アールエイジ

３【事業の内容】

当社グループは、当社および当社の関係会社（親会社１社および連結子会社１社）により構成されており、東京都及び千葉県西部を主たる営業地域として、「運営管理事業」、「開発販売事業」を行っております。

事業の中核は、自社所有物件の賃貸等、居住用賃貸マンション等のサブリース及び管理受託物件のマネジメント等を行う「運営管理事業」であります。このストック型事業を柱に安定的持続的成長を目指しております。また、「運営管理事業」の仲介活動は、活動を通じてユーザーの多様化するニーズや賃料傾向等の動向を把握する重要な役割を担っております。

「開発販売事業」では、中長期の安定収入の確保が第一義である賃貸物件市場において競争力の高い物件を企画開発しております。市場の更なる二極化を見据え、都心部にフォーカスした開発を行っております。稼働後は、自社所有物件として、販売後もサブリースまたは管理受託物件として「運営管理事業」における収益の源泉として寄与しております。

　上記に述べた事項を事業系統図によって示すと下記のとおりであります。

［事業系統図］

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

１.経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社・連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

（１）財政状態及び経営成績の状況

① 経営成績の状況

　当連結会計年度(自 2022年11月１日 至 2023年10月31日)における我が国経済は、緩やかな回復基調で推移しました。一方、世界的な金融引き締めの影響、ウクライナ・中東情勢、中国経済の減速等、先行きについては不確実性の高い状況にあります。

　当社グループが属する不動産業界におきましては、オフィス市況では軟調な状態が続く一方、賃貸住宅の賃料水準は一部で上昇の兆しが見られるなど堅調に推移しております。

　このような状況の下、当社グループは運営管理事業で安定収益を確保しつつ、都心部にフォーカスした優良な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいりました。

　この結果、当連結会計年度の経営成績として、売上高は3,440,552千円（前期：3,699,549千円、前期比：7.0％減）、営業利益は548,441千円（前期：628,531千円、前期比：12.7％減）、経常利益は477,413千円（前期：570,605千円、前期比：16.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は326,993千円（前期：375,581千円、前期比：12.9％減）となりました。

　セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

＜運営管理事業＞

　当セグメントにおきましては、賃貸事業用不動産（社有及びサブリース物件）の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上、効率化を主眼にグループ一丸で取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,826,219千円（前期：2,854,627千円、前期比：1.0％減）、セグメント利益は565,469千円（前期：564,863千円、前期比：0.1％増）となりました。

＜開発販売事業＞

　当セグメントにおきましては、賃貸事業用マンション５棟（39室）を販売いたしました。この結果、開発販売事業の売上高は614,333千円（前期：849,467千円、前期比：27.7％減）、セグメント利益は139,596千円（前期：220,021千円、前期比：36.6％減）となりました。

② 財政状態の状況

（資産の状況）

　当連結会計年度末における総資産は13,488,222千円となり、前連結会計年度末に比べ333,338千円増加しました。これは主として、社有物件の売却及び保有目的変更等により販売用不動産が413,142千円減少し、プロジェクト完成振替及び保有目的変更等により建物及び構築物が284,035千円、開発プロジェクト工事進捗等により建設仮勘定が373,969千円増加したものであります。

（負債の状況）

　当連結会計年度末における負債合計は9,352,123千円となり、前連結会計年度末に比べ105,291千円増加しました。これは主として、借入金の増加207,090千円及び未払法人税等の減少103,351千円であります。

（純資産の状況）

　当連結会計年度末における純資産は4,136,098千円となり、前連結会計年度末に比べ228,046千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加228,388千円であります。これらの結果、自己資本比率は30.7％となりました。

（２）キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末から43,236千円減少し、920,873千円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況と変動の要因は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果、１年間で増加した資金は840,212千円（前年同期では1,167,118千円の増加）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益により477,382千円資金が増加し、また賃貸事業用マンションの売却等により棚卸資産が減少し資金が416,095千円増加したこと等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果、１年間で減少した資金は992,167千円（前年同期では473,383千円の減少）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出896,381千円及び無形固定資産の取得による支出70,084千円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果、１年間で増加した資金は108,718千円（前年同期では757,231千円の減少）となりました。これは主に、長期借入金の借入れにより919,190千円増加し、長期借入金の返済により712,099千円減少したことによるものであります。

（３）生産、受注及び販売の実績

① 生産実績

　　該当事項はありません。

② 受注実績

　　当社グループは、受注開発を行っていないため、受注残高はありません。

③ 販売実績

　　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

２．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２.経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。

　なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

（１） 財政状態の分析

　当連結会計年度末における総資産は13,488,222千円となり、前連結会計年度末に比べ333,338千円増加しました。これは主として、社有物件の売却及び保有目的変更等により販売用不動産が413,142千円減少し、プロジェクト完成振替及び保有目的変更等により建物及び構築物が284,035千円、開発プロジェクト工事進捗等により建設仮勘定が373,969千円増加したものであります。

　当連結会計年度末における負債合計は9,352,123千円となり、前連結会計年度末に比べ105,291千円増加しました。これは主として、借入金の増加207,090千円及び未払法人税等の減少103,351千円であります。

　当連結会計年度末における純資産は4,136,098千円となり、前連結会計年度末に比べ228,046千円増加しました。これは主として、利益剰余金の増加228,388千円であります。これらの結果、自己資本比率は30.7％となりました。

（２）経営成績の分析

① 売上高

　当社グループの当連結会計年度の売上高は3,440,552千円（前期：3,699,549千円、前期比：7.0％減）となりました。

　運営管理事業におきましては、貸事業用不動産（社有及びサブリース物件）の運営、管理受託物件のサービス提供にあたり、品質の向上、効率化を主眼にグループ一丸で取り組んでまいりました。この結果、運営管理事業の売上高は2,826,219千円（前期：2,854,627千円、前期比：1.0％減）となりました。

　開発販売事業におきましては、賃貸事業用マンション５棟（39室）を販売いたしました。この結果、開発販売事業の売上高は614,333千円（前期：849,467千円、前期比：27.7％減）となりました。

② 売上総利益

　売上総利益は、前期比7.6％減の1,065,725千円となり、売上総利益率は前期比0.2ポイント減少し、31.0％となりました。

③ 販売費及び一般管理費

　販売費及び一般管理費は、人件費が減少したこと等により前期比1.5％減の517,283千円となりました。

④ 営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益

　上記の要因により、当連結会計年度の営業利益は548,441千円（前期：628,531千円、前期比：12.7％減）、経常利益及び親会社株主に帰属する当期純利益は、477,413千円（前期：570,605千円、前期比：16.3％減）、326,993千円（前期：375,581千円、前期比：12.9％減）となりました。

（３）キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　１．経営成績等の状況の概要　（２）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資金需要の主なものは、開発販売事業における事業用地の取得及び建築工事代金等のプロジェクト資金であります。資金調達につきましては、各プロジェクトごとに調達しており、調達コストの低減に留意しつつ、取引金融機関からの借入金を主体に調達しております。

　なお、有利子負債依存度及び資金調達については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク（３）有利子負債依存度および資金調達について」に記載のとおりであります。

（４）経営成績に重要な影響を与える要因

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

（５）経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指数等

　当社グループは、自社所有物件及びサブリース物件の運営、管理受託物件のサービス提供を行う「運営管理事業」を柱に安定的、持続的な成長を目指し、売上高経常利益率の向上を重要な指標として位置づけております。当連結会計年度の売上高経常利益率は13.9％（前期：15.4％）となりました。当連結会計年度は、継続した経費削減効果はありましたが、開発販売事業の営業利益が36.6％減少したことにより売上高経常利益率は減少しました。

　今後も当社グループは一丸となって企業価値の向上を図りつつ、持続的な成長を目指してまいります。

（６）経営者の問題認識と今後の方針について

　経営者の問題認識と今後の方針については、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。

（７）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況　１　連結財務諸表等　(１)　連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、当社の取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　各セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

①　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

②　報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

③　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度（自　2021年11月１日　至　2022年10月31日）

（注）１．「調整額」は以下のとおりであります。

　　　　　 (1)セグメント利益の調整額△156,354千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に提出会社の本社管理部門に係る費用です。

　　　　　 (2)セグメント資産の調整額1,141,307千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。

　　　　　 (3)減価償却費の調整額2,533千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。

　　　　　 (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額6,867千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。

　　　２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

      ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。

      ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月31日）に基づく賃貸収入等が含まれております。

当連結会計年度（自　2022年11月１日　至　2023年10月31日）

（注）１．「調整額」は以下のとおりであります。

　　　　　 (1)セグメント利益の調整額△156,624千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は主に提出会社の本社管理部門に係る費用です。

　　　　　 (2)セグメント資産の調整額1,111,576千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産であります。

　　　　　 (3)減価償却費の調整額2,495千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の減価償却費であります。

　　　　　 (4)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額5,627千円は、主に報告セグメントに帰属しない全社的資産の購入であります。

　　　２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

      ３．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用の償却額及び増加額が含まれます。

      ４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月31日）に基づく賃貸収入等が含まれております。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2021年11月１日  至  2022年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

    本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

    本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

当連結会計年度（自  2022年11月１日  至  2023年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

    本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

    本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2021年11月１日  至  2022年10月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2022年11月１日  至  2023年10月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2021年11月１日  至  2022年10月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2022年11月１日  至  2023年10月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2021年11月１日  至  2022年10月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2022年11月１日  至  2023年10月31日）

　該当事項はありません。