グランディーズ

３【事業の内容】

　当社グループは、当社（株式会社グランディーズ）及び連結子会社１社（株式会社もりぞう）で構成されており、不動産販売事業、建築請負事業を主な業務としております。

　不動産販売事業は、建売住宅及び投資用不動産の販売を主体とし、「我々の創造する立派な商品・サービスを通じ、全てのステークホルダーと共に物質的・精神的豊かさを追求する」という経営理念の下、付加価値の高い魅力的な住宅・投資用不動産の企画・開発・販売等を行っております。

　建築請負事業は、株式会社もりぞうにより、国産銘木「木曾ひのき」を使用した中高級志向の戸建注文住宅の建築請負を行っております。

　各事業の内容は、以下のとおりであります。

（不動産販売事業）

①　建売住宅販売

　建売住宅販売事業は、2009年４月に大分県の経営革新計画の承認を得たのを機に本格展開した事業であります。“ほどよい価格、ほどよい住み心地”を基本コンセプトに、コンパクトな木造戸建住宅「フォレクス（ＦＯＲＬＵＸ）」を地方の中核都市を中心に企画・開発し、提供しております。

　基本プランは３ＬＤＫ（約80㎡）と４ＬＤＫ（約86㎡）の２タイプ。「高品質で低価格（中心価格帯2,000万円台）」「狭小地や変形地にも建設が可能」「デザインや色調は斬新」という点が大きな特徴です。若年ファミリー層や単身者をターゲットに、ちいさな住まいの提供を通じて新しいライフスタイルを提案しております。

②　投資用不動産販売

　投資用不動産販売事業は、「レスコ（ＲＥＳＣＯ）」シリーズと「アテレーゼ（ＡＴＴＲＥＳＥ）」シリーズの投資用マンションや投資用メゾネット型アパート、都市型簡易宿泊所を企画・開発し、提供する事業、並びに、テナントビル等の中古不動産を仕入・販売する事業であります。

(ア) レスコ（投資用マンション）

　レスコは、個人富裕層や法人に対し、一棟単位で提供する投資用マンションであります。一棟あたり16室～30室程度の小型の賃貸マンションで、販売価格は100,000千円～1,000,000千円前後。分譲マンション並みの品質と個人富裕層が収益不動産として取得しやすい価格に抑えているのが特徴です。

(イ) アテレーゼ（投資用木造アパート）

　アテレーゼは、個人富裕層や法人に対し、一棟単位で提供する投資用木造アパートであります。一棟あたり３戸～12戸程度で、小学校区には家族向けメゾネット型、中心部には単身者向けワンルーム型の２プランを備え、販売価格は40,000千円～200,000千円前後。立地に合わせた企画ができる強みと、木造で建築コストを抑えることができるのが強みであります。

(ウ) 都市型簡易宿泊所

　都市型簡易宿泊所は、個人富裕層や法人に対し、一棟単位で提供する民泊ビルであります。一棟あたり10室～20室程度の客室を設け、主にインバウンド需要が高い福岡県で販売しております。

（建築請負事業）

　建築請負事業は、顧客から注文住宅の設計・建築を請け負う事業です。関東甲信越エリアを中心に、国産銘木「木曾ひのき」を使用した中高級志向の注文住宅を得意としております。

［当社グループの事業系統図］

①　不動産販売事業

　（建売住宅、投資用不動産）

②　建築請負事業

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における経営成績、キャッシュ・フロー及び財政状態の概要は、次のとおりであります。

①　経営成績

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和等により、社会経済活動は徐々に正常化に向かいました。一方で、国外ではウクライナ・中東をはじめとする地政学的なリスクが継続しており、国内においても原材料及びエネルギー価格の高止まり、消費者物価指数の上昇による実質賃金の低下等、景気の先行きは不透明な状況が続いております。

　当社が属する住宅・マンション業界におきましては、建築コストの上昇による販売価格の上昇、消費者物価の上昇による住宅購入意欲の低下の影響により、住宅需要が抑制され、新設住宅着工戸数は減少傾向となり、厳しい事業環境が続いております。

　このような環境の中、当社グループは、経営資源の最適化を進め、事業の選択と集中を行いました。賃貸管理事業を営むDipro株式会社の全株式を譲渡し、不動産販売事業及び建築請負事業に集中することで、昨年取得した株式会社もりぞうの経営再建に取り組み、赤字を大幅に減少いたしました。また、投資用不動産の新商品を開発・販売し、住宅市況の変化に対応できる体制を構築いたしました。

　この結果、当連結会計年度の売上高は4,600,303千円（前年同期比72.9％増）、営業利益は126,461千円（同44.2％減）、経常利益は122,654千円（同45.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は178,727千円（同172.1％増）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

　なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（セグメント情報等）」の（報告セグメントの変更等に関する事項）に記載のとおりであります。

（不動産販売事業）

　不動産販売事業におきましては、投資用不動産販売の強化を進めたものの、建売住宅販売の落ち込みをカバーできず、売上高及びセグメント利益は減少いたしました。この結果、売上高は2,098,932千円（前年同期比17.3％減）、セグメント利益は245,960千円（前年同期比20.3％減）となりました。

（建築請負事業）

　建築請負事業におきましては、株式会社もりぞうを連結子会社化し、同社事業を新たに建築請負事業としております。売上高は2,418,846千円、セグメント損失は32,914千円となりました。

　なお、前年同期は同社を連結子会社化しておりませんので、前年同期比較は記載しておりません。

（不動産賃貸管理事業）

　不動産賃貸管理事業におきましては、2023年７月１日付でDipro株式会社の全株式を譲渡したことにより、売上高及びセグメント利益は減少いたしました。この結果、売上高は85,603千円（前年同期比31.1％減）、セグメント利益は18,413千円（前年同期比15.4％減）となりました。

②　キャッシュ・フロー

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、長期借入金の返済による支出等により、前連結会計年度末と比較して473,714千円減少し、期末残高は1,170,313千円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローは、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動により使用した資金は221,879千円（前年同期は685,810千円の獲得）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益の計上による増加296,814千円、棚卸資産の増加による減少294,662千円、法人税等の支払による支出82,143千円等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動により獲得した資金は125,495千円（前年同期は362,439千円の獲得）となりました。これは主に連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入132,289千円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動により使用した資金は377,329千円（前年同期は107,335千円の使用）となりました。これは主に短期借入金の借入による収入160,000千円、長期借入金の返済による支出484,128千円、配当金の支払いによる支出48,981千円等によるものであります。

③　生産、受注及び販売の実績

　当社グループは、不動産販売事業及び建築請負事業を行っておりますが、不動産販売事業は生産、受注及び販売を定義することが困難であるため、セグメント別の記載に代えて事業部門別に記載しております。

ａ．生産実績

　当社グループで行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｂ．受注実績

　当連結会計年度における建築請負事業の受注実績は、次のとおりであります。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績を事業部門別に示すと、次のとおりであります。

（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

２．損益計算書の不動産売上高の事業部門別内訳は、次のとおりであります。

(2）経営者の視点による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりましては、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積もりについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なる場合があります。

②　財政状態の分析

（資産）

　当連結会計年度末における流動資産は3,979,668千円となり、前連結会計年度末に比べ277,898千円減少いたしました。これは主に現金及び預金が473,714千円減少、販売用不動産が139,562千円減少、仕掛販売用不動産が395,303千円増加したこと等によるものであります。固定資産は107,358千円となり、前連結会計年度末に比べ30,918千円減少いたしました。

　この結果、総資産は4,087,026千円となり、前連結会計年度末に比べ308,816千円減少いたしました。

（負債）

　当連結会計年度末における流動負債は1,002,926千円となり、前連結会計年度末に比べ27,340千円増加いたしました。これは主に短期借入金が160,000千円増加、１年内返済予定の長期借入金が32,788千円減少、未成工事受入金が28,904千円減少したこと等によるものであります。固定負債は1,021,167千円となり、前連結会計年度末に比べ466,400千円減少いたしました。これは主に長期借入金が451,340千円減少したこと等によるものであります。

　この結果、負債合計は2,024,094千円となり、前連結会計年度末に比べ439,060千円減少いたしました。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産は2,062,932千円となり、前連結会計年度末に比べ130,243千円増加いたしました。

　この結果、自己資本比率は50.5％（前連結会計年度末44.0％）となりました。

③　経営成績の分析

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は、株式会社もりぞうの損益計算書連結の影響、建売住宅販売の減少により4,600,303千円（前連結会計年度は2,661,366千円）となりました。

（売上原価・売上総利益）

　当連結会計年度における売上原価は、株式会社もりぞうの損益計算書連結の影響、建売住宅販売の減少により3,659,983千円（前連結会計年度は2,052,219千円）となりました。その結果、当連結会計年度の売上総利益は940,319千円（前連結会計年度は609,147千円）となりました。

（販売費及び一般管理費・営業利益）

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は813,858千円（前連結会計年度は382,342千円）となりました。その結果、当連結会計年度の営業利益は126,461千円（前連結会計年度は226,804千円）となりました。

（営業外損益・経常利益）

　当連結会計年度の営業外収益は10,345千円（前連結会計年度は9,528千円）となりました。また、営業外費用は14,152千円（前連結会計年度は11,459千円）となりました。その結果、当連結会計年度の経常利益は122,654千円（前連結会計年度は224,873千円）となりました。

（特別損益・親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度の特別利益は、関係会社株式売却益等により182,195千円となりました。また、特別損失は、減損損失等の計上により8,034千円（前連結会計年度は93,992千円）となりました。その結果、当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は296,814千円（前連結会計年度は130,880千円）となりました。これに法人税等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は178,727千円（前連結会計年度は65,679千円）となりました。

④　キャッシュ・フローの状況の分析

　「第一部　企業情報　第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フロー」をご覧下さい。

⑤　経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループの事業は、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制変更等が発生した場合には、開発用地の価格が著しく変動したり、消費者の購買意欲の低下につながったりして、当社グループの経営成績等に重要な影響が及ぶ可能性があります。

⑥　資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの資金需要の主なものは、投資用不動産の開発資金であります。資金調達については、物件ごとに借入条件を勘案し、金融機関から借入を行っております。

　今後も手許資金、自己資本比率、有利子負債依存度のバランスを考慮し、安定した財務体質の維持に努めてまいります。

⑦　経営者の問題意識と今後の方針

　当社グループの事業は景気変動等に左右されやすく、業績の振幅が大きくなる傾向があります。それだけに中長期的な成長を確保していくためには利益重視・リスク軽減の姿勢の下に、経営基盤の強靭化、とりわけ厚みのある収益基盤の構築、多様な調達手段の確保、それらを支える人材の育成が不可欠と認識しております。そのため中期経営計画では、経営指標の目標を営業利益と売上高営業利益率に置き、ビジネスモデルの骨太化と商圏の拡大に努めるとともに、行動規範（フィロソフィ）の周知徹底を図ることで中核人材の育成に長期的に取り組むこととしています。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、本社に事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う製品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

　従って、当社グループは事業別のセグメントから構成されており、「不動産販売事業」、「建築請負事

業」及び「不動産賃貸管理事業」の３つを報告セグメントとしております。

　「不動産販売事業」は、建売住宅及び投資用不動産の販売を行っております。「建築請負事業」は、注

文住宅の受注・建築を行っております。「不動産賃貸管理事業」は、賃貸物件及び民泊物件の賃貸管理及

び保守点検を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、その他の項目の金額に関する情報の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　報告セグメントの利益は、営業利益（のれん償却前）ベースの数値であります。

　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

（注）１．調整額は以下の通りであります。

(1) セグメント利益の調整額△103,718千円は、全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2) セグメント資産の調整額1,190,981千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に余剰運用資金（現金及び預金）、未収入金、長期前払費用等であります。

(3) 減価償却費の調整額3,075千円は、全社資産に係る減価償却費であります。

(4) 有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額268千円は全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

（注）１．調整額は以下の通りであります。

(1) セグメント利益又は損失の調整額△104,998千円には、全社費用△103,396千円の他、セグメント間の取引消去等が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2) セグメント資産の調整額745,134千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に余剰運用資金（現金及び預金）、長期前払費用等であります。

(3) 減価償却費の調整額2,002千円は、全社資産に係る減価償却費であります。

２．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益は、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号）に基づく賃貸料収入であります。

（報告セグメントの変更等に関する事項）

当社グループは、2022年10月１日付で株式会社もりぞうを連結子会社化したことに伴い、当連結会計年度より損益計算書を連結し、同社事業を新たに建築請負事業としております。

なお、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後のセグメント資産の算定方法により記載しております。

当該変更により、前連結会計年度の不動産販売事業のセグメント資産が474,140千円減少、建築請負事業のセグメント資産が474,140千円増加しております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在する有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在する有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

　減損損失は、39,241千円全額が不動産販売事業のものであります。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

　減損損失は、5,542千円全額が建築請負事業のものであります。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

　のれんは、全額が不動産賃貸管理事業のものであり、償却額は3,544千円、未償却残高は0円であります。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

　該当事項はありません。