パルマ

３【事業の内容】

　当社は、「セルフストレージ（レンタル収納スペース・トランクルーム）業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」を経営ビジョンとして掲げ、「ビジネスソリューションサービス」、「ＩＴソリューションサービス」、「ターンキーソリューションサービス」を営んでおります。

　なお、セグメント区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等（１）財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

(1）ビジネスソリューションサービス（以下、「ＢＳ」という。）

　当サービスは、セルフストレージビジネスプロセスのアウトソーシングに賃料滞納保証を付加したサービスを提供するものであります。セルフストレージ利用者はセルフストレージ事業者との一時使用契約締結時に当社へ保証料を支払うことで保証人の設定や敷金が不要となり、また、セルフストレージ事業者は当社が保証することで使用料未回収リスクの低下とアウトソーシングによる業務全体の効率化を図ることができます。提供している具体的なサービス内容は以下のとおりであります。

①申込受付

　セルフストレージの利用を希望している方が電話やＷＥＢから問合せや申込をした場合、事業者に代わって契約書の準備や利用案内等の受付手続きを行います。契約した件数や対応する物件の室数に応じて事業者から手数料を頂きます。

②入金管理

　利用者から毎月の使用料を回収し、事業者へ送金します。万が一、利用者の支払が遅れた場合には当社が立替えて事業者へ送金しますので、事業者は使用料未回収リスクを回避できます。

③滞納督促

　当社が立替えた使用料を利用者に督促します。事業者は使用料を全額回収しているので、督促する必要がありません。また、利用者は使用料の支払が遅れた場合、当社が使用料を立替えしているため事業者との一時使用契約が即時解除になる心配がありません。

④残置物撤去

　利用者が不要な荷物を残したまま退室してしまった場合、当社が撤去して原状回復を行います。

⑤物件巡回

　事業者との契約に基づいてセルフストレージ物件の敷地内の除草作業や不審な放置物の有無についての確認作業を行います。

(2）ＩＴソリューションサービス（以下、「ＩＴＳ」という。）

　当サービスでは、セルフストレージ事業における業務効率化のためのＩＴシステム開発・運用を行っております。昨今ではセルフストレージ業界においてもＷＥＢを通じたサービス提供のニーズが高まっております。当社では利用者のＷＥＢを経由したセルフストレージ申込・予約・使用料決済を可能とし、同時に事業者へＷＥＢ上における物件在庫管理システム「クラリス」を提供しております。さらに「クラリス」の物件在庫管理の一面に着目し、新たにＡＰＩ配信向け物件情報機能を追加してＷＥＢを通じた利用者の集客サービス「クラギメ」を提供しております。具体的には、当社が開設したポータルサイト「ニコニコトランク」を通じて「クラリス」に登録された物件情報を配信することで集客を行っております。「クラリス」と「クラギメ」を利用することで、事業者はＩＴによる恩恵をより一層受けることができるようになっております。

(3）ターンキーソリューションサービス（以下、「ＴＫＳ」という。）

　当サービスでは、「Keep it」ブランドなどのセルフストレージ施設の開発販売やセルフストレージ事業運営のコンサルティング、マスターリース（建物一括賃借）といった業務を通じ、セルフストレージ事業者や投資家等の顧客のセルフストレージ投資機会の創出を支援しております。当社が新規に土地を取得しセルフストレージ施設を建設、既存建物のセルフストレージ施設への改装、当社が不動産を仲介し、当該不動産についてセルフストレージへのリノベーション、貸地での屋外コンテナ型トランクルーム施設を提案するなど様々なソリューションにより、セルフストレージ投資需要や新規参入者の開業支援需要にも対応を進めております。

（サービス系統図）

（契約関係及び金銭の流れ）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

　当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当事業年度における我が国の経済は、引き続き堅調に推移するインバウンド需要や雇用・所得環境の改善が進む中で、依然として景気の緩やかな回復基調を維持しています。一方で、国内物価上昇に伴う個人消費の停滞、米国の関税政策やこれを受けた米中貿易摩擦の深刻化、地政学的リスクへの懸念等もあり、先行きが不透明な状況が続いております。

　当社が属するセルフストレージ（トランクルーム等のレンタル収納スペース）業界におきましては、2024年度の収納ビジネス市場規模は918.7億円（前期比6.0％増）と成長を続け、全国のレンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム拠点数は約16,000ヶ所に達しました。一般社団法人日本フランチャイズチェーン協会の統計調査によると、これは主要小売事業者の店舗数と比較しても１万拠点を超える規模であり、コンビニエンスストア５軒の商圏に対して収納サービスが１拠点以上存在する計算となります。（矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査（2025年版）」より引用）このことから、セルフストレージは一般生活者の身近なサービスとして徐々に定着しつつある一方で、依然として認知拡大の余地が大きい発展途上の市場と位置付けられます。

　また、都市部を中心に続く不動産賃料の上昇や居住スペースの狭小化を背景に、利用ニーズは引き続き高水準で推移し、大手事業者による積極的な出店が拠点数の堅調な拡大を支えています。こうした成長性と将来性の高さから、セルフストレージ市場は国内外から高い関心と期待を集める分野となっております。

　このような状況の中、当事業年度（2024年10月１日～2025年９月30日）は、中期経営計画「改革2027」の１年目にあたり、各種施策の実行と検証を通じて今後の成長に向けた課題の抽出と方向性の明確化を進めました。当初目標に対する成果は限定的であったものの、今後の成長に向けた基盤整備の年として、施策の検証と優先順位の明確化を着実に進めることができました。

　当社は、「セルフストレージ業界のプラットフォーム」として、セルフストレージ事業者向けの賃料債務保証付きBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）サービス及びITソリューションサービスの受託を拡大し、契約ストックの安定的な成長を実現し、業界内の多様なニーズに対応可能な包括的サポート体制を確立しました。セルフストレージ分野を中心に展開するBPOサービスの拡充を通じて、企業価値の向上と社会課題の解決の両立を目指すとともに、新規サービスの強化や業務提携の機会創出にも取り組んでおります。

　また、トランクルーム施設の新規施設の投資開発及び開業支援の推進を図るとともに、既存運営施設の稼働率向上及びリーシング活動の強化に取り組み、施設の開発から運営までを一貫して支援する総合的なサービス基盤の構築を進めており、施設開業に関するコンサルティングサービスや、収納物の撤去・整理支援といった新規サービスの拡販にも注力し、顧客との接点拡大を図るとともに、新たな収益機会の創出に努めてまいりました。

　さらには東京証券取引所スタンダード市場への市場区分変更及び名古屋証券取引所メイン市場への新規上場を達成することにより、当社の社会的信用力と資金調達力が大幅に向上し、今後の中長期的な成長戦略の遂行に向けて、より強固な経営基盤を構築することができました。これらの取り組みにより、当社は非連続的な成長（飛躍的な成長）を実現し、中期経営計画「改革2027」の目標達成を目指してまいります。

　当事業年度の売上高は2,312,413千円（前事業年度比17.7％減）、営業利益は147,583千円（同19.3％増）、経常利益は187,019千円（同32.0％増）、当期純利益は122,479千円（同51.5％増）となりました。

　なおセグメントの経営成績は以下のとおりであります。

（ビジネスソリューションサービス）

　当事業年度は、既存事業者による当社サービスの追加導入や大手事業者による新規導入などに加え、堅調なセルフストレージの利用動向を背景に、ＷＥＢ予約決済・在庫管理システム「クラリス」の導入室数が79,939室、主力サービスの賃料債務保証付きBPOサービス新規契約件数は38,355件（前事業年度比6.5％増）受託残高は135,411件（前期末比5.5％増）となりました。さらに、関係会社の株式会社ディア・ライフのグループ企業と連携し、「解体工事・廃棄物収集運搬」事業のサポートに本格着手、セルフストレージの滞納保証事業において培われた収納物撤去・処分に関するノウハウを活用した、今後の事業機会の拡大・創出に向けた新たな取り組みを始めました。

　以上の結果、売上高は1,458,224千円（前事業年度比5.3％増）、営業利益は481,250千円（同1.0％増）となりました。

（ターンキーソリューションサービス）

　当事業年度は、「横浜市神奈川区泉町」における一棟屋内型セルフストレージ施設開発用地の取得や、東日本を中心に12施設の開発投資に着手するなど新規開発を進めました。

　販売においては、キャピタランドグループ企業への投資適格物件の紹介や、日本郵政グループとの事業共創、ジェイアール東海静岡開発株式会社への出店サポート等を実施しました。コンテナ型トランクルーム施設の販売においては、８施設に留まり、目標とする販売件数は未達となりました。今後当該施設の販売については、稼働率を高めた上で利回り期待が出来る投資商品として販売を行うべく集客増加に努めております。

　一方、賃貸運営面では、賃料の的確な調整や、集客オペレーション・広告宣伝手法の継続的な見直しにより運営施設の稼働向上を推進、賃料収入が前事業年度比15.6％増加するなど、賃貸収支の改善を図りましたが、物価上昇に伴う個人消費の停滞により賃料稼働率が想定計画を下回ったことで、転貸損失引当金を追加計上いたしました。

　以上の結果、売上高は２施設の一棟屋内型セルフストレージ施設の販売があった前事業年度と比べて40.1％減の854,188千円、営業損失は前事業年度より39,423千円改善の144,091千円（前事業年度は183,515千円の営業損失）となりました。

　総資産は、前事業年度末に比べ246,495千円増加し、3,791,163千円となりました。これは主に仕掛販売用不動産が167,213千円、販売用不動産が268,097千円、求償債権が73,442千円増加する一方で、棚卸資産の増加や借入金の返済等により現金及び預金が245,729千円減少、貸倒引当金が51,854千円増加したことによるものであります。

　負債は、前事業年度末に比べ164,614千円増加し、1,370,409千円となりました。これは主に短期借入金が205,000千円、１年内返済予定の長期借入金が50,253千円、転貸損失引当金40,293千円増加する一方で、未払金が54,642千円、長期借入金が72,846千円減少したことによるものであります。

　純資産は、前事業年度末と比べて81,881千円増加し、2,420,754千円となりました。これは剰余金の配当が40,590千円及び当期純利益が122,479千円計上されたことによるものであります。

②キャッシュ・フローの状況

　当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果使用した資金は416,806千円（前年同期に獲得した資金は93,922千円）となりました。これは主に税引前当期純利益187,019千円があった一方で、棚卸資産の増加435,311千円、求償債権の増加73,442千円、法人税等の支払額94,479千円があったことによるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果獲得した資金は29,220千円（前年同期に獲得した資金は10,634千円）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出10,505千円、無形固定資産の取得による支出6,577千円があった一方で、投資有価証券の売買による収支47,004千円によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果獲得した資金は141,850千円（前年同期に使用した資金は319,734千円）となりました。これは短期借入金の純減額205,000千円、長期借入れによる収入168,744千円があった一方で、長期借入金の返済による支出191,337千円、配当金の支払額40,556千円があったことによるものです。

　以上の結果、当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて245,735千円減少して2,198,670千円となりました。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。

ｂ．受注実績

　当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

ｃ．販売実績

１．当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

２．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

　 （注）総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

①経営成績の分析

（売上高）

　当事業年度における売上高は2,312,413千円（前事業年度比17.7％減）となりました。ビジネスソリューションサービスの取扱件数が堅調に推移しました。一方、ターンキーソリューションサービスでは、キャピタランドグループ企業への投資適格物件の紹介や、日本郵政グループとの事業共創、ジェイアール東海静岡開発株式会社への出店サポート等を実施しましたが、屋外コンテナ型トランクルーム施設の販売が８施設に留まり、目標とする販売件数は未達となり、前事業年度と比較して減収となりました。

（売上総利益）

　当事業年度における売上総利益は1,016,268千円（前事業年度比13.2％増）となりました。ターンキーソリューションサービスでは、前事業年度と同様に個別の賃貸物件について将来の予測稼働率等に基づく、賃貸契約の残存期間に発生が見込まれる損失を計上しましたが、キャピタランドグループ企業への投資適格物件の紹介やビジネスソリューションサービスで堅調な売上増加となったことから、売上総利益は前事業年度と比較して増益となりました。

（営業利益）

　当事業年度における営業利益は、BPOサービス受託件数増加による賃料滞納に伴う収納物の撤去費用や求償債権の債権回収に伴う費用の増加により、販売費及び一般管理費は前事業年度と比べ増加し868,685千円（前事業年度比12.2％増）、営業利益は147,583千円（前事業年度比19.3％減）となりました。

　なお、売上高営業利益率は、前事業年度と比較して、2.0ポイント増加の6.4％となりました。

（経常利益）

　当事業年度における経常利益は、投資有価証券売却益等を計上し営業外収益54,593千円、営業外費用は借入利息等を計上し15,157千円となった結果、187,019千円（前事業年度比32.0％増）となりました。

（当期純利益）

　当事業年度における当期純利益は、法人税、住民税及び事業税91,166千円、法人税等調整額△26,626千円を計上した結果、122,479千円（前事業年度比51.5％増）となりました。

（自己資本利益率）

　自己資本利益率は、前事業年度と比較して、1.6ポイント増加し5.1％となりました。

②財政状態の分析

（流動資産）

　当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末と比べて229,372千円増加し、3,552,049千円（前事業年度末比6.9％増）となりました。これは主に仕掛販売用不動産が167,213千円、販売用不動産が268,097千円、求償債権が73,442千円増加する一方で、棚卸資産の増加や借入金の返済等により現金及び預金が245,729千円減少、貸倒引当金が51,854千円増加したことによるものであります。

（固定資産）

　当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末と比べて17,122千円増加し、239,114千円（前事業年度末比7.7％増）となりました。これは主に有形及び無形固定資産の減価償却により16,944千円減少する一方で、繰延税金資産が26,622千円増加したことによるものであります。

（流動負債）

　当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末と比べて207,137千円増加し、813,778千円（前事業年度末比34.1％増）となりました。これは主に短期借入金が205,0000千円、１年内返済予定の長期借入金が50,253千円増加する一方で、未払金が54,642千円減少したことによるものであります。

（固定負債）

　当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末と比べて42,523千円減少し、556,631千円（前事業年度末比7.1％減）となりました。これは主に長期借入金が72,846千円減少する一方で、転貸損失引当金40,293千円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当事業年度末における純資産の残高は、前事業年度末と比べて81,881千円増加し、2,420,754千円（前事業年度末比3.5％増）となりました。これは剰余金の配当が40,590千円及び当期純利益が122,479千円計上されたことによるものであります。

　なお、自己資本比率につきましては前事業年度末より2.2ポイント減少し63.8％となりました。

③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報

　当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて245,735千円減少して2,198,670千円となりました。当事業年度につきましては、一棟屋内型セルフストレージ施設の開発が進む一方で、コンテナ型トランクルーム施設の販売においては、目標とする販売件数が未達となったことから棚卸資産の残高については大きく増加し、営業活動によるキャッシュ・フローはマイナスとなりましたが、十分な手元流動性を確保できております。

　当社は、持続的な企業価値の向上とそれを通じた株主還元の向上を実現するために、資本効率を向上させつつ、財務の健全性・柔軟性も確保された最適な資本構成を維持・追求することを基本方針としております。

　当社の主な所要資金は、ターンキーソリューションサービスにて取り組むセルフストレージ施設の開発用地取得・施設建築や、経常の運転資金であり、これら所要資金については、適宜、自己資金及び銀行からの借入により調達しております。

　なお、当事業年度末において借入金の残高は898,648千円、現金及び預金2,238,684千円を保有しており、必要な資金は確保されていると認識しております。更に11行の金融機関との間に当座借越契約を締結していることにより、急な資金需要や不測の事態にも備えております。

④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況 １財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。

⑤翌事業年度（2026年９月期）の見通し

　今後の経営環境につきましては、インバウンド需要の回復や雇用・所得環境の改善を背景に、引き続き緩やかな回復基調を維持する一方、物価上昇に伴う個人消費の抑制や海外経済の不確実性など、先行きは依然として不透明な状況が続いております。このような経済環境のもと、生活・就業形態の多様化を背景とした収納サービス需要の拡大、不動産の有効活用・用途転用先としてのセルフストレージの注目度上昇により、セルフストレージ市場は今後も堅調な成長が見込まれます。また、国内外の投資家層からの関心も引き続き高く、成長分野としての期待が高まっております。

　2026年９月期は、中期経営計画「改革2027」の２年目にあたります。初年度においては、各種施策の実行と検証を通じて今後の成長に向けた課題の抽出と方向性の明確化を進めてまいりました。当初目標に対する成果は限定的でありましたが、得られた知見を踏まえ、施策の優先順位の見直しと実行体制の強化を図っております。これらの取組みにより、次年度以降の成長基盤は着実に整いつつあります。

　当社は、今後「運営力」と「施設開発力」を両輪とした成長戦略をさらに加速してまいります。

　ビジネスソリューションサービスにおいては、既存顧客からの受託積み上げに加え、外部委託ニーズや他社サービスからの切り替えによる新規導入需要を見込んでおり、賃料債務保証付きBPOサービスや空室検索・在庫管理・オンライン決済システムなどの主力サービス拡充を図ってまいります。

　また、収納代行・収納物撤去などの付帯サービスや、施設部材販売を含む開業支援サービスを通じて、事業領域及び収益基盤の拡大を進めてまいります。

　ターンキーソリューションサービスにおける施設開発では、デベロッパー・サプライヤーとして「企画→作る→売る・貸す」を体現し、開発・販売・運営支援の一体化を推進します。業務提携企業との協業強化により、物件供給チャネルの拡大及び投資機会の多様化を図り、マーケティング施策の高度化やユーザビリティの向上を通じて運営施設の賃貸力を高め、事業者・利用者・投資家の満足度向上を実現してまいります。

　以上を踏まえ、2026年９月期の当社業績目標につきましては、以下のとおりであります。

　なお、当社の業績はターンキーソリューション事業におけるセルフストレージ施設等の売買動向によっては収益が大きく変動する可能性があり現時点における通期予測については不確定要素が多いことから、合理的に仮定された条件に基づいて算出された「業績予想」に代えて、当社の2026年９月期の経営目標である「業績目標」を開示しております。