大英産業

３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社及び連結子会社５社（大英リビングサポート株式会社・株式会社大英工務店・株式会社大英エステート・株式会社大英不動産販売・株式会社DAIEIアーキテクツ）で構成されており、新築マンションの分譲を中心とした「マンション事業」と、新築一戸建ての分譲を中心とした「住宅事業」を主な事業としております。

なお、当社グループの事業内容及び当社グループの当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。また、次の３事業（マンション事業、住宅事業、その他）は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。

各セグメント別に行っている業務を整理すると以下のようになります。

(1）マンション事業セグメント

当社マンション事業セグメントは３つの事業で構成されております。

①分譲マンション事業

分譲マンション事業は、「サンパーク」シリーズ、コンパクトマンションである「サンレリウス」シリーズの２つのブランドから構成する事業であります。沖縄県を除く九州全域と山口県を展開エリアとし、1986年の事業開始からの供給戸数は10,000戸を超えております。

サンパークマンションの商品シリーズは、資産価値を有する立地に癒しの空間を提供する「レジデンス」、生活利便性が高い立地と効率的な家事設備を採用した「グラッセ」、子育て世帯に嬉しい立地と設備を採用した「ブリオ」、将来の資産価値の高まりが期待される地に建つ「イクシア」、都市のランドマークとして新たな価値を生み出すサンパークマンション最大規模の「シティ」を展開しており、立地に応じて、多様なライフスタイルに対応する商品を展開しております。

サンパークマンションにおいて「For the first place」を共通コンセプトに掲げ“心が一番帰りたいと思える存在”を目指して「+Value(価値）」「おもてなし」「オーダーメイド」「品質」「生涯サポート」の５つの約束を徹底し、妥協のない住まいづくりを追求しております。

具体的には、第一に「+Value（価値）」として、地域の魅力や市場トレンドを反映した高品質な住空間設計により、お客様の多様なライフスタイルに対応し、住まいの価値を持続的に向上させております。第二に「おもてなし」として、安心してご相談いただけるマンションギャラリーの環境整備、マンション完成お披露目会などのイベントにおける心を込めた接遇、そしてお客様の声から生まれたエントランスホール内のサービス提供により、快適で上質な体験を提供しております。第三に「オーダーメイド」として、インテリアコーディネーターと一緒にカラーやオプションを選べるプランをご用意し、柔軟な商品設計を行っております。第四に「品質」として、独自の設計・施工基準に基づき、複数の厳格な品質管理体制を通じて安心・安全な住まいをお届けしております。第五に「生涯サポート」として、「暮らしの窓口サービス」を通じて、入居前から生涯にわたるサポートを提供しております。

サンレリウスマンションは、核家族化や未婚率の増加といった社会構造の変化により、福岡市のみならず北九州市など地方都市においても拡大している単身・二人暮らし向けのコンパクトマンション需要を捉え、開発・販売を推進しております。

また、当社の分譲マンション事業において、立地選定は重要な戦略の一つと位置づけております。50年を超える事業活動で培った九州・山口県の地主様、不動産業者、各業界との強固なネットワークを活かし、豊富な土地情報を入手したうえで、厳選した優良用地の確保を図っております。

②マンション管理事業

当社の子会社である大英リビングサポート株式会社は、当社が供給した分譲マンションを中心に管理業務を行っており、マンションの管理組合から業務委託を受け、清掃や修繕、管理組合の決算業務等、住まう方々の「入居後満足度向上」を至上命題に掲げております。分譲マンション事業と連携し、建物の状況、お客様の状況を適宜共有しながら管理を行っております。また、近年では地震や豪雨といった災害の頻度が高まっており、これらの災害に備えた訓練の実施や迅速な対応体制の構築を進めております。建物管理のみならず、ソフト面においても管理組合のサポートを行っております。加えて、管理データのクラウド化やIT化、建物を長く健全な状態で維持するための修繕計画の提案なども行い、お客様の満足度の向上に努めております。大英グループにおけるストック事業の柱として、分譲マンションで培ったノウハウを活かし、今後は当社以外の分譲マンションの管理受託にも積極的に取り組み、事業基盤の更なる拡大を目指してまいります。

③マンション販売事業

当社の子会社である株式会社大英エステートは、当社分譲マンションの販売を中心に行っております。お客様自身で情報を収集することが容易になった反面、情報が多く錯綜するが故に、情報の整理や判断に悩まれるお客様も多く、そのようなお客様への提案力やサポート力がこれまで以上に求められております。同業他社においても営業人材の不足が生じており、人口減少や市場規模の縮小といった環境の変化が進む中、自社内での営業人材の育成強化は業界内で競争優位性を高めるために必須であると考えております。

当子会社は、親会社である大英産業のマンション事業本部における営業人員の育成も担っており、大英グループ全体として知識、スキルの向上に励み、お客様に必要とされる営業人材を強みにしたいと考えております。

(2）住宅事業セグメント

当社住宅事業セグメントは７つの事業で構成されております。

①分譲住宅事業

分譲住宅事業は、５つの商品シリーズを中心とした新築一戸建ての分譲を行う事業であります。北九州都市圏、熊本県、佐賀県、山口県を中心とした事業展開をしており、累計の供給実績は5,000戸を超えております。

分譲住宅の商品シリーズは、天井高2.7ｍならではの開放感があり、お客様の声を取り入れて開発した「サンコート」、遊び心にこだわり吹き抜けや中２階スペース、飾り梁のある「the park」、無垢材の床やロフト、ウッドデッキのある平屋住宅「hidamari」、外観・外構・内装・家具までの統一感のあるコーディネートを取り入れた「ONEHOUSE」、住宅デザイン会社の株式会社クラフトアールとのコラボ商品「ARCHI DAYS」を展開しております。同時に、分譲住宅でありながら、お客様が外観や内装を選択できる注文住宅のようなオーダー感覚を実現する販売手法も推進しており、多様なニーズに応えながら暮らしやすさとお求めやすい価格の両立を追求しております。

当社の分譲住宅事業は、土地の仕入れから設計・施工、販売、アフターサポートまでを大英グループで一貫して行う体制を構築しております。この一貫体制により、コストの削減や商品開発スピードの向上を実現するとともに、各工程において細やかな品質管理を徹底しております。

施工面においては、独自の基準と管理体制のもと、安全性はもとより居住者の快適性にもこだわった高品質な住宅を提供しております。また、時代の変化に対応した環境配慮型商品の導入を進めており、持続可能な住環境の実現に取り組んでおります。

さらに、入居後もアフター専門スタッフによる充実したサポート体制を整備し、定期的な無償点検や長期の保証制度、迅速なメンテナンス対応を通じて、お客様の安心かつ快適な暮らしを長期にわたり支えております。

②土地分譲事業

これまでの事業活動を通じて培ってきた地主様、不動産業者、各業界との強固なネットワークにより、年間約7,000件の土地情報を取得しております。この豊富な土地情報の取得力に加え、取得した土地情報を分譲マンション、分譲住宅、大型開発用地など、土地の特性や顧客ニーズに合わせて建物を建築し、商品化できることが当社の強みです。その中で、当社で建物を建築しない土地については、大手ハウスメーカーや工務店で注文住宅を予定されているお客様や、事業用地として取得を希望される法人のお客様などへ販売を行っております。

近年は特に事業用土地の需要が活況であり、物流施設や商業施設、医療・福祉施設などの用地ニーズが拡大しております。さらに、全国的にも土地の公示価格は上昇しており、実際の取引価格も公示価格を大きく上回る水準で推移しております。このような市場環境の中、当社の強固なネットワークを基盤とした土地仕入れ力が、本事業における競争優位性となっております。

③不動産流通事業

当社の不動産流通事業では、仕入れた中古住宅や中古マンションにリフォームを施し、付加価値を加えた上で売却する「買取再販」を中心に展開しております。リフォームにあたっては、既にご購入いただいたお客様の声を反映し、世帯数やライフスタイルの変化に合わせて、顧客のニーズに合った現代的な住まい方に対応したプラン変更を行っております。また、瑕疵担保保険の付与や防蟻工事の実施など安全面への配慮も徹底しております。

新築マンションや一戸建ての土地代や建築費が著しく高騰している中、新築住宅よりも購入費用を抑えたいというニーズが高まっており、中古住宅の需要は非常に増加しています。特に、利便性の高い立地にある物件や、価格の安い物件が選ばれる傾向が強まっています。今後もこうしたニーズを背景に、中古住宅市場は堅調に推移していくものと考えられます。

既存住宅の利活用を進めることで、空き地や空き家の再生など、社会的な課題の解決にも貢献できる事業であると考えております。

④街づくり事業

当社の街づくり事業は、大きく３つの分野に分類されます。

１点目は、土地の有効活用を目的とした土地活用事業です。当社が持つ豊富な土地情報を活かし、分譲マンションや分譲住宅では商品化が難しい土地についても、タウンハウスや行政や企業と協働した開発など、土地の特性に応じた最適な活用を提案しています。

２点目は、投資家向けの商品開発・販売です。投資用戸建賃貸住宅や一棟売り賃貸マンション、事業用土地の分譲など、投資ニーズの高まりを背景に、幅広い不動産商品を展開しています。特に、投資用戸建賃貸住宅は新築戸建住宅よりも低コストで建築できることから、投資用不動産としての人気が高まっており、販売戸数も増加傾向にあります。また、企業の投資活動は活況であり、事業用大型土地の販売やアパート建設の受注も好調に推移しております。

３点目は、広大な土地を対象とした街区開発事業です。当社のみならず、異業種や行政、民間企業と連携しながら、分譲マンションや分譲住宅、タウンハウスなど既存商品の組み合わせや、テナントビルの建築・テナント誘致など、地域の活性化に寄与する街づくりを推進しております。今後も多様な企業や行政との連携を強化し、地域社会の発展に貢献してまいります。

⑤リフォーム事業

当社のリフォーム事業では、分譲住宅のオプション工事や、入居済みのお客様、一般のお客様を対象とした各種リフォーム工事を行っております。近年はSDGsの観点から、電力の自給自足を検討されるお客様が増加しており、太陽光発電や蓄電池の設置工事の受注も伸びております。

また、ライフスタイルや価値観の変化により、住まいに対するニーズも多様化しています。こうしたニーズに応えるため、施工期間１ヶ月で建築可能なプライベート空間「FREEDOM SERIES」の販売を強化しております。

さらに、当社がこれまでに手掛けた分譲住宅は5,000戸を超えており、入居から10年、15年を迎えるお客様からの外壁塗装等、メンテナンスリフォームのご依頼も増加しております。これらのご要望にお応えするため、メンテナンスリフォームの体制強化にも積極的に取り組んでおります。

リフォーム事業は、社会課題である空き家問題の解決にも寄与できる事業であり、今後もさらなる事業拡大を目指してまいります。

⑥住宅販売事業

当社の子会社である株式会社大英不動産販売は、当社分譲住宅の販売を中心に、他社分譲住宅の販売仲介なども手掛けております。近年、分譲住宅市場は競争が激化しており、ビルダー各社が自社販売だけでなく、外部への販売委託を進める動きが広がっています。こうした環境の中、新築仲介という新たな販売手法も定着しつつあります。

営業人材の育成は業界内で競争力を維持・強化するために不可欠であると認識しています。また、株式会社大英不動産販売においては、中長期的に他社分譲住宅の販売比率を高めていく方針です。当期においては、当社分譲住宅の販売が全体の約６割を占め、残り４割は他社分譲住宅の販売となりました。

⑦分譲住宅建築業

当社の子会社である株式会社大英工務店は、分譲住宅の大工工事を担っています。建築業界では職人の高齢化や人手不足が進む中、当社は若手人材の採用と、ベテラン職人による技術継承体制の強化に取り組んでおります。また、SDGsの一環として「出張こども大工」を定期開催し、建築端材を活用したワークショップを通じて廃材削減や地域の子どもたちの学びの場、シニア・障がい者の雇用創出に貢献しています。今後も地域や企業・行政と連携し、活動の幅を広げてまいります。

2024年11月28日に設立した子会社の株式会社DAIEIアーキテクツは、建築工事の請負業務や建築物の設計、設計監理および工事管理業務を主な事業としております。加えて、未利用地を活用し、CO₂吸収量が高く成長の早い早成桐「ジャパロニア」を植樹することで、地域の環境保全と新たな産業創出に寄与する植樹事業を開始しました。本事業は、地域の未利用地を活用した環境保全活動であり、地域社会との共生・発展を目指す「地域愛着経営」の具体的な取り組みの一つです。また、Jリーグに加盟するプロサッカークラブ「ギラヴァンツ北九州」のクラブハウス建設に関する協定提携も行うなど、地域社会との連携や新たな事業領域の拡大にも積極的に取り組んでおります。

⑧宿泊施設事業

　当社グループは、重点戦略として取り組む新規事業開発の一環として、宿泊施設事業に取り組んでおります。本事業は、これまでの住宅関連事業で培ったノウハウやネットワークを活かし、地域資源を活用した新たな価値創出を目指すものです。具体的には、地域の観光資源や自然環境を活かした宿泊施設の開発・運営を進めており、地域活性化や観光振興への貢献も目指しております。

　近年、インバウンド需要が活況を呈していることを背景に、国内外からの多様な宿泊ニーズに対応した施設づくりにも注力しております。今後も、既存事業とのシナジーを図りながら、持続的な成長を目指して宿泊施設事業の拡大に取り組んでまいります。

住宅事業セグメントの店舗展開について

　分譲住宅事業では、サテライト店舗を拠点とした営業活動を展開しております。ご来店いただいたお客様には、営業担当が住宅に関するご要望を丁寧にヒアリングし、最適な住まいをご提案しております。店舗を設けることで、物件ごとの現地見学会に比べてコスト削減が可能となり、豊富な物件情報の中からお客様のニーズに合った住まいを効率的にご案内できる体制を整えております。

サテライト店舗「大英CODATE」は福岡県北九州市を中心に下曽根駅前店、行橋みやこ店、飯塚店、宇部店、久留米店、佐賀店の６店舗を営業しておりましたが、事業の効率化のため、下曽根駅前店と行橋みやこ店を2025年９月に閉鎖し、2025年10月から葛原店へ統合いたしました。

また、2024年10月より「大英CODATE」全店舗と葛原店を「住まいと暮らしのONE STOP」へ名称変更し、新築戸建て、中古住宅、土地情報等、当社が扱う商品・サービスをワンストップで提供する集客販売形態へ移行いたしました。これは、先行して開設した「住まいと暮らしのONE STOPイオンタウン黒崎店」において、新築戸建てと中古住宅を同一店舗で取り扱い、仕入れから集客・販売までを一体化したことで、お客様が複数の選択肢を比較検討しやすくなり、販売効率の向上に繋がった実績を踏まえたものです。

(3）その他

上記２事業のほか、以前分譲した大型団地等に上水や下水道などの供給を行う「水道供給事業」と当社グループの所有する居住用物件と駐車場を賃貸する「不動産賃貸事業」を行っております。

[事業系統図]

以上述べました事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（マンション事業　新築マンション分譲事業）

（マンション事業　マンション管理事業）

（マンション事業　マンション販売事業）

（住宅事業　分譲住宅事業）

（住宅事業　土地分譲事業）

（住宅事業　不動産流通事業）

（住宅事業　投資用戸建賃貸事業）

（住宅事業　タウンハウス事業）

（住宅事業　住宅販売事業）

（住宅事業　宿泊施設事業）

（その他　水道供給事業)

（その他　不動産賃貸事業)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度（以下「当期」という。）におけるわが国経済は、個人消費や企業の設備投資は持ち直しの動きがみられ、景気は緩やかに回復しております。一方で、消費者物価の上昇、資材価格の高止まり、金融政策の動向の変化、主要国の通商政策動向の影響などにより、先行きは依然として不透明な状況が続いております。

　当社の事業エリアである九州・山口の住宅・不動産市場は、国土交通省発表の一戸建て住宅の新設住宅着工戸数は2024年10月から2025年９月まで前期比で96％と市場規模の縮小が緩やかに進んでおります。加えて、少子高齢化・人口減少と都市部への集中、所得格差の拡大、建築コストや住宅ローン金利の上昇を背景に、需要や価格動向の二極化が顕著となっております。具体的には、都市部や交通利便性の高いエリアにおける新築物件・高価格帯物件への需要が引き続き堅調である一方、地方や郊外、築年数の経過した中古物件に対する需要は伸び悩んでおります。この結果、住宅価格や供給量においても、地域や物件特性による格差が拡大しております。顧客層においても価格の高止まりと金利上昇を背景に実需層の購入意欲は慎重である一方、法人や富裕層向けの需要は堅調です。

　このような事業環境下で当社グループは、利益率の向上に向け、多様な住宅・不動産の事業ポートフォリオを活かしながら、各事業において仕入の厳選・商品力の強化・事業回転日数の短縮に取り組んでまいりました。

　当期の業績は、分譲住宅事業や不動産流通事業の販売戸数が、市場環境の変化を受けて大幅に減少したものの、分譲マンション事業の大型物件の引渡しや街づくり事業の法人や富裕層向けの投資用戸建賃貸住宅、大型の事業用地、事業用不動産の販売が伸長したことにより、売上高は前期比で増収となりました。

　売上総利益は、原価上昇の影響を受けつつも、街づくり事業や分譲マンション事業の伸長により、売上総利益率の高い商品の販売割合が増加いたしました。さらに、分譲住宅事業において厳選した土地仕入れと顧客ニーズに対応した建物商品を展開したことにより、売上単価が向上し、前期比で増益となりました。

　また、販売費及び一般管理費については、販売件数の減少により販売手数料等の変動費が減少し、また、DX推進による業務プロセスの自動化・効率化や人員配置の最適化など、全社的なコスト削減に取り組みました。その結果、金額はほぼ横ばいとなりましたが、売上に対する比率は低下いたしました。

　売上や売上総利益の増加と、販管費率の低下が寄与し、営業利益は前期比で大幅に増加いたしました。さらに、固定資産売却益を特別利益として計上したこともあり、当期純利益も前期を上回りました。

　当期は、第55期から第57期（2023年９月期～2025年９月期）における中期経営計画の最終年度でしたが、事業環境の変化に伴い戦略を見直し、2024年10月18日に「中期経営計画における業績目標の下方修正に関するお知らせ」を公表いたしました。建築コストの高止まりや住宅ローン金利の上昇、仕入・販売における競争激化により進捗が遅れ、分譲住宅及び中古住宅の買取再販の販売戸数が伸び悩んだことが、計画を下回った主な要因です。

　これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高39,093百万円（前期比5.4％増）、営業利益1,305百万円（同44.9％増）、経常利益901百万円（同39.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は639百万円（同54.8％増）となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

（マンション事業）

　マンション事業セグメントでは、都心・駅近の利便性の良い物件への選択的投資と事業回転日数の平準化を目指し、分譲マンションの企画・販売・管理を行っております。

　当期は「サンパーク博多那珂グラッセ（福岡県福岡市、総戸数55戸）」「サンパーク柳川駅レジデンス（福岡県柳川市、総戸数59戸）」「ザ・サンパーク小倉駅タワーレジデンス（福岡県北九州市、総戸数150戸）」を含む８物件が竣工し、前期に竣工した物件と合わせて463戸の引渡しが完了いたしました。加えて、熊本県での１棟売り物件も計上いたしました。なお、総戸数150戸のザ・サンパーク小倉駅タワーレジデンスは、九州北部の主要ターミナルであるJR小倉駅から徒歩４分という高い交通利便性を背景に販売が想定以上に進捗し、業績を牽引いたしました。

　また、前期に竣工した「サンパーク朝倉街道駅グラッセ（福岡県筑紫野市、総戸数40戸）」「サンパーク延岡グラッセ（宮崎県延岡市、総戸数44戸）」「サンパーク佐伯駅前レジデンス（大分県佐伯市、総戸数44戸）」の３物件が完売し、当期に竣工した「サンパーク黒崎駅レジデンス（福岡県北九州市、総戸数56戸）」は竣工前完売となり引渡しまで完了いたしました。

　当期は新たに福岡市内で「サンパークシティ香椎（福岡県福岡市、総戸数90戸）」「ザ・サンパーク西新（福岡県福岡市、総戸数24戸）」「ザ・サンパーク姪浜（福岡県福岡市、総戸数42戸）」の３棟、北九州市内で１棟、熊本市内で３棟、その他福岡県内で７棟の合計14棟639戸の分譲を開始いたしました。

　連結子会社であるマンション総合管理会社「大英リビングサポート株式会社」は、親会社の分譲マンション

供給数の増加に伴い、管理戸数は4,886戸（前期比10.6％増）となりました。

　これらの結果、マンション事業セグメントの売上高は20,420百万円（前期比27.0％増）、セグメント利益は1,671百万円（同11.5％増）となりました。

（住宅事業）

　住宅事業セグメントでは、分譲住宅、中古物件の買取再販、土地分譲、投資用戸建賃貸住宅、事業用不動産、タウンハウス、リフォーム、宿泊施設事業などを計上しております。前述のとおり、当セグメントにおいても、需要の二極化の影響が顕著に現れました。実需中心の分譲住宅・中古住宅の買取再販は売上戸数が伸び悩んだ一方、個人や法人による収益不動産の需要は底堅く推移し、投資用の戸建賃貸住宅や事業用不動産の販売が好調となりました。こうした環境下、在庫の適正化・厳選した仕入れ・商品の改善・販売費及び一般管理費の選択と集中を進め、利益率の改善に取り組みました。

　分譲住宅は、売上戸数及び売上高が前期比で大幅に減少しましたが、在庫数を適正に保ちつつ、厳選した土地の仕入れや顧客ニーズに対応した建物の建築・販売を進めた結果、売上総利益率は向上いたしました。

　また、新築戸建てと中古住宅の両方を取り扱う「住まいのワンストップサービス」によりお客様のニーズに応じた提案を行い、集客効率を向上させるとともに、DX（デジタルトランスフォーメーション）による業務効率化を推進いたしました。この結果、販売費及び一般管理費を抑制し、営業利益及び営業利益率も前期比で向上いたしました。

　中古住宅の買取再販は、市場環境の変化に対応し、事業規模を縮小したことで販売件数が減少し、売上高は前期比で大幅に減少いたしました。一方で、事業展開エリアを北九州市を中心とした福岡県、熊本県に絞り込んだことに加え、販売費及び一般管理費の削減、さらに厳選した仕入れの推進により在庫の適正化が進み、営業利益は前期並みを維持しました。

　土地分譲は、分譲住宅需要の低下により、戸建用地の販売は鈍化傾向が継続している一方で、法人向けの大型事業用地の需要は依然として高く推移しております。この結果、土地分譲の販売件数は前期比で減少したものの、大型案件の増加により売上高は増加いたしました。

　投資用戸建賃貸住宅は、北九州市を中心に「サンラプロ」シリーズを展開しております。戸建賃貸住宅は、都市部近郊で自家用車利用のファミリー層からの入居需要が底堅いため、投資用商品としての需要が高く、高い利益率で販売が進捗いたしました。この結果、街づくり事業の営業利益率は前期の1.3％から7.8％と大幅に向上いたしました。

　宿泊施設事業は、引き続きインバウンド需要が活況です。当期は福岡市や北九州市で新たに６棟の宿泊施設

を供給いたしました。特に、福岡市博多区の当社宿泊施設では、利用者の約７割が外国人であり、平均稼働率

は96％を超えました。

　今後も各事業分野において、市場や顧客ニーズを的確に捉え、事業ポートフォリオの変革に取り組んでまい

ります。

　なお、当連結会計年度より2024年11月に設立した子会社「株式会社DAIEIアーキテクツ」を連結の範囲に含め

ており、住宅事業セグメントにて計上いたしました。

　引渡数におきましては、分譲住宅が386戸、中古住宅の買取再販が112戸、土地分譲が112区画、投資用戸建

賃貸住宅が26戸、タウンハウスなどが９戸となりました。

　これらの結果、住宅事業セグメントにおきましては、売上高18,561百万円（前期比11.3％減）、セグメント利益は753百万円（同89.0％増）となりました。

（その他事業）

　鹿児島県鹿児島市における水道供給事業や自社保有不動産の不動産賃貸事業につきましては、売上高は110百万円（前期比40.6％増）、セグメント利益は25百万円（同205.3％増）となりました。

②　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は47,264百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,588百万円増加いたしました。これら要因は、現金及び預金が前連結会計年度末に比べ、1,399百万円減少し9,933百万円に、仕掛物件の増加により、仕掛販売用不動産が2,598百万円増加し22,999百万円に、竣工在庫の増加により販売用不動産が1,720百万円増加し8,691百万円に、建物及び構築物が1,039百万円増加し1,862百万円に、土地が952百万円増加し1,819百万円になったことなどによるものです。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は38,441百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,022百万円増加いたしました。これは、支払手形及び買掛金が1,776百万円減少し3,832百万円に、短期借入金が3,746百万円増加し13,366百万円に、長期借入金が1,916百万円増加し9,373百万円になったことなどによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は8,822百万円となり、前連結会計年度末に比べ566百万円増加いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益639百万円を計上及び配当金の支払いにより79百万円減少し、利益剰余金が総額で559百万円の増加が主な変動要因であります。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ1,525百万円減少し、9,333百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において、営業活動による資金の減少は、4,649百万円（前期は4,028百万円の増加）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益992百万円、棚卸資産の増加額4,316百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、2,138百万円（前期は352百万円の減少）となりました。これは主に定期預金の預入による支出157百万円、有形固定資産の取得による支出2,255百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において、財務活動による資金の増加は、5,262百万円（前期は128百万円の減少）となりました。これは主に短期借入れによる収入32,255百万円及び短期借入金の返済による支出28,508百万円、長期借入れによる収入14,110百万円及び長期借入金の返済による支出12,517百万円によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．契約実績

　前連結会計年度及び当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

ｃ．販売実績

　前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　ａ．経営成績

　当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。

（売上高・売上総利益）

　当連結会計年度の売上高は、39,093百万円（前期比5.4％増）、売上総利益は6,776百万円（前期比6.4％増）となりました。

　分譲住宅事業や不動産流通事業の販売戸数が大幅に減少したものの、分譲マンション事業の大型物件の引渡しや街づくり事業の法人や富裕層向けの投資用戸建賃貸住宅、大型の事業用地、事業用不動産の販売が伸長したことにより、売上高は前期比で増収となりました。

　売上総利益は、原価上昇の影響を受けつつも、街づくり事業や分譲マンション事業の伸長により、売上総利益

率の高い商品の販売割合が増加いたしました。さらに、分譲住宅事業において売上単価が向上し、前期比で増益となりました。

（営業利益）

　販売費及び一般管理費は5,470百万円（前期比0.1％増）、営業利益は1,305百万円（同44.9％増）となりました。

　販売費及び一般管理費については、販売件数の減少により販売手数料等の変動費が減少し、また、全社的なコスト削減に取り組みました。その結果、金額はほぼ横ばいとなりましたが、売上に対する比率は低下いたしました。営業利益は、売上や売上総利益の増加と、販管費率の低下が寄与し、前期比で増加いたしました。

（営業外損益及び経常利益）

　当連結会計年度の営業外収益につきましては、受取手数料等により、188百万円（前期比7.2％減）となりました。営業外費用につきましては、支払利息等により、592百万円（同29.7％増）となり、経常利益は901百万円（同39.2％増）となりました。

（特別損益及び親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度の特別利益は91百万円（前期比15,339.1％増）、特別損失は０百万円（同97.0％減）となりました。以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は639百万円（同54.8％増）となりました。

③　経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループの主要事業は、すべて土地に関連する事業で構成されています。近年の住宅・不動産市場においては、需要や価格動向の二極化が顕著となっており、都市部や交通利便性の高いエリアでは新築・高価格帯物件への需要が堅調である一方、地方や郊外の物件、築年数の経過した中古物件に対する需要は伸び悩んでいます。

　このような市場環境下において、用地の取得競争の激化や土地価格の上昇により、良質なプロジェクト用地の確保が困難になる場合、経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。また、供給過多や市場ニーズに合致しない商品展開による販売不振も、業績に大きな影響を与えます。

　当社グループでは、こうしたリスクを踏まえ、地場不動産会社や金融機関との連携強化による土地情報の収集力向上や、顧客ニーズを的確に捉えた商品開発・事業ポートフォリオの見直しを進めることで、安定的な用地確保と販売力の強化に努めております。

④　資本の財源及び資金の流動性についての分析

　当社グループの資金需要は、土地および物件の仕入に加え、各種プロジェクトの建設費用等が中心です。これらの資金は、金利コスト等を勘案しつつ、自己資金および金融機関からの借入金により調達しています。2025年9月期末時点では、仕掛販売用不動産や販売用不動産の増加に伴い短期・長期借入金が増加したほか、賃貸物件や宿泊施設等の安定収益を生む固定資産の取得により、固定資産が増加しました。これらにより、資産全体が拡大する中でも、安定した財務基盤の維持に努めております。

　今後も、仕入の厳選や販売力の強化、事業回転日数の短縮などによる在庫の適正化と早期資金回収に加え、安定収益を生む固定資産の積極的な取得・運用を通じて、資金の有効活用・効率化に努めてまいります。

⑤　経営者の問題認識と今後の方針について

　当社は、「地域愛着経営」の経営方針の下、地元に愛され必要とされる企業となるため、安定した収益を確保することが重要であるという認識により、売上高経常利益率を重要視しております。2025年9月期の経常利益率は2.3％と、前期比で0.6ポイント改善しましたが、さらなる向上が必要と認識しています。

　当社グループの商品別の売上高構成比率では、分譲マンションが47.2％、分譲住宅（戸建）が29.5％を占めており、外部環境の影響を受けやすい構造です。今後は、既存の事業モデルの見直しに加えて、法人・富裕層向けの事業拡大やストック型事業（賃貸・管理・宿泊施設等）の強化による事業ポートフォリオの多角化、DX推進による生産性向上、全社的な販売費及び一般管理費の抑制などにより、利益率の向上と安定した財務基盤の構築を図ります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能なものであり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、本社に事業別の本部機能を置き、各事業本部は、取扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

　したがって、当社グループは、事業別のセグメントから構成されており、「マンション事業」、「住宅事業」の２つを報告セグメントとしております。

　「マンション事業」は、新築分譲マンションの販売を行うマンション分譲事業、分譲マンションの販売を専属で行う分譲マンション販売事業、分譲マンション管理事業を行っております。「住宅事業」は、新築分譲一戸建の販売を行う分譲住宅事業、住宅の販売を専属で行う住宅販売事業を中心に、宅地を分譲する土地分譲事業、当社でリフォームを行った中古住宅の販売を行う不動産流通事業、新築タウンハウスや投資用戸建賃貸、大型の土地分譲事業、その他当社で入手する土地情報の活用を行う土地活用事業、また行政や他業種との連携による街の再生等を行う街づくり事業、その他不動産仲介やリフォームなど幅広く行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報

前連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）

　（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、水道供給事業等を含んでおります。

２．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

当連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）

　（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、水道供給事業等を含んでおります。

２．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

４．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

　（注）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　（注）全社資産は、報告セグメントに帰属しない主に本社有形固定資産並びに現金及び預金であります。

　（注）１．減価償却費の調整額は、全社資産に係る減価償却費であります。

２．有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、全社資産における有形固定資産及び無形固定資産の増加であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2023年10月１日　至　2024年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2024年10月１日　至　2025年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　該当事項はありません。