させることができております。　　

　同様に築50年、リノベーション後10年を超える物件でも、適切な運営管理・改修を行うことで高稼働を維持でき、高稼働を背景として賃料アップを実現することが可能となっております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態の状況

（資産）

当事業年度末における流動資産は5,526,633千円となり、前事業年度末に比べ1,519,304千円増加いたしました。これは、主に販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却を行った一方、当期新たに販売用不動産３物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋１丁目PJ」「（仮称）代々木４丁目PJ」の取得を行ったことで、販売用不動産が2,288,752千円増加した一方、新規物件の取得が進んだこと等により現金及び預金が832,401千円減少したこと等によるものです。固定資産は10,368,085千円となり、前事業年度末に比べ2,968,443千円増加いたしました。これは主に「（仮称）渋谷区鉢山町PJ（ミズレイコ72ビル）」「（仮称）渋谷区鉢山町PJ（カラート71ビル）」の取得等による土地の増加2,177,090千円、建物の増加928,490千円等によるものです。

この結果、資産合計は15,894,719千円となり、前事業年度末に比べて4,487,748千円増加いたしました。

（負債）

当事業年度末における流動負債は5,837,629千円となり、前事業年度末に比べ1,510,325千円増加いたしました。これは主に不動産取得のための借入の借換え（条件変更）を行ったことにより短期借入金が1,842,000千円減少した一方、新規の物件取得に伴う借入の増加に伴い１年内返済予定の長期借入金が3,334,740千円増加したこと等によるものです。固定負債は7,345,438千円となり、前事業年度末に比べ2,547,324千円増加いたしました。これは主に、前述の借換え及び新規の物件取得等により長期借入金が2,442,888千円増加したこと等によるものです。

この結果、負債合計は13,183,068千円となり、前事業年度末に比べて4,057,649千円増加いたしました。

（純資産）

当事業年度末における純資産合計は2,711,650千円となり前事業年度末に比べて430,098千円増加いたしました。これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が380,368千円増加したこと等によるものであります。

②　経営成績の状況

当事業年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、インバウンド需要やサービス消費の回復をはじめとして、社会経済活動の正常化に向けた動きがみられました。しかしながら、不安定な海外情勢などを背景に資源・エネルギーや原材料価格の高騰や、円安などの影響により過度にインフレを恒常化させる可能性がある等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。

当社の主たる事業である不動産賃貸業界におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和されたことにより、穏やかにではありますが長らく低迷していたオフィス市況も回復傾向にあります。その中でもスタートアップ企業やIT企業が多く拠点を構えている渋谷区のオフィス市況は回復が早く、当社の主な展開エリアであることからも業績の堅調な推移につながっております。また、オフィスの在り方は多様化を見せており、とりわけ大型オフィスビルの分散化や低稼働率に悩むホテルや商業施設からオフィスへの用途変更やサテライトオフィスの需要拡大など、働き方や働く場所の多様化が進むことによって、新たなオフィス需要が生まれております。

このような状況の中、当社は技術力・企画力・運営力を柱に、時代のニーズを敏感に捉えながら、競争力の低下した不動産をフレキシブルなワークプレイスへと再生させ、新たな価値を生み出してまいりました。実績により蓄積されたソリューション力は、築古ビルのみに留まらず、新築・築浅物件や競争力の低下したホテルや商業施設につきましても需要が高まり、順調に事業を拡大しております。また、当事業年度においては設計・施工請負の増加や、販売用不動産の売却などが収益に貢献しております。

その結果、当事業年度の業績につきましては、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0％増)、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7％増)、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0％増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5％増)となりました。

当社の事業セグメントは、フレキシブルワークプレイス事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

③　キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物の期末残高は1,130,352千円となりました。各キャッシュ・フローの状況とその主な要因は以下のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は、1,332,824千円（前年同期は1,505,901千円の獲得）となりました。これは主に、税引前当期純利益551,577千円（前年同期は425,872千円）、減価償却費369,555千円（前年同期は367,464千円）が計上された一方で、販売用不動産で保有する「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」及び「IVY WORKS」の売却及び新たに販売用不動産３物件「OMB目黒区中町」「(仮称)目黒区大橋１丁目PJ」「（仮称）代々木４丁目PJ」の取得を行ったことにより、販売用不動産の増減額（△は増加）△2,308,269千円（前年同期は458,368千円）が計上されたこと等によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は、3,382,402千円（前年同期は3,051,036千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出3,197,148千円（前年同期は2,911,956千円の支出）等が計上されたことによるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は、3,882,825千円（前年同期は2,864,949千円の獲得）となりました。これは主に、不動産取得のための借入の借換え（条件変更）を行ったことにより短期借入金から長期借入金への振替等による短期借入金の純増減額（△は減少）△1,842,000千円（前年同期は1,842,000千円）及び長期借入れによる収入7,333,000千円（前年同期は922,042千円の獲得）が計上された他、長期借入金の返済による支出が1,557,670千円（前年同期は1,132,054千円の支出）計上されたこと等によるものです。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ　生産実績及び受注実績

当社が提供するサービスの性格上、生産実績及び受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｂ　販売実績

販売実績は、次のとおりであります。なお当社はフレキシブルワークプレイス事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

（売上高）

ストック型収入についてはマスターリース物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は4,748,364千円、自社保有物件の賃貸におけるテナントからの賃料収受売上は237,216千円、プロパティマネジメント売上は529,207千円、リーシング報酬といったその他売上は5,646千円となっております。またフロー型収入として、設計・施工請負契約売上1,132,685千円、販売用不動産の売却による売上1,295,364千円が計上されております。その結果として、売上高は7,948,486千円(前年同期比14.0％増)となりました。当社は、ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしつつも、マスターリース物件やプロパティマネジメント契約の受託に付随する形で設計・施工請負の受託による設計・施工請負契約売上が発生しております。また2023年より販売用不動産を売却し、売却後もマスターリースないしプロパティマネジメント契約を受託することで安定的なストック型収入につなげております。

（売上原価、販売費及び一般管理費、営業利益）

売上原価は運営物件数の増加、建設請負案件にかかる請負原価及び販売用不動産の売却原価により6,656,185千円(前年同期比11.1％増)となりました。販売費及び一般管理費は上場後の維持コストや会計監査人変更に伴う費用の発生等により525,527千円(前年同期比21.0％増)となりました。結果として、営業利益は766,773千円(前年同期比39.7％増)となりました。

（営業外収益、営業外費用及び経常利益）

営業外収益は2,078千円(前年同期比38.3％増)と大きな発生はありません。営業外費用は主に不動産購入及び設備投資にかかる借入に伴う支払利息の発生等により、138,916千円(前年同期比111.2％増)となりました。その結果、経常利益は629,935千円(前年同期比30.0％増)となりました。

（特別損益、当期純利益）

特別利益は9,500千円(前年同期比78.0％増)と大きな発生はありません。特別損失は主に固定資産の減損損失の発生により87,858千円(前年同期比37.0％増)、税引前当期純利益は551,577千円(前年同期比29.5％増)、当期純利益は380,368千円(前年同期比36.5％増)となりました。

②　資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社の資本の財源及び資金の流動性について、当社の事業活動における運転資金需要の主なものは、運営物件にかかる支払賃料、管理経費及び人件費等の販売費及び一般管理費となります。投資資金需要のうち主なものは、物件の購入費用及びリノベーション設備投資によるものであります。また、投資資金は金融機関からの長期借入を基本としております。

当事業年度末における借入金残高は9,706,811千円(前年同期比68.1％増)となっております。

なお、財政状態の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①　財政状態の状況」に、キャッシュ・フローの状況については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。

この財務諸表の作成に当たりまして、必要と思われる見積りは、合理的な基準に基づいて実施しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(１)財務諸表　注記事項」に記載のとおりであります。

④　経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

⑤　経営者の問題認識と今後の方針について

「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりとなります。

⑥　経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、売上高及び営業利益を最重要の経営指標としつつも、売上高及び営業利益を向上させるための指標として物件稼働率、平均坪単価等を月次確認しております。

目標達成のための項目として、ストック型収入につながる既存物件における稼働率の維持と賃料適正化（平均坪単価のアップ）、新規物件の早期リーシング、保有物件の計画的な売却、設計・施工請負業務の進捗等がポイントとなり、当項目を確実に達成していくことを重要視しております。