エスリード

３【事業の内容】

　当社グループは、当社及び子会社12社により構成されており、事業は総合不動産事業及びマンションの開発分譲を中心として、マンションの管理事業、賃貸関連事業、電力供給事業、建設・リフォーム事業、不動産の仲介・買取再販事業、戸建分譲事業、デジタルマーケティング事業、宿泊施設の運営・管理事業、不動産証券化事業、アパートの開発・販売事業、マンション・ビルの清掃事業、ビルメンテナンス事業等を行っております。

　事業内容と当社及び子会社の位置づけは、次のとおりであります。

（注）１．上記の他、親会社として株式会社森トラスト・ホールディングス、森トラスト株式会社があります。

　　　　　親会社の森トラスト株式会社は、不動産開発、ホテル経営及び投資事業を営んでおります。また、森トラスト株式会社の親会社である株式会社森トラスト・ホールディングスは、グループ会社の株式保有を行っております。

　なお、事業内容と当社グループ及び親会社（株式会社森トラスト・ホールディングス、森トラスト株式会社）の位置づけは、次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、円安が続く為替状況とそれに伴う物価上昇、中東情勢等の地政学的リスクの高まりによる原材料価格の高騰、米国の通商政策等に注視が必要な状況が継続しているものの、雇用・所得環境の改善や高い水準にある企業収益などの要因により、緩やかな回復基調で推移しました。

　当社グループの属する不動産業界においては、用地代・建築コストの値上がりに伴う不動産販売価格の上昇及び高止まりが続いているものの、堅調なインバウンド需要や円安の長期化を背景に、国内外の投資家の投資意欲は依然として高い水準を維持しております。一方で、住宅市場については、政府による継続的な各種支援制度等が継続されているものの、開発コストの高騰や施工体制の制約等の影響により、住宅建設は弱含みの状況となっております。

　当社グループは創業当初のマンション専業体制から事業領域を着実に拡大し、現在では「真の総合不動産会社」としての確かな基盤を構築しております。当社グループは、マンションをはじめ、商業施設、事業施設、ホテル、オフィスビル等、多様な不動産アセットを対象とした事業を展開しており、大阪・関西万博（Expo 2025 Osaka）のシンガポールパビリオン建設、ラウンドワン三宮駅前店の取得、冷凍冷蔵倉庫やヘルスケア関連施設の開発、ホテル開発、オフィスビル取得などを手掛けることで、商業・事業施設分野や総合建設分野へと事業領域を拡充してまいりました。

　これらのアセットタイプの拡充を基盤として、当社グループは、開発・取得・運用を一体的に推進することで収益機会の最大化を図る事業モデルを構築しております。自社開発物件における売却によるキャピタルゲインの獲得に加え、当社及びグループ会社による保有・運用管理等を通じた安定したインカムゲインの確保を組み合わせることで、開発を起点として創出される不動産価値を継続的に循環・拡張させる「開発価値循環型事業」を展開しております。当事業においては、開発・売却で完結することなく、売却後はグループ会社による運用・管理を通じたストックビジネスを展開することにより、持続的なインカムゲインの創出と安定的な収益基盤の構築を実現しております。

　さらに、新規事業領域の創出に加え、既存物件の取得及び運用管理を通じた不動産価値の最大化にも取り組むことで、開発領域に依存しない多層的な収益基盤の構築を推進しております。これにより、市況変動への耐性を高めつつ、安定的かつ持続的な収益成長の実現を図っております。

　今後も、開発領域に限定されない多様な事業展開を通じて事業ポートフォリオの高度化を進め、持続的な企業価値の向上に努めてまいります。

　これらの結果、当社は創業以来最高の売上高・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益を達成しました。連結売上高は1,169億20百万円（前期比23.4％増）、連結営業利益は185億２百万円（前期比27.2％増）、連結経常利益は163億95百万円（前期比19.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は111億71百万円（前期比19.7％増）となりました。

　当社グループは、経営目標の達成状況を判断するための客観的な指標として経常利益を採用しています。当連結会計年度における経常利益の実績は163億95百万円となり、期初に公表した業績予想の160億円を上回ることができました。

② セグメント別販売実績

(1)不動産販売事業
　不動産販売事業においては、当社の強みである個人法人顧客や国内外の機関投資家等を対象にした充実した出口戦略を活かした結果、おおむね計画通りに推移し、外部顧客への売上高は865億94百万円（前期比31.8％増）、セグメント利益は132億84百万円（前期比16.0％増）となりました。

(2)その他事業

　当社グループ会社の事業が堅調に推移し、外部顧客への売上高は303億26百万円（前期比4.4％増）、セグメント利益は59億36百万円（前期比10.8％増）となりました。

③ 不動産販売事業における販売実績

　最近２連結会計年度の不動産販売事業の販売実績は次のとおりであります。

（注）区分「その他」は一部の棚卸資産から収受した賃貸料収入等であります。

④ 不動産販売事業における契約実績

　最近２連結会計年度の不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

⑤ 財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて414億72百万円増加して2,685億１百万円となりました。これは主に販売用不動産の増加279億11百万円、仕掛販売用不動産の増加259億53百万円、現金及び預金の減少138億42百万円によるものです。

（負債）

　当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末に比べて333億82百万円増加して1,869億52百万円となりました。これは主に長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）の増加314億86百万円、電子記録債務の増加19億80百万円、短期借入金の減少13億53百万円によるものです。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べて80億89百万円増加して815億49百万円となりました。この結果、自己資本比率は30.4％となりました。

⑥ キャッシュ・フローの状況

(1)キャッシュ・フローの状況の分析

　当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ142億30百万円減少し、当連結会計年度末には163億38百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果減少した資金は395億31百万円（前年同期は354億40百万円の減少）となりました。これは主に棚卸資産の増加540億75百万円、法人税等の支払額51億79百万円、税金等調整前当期純利益163億92百万円によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果減少した資金は10億95百万円（前年同期は10億47百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出８億71百万円、有形固定資産の取得による支出３億12百万円、定期預金の払戻による収入４億84百万円によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果増加した資金は263億96百万円（前年同期は513億39百万円の増加）となりました。これは主に長期借入れによる収入810億34百万円、長期借入金の返済による支出495億47百万円によるものです。

(2)キャッシュ・フロー指標の推移

(注)各指標の基準は以下のとおりであります。いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

1)自己資本比率：自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い

2)株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

3)営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いにつきましては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

4)各期のキャッシュ・フロー対有利子負債比率とインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、営業キャッシュ・フローがマイナスのため記載しておりません。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(1) 当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績

「（１）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。

(2) 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因

「３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

(1)当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フロー

当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要 ⑥ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

(2) 当社グループの資本の財源及び資金の流動性

（契約債務）

　2026年３月31日現在の契約債務の概要は次のとおりであります。

　上記の表において、連結貸借対照表の１年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。

（財務政策）

　当社グループの運転資金需要のうち主なものは、不動産販売事業における事業用地の取得を目的とした資金であります。事業用地は、その取得から物件の竣工まで約３年程度と比較的長期間にわたる資金回収が前提となっております。このような中でマンションプロジェクトの始まりである開発用地の取得段階においては金融機関からの借入を前提としつつも、迅速な意思決定によって同業他社との競争優位を図るべく手許資金での用地取得が可能となるよう一定以上の資金水準を保っております。当該資金のうち、借入による資金調達に関しましては、主として変動金利の長期借入金で調達しております。

　また、マンション引渡による資金回収については、従来の竣工後即引渡のビジネスモデルから、物件の特性を把握したうえで、物件ごとに保有期間をコントロールしながら適切な時期に販売するとともに、販売方法として個別分譲、一棟販売を的確に見極めることによって利益を最大化させるビジネスモデルへの転換を図ってまいります。

　当社グループ全体においては、新規事業をはじめ様々な事業拡大に向けた積極的かつ機動的な意思決定を行うべく一定以上の資金水準を維持することとしており、余剰資金は必要に応じてグループ間融資を行うなど、グループ資金マネジメントによる効率的な活用に努めています。

　株主還元については、企業価値の向上に応じて配当総額を持続的に高めることを基本方針としており、成長投資や必要な手許資金を考慮したうえで決定しています。

　なお、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は163億38百万円であります。

③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況　１ 連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

(1) 報告セグメントの概要

 　　当社グループの報告セグメントは、当社及び連結子会社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

 当社グループはマンションの販売から管理・リフォーム等、顧客ニーズに応じたそれぞれのサービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

 したがって、当社グループは製品・サービス別のセグメントから構成されており、「不動産販売事業」、「その他事業」を報告セグメントとしております。

(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

　　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠し

　 た方法であります。

　　報告セグメントの利益は、経常利益ベースの数値であります。

　　セグメント間の内部収益は、第三者間取引価格に基づいております。

(3) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報

　　前連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

（注）１．「その他事業」は、不動産賃貸事業、不動産管理事業、電力供給事業、建設・リフォーム事業、不動産の仲介・買取再販事業、戸建分譲事業、宿泊施設の運営・管理事業、不動産証券化事業及びマンション・ビルの清掃事業等を含んでおります。

２．（１）セグメント利益の調整額△3,059,246千円には、セグメント間取引消去△383,833千円（未実現利益の調整額△383,826千円を含む）及び各報告セグメントに配分していない全社費用△2,675,412千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　  （２）セグメント資産の調整額23,526,923千円には、全社資産25,367,576千円及び内部取引消去△1,840,652

　　　　　千円が含まれております。全社資産の主なものは親会社での余資運用資金（現金及び預金）、貸付金、

　　　　　長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。

３. セグメント利益は、連結財務諸表の経常利益と調整を行っております。

４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用を含んでおります。

　　当連結会計年度（自  2025年４月１日  至  2026年３月31日）

（注）１．「その他事業」は、不動産賃貸事業、不動産管理事業、電力供給事業、建設・リフォーム事業、不動産の仲介・買取再販事業、戸建分譲事業、宿泊施設の運営・管理事業、不動産証券化事業、マンション・ビルの清掃事業及びアパートの開発・販売事業等を含んでおります。

２．（１）セグメント利益の調整額△2,825,840千円には、セグメント間取引消去△76,826千円（未実現利益の調整額△81,465千円を含む）及び各報告セグメントに配分していない全社費用△2,749,014千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　  （２）セグメント資産の調整額13,268,680千円には、全社資産15,065,909千円及び内部取引消去△1,797,228

　　　　　千円が含まれております。全社資産の主なものは親会社での余資運用資金（現金及び預金）、貸付金、

　　　　　長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。

３. セグメント利益は、連結財務諸表の経常利益と調整を行っております。

４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用を含んでおります。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

　　　　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

（２）地域ごとの情報

①売上高

　　本邦の外部顧客への売上高の金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略してお

　ります。

②有形固定資産

　　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超える

　ため、記載を省略しております。

（３）主要な顧客ごとの情報

　　特定の顧客への外部売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満であるため、記載を省略しておりま

  す。

当連結会計年度（自  2025年４月１日  至  2026年３月31日）

（１）製品及びサービスごとの情報

　　　　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

（２）地域ごとの情報

①売上高

　　本邦の外部顧客への売上高の金額が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略してお

　ります。

②有形固定資産

　　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超える

　ため、記載を省略しております。

（３）主要な顧客ごとの情報

　　特定の顧客への外部売上高が連結損益計算書の売上高の10％未満であるため、記載を省略しておりま

  す。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2025年４月１日  至  2026年３月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

（注）「その他事業」の金額は、南都ビルサービス株式会社の株式取得に係る金額であります。

当連結会計年度（自  2025年４月１日  至  2026年３月31日）

（注）「その他事業」の金額は、南都ビルサービス株式会社の株式取得に係る金額であります。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2025年４月１日  至  2026年３月31日）

　該当事項はありません。