エストラスト

３【事業の内容】

当社グループは、当社（株式会社エストラスト）及び連結子会社3社（株式会社トラストコミュニティ・株式会社エストラスト不動産販売・建和住宅株式会社）、持分法非適用関連会社1社(オリエルホーム株式会社)で構成されており、山口県及び九州の主要都市を中心に、主に不動産分譲事業を展開しております。

当社では、事業用地の仕入れを行い、分譲マンションを企画開発し、エンドユーザーに提供しております。さらに山口県内では、当社及び建和住宅株式会社が分譲戸建の企画開発、販売を行っております。株式会社エストラスト不動産販売は分譲マンション及び分譲戸建の販売代理業務を行っております。また、その他事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。株式会社トラストコミュニティにおいては、マンションの管理組合より建物管理業務を受託する不動産管理事業を行っております。

また、当社グループにおいて、不動産賃貸事業として優良な収益物件を厳選して取得しており、安定的な賃料収入を確保しております。

(不動産分譲事業)

当社は、自社ブランド「オーヴィジョン」マンションを主に山口県及び九州の主要都市において提供しております。当事業では、当社が販売代理で培ってきた販売力を活かしながら、デベロッパーとして商品企画部門と販売部門が一体となることで、お客様の多様化するニーズやトレンドを商品企画に反映することが可能となりました。

また、分譲戸建においては、山口県におけるこれまでのマンション供給実績とブランド力を活かした「オーヴィジョン」ホームと、当連結会計年度より子会社化した建和住宅株式会社の注文住宅ブランド「Kenwa Style」を展開しております。

「オーヴィジョン」シリーズ、「Kenwa Style」両ブランドにおいて、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、人と社会と環境に貢献する住まいづくりを目指しております。

(不動産管理事業)

連結子会社の株式会社トラストコミュニティにおいて、マンションの管理組合より建物管理業務を受託するマンション管理業等を行っております。

(不動産賃貸事業)

当社グループにおいて、収益基盤の安定化を図るため、不動産賃貸事業を行っており、財務状況や市況等を慎重に判断しながら、優良な収益物件については積極的に取得を進めております。

(その他)

当社グループは、その他附帯事業として不動産の売買及び仲介等を行っております。

［事業系統図］

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

1. 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

（1）財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症が５類へ移行したことにより社会活動の正常化が進み、雇用・所得環境が改善される等、緩やかな景気の持ち直しが見られました。しかしながら、世界的な金融引締めの継続、海外景気の下振れ懸念、円安に伴う物価上昇やエネルギー資源の価格高騰、ウクライナ情勢等の地政学的リスクや金融資本市場の変動の影響等から依然として先行きは不透明な状況が続いております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、低水準で移行した住宅ローン金利や政府の各種住宅支援策が継続されていることにより、景況は底堅く推移しました。反面、物価上昇に伴う建築コストの上昇や建設労働者不足、今後の住宅ローン金利水準の動向等には、予断を許さない状況が続いております。

このような環境下ではありましたが、当社の主要供給エリアである山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を展開した結果、需要は底堅く推移しました。

　当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、349戸（前年同期比29戸減）の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、76戸（前年同期比39戸増）の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は425戸（前期比10戸増）となり、売上高は増加いたしました。しかしながら、費用面については、広告宣伝費などの販売費及び一般管理費が増加いたしました。

   以上の結果、当連結会計年度における売上高は18,044百万円（前期比15.5％増）、営業利益は1,140百万円（同16.1％減）、経常利益は1,084百万円（同11.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は729百万円（同13.0％減）となりました。

セグメントの業績を示すと次のとおりであります。

(不動産分譲事業)

不動産分譲事業におきましては、分譲マンション349戸(前期比29戸減)、分譲戸建76戸(同39戸増)の引渡を行いました。売上高につきましては、当連結会計期間に株式取得をした建和住宅株式会社を子会社化したこと等により分譲戸建の販売戸数が増加したことによるものであります。一方で、費用面では広告宣伝費等の販売費及び一般管理費が増加いたしました。

以上の結果、売上高は13,934百万円(前期比2.7%増）、セグメント利益は1,233百万円(同27.2％減)となりました。

(不動産管理事業)

不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は5,809戸（前期比366戸増）となりました。管理戸数増加により管理手数料収入は増加したものの、リフォーム工事等の完成工事高が減少いたしました。

以上の結果、売上高は604百万円(前期比1.6%減)、セグメント利益は87百万円(同23.0％減)となりました。

    (不動産賃貸事業）

不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。

以上の結果、売上高は358百万円(前期比40.8%増)、セグメント利益は174百万円(同32.1％増)となりました。

(その他)

その他附帯事業として、不動産の売却等を行った結果、売上高は3,147百万円(前期比165.1％増)、セグメント利益は355百万円(同92.9％増)となりました。

当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて4,795百万円増加し、35,644百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて1,620百万円増加し、28,593百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて3,175百万円増加し、7,050百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、現預金の増加1,480百万円及び販売用不動産1,023百万円の増加によるものです。また、固定資産の主な増加の要因は、棚卸資産から固定資産への振替え及び賃貸不動産の購入に伴う土地の増加1,646百万円、建物及び構築物の増加1,451百万円であります。

当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて4,173百万円増加し、27,331百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて4,993百万円増加し、19,505百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて820百万円減少し、7,825百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション建設費等に伴う買掛金の増加2,774百万円、用地仕入及びマンションの進捗に伴う短期借入金の増加2,011百万円であります。また、固定負債の主な減少の要因は、用地仕入及びマンションの進捗に伴う長期借入金の減少804百万円であります。

当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて622百万円増加し、8,313百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が594百万円増加したことであります。

　なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は23.3％、１株当たり純資産額は1,384円65銭となりました。

（2）キャッシュ・フローの状況
 当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により1,697百万円増加、投資活動により544百万円減少、財務活動により327百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて1,480百万円増加し、7,690百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、1,697百万円（前連結会計年度は1,821百万円の減少）となりました。これは、仕入債務が2,574百万円増加、税金等調整前当期純利益を1,084百万円計上した一方、棚卸資産が2,120百万円増加したこと等によります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、544百万円(前連結会計年度は832百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得により923百万円を支出したこと等によります。

（財務活動によるキャッシュフロー）

当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、327百万円（前連結会計年度は3,420百万円の増加）となりました。これは、長期借入金の返済による支出が12,477百万円あった一方、長期借入れによる収入が11,955百万円、短期借入金の純増額が1,126百万円あったこと等によります。

（3） 生産、受注及び販売の実績

　　① 生産実績

　 該当事項はありません。

    ② 契約実績

　 当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．件数については、戸数を表示しております。

２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。

当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．件数については、戸数を表示しております。

２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。

    ③ 販売実績

   当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．件数については、戸数を表示しております。

２．セグメント間の取引については、相殺消去しております。

2. 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

①売上高・売上総利益

　当連結会計年度における売上高は18,044百万円(前期比2,424百万円増)、売上原価は14,613百万円(前期比2,230百万円増)となりました。主な増加の要因はその他不動産事業における不動産の売却によるものであります。また、建築コスト等の増加などから、原価率は80.9%と前連結会計年度より1.6%増加いたしました。

　その結果、売上総利益は3,430百万円(前期比194百万円増)となりました。

②営業利益

　当連結会計年度における営業利益は1,140百万円(前期比218百万円減)となりました。主な減少の要因は、広告宣伝費などの販売費及び一般管理費の増加によるものであります。

③経常利益

　当連結会計年度における経常利益は1,084百万円(前期比139百万円減)となりました。営業外収益は151百万円(前期比117百万円増)となりました。主な増加の要因は、補助金収入によるものであります。営業外費用は207百万円(前期比38百万円増)となりました。

④親会社株主に帰属する当期純利益

　当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は729百万円(前期比109百万円減)となりました。

（3）資本の財源及び資金の流動性の分析

当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。
  当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1. 経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、３ 事業等のリスクに記載のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　(1) 報告セグメントの決定方法

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象としているものであります。

　当社グループは、分譲マンション及び分譲戸建を企画、開発、販売する不動産分譲事業を主たる業務としており、各事業ごとに戦略を立案し、事業活動を展開しております。

　(2) 各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

　　各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。

　　不動産分譲事業・・・・・・・・・分譲マンション及び分譲戸建の企画、開発、販売

　　不動産管理事業・・・・・・・・・分譲マンションの管理、損害保険代理業務、インテリア等の販売

　　不動産賃貸事業・・・・・・・・・オフィス、商業施設等の賃貸

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自  2022年３月１日  至  2023年２月28日）

(注)１.「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、その他附帯事業等を含んでおります。　

２．調整額は以下のとおりであります。

(1)　セグメント利益の調整額△764百万円には、セグメント間取引消去又は振替高19百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△784百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2)　セグメント資産の調整額303百万円には、セグメント間取引消去又は振替高△61百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産365百万円が含まれております。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。

(3)　減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4)　有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

(注)１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、その他附帯事業等を含んでおります。　

２．調整額は以下のとおりであります。

(1)　セグメント利益の調整額△710百万円には、セグメント間取引消去又は振替高△０百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△710百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2)　セグメント資産の調整額285百万円には、セグメント間取引消去又は振替高△362百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産648百万円が含まれております。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門に係る資産であります。

(3)　減価償却費の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4)　有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

(5)　保有目的の変更により、仕掛販売用不動産の一部を有形固定資産に振替えましたが、この変更に伴うセグメント利益の影響は軽微であります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2022年３月１日  至  2023年２月28日）

１．製品及びサービスごとの情報

(単位：百万円）

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客以外への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

１．製品及びサービスごとの情報

(単位：百万円）

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客以外への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年３月１日　至　2023年２月28日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年３月１日　至　2024年２月29日）

　報告セグメントに配分されていないのれんの償却額は21百万円であります。これは、当連結会計年度に　

おいて、建和住宅株式会社を連結子会社としたことに伴い発生したもので、重要性が乏しいため一括償却

しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。