大英産業

３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社及び連結子会社４社（大英リビングサポート株式会社・株式会社大英工務店・株式会社大英エステート・株式会社大英不動産販売）で構成されており、新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」を主な事業としております。

なお、当社グループの事業内容及び当社グループの当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。また、次の３事業（マンション事業、住宅事業、その他）は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。

各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。

(1）マンション事業セグメント

当社マンション事業セグメントは３つの事業で構成されております。

①分譲マンション事業

分譲マンション事業は、３LDK～４LDKの間取りを中心とした「サンパーク」シリーズ、１LDK～３LDKの間取りを中心としたコンパクトマンション「サンレリウス」シリーズの２つのブランドから構成する事業であります。沖縄県を除く九州全域と山口県を展開エリアとし、1986年の事業開始からの供給戸数は10,500戸を超えております。

「サンパークマンション」の主な商品群は資産価値を有する立地に癒しの空間を提供する「レジデンス」シリーズ、生活利便性が整った立地と家事効率性を重視した「グラッセ」シリーズ、地域との共生や調和をテーマとし、多彩な間取りや共用施設が魅力的な「シティ」シリーズ、子育て世帯に嬉しい立地と設備を採用した「ブリオ」シリーズ、再開発エリアやIOT設備導入等先進をテーマにした「イクシア」シリーズ等、取得した立地条件から求められるライフスタイルに合わせた商品を展開しております。

全てのサンパークマンションにおいて「For the first place」を共通コンセプトとし、“心が一番帰りたいと思える存在”を目指し、「+Value(価値）」「おもてなし」「オーダーメイド」「品質」「生涯サポート」の５つのことを約束事として提供しております。これは、生涯にわたって安心してお過ごしいただくための建物の品質は勿論、日々変化するお客様の様々な価値観やライフスタイルの変化に対応し、住まいとしての価値を高め、都市の暮らしに新しい価値を生み出すこと、マンションエントランスホールにおける自動ドア、ソファセット、無料Wi-Fiやエアコンの設置等によるおもてなし、お客様のライフスタイルに合わせた商品設計、そしてお住まいになられた後も安心して生活を送っていただくためのアフターサービスであり、過去にご購入いただいたお客様から要望としていただいた内容を生かしたものとなっております。

また、分譲マンションに求められる最大のメリットは立地条件の良さと言われております。土地情報の収集と厳選は、デベロッパーにとって生命線ともいえるプロセスです。他社競合や入札案件の増加、土地仕入価格の高騰など、土地の仕入れにおける厳しさは増しておりますが、当社グループでは50年の経験と豊富な販売実績の積み重ねにより、九州・山口県の地主様をはじめ、不動産業者や他業種からの信頼をいただけており、数多くの土地情報をいただけております。その中から厳選に厳選を重ね、土地の仕入れを行うことができております。

次に、１LDK～２LDKを中心とした間取り構成の「サンレリウス」シリーズであります。このコンパクトマンションの開発における背景には、近年の核家族化、未婚率の増加などによる市場の変化、また価値観の多様化がございます。当社がエリア展開する九州・山口においては、人口が増加する福岡市でのみコンパクトマンションの販売がなされておりました。しかしながら、家族構成や価値観の変化は地方でも進行しており、当社が販売する北九州市でも販売は好調に進んでおります。このように時代背景、市場の変化を常に捉え、お客様に必要とされる分譲マンションを建築することこそ、当社が理念として掲げる「元気な街、心豊かな暮らし」の体現に繋がると考えております。

②マンション管理事業

当社の連結子会社である大英リビングサポート株式会社は、当社が供給した分譲マンション、タウンハウスの管理業務を行っており、マンションやタウンハウスの管理組合から業務委託を受け、清掃や修繕、管理組合の決算業務等、住まう方々の「入居後満足度向上」を至上命題に掲げております。当社の子会社であるため、マンション事業との連携が行え、建物の状況、お客様の状況を適宜共有しながら管理が行えております。また、近年では地震や豪雨といった災害の頻度が高まっており、これら災害に備えた訓練の実施やコミュニティの形成などの取り組みも開始いたしました。建物管理のみならず、ソフト面にて管理組合のサポートを行い、更には管理データのクラウド化やIT化、建物を長く健全な状態で維持するための修繕計画の提案などを行い、お客様の満足度を高めていくと同時に、大英グループにおけるストック事業の柱として、事業の成長を図っていきたいと考えております。

③マンション販売事業

2021年10月１日（2022年９月期）に、分譲マンションの販売を専門に行う会社として、株式会社大英エステートを設立いたしました。SNS等の普及からお客様自身で入手できる情報は年々増加しており、お客様自身で判断される内容も多くなり、無人の集客、無人の販売が可能な世の中になりつつあります。しかしながら、情報が多く錯綜するが故に、情報の整理や判断に悩まれるお客様も多く、そのようなお客様への提案力やサポートする力が必要となっております。また、同業他社において既に人材不足が起こっております。今後更に人口減少や市場規模の縮小といった環境の変化が起こる中、この先10年を見据え、自社内での営業人材の育成強化は業界内で勝ち残るためには必須であると考えております。当会社は、親会社である大英産業のマンション事業部における営業人員の育成も担っており、大英グループ全体として知識、スキルの向上に励み、お客様に必要とされる営業人材を強みにしたいと考えております。

(2）住宅事業セグメント

当社住宅事業セグメントは７つの事業で構成されております。

①分譲住宅事業

分譲住宅事業では、自社ブランド「サンコート」を中心とした新築一戸建ての分譲を行っております。当社の分譲住宅は、お客様のニーズに合った土地で、充実の設備・優れた施工品質を保ちながらも低価格を実現することを特徴としております。2009年の当社グループにおける分譲住宅事業再編からの供給実績は4,200戸を超え、創業時からの実績を合わせると4,700戸超となりました。

「サンコートシリーズ」は暮らしやすさを考え、「家事ラク動線＆設備」「適材適所の収納」「居心地の良いリビング」を特徴とし、長く安心してお住まいいただくための「地域密着のアフターサービス」や安心の構造面である「２×４（ツーバイフォー）工法」や「省令準耐火構造」などハード面においても強化している商品です。同シリーズは、分譲住宅の販売を開始して以降、お客様座談会等にてお客様の声をお聞きし、間取りや設備などに反映させ、商品改善を繰り返してきました。このようにお客様の声を商品に反映させていることが、最も選ばれている要因だと考えております。

また、お客様の価値観や住まい方の変化が多様化してきたことから、より様々なニーズに向けた商品を提供するため、「建売は進化する」というコンセプトの元、EVOLVEシリーズとして、遊び心をくすぐる要素を企画化した「the park」、女性設計士による女性ならではの発想から生まれた「Sakuhana」、当社初となる平屋の分譲住宅「hidamari」の販売を行っております。これら新しいコンセプトの分譲住宅の販売が好調であることから、建築の割合を増やしており、当期は55周年目を迎え、当社のこだわりの詰まった「サンコート」と、住宅デザイン会社の株式会社クラフトアールとのコラボ商品として、新しい「サンコート」の販売を行いました。

さらに分譲住宅でありながら、外観や内装を選べるという注文住宅とは異なるオーダー感覚を実現できる「ONEHOUSE」においても、新しい分譲事業の形としてお客様より好評を得ております。

②土地分譲事業

前述のとおり、当社は地主様や不動産業者、その他関係業者等より信頼をいただき、年間約7,000件の土地情報を取得できております。その土地情報においては、分譲住宅用地からマンション用地、さらには大型の開発用地など広さは様々であります。土地分譲事業では、その土地情報の中で当社にて商品化することが難しい広さの土地を、競合しない価格帯の大手ハウスメーカーや、工務店にて注文住宅を予定しているお客様、事業用地として取得されるお取引先様へ販売しております。土地の需要は高く、特に利便性や住環境の良い場所のニーズは非常に高まっております。さらに、全国的にも土地の公示価格は上昇しており、実際の取引価格においては、公示価格の何倍もの価格へと高騰しております。このような土地の需要増加や土地価格の高騰により、年々売上を伸ばしております。

③不動産流通事業

当社「不動産流通事業」は仕入れた中古住宅や中古マンションにリフォームを施し、付加価値を付けた上で売却する「買取再販」を中心に行っております。リフォームを行う上では、既にご購入いただいたお客様の声を反映し、世帯数や住まい方などの変化に合わせ、顧客のニーズに合った現代の住まい方に合わせたプラン変更を行っております。また、瑕疵担保保険の付与や防蟻工事施工など安全への配慮も欠かしておりません。

新築マンションや一戸建ての土地代や建築費が著しく高騰する中、新築住宅よりも住宅購入費用を抑えたいというニーズが台頭し、中古住宅需要は非常に高まっております。買取再販、リフォームにおいては、今後も市場が拡大することが予測されており、既存の住宅を利活用すること、空き地や空き家の再生など、世の中の課題を解決できる事業でもあるため、今後当社が注力していく事業の一つであります。

④街づくり事業

「街づくり事業」は大きく３つに分類されます。１点目は土地の有効活用を目的とした土地活用事業、２点目は投資家を顧客とした事業、３点目は広大な土地を自社のみならず異業種や行政などとプランニングを行う街づくり事業です。まず、１点目の土地活用事業においては、当社の強みである土地の情報量を活かし、その土地をできるだけ多く商品化するため、分譲マンションや分譲住宅では商品化が難しい土地において、タウンハウスや賃貸マンションなど、既存の事業において商品化されていない商材を新たに商品化しております。２点目の投資家向け商品としましては、１棟売りの賃貸マンションの販売、賃貸用の一戸建て住宅の販売を行ってまいりました。近年では、コロナ禍における戸建需要の高まり、副業への関心の高まりを受けスタートさせた「投資用戸建賃貸」において、アパートやマンションといった高額投資物件と比較し、投資しやすい面からもニーズが高く、販売棟数を年々伸ばしている状況です。３点目の街づくり事業におきましては、広大な土地の入札に参加し、分譲マンションや分譲住宅、タウンハウスといった既存の商品の組み合わせ、また異業種とのＪＶ（ジョイントベンチャー）、更には当社がテナントビル等を建築し、テナントを募集するなどその街の活性化を図るため、必要とされる商品のプランニングを行っております。当期におきましては、山口県防府市防府駅北公有地にて分譲マンションやタウンハウス、商業ビルを行う街のプランニングを行っており、街びらきのイベントを行いました。当社だけでなく、民間企業、行政などを巻き込み、地域の活性化を図る事業として今後は更に様々な企業様との連携を図りたいと考えております。

なお、当期は「不動産特定共同事業」の認可を取得いたしました。不動産特定共同事業とは、不動産を小口化し、投資家から出資を募り運用を行い、運用益を分配するという事業です。当事業のこれまでの顧客と全く異なる顧客を対象とした、金融商品となるため、これまで以上に当社への信頼・信用を得ることが必要となります。当社の強みである不動産の開発に加え、金融商品を扱う会社として、その事業を行うに値するスキル等を確保し事業を行ってまいります。

⑤リフォーム事業

リフォーム事業では、分譲住宅におけるオプション工事、入居済みのお客様や一般のお客様へのリフォーム工事を行っております。新型コロナウイルス感染症以降、家時間の過ごし方に変化がでており、そのニーズから、施工期間１ヶ月で建築可能な、プライベート空間「FREEDOM SERIES」の販売も始めました。また、SDGsの観点から、電力の自給自足を検討されるお客様も増加しており、太陽光発電や蓄電池などの受注も増加しております。

リフォーム事業は、社会課題でもある空家問題を解決できる事業であり、今後はさらに事業を拡大していきたいと考えております。

⑥住宅販売事業

2021年10月１日（2022年９月期）より、分譲住宅の販売を専門に行う「株式会社大英不動産販売」を設立いたしました。昨今、分譲住宅市場は右肩上がりに成長しており、寡占化が進行しております。そのような中、分譲住宅でも販売を外部に委託するビルダーが増加し、新築仲介という新しい販売手法が確立されてまいりました。この先10年を見据え、営業人材の育成は業界内で勝ち残るためには必須であると捉えております。当期におきましては、当社が販売する分譲住宅の販売が８割程度であり、２割を他社販売の分譲住宅を販売しましたが、中長期的には他社の分譲住宅販売の割合を増加させていきたいと考えております。

⑦分譲住宅建築業

当社のグループ会社であります、株式会社大英工務店は分譲住宅の工事を行っております。近年建築における職人の高齢化や人員の不足が起こっており、住宅会社にとって建築人員の引き合いが強く、人員を確保することが非常に厳しい状況となっております。当社が採用した若手人材が、長年の取引実績がある工事業者との連携により、ベテラン職人による指導を受けながら、当社の分譲住宅や注文住宅の建築を行うことで、技術が継承できる体制を構築しております。また、当グループ会社では厚生労働省が推奨する外国人技能実習制度の取り組みに賛同し、住宅の開発途上地域の経済発展に伴うモノづくりのための「人づくり」に寄与することを目的として、ベトナム国籍の外国人技能実習生の受け入れを行っております。当グループ会社の従業員とOJTを行い、建築技術の習得を行うとともに、コミュニケーションの重要性を学んでおります。

更に大英工務店では、北九州みらいキッズプロジェクト「出張こども大工」を定期的に行っております。これは、SDGsの観点から、当社が建築する現場の廃材を減少させること、また地域の子供たちの学習機会の創出、シニア大工・障がい者の雇用や働きがいの創出を目的として、幼稚園や地域イベントにて建築端材を活用した遊具や椅子、写真立てを子供たちと一緒に制作するものです。当イベントにおいては、当社従業員のみならず、地域の企業様、さらには地域の大学生を巻き込み、地域一体となってイベントを盛り上げております。今後は端材商品の幅の拡大、また当社のイベントに賛同いただける企業様や行政をさらに巻込み、活動の幅を広げていきたいと考えております。

　住宅事業セグメントにおける分譲住宅事業では、サテライト店舗「DAIEI　CODATE」においてお客様への営業活動を行っております。「DAIEI　CODATE」へご来場頂いたお客様に営業担当が立地や価格、間取りや入居の時期などの条件をヒアリングした上で、そのお客様に合った住まいを提案するという販売手法をとっており、販売の拠点を設けることで、物件個別に現地見学会（オープンハウス）をするよりもコストダウンが図れております。また、豊富な物件情報があり、対面でお客様のご要望をお聞きすることによって、お客様が本当に望まれている住まいの姿を営業担当と共有しやすくなります。2023年９月末現在、「DAIEI　CODATE」は福岡県北九州市を中心に、イオンタウン黒崎店、下曽根駅前店、下関店、飯塚店、宇部店、行橋みやこ店、久留米店、佐賀店の８店舗を営業しており、入居後のお客様向けのイベントの場としても活用しております。販売時のみならず、住み始めてからのお悩み等にも、お客様との生涯にわたる関係性を構築し、ご入居後も長く快適にお住まいいただけるよう、ご入居後３ヶ月、１年、２年、５年、以後５年毎に30年目まで無償アフターサービスを行う体制を整えております。

販売手法としてはインターネットでの販売強化も促進しております。集客手段においてもお客様の価値観に合わせ、DXを活用していきたいと考えております。

(3）その他

上記２事業のほか、以前分譲した大型団地等に上水や下水道などの供給を行う「水道供給事業」と当社グループの所有する居住用物件と駐車場を賃貸する「不動産賃貸事業」を行っております。

福岡県中間市の土手ノ内団地の下水道管理事業におきましては、2023年９月30日をもって、中間市に譲渡、移管いたしました。尚、鹿児島県鹿児島市郡山団地におきましては、上下水道管理事業を継続いたしております。

[事業系統図]

以上述べました事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（マンション事業　新築マンション分譲事業）

（マンション事業　マンション管理事業）

（マンション事業　マンション販売事業）

（住宅事業　分譲住宅事業）

（住宅事業　土地分譲事業）

（住宅事業　不動産流通事業）

（住宅事業　投資用戸建賃貸事業）

（住宅事業　タウンハウス事業）

（住宅事業　住宅販売事業）

（その他　水道供給事業)

（その他　不動産賃貸事業)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度（以下「当期」という。）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が５類へと移行したことに伴い、経済活動の正常化に伴う人流の増加及びインバウンド消費の回復が進み堅調に推移しました。一方でロシアによるウクライナ侵攻の長期化や世界的な金融の引き締め、エネルギー価格や原材料価格の高騰によるインフレの継続など、国民生活への影響は大きく、先行き不透明な状況は依然続いております。

　そのような状況下、当社グループにおきましては、「元気な街、心豊かな暮らし」の経営理念の下、主力事業における分譲マンションや新築一戸建て、中古物件の買取再販など、住まいの販売を中心に推進してまいりました。不動産、住宅業界におきましても、円安の加速、エネルギー価格の高騰は大きな打撃を受けており、建築資材、燃料費が高騰し続け、販売価格も高騰している状況にあります。さらには一部金融機関の金利引き上げに伴い、金利上昇の懸念も拡大し、お客様の住宅購入マインドの低下が見られました。当期の売上高におきましては、分譲マンションの竣工が前期より減少したことに伴い、マンション事業としては減収となりましたが、新築一戸建て、中古物件の買取再販、土地分譲において、１件当たりの単価の上昇や販売件数の増加により、全体としては過去最高の売上高を計上することができました。売上総利益につきましても、原価の高騰分を販売価格に転嫁できず、価格を下げた販売をせざるを得ない状況も一部ございましたが、分譲マンションにおいて、利益率が高く販売も好調であったこと、戸建事業においても厳しいながら一定の利益率を確保できたことにより、前期を上回る結果となっております。

　販売経費におきましては、分譲マンションや新築一戸建ての外部への販売委託割合が増加したこと、また分譲マンションにおける大型物件の分譲開始により、モデルルームやパンフレット費用が増加したことから、販売費における販売手数料や販売促進費が前期を上回りました。また、人件費におきましても、熊本県の株式会社イワイホーム及び有限会社小岩井ドリームの事業譲渡契約に伴う人員の受け入れ、また、物価高を背景とした給与のベースアップ、さらには県の最低賃金引上げ等から、当初計画を大きく上回り、販売費及び一般管理費が前年同期比110％と大幅に増加し、営業利益が前期を下回る結果となりました。さらに、当社グループは金融機関からの融資により各事業のプロジェクトを推進していることから、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が増加したことで、金融機関からの借入金額が増加、支払利息が増加したことにより、経常利益においても前期を下回る結果となっております。

　これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高35,759百万円（前期比5.2％増）、営業利益1,021百万円（同11.1％減）、経常利益808百万円（同16.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は528百万円（同24.3％減）となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

（マンション事業）

　マンション事業におきましては、当期期初時点における完成在庫は概ね完売、また当期に竣工した、「サンパーク紅梅グラッセ（福岡県北九州市、総戸数33戸）」、「サンパーク春日の杜グラッセ（大分県大分市、総戸数39戸）」、「サンパーク姪浜西グラッセ（福岡県福岡市、総戸数49戸）」など、全９棟438戸の物件が竣工し、期初時点の在庫も含め、13棟が完売、約９割のお客様へのお引渡しが完了いたしました。土地の仕入れ時点におけるマーケット調査の精度が向上し、お客様の需要の高い、利便性の高い土地の購入が行えていることから販売が好調であり、利益率においても当初計画数値を上回る利益率にて販売できております。

　また、当期には新たに福岡県北九州市の小倉駅徒歩４分の好立地である「ザ・サンパーク小倉駅タワーレジデンス（福岡県北九州市、総戸数150戸）」や「サンパーク別府駅前レジデンス（大分県別府市、総戸数56戸）」など、駅徒歩圏内の利便性の高い立地に、それぞれのエリア特性に合わせコンセプト付けした10棟593戸の新規分譲を開始いたしました。分譲マンションは土地の仕入れから売上計上までの期間が約２～３年と長く、完成時期は2024年９月期以降になるものの、契約数は順調に推移し、2024年９月期における引渡し予定492戸の内、既に301戸の契約が完了しております。

　連結子会社である、マンション総合管理会社「大英リビングサポート株式会社」は、親会社の分譲マンション供給増加に伴い、分譲マンション等の管理戸数は4,659戸（前年同期比23.5％増）となっております。

これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は15,815百万円（前期比3.9％減）、セグメント利益は1,405百万円（同9.9％増）となりました。

（住宅事業）

　住宅事業におきましては、当社の分譲住宅の販売を中心に、土地分譲、リフォームを行ってまいりました。

　分譲住宅におきましては、主力商品である「サンコート」を中心に、コンセプトを変えた「the park」や「Sakuhana」、当社初の平屋住宅である「hidamari」、さらには55周年記念モデルとして株式会社クラフトアール様とコラボレーションした新商品「グランアーキ」など、お客様のニーズを組み込んだ商品展開を増やしてまいりました。また、エリア展開におきましては、新たなエリア展開はなかったものの、既存のエリアにおける住宅シェアを確保しつつ、住宅需要の高い熊本県、前期にエリア進出した佐賀県や山口県にて販売を増加させてまいりました。

　当期におきましては、前期に影響の大きかったウッドショック（米国の住宅需要増加に伴う木材価格の高騰）や半導体の不足による原価率の上昇からの利益率の改善を図りましたが、建築原価の高騰は当初想定していたよりも大きく、販売価格に転嫁できず価格を一部下げ、販売を促進させたことから、大きな利益率改善は図れておりません。しかしながら販売件数は前年比113.8％と大幅に増加したことから、分譲住宅としては過去最高の売上高、売上総利益となりました。

　また、土地分譲におきましては、当社の強みである土地の収集力を活かし、その情報の中で、当社の提供商品に合わない面積の土地などを他社の住宅会社等へ販売を行っておりますが、建築費高騰など外部環境が厳しくなる中、一部同業他社において土地の買い控えが起こったことから、当期期初における計画からは大きく下回りましたが、売上高は前年同期比117.7%となっております。

　不動産流通事業におきましては、中古物件を買い取り、リフォームを行い販売する買取再販事業を、本社北九州市を中心とした福岡県、熊本県、大分県にて行ってまいりました。中古市場においては、周辺の新築物件の相場が大幅に上がったことにより、中古市場の相場も高騰し、また、競合他社の増加やリフォーム資材の高騰により、原価金額が上昇いたしました。しかしながら、物件金額に限度額を設けて検討されるお客様も多く、原価高騰分の金額を販売価格に転嫁することが厳しく、販売件数が前期比93.7%と減少、１件当たりの単価が上昇し、売上は上がったものの、価格を下げた販売を行ったことから、売上総利益は減少いたしました。

　街づくり事業におきましては、投資家向けの戸建賃貸住宅の販売、大型の土地分譲、また、山口県防府市の駅前公有地の開発を行ってまいりました。前期において売上計上したタウンハウスが当期にはなかったため、街づくり事業としての売上は減少しております。投資用戸建賃貸住宅の販売におきましては、投資需要や副業への関心の高まりから事業展開を行ってまいりましたが、賃貸市場における一戸建て賃貸はまだまだ少なく、居住者の需要が多く見込めること、賃貸マンションやアパート等より低コストで投資ができることにより需要は高く、前年同期比170.6％の29戸の引渡しと、概ね予定通りの推移となっております。今後におきましては、金利上昇リスクなどを踏まえ、注視しながら事業の拡大を行っていく必要があると考えております。

これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高19,870百万円（前期比13.7％増）、セグメント利益は713百万円（同20.4％減）となりました。

（その他事業）

　鹿児島県鹿児島市や福岡県中間市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、売上高は73百万円（前期比12.6％増）、セグメント利益は30百万円（同53.7％増）となりました。

②　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は39,829百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,453百万円増加いたしました。これら要因は、現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、3,015百万円減少し7,826百万円に、竣工在庫の増加及び仕掛物件の増加により、販売用不動産が3,045百万円増加し10,270百万円に仕掛販売用不動産が929百万円増加し18,778百万円になったことなどによるものです。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は31,919百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,017百万円増加いたしました。これは、支払手形及び買掛金が512百万円減少し4,310百万円に、短期借入金が1,047百万円増加し11,603百万円に、１年内返済予定の長期借入金が1,396百万円増加し5,658百万円に、長期借入金が1,032百万円減少し7,555百万円になったことなどによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は7,909百万円となり、前連結会計年度末に比べ436百万円増加いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、親会社株主に帰属する当期純利益528百万円計上及び配当金の支払いにより101百万円減少し、利益剰余金が総額で426百万円の増加が主な変動要因であります。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ3,058百万円減少し、7,310百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において、営業活動による資金の減少は、3,669百万円（前期は1,767百万円の減少）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益の増加額809百万円、棚卸資産の増加額3,950百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、704百万円（前期は431百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出131百万円、有形固定資産の取得による支出621百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において、財務活動による資金の増加は、1,315百万円（前期は5,252百万円の増加）となりました。これは主に短期借入れによる収入18,312百万円及び短期借入金の返済による支出17,264百万円、長期借入れによる収入9,662百万円及び長期借入金の返済による支出9,298百万円によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．契約実績

　前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

ｃ．販売実績

　前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　ａ．経営成績

　当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。

（売上高・売上総利益）

　当連結会計年度の売上高は、35,759百万円（前期比5.2％増）、売上総利益は6,651百万円（前期比6.1％増）となりました。

　売上高は、マンション分譲における竣工棟数が減ったことにより減少しましたが、分譲住宅事業における売上戸数が前期比60戸増と大幅に増加したこと、また、分譲マンションや分譲住宅、中古住宅等、概ねほとんどの商材において、１件当たりの販売単価が上昇したことにより、前期と比較し増加いたしました。

　また、売上総利益につきましては、建築資材の高騰、またエネルギー価格の高騰により、建築原価が上昇している状況にあり、前期における新型コロナウイルス感染症による中国のロックダウンや物流網の悪化等から利益率の改善はできておりません。しかしながらから、マンション事業における分譲マンション、土地分譲の粗利率の上昇から、相対的に粗利率を確保できております。

（営業利益）

　当連結会計年度の販売費及び一般管理費につきまして、販売戸数の増加から、外部への販売委託割合が増加したこと、また、１件当たりの手数料の増加もあり、販売手数料が増加いたしました。また、新卒採用や中途採用に加え、熊本県の企業の譲受による人員の受け入れ、ベースアップ、都道府県の賃金のアップ等により、人件費が大幅に増加しております。その結果、販管費が当初予算を大きく上回り、5,630百万円（前期比10.0％増）となり、営業利益は1,021百万円（同11.1％減）となりました。

（営業外損益及び経常利益）

　当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、191百万円（前期比0.1％減）となりました。営業外費用につきましては、支払利息等により、403百万円（同7.6％増）となり、経常利益は808百万円（同16.2％減）となりました。

（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度の特別利益は１百万円（前期比97.6％減）、特別損失は１百万円（同92.0％減）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は528百万円（同24.3％減）となりました。

③　経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループの主要事業は全て土地に関連する事業のため、土地価格の上昇や土地需要の高まりによる各プロジェクト用地の確保が困難になった場合には、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。そのため、

地場不動産会社や金融機関との連携した土地情報収集力を更に強化し、立地条件等良質な土地収集に努めております。

④　資本の財源及び資金の流動性についての分析

　当社グループの資金需要の主なものは、土地及び物件仕入に加え、各種プロジェクト建設費用等があります。いずれも、金利コスト等を勘案しながら、自己資金又は金融機関からの借入金により調達しております。

⑤　経営者の問題認識と今後の方針について

　当社は、「地域愛着経営」の経営方針の基、地元に愛され必要とされる企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識により、売上高経常利益率を重要視しております。また、総資産から効率的な利益を生み出す指標として、総資産利益率（ROA）も重要視しております。売上高経常利益率は５％を目標とし、総資産利益率は５％以上※の達成を目標としております。

　しかしながら、当期経常利益率は2.3％と目標数値を大きく下回っております。当社事業は約95％の売上を分譲業にて計上しており、外部環境の影響を非常に受けやすい業態です。外部環境の影響を受けにくい商材を確保するための新規事業、ストック事業の強化、全社的な販売費および一般管理費の抑制を図り経常利益を確保すること、更に滞留資金の長期化を避け資金の回転率を高めることにより、資金の有効的且つ効率化を鑑み、目標達成に努めてまいります。

※当社はROA算出の基準として、当期純利益ではなく経常利益にて算出を行っております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能なものであり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、本社に事業別の本部機能を置き、各事業本部は、取扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

　従って、当社グループは、事業別のセグメントから構成されており、「マンション事業」、「住宅事業」の２つを報告セグメントとしております。

　「マンション事業」は、新築分譲マンションの販売を行うマンション分譲事業、分譲マンションの販売を専属で行う分譲マンション販売事業、分譲マンション管理事業を行っております。「住宅事業」は、新築分譲一戸建の販売を行う分譲住宅事業、住宅の販売を専属で行う住宅販売事業を中心に、宅地を分譲する土地分譲事業、当社でリフォームを行った中古住宅の販売を行う不動産流通事業、新築タウンハウスや投資用戸建賃貸、大型の土地分譲事業、その他当社で入手する土地情報の活用を行う土地活用事業、また行政や他業種との連携による街の再生等を行う街づくり事業、その他不動産仲介やリフォームなど幅広く行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

　（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、水道供給事業等を含んでおります。

２．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

　（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、水道供給事業等を含んでおります。

２．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

４．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

　（注）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　（注）全社資産は、報告セグメントに帰属しない主に本社有形固定資産並びに現金及び預金であります。

　（注）１．減価償却費の調整額は、全社資産に係る減価償却費であります。

２．有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、全社資産における有形固定資産及び無形固定資産の増加であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

（単位：千円）

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　該当事項はありません。