パルマ

３【事業の内容】

　当社は、「セルフストレージ（レンタル収納スペース・トランクルーム）業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」を経営ビジョンとして掲げ、「ビジネスソリューションサービス」、「ＩＴソリューションサービス」、「ターンキーソリューションサービス」を営んでおります。

　なお、セグメント区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等（１）財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

(1）ビジネスソリューションサービス（以下、「ＢＳ」という。）

　当サービスは、セルフストレージビジネスプロセスのアウトソーシングに賃料滞納保証を付加したサービスを提供するものであります。セルフストレージ利用者はセルフストレージ事業者との一時使用契約締結時に当社へ保証料を支払うことで保証人の設定や敷金が不要となり、また、セルフストレージ事業者は当社が保証することで使用料未回収リスクの低下とアウトソーシングによる業務全体の効率化を図ることができます。提供している具体的なサービス内容は以下のとおりであります。

①申込受付

　セルフストレージの利用を希望している方が電話やＷＥＢから問合せや申込をした場合、事業者に代わって契約書の準備や利用案内等の受付手続きを行います。契約した件数や対応する物件の室数に応じて事業者から手数料を頂きます。

②入金管理

　利用者から毎月の使用料を回収し、事業者へ送金します。万が一、利用者の支払が遅れた場合には当社が立替えて事業者へ送金しますので、事業者は使用料未回収リスクを回避できます。

③滞納督促

　当社が立替えた使用料を利用者に督促します。事業者は使用料を全額回収しているので、督促する必要がありません。また、利用者は使用料の支払が遅れた場合、当社が使用料を立替えしているため事業者との一時使用契約が即時解除になる心配がありません。

④残置物撤去

　利用者が不要な荷物を残したまま退室してしまった場合、当社が撤去して原状回復を行います。

⑤物件巡回

　事業者との契約に基づいてセルフストレージ物件の敷地内の除草作業や不審な放置物の有無についての確認作業を行います。

(2）ＩＴソリューションサービス（以下、「ＩＴＳ」という。）

　当サービスでは、セルフストレージ事業における業務効率化のためのＩＴシステム開発・運用を行っております。昨今ではセルフストレージ業界においてもＷＥＢを通じたサービス提供のニーズが高まっております。当社では利用者のＷＥＢを経由したセルフストレージ申込・予約・使用料決済を可能とし、同時に事業者へＷＥＢ上における物件在庫管理システム「クラリス」を提供しております。さらに「クラリス」の物件在庫管理の一面に着目し、新たにＡＰＩ配信向け物件情報機能を追加してＷＥＢを通じた利用者の集客サービス「クラギメ」を提供しております。具体的には、当社が開設したポータルサイト「ニコニコトランク」を通じて「クラリス」に登録された物件情報を配信することで集客を行っております。「クラリス」と「クラギメ」を利用することで、事業者はＩＴによる恩恵をより一層受けることができるようになっております。

(3）ターンキーソリューションサービス（以下、「ＴＫＳ」という。）

　当サービスでは、「Keep it」ブランドなどのセルフストレージ施設の開発販売やセルフストレージ事業運営のコンサルティング、マスターリース（建物一括賃借）といった業務を通じ、セルフストレージ事業者や投資家等の顧客のセルフストレージ投資機会の創出を支援しております。当社が新規に土地を取得しセルフストレージ施設を建設、既存建物のセルフストレージ施設への改装、当社が不動産を仲介し、当該不動産についてセルフストレージへのリノベーション、貸地での屋外コンテナ型トランクルーム施設を提案するなど様々なソリューションにより、セルフストレージ投資需要や新規参入者の開業支援需要にも対応を進めております。

（サービス系統図）

（契約関係及び金銭の流れ）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

　当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当事業年度における我が国の経済は、雇用・所得環境が改善する下で、経済活動の正常化が進みインバウンド需要の拡大等により景気回復の兆しが見られるものの、一方では長引く円安、原材料価格の高騰等による消費者物価の上昇、これらに伴う消費活動の低迷など、依然として先行き不透明な状況が続いております。

　当社が属するセルフストレージ（トランクルーム等のレンタル収納スペース）業界におきましては、2022年度の国内市場規模が797億円（前年度比4.1％増・矢野経済研究所「収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納）市場に関する調査（2023年）」より引用）、全国のトランクルームは13,000店舗（13,691店舗・58万室）を突破し、全国のファミリーレストラン10,252店舗を超える規模に拡大するなど（キュラーズ「トランクルーム市場調査（2023年度）」）、大手事業者を中心とした積極的な出店姿勢による拠点数の堅調な拡大や、都市部を中心に不動産賃料の上昇や居住スペースの狭小化などを背景とした高い利用需要の継続により、今後の市場動向に国内外から高い期待と注目を集めています。

　このような状況の中、当社は、「セルフストレージ業界のプラットフォーム」として、ビジネスソリューションサービス（セルフストレージ事業者向け賃料債務保証付きBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）・ITソリューションサービス等）の受託ストックの伸長と、セルフストレージ施設の開発事業量の拡大・運営施設のリーシング推進（ターンキーソリューションサービス）に向けた活動を進めてまいりました。

　ビジネスソリューションサービスにおきましては、セルフストレージの拠点数・利用数の伸長に加え、セルフストレージ事業者における運営効率化・省人化ニーズ、不動産会社等異業種によるセルフストレージビジネス参入機会などの高まりを背景に、賃料債務保証付きBPOの受託残高が約129,000室、ＷＥＢ上でセルフストレージ利用予約決済や在庫管理を実施できるITツール「クラリス」の導入室数が約72,000室超となるなど、ビジネスソリューションサービスの事業規模は堅調に伸長いたしました。

　ターンキーソリューションサービスにおきましては、従来からの主力物件一棟屋内型セルフストレージ施設に加え、屋外コンテナ型トランクルーム施設の開発も推進、東日本を中心に24店を出店するなど、投資の積極化と物件開発販売後のビジネスソリューションサービス受託獲得によるサービス継続を進めてまいりました。

　また、三菱地所株式会社との共同事業によるセルフストレージ施設（東京都大田区）の開発や第一生命グループの相互住宅株式会社による賃貸運営施設の集客支援など、既存事業の推進や事業規模・事業領域の拡大に向けたエンタープライズ企業等との業務提携も推進してまいりました。

　以上の結果、当事業年度の売上高は2,810,817千円（前事業年度比19.4％増）、営業利益は123,693千円（同26.4％減）、経常利益は141,686千円（同19.2％減）、当期純利益は80,829千円（同27.7％減）となりました。

　なおセグメントの経営成績は以下のとおりであります。

（ビジネスソリューションサービス）

　当事業年度は、既存顧客事業者からの堅調な申込に加え、資本提携先の日本郵政キャピタル株式会社が属する日本郵政グループ企業の日本郵便株式会社等の異業種からの新規開業案件や他社保証からのリプレイス受託など、新規提携先の拡大も進展し、賃料債務保証付きBPO関連収入は伸長しました。

　さらに、セルフストレージ運営における代行業務の対応領域の拡張や、施設活用型ビジネスを展開する事業会社向けのセルフストレージ開業支援サービス（物件診断・マーケティング・事業プラン提案・施設工事・施設運営システムの立ち上げ等）、残置・不要品の片付け・整理サービスなど、顧客満足度の伸長や既存のノウハウを新たなサービス展開も推進してまいりました。

　以上の結果、売上高は1,384,514千円（前事業年度比14.1％増）、営業利益は476,676千円（同13.5％増）となりました。

（ターンキーソリューションサービス）

　当事業年度は、「北区赤羽岩淵」などの一棟屋内型セルフストレージ施設２棟や、東日本に点在する屋外コンテナ型トランクルーム11施設などの開発施設を投資家・顧客事業者等に販売いたしました。加えて、新規事業参入者の保有不動産の有効活用ニーズや顧客事業者の増設ニーズに向けたパーティション施工も４件推進してまいりました。

　一方、賃貸運営面では、賃料の的確な調整や、集客オペレーション・広告宣伝手法の継続的な見直しにより運営施設の稼働向上を推進、賃料収入が前事業年度比13.8％増加するなど、賃貸収支の改善を図りました。

　以上の結果、売上高は1,426,303千円（前事業年度比25.0％増）となった一方、個別の賃貸物件について将来の予測稼働率等に基づく、賃貸契約の残存期間に発生が見込まれる損失を計上したこと等により、営業損失は183,515千円（前事業年度は104,789千円の営業損失）となりました。

　総資産は、前事業年度末に比べ99,120千円減少し、3,544,668千円となりました。これは主にBPOサービスの賃料保証による求償債権が119,364千円増加したこと、および借入金の返済等により、現金及び預金が215,175千円減少、貸倒引当金が79,971千円増加、子会社の清算による関係会社株式19,200千円が減少したことによるものであります。

　負債は、前事業年度末に比べ147,008千円減少し、1,205,795千円となりました。これは主に仕入れ債務の増加による未払金が104,911千円増加したこと、長短の借入金が286,804千円減少したことによるものであります。

　純資産は、前事業年度末と比べて47,888千円増加し、2,338,873千円となりました。これは主に剰余金の配当が33,762千円及び当期純利益が80,829千円計上されたことによるものであります。

②キャッシュ・フローの状況

　当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果獲得した資金は93,922千円（前年同期に使用した資金は194,016千円）となりました。これは主に税引前当期純利益129,182千円、減価償却費13,017千円、支払利息9,763千円、貸倒引当金の増加79,971千円、転貸損失引当金の増加57,806千円、売上債権の減少17,411千円、未払金の増加103,469千円、関係会社株式評価損9,967千円があった一方で、求償債権の増加119,364千円、契約負債の減少12,590千円、法人税等の支払額74,643千円があったことによるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果獲得した資金は10,634千円（前年同期に獲得した資金は7,944千円）となりました。これは無形固定資産の取得による支出10,979千円、敷金の差入れによる支出10,685千円があった一方で、投資有価証券の売買による収支25,603千円、関係会社の整理による収入11,889千円によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果使用した資金は319,734千円（前年同期に使用した資金は131,175千円）となりました。これは長期借入れによる収入230,000千円があった一方で、短期借入金の純減額27,000千円、長期借入金の返済による支出489,804千円、配当金の支払額33,730千円があったことによるものです。

　以上の結果、当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて215,176千円減少して2,444,405千円となりました。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。

ｂ．受注実績

　当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

ｃ．販売実績

１．当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

２．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

　 （注）総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

①経営成績の分析

（売上高）

　当事業年度における売上高は2,810,817千円（前事業年度比19.4％増）となりました。ビジネスソリューションサービスの取扱件数が堅調に推移しました。一方、ターンキーソリューションサービスでは、一棟屋内型セルフストレージ施設２棟や、東日本に点在する屋外コンテナ型トランクルーム11施設などの開発施設を投資家・顧客事業者等への販売により、ビジネスソリューションサービスと共に前事業年度と比較して、増収となりました。

（売上総利益）

　当事業年度における売上総利益は897,736千円（前事業年度比3.1％増）となりました。ターンキーソリューションサービスでは、個別の賃貸物件について将来の予測稼働率等に基づく、賃貸契約の残存期間に発生が見込まれる損失を計上し減益となりましたが、ビジネスソリューションサービスは堅調な売上増加となったことから、売上総利益は前事業年度と比較して増益となりました。

（営業利益）

　当事業年度における営業利益は、BPOサービス受託件数増加による賃料滞納に伴う収納物の撤去費用や求償債権の債権回収に伴う費用の増加により、販売費及び一般管理費は前事業年度と比べ増加し774,043千円（前事業年度比10.2％増）、営業利益は123,693千円（前事業年度比26.4％減）となりました。

なお、売上高営業利益率は、前事業年度と比較して、2.7ポイント増加の4.4％となりました。

（経常利益）

　当事業年度における経常利益は、投資有価証券売却益等を計上し営業外収益30,430千円、営業外費用は借入利息等を計上し12,437千円となった結果、141,686千円（前事業年度比19.2％減）となりました。

（税引前当期純利益）

　当事業年度における税引前当期純利益は、特別損失で関係会社株式評価損9,967千円、関係会社清算損2,536千円計上した結果、129,182千円（前事業年度比23.7％減）となりました。

（当期純利益）

　当事業年度における当期純利益は、法人税、住民税及び事業税82,469千円、法人税等調整額△34,116千円を計上した結果、80,829千円（前事業年度比27.7％減）となりました。

（自己資本利益率）

　自己資本利益率は、前事業年度と比較して、1.5ポイント減少し3.5％となりました。

②財政状態の分析

（流動資産）

　当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末と比べて122,736千円減少し、3,322,676千円（前事業年度末比3.6％減）となりました。これは主に求償債権が119,364千円増加する一方で、借入金の返済等により現金及び預金が215,175千円減少、貸倒引当金が79,971千円増加したことによるものであります。

（固定資産）

　当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末と比べて23,616千円増加し、221,991千円（前事業年度末比11.9％増）となりました。これは主に有形及び無形固定資産の減価償却による減少13,017千円、関係会社の清算に伴う関係会社清算損の計上等により関係会社株式が19,200千円減少する一方で、屋外コンテナ型トランクルーム施設開発等により敷金が10,455千円増加、繰延税金資産が34,106千円増加したことによるものであります。

（流動負債）

　当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末と比べて60,222千円減少し、606,641千円（前事業年度末比9.0％減）となりました。これは主に未払金が104,911千円、未払法人税等が8,871千円増加する一方で、短期借入金が27,000千円、１年内返済予定の長期借入金が108,667千円、契約負債が12,590千円、未払費用が5,342千円減少したことによるものであります。

（固定負債）

　当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末と比べて86,786千円減少し、599,154千円（前事業年度末比12.7％減）となりました。これは長期借入金が151,137千円減少する一方で、転貸損失引当金63,853千円を計上したことによるものであります。

（純資産）

　当事業年度末における純資産の残高は、前事業年度末と比べて47,888千円増加し、2,338,873千円（前事業年度末比2.1％増）となりました。これは主に剰余金の配当が33,762千円及び当期純利益が80,829千円計上されたことによるものであります。

　なお、自己資本比率につきましては前事業年度末より3.2ポイント増加し66.0％となりました。

③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報

　当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて215,176千円減少して2,444,405千円となりました。当事業年度につきましては屋外コンテナ型トランクルーム施設の開発が進む一方で、一棟屋内型セルフストレージ施設の売却を行ったことから棚卸資産の残高については大きな変動はございませんでした。セルフストレージ事業者向け賃料債務保証付きBPOサービスによる求償債権の増加や、個別の賃貸物件について将来の予測稼働率等に基づく、賃貸契約の残存期間に発生が見込まれる損失を転貸損失引当金として計上したことで営業活動によるキャッシュ・フローはプラスとなり、十分な手元流動性を確保できております。

　当社は、持続的な企業価値の向上とそれを通じた株主還元の向上を実現するために、資本効率を向上させつつ、財務の健全性・柔軟性も確保された最適な資本構成を維持・追求することを基本方針としております。

　当社の主な所要資金は、ターンキーソリューションサービスにて取り組むセルフストレージ施設の開発用地取得・施設建築や、経常の運転資金であり、これら所要資金については、適宜、自己資金及び銀行からの借入により調達しております。

　なお、当事業年度末において借入金の残高は716,241千円、現金及び預金2,484,413千円を保有しており、必要な資金は確保されていると認識しております。更に10行の金融機関との間に当座借越契約を締結していることにより、急な資金需要や不測の事態にも備えております。

④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況 １財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。

⑤翌事業年度（2025年９月期）の見通し

　2025年９月期の見通しにつきましては、雇用・所得環境が改善する下で、経済活動の正常化が進みインバウンド需要の拡大等により景気回復の兆しが見られるものの、一方では長引く円安、原材料価格の高騰等による消費者物価の上昇、これらに伴う消費活動の低迷など、依然として先行き不透明な状況が続いております。

　セルフストレージ業界におきましては、地価や施設工事コストの上昇傾向が続いておりますが、堅調な収納スペースの利用需要を背景に、大手事業者を中心とした積極的な出店姿勢が継続しております。さらに、土地・建物の有効活用の１手段として、資産管理の容易さや相応の運用利回りが見込める性質から、今後の市場動向に国内外から高い期待と注目を集めており、投資対象資産としてのセルフストレージ物件に対する興味は、国内・海外のさまざまな事業者・投資家層から引き続き期待できるものと見込んでおります。

　2025年９月期は、上記のような想定される事業環境や市場の変化を着実に捉え、各事業ストック・事業量拡大を通じた更なる成長を目指してまいります。ビジネスソリューションサービスは、既存顧客事業者からの受託積み上げに加え、業務プロセスの外部委託ニーズや他社サービスからの切り替えによる当社サービスの新規導入需要などにより、セルフストレージ事業者向け賃料債務保証付きBPOサービスや、空室検索・在庫管理・オンライン決済システム等の主力サービスの堅調な受託伸長を見込んでおります。さらに、コンテナ・パーティション等の施設部材の販売機能も提供できるセルフストレージ開業支援サービスの拡販や、滞納保証・管理、収納代行・収納物撤去などの基幹サービスの異業種展開を推進することにより、事業領域・収益源の拡大も強化してまいります。

　ターンキーソリューションサービスは、引き続き屋外コンテナ型トランクルーム施設や一棟屋内型セルフストレージ施設の開発販売を積極化してまいります。また、前期に提携・共同事業をスタートした日本郵便グループ・相互住宅・三菱地所などのエンタープライズ企業や不動産保有企業との連携を深化・拡大にも注力することにより、主力サービス受託・施設開発機会の加速化・大型化や施設賃貸運営力の向上を実現させ、事業者・利用者・投資家層にとって有効なサービス・投資機会を創出していくことにより、セルフストレージ市場の拡大と当社の安定的な成長につなげてまいります。

　なお、当社の業績はターキーソリューション事業におけるセルフストレージ施設等の売買動向によっては収益が大きく変動する可能性があり現時点における通期予測については不確定要素が多いことから、合理的に仮定された条件に基づいて算出された「業績予想」に代えて、当社の2025年９月期の経営目標である「業績目標」を開示しております。