大英産業

３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社及び連結子会社４社（大英リビングサポート株式会社・株式会社大英工務店・株式会社大英エステート・株式会社大英不動産販売）で構成されており、新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」を主な事業としております。

なお、当社グループの事業内容及び当社グループの当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。また、次の３事業（マンション事業、住宅事業、その他）は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。

各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。

(1）マンション事業セグメント

当社マンション事業セグメントは３つの事業で構成されております。

①分譲マンション事業

分譲マンション事業は、３LDK～４LDKの間取りを中心とした「サンパーク」シリーズ、１LDK～３LDKの間取りを中心としたコンパクトマンション「サンレリウス」シリーズの２つのブランドから構成する事業であります。沖縄県を除く九州全域と山口県を展開エリアとし、1986年の事業開始からの供給戸数は10,800戸を超えております。

「サンパークマンション」の主な商品群は資産価値を有する立地に癒しの空間を提供する「レジデンス」シリーズ、生活利便性が整った立地と家事効率性を重視した「グラッセ」シリーズ、地域との共生や調和をテーマとし、多彩な間取りや共用施設が魅力的な「シティ」シリーズ、子育て世帯に嬉しい立地と設備を採用した「ブリオ」シリーズ、再開発エリアやIOT設備導入等先進をテーマにした「イクシア」シリーズ等、取得した立地条件から求められるライフスタイルに合わせた商品を展開しております。

全てのサンパークマンションにおいて「For the first place」を共通コンセプトとし、“心が一番帰りたいと思える存在”を目指し、「+Value(価値）」「おもてなし」「オーダーメイド」「品質」「生涯サポート」の５つのことを約束事として提供しております。これは、生涯にわたって安心してお過ごしいただくため、建物の品質は勿論、日々変化するお客様の様々な価値観やライフスタイルの変化に対応し、住まいとしての価値を高め、都市の暮らしに新しい価値を生み出すこと、マンションエントランスホールにおける自動ドア、ソファセット、無料Wi-Fiやエアコンの設置等によるおもてなし、お客様のライフスタイルに合わせた商品設計、そしてお住まいになられた後も安心して生活を送っていただくためのアフターサービスであり、過去にご購入いただいたお客様から要望としていただいた内容を生かしたものとなっております。

また、分譲マンションに求められる最大のメリットは立地条件の良さと言われております。土地情報の収集と厳選は、デベロッパーにとって生命線ともいえるプロセスです。他社競合や入札案件の増加、土地仕入価格の高騰など、土地の仕入れにおける厳しさは増しておりますが、当社グループでは50年の経験と豊富な販売実績の積み重ねにより、九州・山口県の地主様をはじめ、不動産業者や他業種からの信頼をいただけており、数多くの土地情報をいただけております。その中から厳選に厳選を重ね、土地の仕入れを行うことができております。

次に、１LDK～３LDKを中心とした間取り構成の「サンレリウス」シリーズであります。このコンパクトマンションの開発における背景には、近年の核家族化、未婚率の増加などによる市場の変化、また価値観の多様化がございます。当社がエリア展開する九州・山口においては、人口が増加する福岡市でのみコンパクトマンションの販売がなされておりました。しかしながら、家族構成や価値観の変化は地方でも進行しており、当社が販売する北九州市でも販売は好調に進んでおります。このように時代背景、市場の変化を常に捉え、お客様に必要とされる分譲マンションを建築することこそ、当社が理念として掲げる「元気な街、心豊かな暮らし」の体現に繋がると考えております。

②マンション管理事業

当社の連結子会社である大英リビングサポート株式会社は、当社が供給した分譲マンション、タウンハウスの管理業務を行っており、マンションやタウンハウスの管理組合から業務委託を受け、清掃や修繕、管理組合の決算業務等、住まう方々の「入居後満足度向上」を至上命題に掲げております。当社の子会社であるため、マンション事業との連携が行え、建物の状況、お客様の状況を適宜共有しながら管理が行えております。また、近年では地震や豪雨といった災害の頻度が高まっており、これら災害に備えた訓練の実施やコミュニティの形成などの取り組みも開始いたしました。建物管理のみならず、ソフト面にて管理組合のサポートを行い、更には管理データのクラウド化やIT化、建物を長く健全な状態で維持するための修繕計画の提案などを行い、お客様の満足度を高めていくと同時に、大英グループにおけるストック事業の柱として、事業の成長を図っていきたいと考えております。

③マンション販売事業

当社子会社である株式会社大英エステートは、当社分譲マンションの販売を中心に行っております。

SNS等の普及からお客様自身で入手できる情報は年々増加しており、お客様自身で判断される内容も多くなり、無人の集客、無人の販売が可能な世の中になりつつあります。しかしながら、情報が多く錯綜するが故に、情報の整理や判断に悩まれるお客様も多く、そのようなお客様への提案力やサポート力が、これまで以上に必要となっております。同業他社においても、既に営業人材の人材不足が起こっており、今後更に人口減少や市場規模の縮小といった環境の変化が起こる中、自社内での営業人材の育成強化は業界内で勝ち残るためには必須であると考えております。

当会社は、親会社である大英産業のマンション事業部における営業人員の育成も担っており、大英グループ全体として知識、スキルの向上に励み、お客様に必要とされる営業人材を強みにしたいと考えております。

(2）住宅事業セグメント

当社住宅事業セグメントは７つの事業で構成されております。

①分譲住宅事業

分譲住宅事業は、５つのシリーズを中心とした新築一戸建ての分譲を行っております。顧客の価値観やライフスタイルに合わせた、①暮らしやすさを考え、家事ラク動線＆設備・適材適所の収納・居心地の良いリビングを特徴とした「サンコート」、②遊び心をくすぐる要素を取り入れた「the park」、③無垢材の床やロフト、ウッドデッキを標準仕様とした平屋住宅の「hidamari」、④外観・外構・内装・家具までの統一感のあるコーディネートを取り入れた「ONEHOUSE」、⑤住宅デザイン会社の株式会社クラフトアールとのコラボ商品「ARCHI DAYS」の５つのシリーズを展開し、厳選された土地に、充実の設備・優れた施工品質を保ちながらもお求めやすい価格を実現することを特徴としております。長く安心してお住まいいただくためのアフターサービスや省令準耐火構造、一部商品において環境配慮型の仕様などハード面においても強化しております。

2009年の当社グループにおける分譲住宅事業再編からの供給実績は4,700戸を超え、創業時からの実績を合わせると5,200戸超となりました。

当社分譲住宅の新たな商品として、分譲住宅でありながら外観や内装を選べるという注文住宅とは異なるオーダー感覚を実現できる新しい販売手法を始めており、お客様より好評を得ております。

②土地分譲事業

前述のとおり、当社は地主様や不動産業者、その他関係業者等より信頼をいただき、年間約7,000件の土地情報を取得できております。その土地情報においては、分譲住宅用地からマンション用地、さらには大型の開発用地など広さは様々であります。土地分譲事業では、その土地情報の中で当社にて商品化することが難しい広さの土地を、競合しない価格帯の大手ハウスメーカーや、工務店にて注文住宅を予定しているお客様、事業用地として取得されるお取引先様へ販売しております。土地の需要は高く、特に利便性や住環境の良い場所のニーズは非常に高まっております。さらに、全国的にも土地の公示価格は上昇しており、実際の取引価格においては、公示価格の何倍もの価格へと高騰しております。このような土地の需要増加や土地価格の高騰により、年々売上を伸ばしております。

③不動産流通事業

当社「不動産流通事業」は仕入れた中古住宅や中古マンションにリフォームを施し、付加価値を付けた上で売却する「買取再販」を中心に行っております。リフォームを行う上では、既にご購入いただいたお客様の声を反映し、世帯数や住まい方などの変化に合わせ、顧客のニーズに合った現代の住まい方に合わせたプラン変更を行っており、瑕疵担保保険の付与や防蟻工事施工など安全への配慮も欠かしておりません。

また、新築マンションや一戸建ての土地代や建築費が著しく高騰する中、新築住宅よりも住宅購入費用を抑えたいというニーズが台頭し、中古住宅需要は非常に高まっており、今後も市場が拡大することが予測されております。

既存の住宅を利活用することで、空き地や空き家の再生など、世の中の課題を解決できる事業であると考えております。

④街づくり事業

「街づくり事業」は大きく３つに分類されます。１点目は土地の有効活用を目的とした土地活用事業、２点目は投資家を顧客とした事業、３点目は広大な土地を自社のみならず異業種や行政などとプランニングを行う街づくり事業です。まず、１点目の土地活用事業においては、当社の強みである土地の情報量を活かし、その土地をできるだけ多く商品化するため、分譲マンションや分譲住宅では商品化が難しい土地において、タウンハウスや賃貸マンションなど、既存の事業において商品化されていない商材を新たに商品化しております。２点目の投資家向け商品としましては、１棟売りの賃貸マンションの販売、賃貸用の一戸建て住宅の販売を行ってまいりました。近年では、コロナ禍における戸建需要の高まり、副業への関心の高まりを受けスタートさせた「投資用戸建賃貸」において、アパートやマンションといった高額投資物件と比較し、投資しやすい面からもニーズが高く、販売棟数を年々伸ばしている状況です。３点目の街づくり事業におきましては、広大な土地の入札に参加し、分譲マンションや分譲住宅、タウンハウスといった既存の商品の組み合わせ、また異業種とのＪＶ（ジョイントベンチャー）、更には当社がテナントビル等を建築し、テナントを募集するなどその街の活性化を図るため、必要とされる商品のプランニングを行っております。

当期におきましては、山口県防府市防府駅北公有地にて分譲マンションやタウンハウスが完成し、商業施設のテナント誘致を行ってまいりました。当社だけでなく、民間企業、行政などを巻き込み、地域の活性化を図る事業として今後は更に様々な企業様との連携を図りたいと考えております。

⑤リフォーム事業

リフォーム事業では、分譲住宅におけるオプション工事、入居済みのお客様や一般のお客様へのリフォーム工事を行っております。SDGsの観点から、電力の自給自足を検討されるお客様も増加しており、太陽光発電や蓄電池などの受注も増加しております。また、ライフスタイルや価値観の変化などにより、家での時間の過ごし方が変化しており、そのニーズから、施工期間１ヶ月で建築可能な、プライベート空間「FREEDOM SERIES」の販売や、住宅に後付けで設置することが出来、本格的なサウナを自宅で楽しめる「ルームサウナ」など、新たな商品の取扱いも開始いたしました。

リフォーム事業は、社会課題でもある空家問題を解決できる事業であり、今後はさらに事業を拡大していきたいと考えております。

⑥住宅販売事業

当社子会社である株式会社大英不動産販売は、当社分譲住宅の販売を軸に、他社の販売仲介等を行っております。

昨今、分譲住宅市場は右肩上がりに成長しており、寡占化が進行しております。そのような中、分譲住宅でも販売を外部に委託するビルダーが増加し、新築仲介という新しい販売手法が確立されてまいりました。この先10年を見据え、営業人材の育成は業界内で勝ち残るためには必須であると捉えております。

当期におきましては、当社が販売する分譲住宅の販売が８割程度であり、２割を他社販売の分譲住宅を販売しましたが、中長期的には他社の分譲住宅販売の割合を増加させていきたいと考えております。

⑦分譲住宅建築業

当社のグループ会社であります、株式会社大英工務店は分譲住宅の工事を行っております。近年建築における職人の高齢化や人員の不足が起こっており、住宅会社にとって建築人員の引き合いが強く、人員を確保することが非常に厳しい状況となっております。当社が採用した若手人材が、長年の取引実績がある工事業者との連携により、ベテラン職人による指導を受けながら、当社の分譲住宅や注文住宅の建築を行うことで、技術が継承できる体制を構築しております。

また、大英工務店では、じゃぱんみらいキッズプロジェクト「出張こども大工」を定期的に行っております。これは、SDGsの観点から、当社が建築する現場の廃材を減少させること、地域の子供たちの学習機会の創出、シニア大工・障がい者の雇用や働きがいの創出を目的として、幼稚園や地域イベントにて建築端材を活用した遊具や椅子、写真立てを子供たちと一緒に制作するものです。当イベントにおいては、当社従業員のみならず、地域の企業様、さらには地域の大学生を巻き込み、地域一体となってイベントを盛り上げております。今後は端材商品の幅の拡大、また当社のイベントに賛同いただける企業様や行政をさらに巻込み、活動の幅を広げていきたいと考えております。

　住宅事業セグメントにおける分譲住宅事業では、サテライト店舗「大英CODATE」においてお客様への営業活動を行っております。「大英CODATE」へご来場頂いたお客様に営業担当が立地や価格、間取りや入居の時期などの条件をヒアリングした上で、そのお客様に合った住まいを提案するという販売手法をとっており、販売の拠点を設けることで、物件個別に現地見学会（オープンハウス）をするよりもコストダウンが図れております。また、豊富な物件情報があり、対面でお客様のご要望をお聞きすることによって、お客様が本当に望まれている住まいの姿を営業担当と共有しやすくなります。2024年９月末現在、「大英CODATE」は福岡県北九州市を中心に、下曽根駅前店、飯塚店、宇部店、行橋みやこ店、久留米店、佐賀店の６店舗を営業しており、入居後のお客様向けのイベントの場としても活用しております。販売時のみならず、住み始めてからのお悩み等にも、お客様との生涯にわたる関係性を構築し、ご入居後も長く快適にお住まいいただけるよう、ご入居後３ヶ月、１年、２年、５年、以後５年毎に30年目まで無償アフターサービスを行う体制を整えております。

　また当期においては、「大英CODATEイオンタウン黒崎店」を「ONESTOPイオンタウン黒崎店」へ改名し、戸建住宅、中古住宅、土地情報など、当社が扱う商品・サービスをワンストップで提供できる店舗を開設いたしました。住宅商品に加え、住み替えや世代の違うご家族のニーズに対応したリフォームや相続の相談など、暮らしにまつわるサービスの提供を行うことにより、一人のお客様と生涯に渡る関係性を築くことが本店舗開設の目的です。

販売手法としてはインターネットでの販売強化を促進しております。集客手段においてもお客様の価値観に合わせ、DXを活用していきたいと考えております。

(3）その他

上記２事業のほか、以前分譲した大型団地等に上水や下水道などの供給を行う「水道供給事業」と当社グループの所有する居住用物件と駐車場を賃貸する「不動産賃貸事業」を行っております。

[事業系統図]

以上述べました事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（マンション事業　新築マンション分譲事業）

（マンション事業　マンション管理事業）

（マンション事業　マンション販売事業）

（住宅事業　分譲住宅事業）

（住宅事業　土地分譲事業）

（住宅事業　不動産流通事業）

（住宅事業　投資用戸建賃貸事業）

（住宅事業　タウンハウス事業）

（住宅事業　住宅販売事業）

（その他　水道供給事業)

（その他　不動産賃貸事業)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度（以下「当期」という。）におけるわが国経済は、個人消費の回復やインバウンド需要の拡大、雇用や所得環境の改善がなされる一方、物価の高騰や金利の上昇、不安定な為替相場など引き続き先行き不透明な状況が継続しております。

　そのような環境下における、当社事業エリアである九州・山口の不動産市況におきましては、円安に伴う資材の高騰に加え、熊本の半導体工場や大阪万博の会場等の建設ラッシュにおける資材の不足や高騰、更には働き方改革関連法に伴う「2024年問題」による人件費の高騰や建設工期の長期化等、建築原価は依然高止まりの状況にあります。また、円安による物価高の影響は続いており、実質賃金は低下している状況です。

　不動産販売におきましては、立地条件の良い不動産は高価格帯でも販売が好調である一方、住宅価格の高騰による買い控えが起こるなど、住宅購入層は２極化しております。また、新築相場の高騰に伴い中古住宅相場も高騰し、売り手市場にある中古住宅の販売におきましては、高騰している販売希望価格と購入希望価格との乖離が大きいものの、新築住宅価格との乖離から需要は大幅に高まっており、成約戸数が大きく伸びている状況にあります。

　このような事業環境下、当社は分譲マンション、分譲住宅など、不動産商品の販売を中心に事業を展開してまいりました。

　当期におきましては、上記記載のとおり半導体不足や資材高騰により、当社分譲商品の建築原価が高騰しており、販売単価におきましては、高騰を続けた前年対比において、分譲マンション、分譲住宅共に、更に販売単価が３～４％程度上昇しております。このような事業環境の変化に耐えうる事業体制を構築すべく、利益率の向上及び財務体質改善を図るため、戸建事業及び不動産流通事業を中心に完成在庫の販売に注力してまいりました。

　戸建事業におきましては、売上高は前年対比で概ね横ばい、中古物件の買取再販におきましては、新築相場の価格高騰により、低価格帯での住宅購入の需要が伸びたことから、売上高が前年対比126％と大幅に上回りました。しかしながら、高騰した建築原価を一部販売価格へ転嫁できていなかったことに加え、仕掛及び販売用物件の回転日数短縮における保有戸数の適正化を図るため、完成在庫の販売強化を行うことにより、価格の改定を行いながらの販売となり、利益率は大幅に減少するかたちとなりました。また、当期上半期におきましては概ね順調に販売が推移しておりましたが、第３四半期後半より、円安の影響に加え、金利上昇リスクなどの懸念材料も加わり、住宅購入マインドの低下へと繋がり、受注ペースが鈍化してきたことも売上低迷の要因であります。

　一方、分譲住宅、中古物件の買取再販事業におきまして、仕掛及び販売用不動産の戸数が圧縮され、一部次期への在庫の持越しはあるものの、有利子負債額は減少し、今後事業回転日数を圧縮させる体制が整いつつあります。また、中期経営計画で掲げておりました、事業部制からエリア制への移行に伴う「ワンストップ体制の構築」を行うため、「住まいと暮らしのONESTOP　イオンタウン黒崎店」を新たにオープンし、新築住宅、中古住宅、リフォーム、住宅オプション、保険など、様々な商材を取扱うことによる集客や販売体制の効率化におきましても、その体制構築の準備が整ってきております。

　2024年９月９日に「2024年９月期通期連結業績予想の修正に関するお知らせ」として、下方修正した業績予想を公表いたしました。当期最終月である９月に、売上計上が集中した分譲マンションの売上総利益率が上昇したこと、販売費及び一般管理費の抑制により、修正した業績目標を上回る数値となっております。

　これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高37,097百万円（前期比3.7％増）、営業利益901百万円（同11.8％減）、経常利益647百万円（同19.9％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は413百万円（同21.8％減）となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

（マンション事業）

　マンション事業におきましては、ファミリータイプとコンパクトタイプの分譲マンションを展開してまいりました。当期期初時点での完成在庫は完売、また、当期には「サンパーク浅川ザ・タワー（福岡県北九州市、総戸数74戸）」、「サンパーク別府駅前レジデンス（大分県別府市、総戸数56戸）」、「サンパーク久留米城南レジデンス（福岡県久留米市、総戸数45棟）」など全10棟483戸が竣工し、当期期初段階で完成済みであった完成在庫を含め488戸の引渡しが完了いたしました。当期竣工物件においては、駅徒歩圏内の利便性の高い立地における土地仕入や、需要を捉えた販売価格の設定により、迅速に販売が進み、且つ高い利益率での販売ができております。

　また、当期は新たに「サンパーク博多那珂グラッセ（福岡県福岡市、総戸数55戸）」、「サンパーク二日市グラッセ（福岡県筑紫野市、総戸数52戸）」など、福岡県内での供給８棟を含む全10棟506戸の新規分譲を開始しております。建築原価の高騰により、販売単価が上昇する中、直近数年における人口減少はおこっているものの、世帯数は未だ増加傾向にあり、経済活動の中心でもある福岡県を中心に供給を行うことで、販売の促進と集客の効率化を図ってまいります。商品企画におきましては、年間の消費エネルギー量「ゼロ」を目指したZEH-M（ゼッチマンション）Orientedを導入するなど、マンションの付加価値向上にも取り組んでまいりました。

　連結子会社である、マンション総合管理会社「大英リビングサポート株式会社」は、親会社の分譲マンション供給増加に伴い、分譲マンション等の管理戸数は4,463戸となっております。

これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は16,080百万円（前期比1.7％増）、セグメント利益は1,498百万円（同6.6％増）となりました。

（住宅事業）

　住宅事業セグメントでは、分譲住宅や中古物件の買取再販事業、土地分譲、投資用の戸建賃貸住宅などを計上しております。

　当期におきましては、「ONESTOPイオンタウン黒崎店」として、戸建住宅、中古住宅、土地情報など、当社が扱う商品をワンストップで供給できる店舗をオープンいたしました。住まい商品のバリエーションを増やし、選択の幅の拡大や、住み替えや世代の違うご家族への提案が可能になることに加え、リフォームや相続の相談など、暮らしにまつわるサービスの提供を行うことにより、一人のお客様と生涯に渡り関係を持ち続けられることが本店舗開設の目的であります。

　主力商品である分譲住宅におきましては、コンセプト分けされた５つのシリーズを展開しており、お客様の動向、志向を見ながら商品ラインナップを決定し、建築しております。当期は利益率の向上に向けた施策として、完成在庫及び仕掛物件の事業回転日数の短縮に伴った適正在庫数の圧縮への取組みを行ってまいりました。期初時点における、完成物件及び仕掛用物件数が増幅していたため、当期上半期には土地仕入れ数を絞りながら、完成在庫においては価格の改定により販売を強化してまいりました。契約件数としましては前年を上回り、順調に販売が推移しておりましたが、依然続く物価上昇や金利上昇リスクなどにより、住宅購入マインドの低下にもつながり、当期後半頃より集客が減少してきたことで、販売が鈍化、価格を下げて販売した上半期の利益を補うことができず、通期の利益を大きく落とすこととなりました。

　また、土地分譲におきましても、事業回転日数の短縮に伴った適正在庫にするため、在庫の圧縮を図ってまいりました。展開エリアにおける戸建需要が当社のみならず低下したことにより、戸建て用地の販売が鈍化し、分譲住宅同様価格を下げた販売を行ったことで利益が低下いたしました。しかしながら、熊本県下において事業用の大型の土地分譲を行うなど、新たな顧客に向けた商品と販路を見出すことができております。

　中古住宅の買取再販を行う不動産流通事業におきましては、新築価格の相場上昇に伴い、中古市場の相場が大幅に上昇しております。現在の新築住宅の相場観から販売希望顧客は増加傾向にあり、売り手市場が続いている中、新築住宅よりも安価で購入できる中古物件の購入希望者も増加しており、販売件数は前年同期比126%と当社の中古物件の販売件数では過去最高の件数となりました。しかしながら、販売価格におきましては購入希望者の希望価格は上昇せず、価格を下げた販売をせざるを得ない状況となり利益率は大幅に低下いたしました。低価格帯での販売を行うため、原価を抑制した仕入れが大きな課題となっております。引渡数におきましては、分譲住宅事業が489戸、不動産流通事業が226戸、土地分譲事業が189区画となりました。

　住宅事業セグメントにおいては、上記分譲住宅や中古物件等の販売に加え、街づくり事業における投資用戸建賃貸住宅やタウンハウス、リフォームなどを売上計上しております。

これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高20,938百万円（前期比5.4％増）、セグメント利益は398百万円（同44.1％減）となりました。

（その他事業）

　鹿児島県鹿児島市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、売上高は78百万円（前期比7.3％増）、セグメント利益は８百万円（同71.8％減）となりました。

②　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は41,675百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,846百万円増加いたしました。これら要因は、現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、3,506百万円増加し11,332百万円に、仕掛物件の増加により、仕掛販売用不動産が1,622百万円増加し20,401百万円に、一方で竣工在庫の減少により販売用不動産が3,298百万円減少し6,971百万円になったことなどによるものです。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は33,419百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,499百万円増加いたしました。これは、支払手形及び買掛金が1,298百万円増加し5,609百万円に、短期借入金が1,983百万円減少し9,619百万円に、１年内返済予定の長期借入金が2,020百万円増加し7,679百万円になったことなどによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は8,255百万円となり、前連結会計年度末に比べ346百万円増加いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益413百万円の計上及び配当金の支払い75百万円により減少し、総額で337百万円増加したことが主な変動要因であります。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,548百万円増加し、10,858百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において、営業活動による資金の増加は、4,028百万円（前期は3,669百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益644百万円、棚卸資産の減少額1,547百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、352百万円（前期は704百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出137百万円、有形固定資産の取得による支出334百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において、財務活動による資金の減少は、128百万円（前期は1,315百万円の増加）となりました。これは主に短期借入れによる収入21,714百万円及び短期借入金の返済による支出23,723百万円、長期借入れによる収入9,085百万円及び長期借入金の返済による支出7,137百万円によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．契約実績

　前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

ｃ．販売実績

　前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　ａ．経営成績

　当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。

（売上高・売上総利益）

　当連結会計年度の売上高は、37,097百万円（前期比3.7％増）、売上総利益は6,368百万円（前期比4.2％減）となりました。

　主力商品である、分譲マンション及び分譲住宅の売上高は前年比概ね横ばいとなりましたが、新築住宅の価格高騰による中古物件の需要が拡大し、中古物件買取再販事業の販売件数が増加したことにより、全体の売上高は増加いたしました。

　しかしながら、売上総利益につきましては、分譲住宅や土地分譲、中古物件の買取再販において、建築原価の高騰分を販売価格に一部転嫁できなかったことに加え、事業回転日数の短縮に向けた、保有戸数の適正化のため、価格の改定等を行い、完成在庫の販売強化を行ったことにより、売上総利益率が大幅に低下、前年を下回る結果となりました。

（営業利益）

　当連結会計年度の販売費及び一般管理費につきまして、分譲マンションの大型物件の新規分譲がなかったことや、WEB集客の強化などに伴い、広告宣伝費が抑制できたこと、当社グループ会社の販売割合が増加したことにより販売手数料が抑制できたことなど、全体での経費の圧縮ができ、5,467百万円（前期比2.9％減）となりましたが、売上総利益率の低下に伴い、営業利益は901百万円（同11.8％減）となり、前期を大きく下回る結果となりました。

（営業外損益及び経常利益）

　当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、202百万円（前期比6.2％増）となりました。営業外費用につきましては、支払利息等により、456百万円（同13.1％増）となり、経常利益は647百万円（同19.9％減）となりました。

（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度の特別利益は０百万円（前期比54.4％減）、特別損失は３百万円（同247.7％増）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は413百万円（同21.8％減）となりました。

③　経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループの主要事業は全て土地に関連する事業のため、土地価格の上昇や土地需要の高まりによる各プロジェクト用地の確保が困難になった場合には、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。そのため、地場不動産会社や金融機関との連携した土地情報収集力を更に強化し、立地条件等良質な土地収集に努めております。

④　資本の財源及び資金の流動性についての分析

　当社グループの資金需要の主なものは、土地及び物件仕入に加え、各種プロジェクト建設費用等があります。いずれも、金利コスト等を勘案しながら、自己資金又は金融機関からの借入金により調達しております。

⑤　経営者の問題認識と今後の方針について

　当社は、「地域愛着経営」の経営方針の下、地元に愛され必要とされる企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識により、売上高経常利益率を重要視しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。売上高経常利益率は５％を目標とし、総資産利益率は５％以上※の達成を目標としております。

　しかしながら、当期経常利益率は1.7％と目標数値を大きく下回っております。当社事業は約97％の売上を分譲業にて計上しており、外部環境の影響を非常に受けやすい業態です。外部環境の影響を受けにくい商材を確保するための新規事業、ストック事業の強化、全社的な販売費および一般管理費の抑制を図り経常利益を確保すること、更に滞留資金の長期化を避け資金の回転率を高めることにより、資金の有効的且つ効率化を鑑み、目標達成に努めてまいります。

※当社はROA算出の基準として、当期純利益ではなく経常利益にて算出を行っております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能なものであり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、本社に事業別の本部機能を置き、各事業本部は、取扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

　従って、当社グループは、事業別のセグメントから構成されており、「マンション事業」、「住宅事業」の２つを報告セグメントとしております。

　「マンション事業」は、新築分譲マンションの販売を行うマンション分譲事業、分譲マンションの販売を専属で行う分譲マンション販売事業、分譲マンション管理事業を行っております。「住宅事業」は、新築分譲一戸建の販売を行う分譲住宅事業、住宅の販売を専属で行う住宅販売事業を中心に、宅地を分譲する土地分譲事業、当社でリフォームを行った中古住宅の販売を行う不動産流通事業、新築タウンハウスや投資用戸建賃貸、大型の土地分譲事業、その他当社で入手する土地情報の活用を行う土地活用事業、また行政や他業種との連携による街の再生等を行う街づくり事業、その他不動産仲介やリフォームなど幅広く行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報

前連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

　（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、水道供給事業等を含んでおります。

２．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

当連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）

　（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、水道供給事業等を含んでおります。

２．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

４．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

　（注）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　（注）全社資産は、報告セグメントに帰属しない主に本社有形固定資産並びに現金及び預金であります。

　（注）１．減価償却費の調整額は、全社資産に係る減価償却費であります。

２．有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、全社資産における有形固定資産及び無形固定資産の増加であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　該当事項はありません。