パルマ

３【事業の内容】

　当社は、「セルフストレージ（レンタル収納スペース・トランクルーム）業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」を経営ビジョンとして掲げ、「ビジネスソリューションサービス」、「ＩＴソリューションサービス」、「ターンキーソリューションサービス」を営んでおります。

　なお、セグメント区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等（１）財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

(1）ビジネスソリューションサービス（以下、「ＢＳ」という。）

　当サービスは、セルフストレージビジネスプロセスのアウトソーシングに滞納保証を付加したサービスを提供するものであります。セルフストレージ利用者はセルフストレージ事業者との一時使用契約締結時に当社へ保証料を支払うことで保証人の設定や敷金が不要となり、また、セルフストレージ事業者は当社が保証することで使用料未回収リスクの低下とアウトソーシングによる業務全体の効率化を図ることができます。提供している具体的なサービス内容は以下のとおりであります。

①申込受付

　セルフストレージの利用を希望している方が電話やＷＥＢから問合せや申込をした場合、事業者に代わって契約書の準備や利用案内等の受付手続きを行います。契約した件数や対応する物件の室数に応じて事業者から手数料を頂きます。

②入金管理

　利用者から毎月の使用料を回収し、事業者へ送金します。万が一、利用者の支払が遅れた場合には当社が立替えて事業者へ送金しますので、事業者は使用料未回収リスクを回避できます。

③滞納督促

　当社が立替えた使用料を利用者に督促します。事業者は使用料を全額回収しているので、督促する必要がありません。また、利用者は使用料の支払が遅れた場合、当社が使用料を立替えしているため事業者との一時使用契約が即時解除になる心配がありません。

④残置物撤去

　利用者が不要な荷物を残したまま退室してしまった場合、当社が撤去して原状回復を行います。

⑤物件巡回

　事業者との契約に基づいてセルフストレージ物件の敷地内の除草作業や不審な放置物の有無についての確認作業を行います。

(2）ＩＴソリューションサービス（以下、「ＩＴＳ」という。）

　当サービスでは、セルフストレージ事業における業務効率化のためのＩＴシステム開発・運用を行っております。昨今ではセルフストレージ業界においてもＷＥＢを通じたサービス提供のニーズが高まっております。当社では利用者のＷＥＢを経由したセルフストレージ申込・予約・使用料決済を可能とし、同時に事業者へＷＥＢ上における物件在庫管理システム「クラリス」を提供しております。さらに「クラリス」の物件在庫管理の一面に着目し、新たにＡＰＩ配信向け物件情報機能を追加してＷＥＢを通じた利用者の集客サービス「クラギメ」を提供しております。具体的には、当社が開設したポータルサイト「ニコニコトランク」を通じて「クラリス」に登録された物件情報を配信することで集客を行っております。「クラリス」と「クラギメ」を利用することで、事業者はＩＴによる恩恵をより一層受けることができるようになっております。

(3）ターンキーソリューションサービス（以下、「ＴＫＳ」という。）

　当サービスでは、「Keep it」ブランドなどのセルフストレージ施設の開発販売やセルフストレージ事業運営のコンサルティング、マスターリース（建物一括賃借）といった業務を通じ、セルフストレージ事業者や投資家等の顧客のセルフストレージ投資機会の創出を支援しております。当社が新規に土地を取得しセルフストレージ施設を建設、既存建物のセルフストレージ施設への改装、当社が不動産を仲介し、当該不動産についてセルフストレージへのリノベーション、貸地でのコンテナ型トランクルーム施設を提案するなど様々なソリューションにより、セルフストレージ投資需要や新規参入者の開業支援需要にも対応を進めております。

（サービス系統図）

（契約関係及び金銭の流れ）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

　当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当事業年度における我が国の経済は、新型コロナウイルス感染症が５類感染症へ移行したことを背景に、人流の拡大やインバウンド需要の増加等により、緩やかに回復しています。また、消費者物価は上昇基調にあるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、景気回復の継続が期待されています。しかしながら、世界的な金融引締めの影響から海外景気の下振れが景気下押しのリスクとなっており、物価上昇や金融資本市場の変動等の動向など先行きは依然不透明な状態が継続しています。

　当社が属するセルフストレージ（トランクルーム）業界におきましては、2022年度の国内市場規模が797億円（前年度比4.1％増・矢野経済研究所「収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納）市場に関する調査（2023年）」より引用）となり、大手事業者を中心とした積極的な出店姿勢を背景に、今後も引き続き拠点数の拡大が進むものと想定しております。

　このような状況の中、当社は、「セルフストレージ（トランクルーム）業界のプラットフォーム」として、ビジネスソリューションサービス（セルフストレージ事業者向け賃料債務保証付きBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）・ITソリューションサービス等）の受託伸長とセルフストレージ施設の開発・販売及び運営施設のリーシング推進（ターンキーソリューションサービス）に向けた活動を進めてまいりました。

　ビジネスソリューションサービスにおきましては、セルフストレージの拠点数の拡大、利用率の上昇に加え、セルフストレージ事業者における運営効率化・省人化ニーズ、不動産会社等異業種によるセルフストレージビジネス参入機会などの高まりを背景に、賃料滞納保証付きBPOの受託残高が125,179件（前事業年度比20.9％増）、ＷＥＢ上でセルフストレージ利用予約決済や在庫管理を実施できるITツール「クラリス」の導入室数が68,000室超となるなど、ビジネスソリューションサービスの事業規模は堅調に伸長いたしました。

　ターンキーソリューションサービスにおきましては、建物型セルフストレージ施設やコンテナ型トランクルーム施設の投資開発を推進、昨年９月にパイプライン契約を締結したシンガポール大手のセルフストレージ企業StorHubグループの投資会社、オーストラリアPepperグループの日本法人、国内セルフストレージ事業者等、国内外のさまざまな需要に対し、投資機会を提供してまいりました。

　以上の結果、当事業年度の売上高は2,354,185千円（前事業年度比15.3％減）、営業利益は168,076千円（同2,272.0％増　前事業年度7,085千円）、経常利益は175,419千円（同16,554.4％増　前事業年度1,053千円）、当期純利益は111,871千円（同279.3％増　前事業年度29,492千円）となりました。

　なおセグメントの経営成績は以下のとおりであります。

（ビジネスソリューションサービス）

　当事業年度は、既存顧客事業者からの堅調な申込に加え、ジェイアール東日本開発㈱などの異業種からの新規受託や他社保証委託からの切り替えなど、新規提携先の拡大も進展し、当事業年度の新規契約件数は49,503件（前事業年度比55.1％増）を受託しました。

　以上の結果、売上高は1,213,508千円（前事業年度比12.1％増）、営業利益は420,045千円（同8.1％増）となりました。

（ターンキーソリューションサービス）

　当事業年度は、StorHubのグループ企業への投資適格物件の紹介や、「横浜市中区本牧原」物件の開発販売、本州に点在する稼働中のコンテナ型トランクルーム２０施設の投資再販を行いました。加えて、投資事業量と将来の運営サービス提供機会の拡大するために、「北区岩淵町」、「世田谷区瀬田」所在のセルフストレージ施設開発用地を取得いたしました。

　一方、賃貸運営面では、既存のマスターリース取引における賃料負担額が増加しておりますが、集客オペレーションや広告宣伝手法の継続的な見直しにより運営施設の稼働向上を推進、賃料収入が前事業年度比17.4％増加するなど、賃貸収支の改善を図りました。

　以上の結果、売上高は1,140,677千円（前事業年度比32.7％減）、営業損失は104,789千円となり前事業年度と比べて118,458千円改善しました。

　総資産は、前事業年度末に比べ11,389千円増加し、3,643,789千円となりました。これは主にセルフストレージ用地の仕入れにより仕掛販売用不動産が278,403千円増加したこと、および仕掛販売用不動産の仕入れによる支出と借入金の返済等により、現金及び預金が317,247千円減少、貸倒引当金が27,242千円減少したことによるものであります。

　負債は、前事業年度末に比べ90,346千円減少し、1,352,804千円となりました。これは主に借入金返済による短期借入金の減少123,000千円によるものであります。

　純資産は、前事業年度末に比べ101,735千円増加し、2,290,984千円となりました。これは主に剰余金の配当10,128千円及び当期純利益が111,871千円計上されたことによるものであります。

②キャッシュ・フローの状況

　当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果使用した資金は194,016千円（前年同期に獲得した資金は907,649千円）となりました。これは主に税引前当期純利益169,415千円、減価償却費16,785千円、支払利息12,636千円、投資有価証券評価損6,003千円があった一方で、売上債権の増加39,346千円、棚卸資産の増加278,403千円、契約負債の減少11,160千円、投資有価証券売却益11,487千円、法人税等の支払額8,703千円があったことによるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果獲得した資金は7,944千円（前年同期に獲得した資金は53,274千円）となりました。これは無形固定資産の取得による支出3,543千円、投資有価証券の売買による収支11,487千円があったことによるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果使用した資金は131,175千円（前年同期に使用した資金は662,226千円）となりました。これは短期借入金の純減額123,000千円、長期借入金の返済による支出766,604千円、配当金の支払額10,171千円があった一方で、長期借入れによる収入768,600千円があったことによるものです。

　以上の結果、当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて317,248千円減少して2,659,582千円となりました。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。

ｂ．受注実績

　当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

ｃ．販売実績

１．当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

２．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

　 （注）総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

①経営成績の分析

（売上高）

　当事業年度における売上高は2,354,185千円（前事業年度比15.3％減）となりました。ビジネスソリューションサービスの取扱件数が堅調に推移した一方で、ターンキーソリューションサービスによる売上高が前事業年度に比して売却件数が減少したことにより、前事業年度と比較して、減収となりました。

（売上総利益）

　当事業年度における売上総利益は870,541千円（前事業年度比21.4％増）となりました。ビジネスソリューションサービスは堅調な売上増加となるとともに、ターンキーソリューションサービスの売上総利益が前事業年度と比較して、増益となりました。

（営業利益）

　当事業年度における営業利益は、セールスプロモーションの見直しにより広告活動費の圧縮や支払手数料等の減少により、販売費及び一般管理費は前事業年度と比べ減少し702,464千円（前事業年度比1.1％減）となりましたが、営業利益は168,076千円（前事業年度比2,272.0％増）となりました。

なお、売上高営業利益率は、前事業年度と比較して、6.8ポイント増加の7.1％となりました。

（経常利益）

　当事業年度における経常利益は、投資有価証券売却益を計上し営業外収益21,128千円、営業外費用は借入利息等を計上し13,785千円となった結果、175,419千円（前事業年度比16,554.4％増）となりました。

（税引前当期純利益）

　当事業年度における税引前当期純利益は、特別損失で投資有価証券評価損を6,003千円計上した結果、169,415千円（前事業年度比480.2％増）となりました。

（当期純利益）

　当事業年度における当期純利益は、法人税、住民税及び事業税49,590千円、法人税等調整額7,953千円を計上した結果、111,871千円（前事業年度比279.3％増）となりました。

（自己資本利益率）

　自己資本利益率は、前事業年度と比較して、3.6ポイント増加の5.0％となりました。

②財政状態の分析

（流動資産）

　当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末と比べて30,583千円増加し、3,445,413千円（前事業年度末比0.9％増）となりました。これは主にセルフストレージ施設の開発により仕掛販売用不動産が278,403千円、売掛金が39,346千円増加する一方で、棚卸資産の増加等により現金及び預金が317,247千円減少、貸倒引当金が27,242千円減少したことによるものであります。

（固定資産）

　当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末と比べて19,194千円減少し、198,375千円（前事業年度末比8.8％減）となりました。これは主に有形及び無形固定資産の減価償却による減少16,785千円、有価証券評価損の計上等により投資有価証券が5,999千円減少したことによるものであります。

（流動負債）

　当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末と比べて177,342千円減少し、666,863千円（前事業年度末比21.0％減）となりました。これは主に短期借入金が123,000千円、１年内返済予定の長期借入金が85,000千円、契約負債が11,160千円減少する一方で、未払法人税等が48,057千円増加したことによるものであります。

（固定負債）

　当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末と比べて86,996千円増加し、685,941千円（前事業年度末比14.5％増）となりました。これは長期借入金の増加86,996千円によるものであります。

（純資産）

　当事業年度末における純資産の残高は、前事業年度末と比べて101,735千円増加し、2,290,984千円（前事業年度末比4.6％増）となりました。これは主に剰余金の配当10,128千円及び当期純利益が111,871千円計上されたことによるものであります。

　なお、自己資本比率につきましては前事業年度末より2.6ポイント増加し62.8％となりました。

③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報

　当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて317,248千円減少して2,659,582千円となりました。当事業年度につきましてはセルフストレージ開発用地の仕入れが進み、棚卸資産が増加した結果、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなりましたが、十分な手元流動性を確保できております。

　当社は、持続的な企業価値の向上とそれを通じた株主還元の向上を実現するために、資本効率を向上させつつ、財務の健全性・柔軟性も確保された最適な資本構成を維持・追求することを基本方針としております。

　当社の主な所要資金は、ターンキーソリューションサービスにて取り組むセルフストレージ施設の開発用地取得・施設建築や、経常の運転資金であり、これら所要資金については、適宜、自己資金及び銀行からの借入により調達しております。

　なお、当事業年度末において借入金の残高は1,003,045千円、現金及び預金2,699,589千円を保有しており、必要な資金は確保されていると認識しております。更に11行の金融機関との間に当座借越契約を締結していることにより、急な資金需要や不測の事態にも備えております。

④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況 １財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。

⑤翌事業年度（2024年９月期）の見通し

　2024年９月期の見通しにつきましては、地政学的リスクの増大、資源需給のひっ迫、円安の進行等、外部環境変動による日本経済の先行きについては依然不透明な状態が継続しております。

　セルフストレージ業界におきましては、地価や施設資材価格の高騰が続いておりますが、各事業者における収納サービスの稼働率の上昇傾向は継続しており、新規拠点の開発を進め、獲得しきれていない需要を取り込むことで、更なる市場拡大が期待できる見通しです。

　このような経済状況の中、生活・就業形態が変化する中でのインフラの一つとして、不動産有効活用・用途転用先としてのセルフストレージの活用促進の流れは今後もさらに増加することが見込まれるとともに、投資対象資産としてのセルフストレージ物件に対する興味は稼働率・拠点数の向上や、投資物件購入意欲の拡大傾向と相まって、国内・海外のさまざまな事業者・投資家層から引き続き期待できるものと見込んでおります。

　さらに、セルフストレージ業界も含めた国内産業において年々大きな課題となっている生産性向上を目的とした、業務の抜本的見直しやノンコアの業務の省力化ニーズも一層拡大していくものと想定しております。

　2024年９月期は、上記のような想定される事業環境や市場の変化を着実に捉え、各事業の更なる成長を目指してまいります。

　ビジネスソリューションサービスは、既存顧客事業者からの受託積み上げに加え、業務プロセスの外部委託ニーズや他社サービスからの切り替えによる当社サービスの新規導入需要などにより、セルフストレージ事業者向け滞納保証付きBPOサービスや、空室検索・在庫管理・オンライン決済システム等の堅調な受託伸長を見込んでおります。さらに、コンテナ・パーティション等の施設部材の販売機能も提供できるセルフストレージ開業支援サービスの拡販や、滞納保証・管理、収納代行・収納物撤去などの基幹サービスの異業種展開を推進することにより、事業領域・収益源の拡大も強化してまいります。

　ターンキーソリューションサービスは、従来からの主力物件の建物型セルフストレージ施設や前事業年度より本格的に投資を開始したコンテナ型トランクルーム施設等を対象に施設開発投資事業量の拡大を推進するとともに、効果的なマーケティング施策の開発やユーザビリティ向上等を図ることにより運営施設の賃貸力を強化し、事業者・利用者・投資家層にとって有効な投資機会を創出していくことで、セルフストレージ市場の拡大と当社の安定的な成長につなげてまいります。

　2024年９月期の見通しといたしましては、売上高3,476百万円、営業利益265百万円、経常利益245百万円、当期純利益147百万円を見込んでおります。