リスク
３ 【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。
(1) 経済状況等の影響について
当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、建設価格動向及び税制等の経済状況の影響を受けやすく、また賃貸相場の下落や入居率の悪化による賃貸収入の減少や金融機関の融資動向の変化により新築一棟マンション経営に支障をきたし、購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 有利子負債への依存と資金調達について
当社グループは、不動産事業における不動産の購入資金を主に金融機関からの借入により調達しております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、プロジェクトごとに物件収支計画の妥当性を分析したうえで借入金等の資金調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になる場合、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発してリファイナンスができない場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(単位：千円)
（注）有利子負債残高は、短期及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）、社債（１年内償還予定の社債を含む）、長期未払金（１年内支払長期未払金を含む）の合計額であります。
(3) 資金調達の財務制限条項に係るリスクについて
当社の一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当社は、現時点において、当該条項に抵触する可能性は低いものと認識しておりますが、当該条項に抵触した場合には、期限の利益を喪失し、当該借入金の一括返済を求められること等により当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 事業用地の取得について
当社は、主に城南３区を中心として事業用地を取得し、不動産の企画、開発、販売を行っております。城南３区は、交通の便や良好な住環境などから安定した賃貸ニーズが見込まれる地域と判断しており、創業時より主に同地域における優良な事業用地の取得に注力してきた結果、事業展開が同地域に集中しております。このような状況において、同地域の地価が急激に上昇したり、競合他社との用地取得競争が激化した場合、同地域において優良な用地を計画通りに取得できず、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 近隣住民とのトラブルリスクについて
当社グループは新築一棟マンション建設にあたり、関係する法令、各自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境と調和した不動産開発を行うため、近隣住民に対する事前説明会を実施しており、近隣住民との関係を重視して開発を行っております。しかしながら、建設中の騒音や日照問題、プライバシーへの配慮等を理由に近隣住民とのトラブルが発生する可能性があり、問題解決による工事遅延や追加工事が発生する場合、計画の中止や変更が必要となる場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 設計施工工事の外注について
当社グループは、新築一棟マンションの設計施工にあたり、設計及び施工工事の一部又は全部を外注しております。設計事務所の選定においては設計能力や事業継続能力、建設会社の選定においては施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っております。また、設計事務所の管理においては、全杭打ち検査の徹底、社内一級建築士による杭打ち、鉄筋数量、コンクリート打設状況確認及び床置き前検査、上棟時検査、各部屋内装検査の実施などを、建設会社の管理においては、建設会社現場所長、設計事務所責任者、設備・電気業者責任者、当社施工管理者での月次定例会議による進捗把握、仕様確認、建築基準法の法定事項の実施確認などを実施しており、その検査体制の充実を図っておりますが、設計事務所や建設会社が経営不安に陥った場合、建築資材の価格上昇に伴い外注コストが上昇した場合、また建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 収益計上基準及び季節的変動について
当社グループは、請負工事につきましては、工事進捗度に応じて一定の期間にわたり収益を認識しておりますが、請負工事以外の工事及び、不動産等の譲渡については、物件の引渡し時に収益を認識しております。そのため、事業年度及び四半期ごとに業績を認識した場合、物件の引渡し時期に伴い、期ずれなどの業績偏重が生じる可能性があります。また、各物件のプロジェクトの進捗状況、販売計画、竣工時期の変更、天災やその他予想しえない事態の発生による施工遅延、不測の事態の発生による引渡し遅延があった場合には、計画していた時期に収益が認識できず、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、季節的変動につきましては、年度末に向けて不動産融資を行う金融機関や不動産の仲介会社の動きが活発になり、それに連動し購入されるお客様が増えるため、第４四半期に売上および利益が集中する傾向があります。
この点につきましては、年間を通じて積極的な営業活動を展開し、販売先の多様化や契約交渉の早期化を図り、竣工時期の分散により年間を通じた安定的な商品の供給を行うことにより、売上および利益の集中を回避する取り組みを推進しております。
○提出会社のデータ (単位：千円)
(8) 在庫リスクについて
当社グループは、開発用地の仕入及び新築一棟マンション企画・販売を中長期的な経済展望に基づき実施し、物件の早期売却を図っております。しかしながら、急激な景気の悪化、金利の上昇及び不動産関連税制の影響により、販売が計画どおりに進まなかった場合には、新築一棟マンション開発の遅延や完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、当社グループは「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 2006年７月５日）を適用しておりますが、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損失が計上された場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 賃貸管理物件の空室時のリスクについて
当社では、当社が販売した新築一棟マンションの一部について、不動産オーナーとのサブリース契約により、当該新築一棟マンションの空室時に家賃保証をしております。当社では、空室率の低下策を実施しているものの、施策の効果が得られずに空室が多くなった場合には、空室保証費用が増加し、当社の財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 瑕疵担保責任について
当社グループは、民法及び宅地建物取引業法のもと、販売した物件に対して瑕疵担保責任を負っており、意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため、住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。当該保険は建物の構造耐力上主要な部分の性能または防水性能が不十分である場合に補償を受けられるものです。今後、販売件数の増加に伴い品質管理に不備が生じた場合は、損害賠償請求を受けるリスクまたは瑕疵修復のための費用が、住宅瑕疵担保責任保険の補償額を上回る可能性もあることから、当社グループの信用力低下や瑕疵を原因とする損害賠償請求により財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 人材の確保と教育について
当社グループは、経営理念を充分に理解した責任ある人材の育成を行っていく方針であり、人材資源が今後の成長や発展を支えていくと考えております。このため優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが、財政状態や経営成績に影響を及ぼす可能性のある様々な経営課題の克服のために重要であると認識しております。特に不動産業界では高度な専門知識と技術を連携させる必要があり、今後も優秀な人材の採用を行い、教育・研修制度の内容の強化を図ります。また業務や人事体系、仕事のやりがいに関して社員をサポートできる仕組みを構築し、より充実した人事制度を整備しています。しかし、この人事制度が上手く機能しない場合、社員の目的意識の低下や在籍者の流出につながるなど、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(12) 法的規制等について
当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律等、多数の法的規制を受けております。当社グループでは、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由により関連法令等の規制が遵守できず、監督官庁より処分を受けた場合や、これらの法的規制に大幅な変更があった場合には、販売や開発といった当社の主要な事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また当社グループの主な事業領域である世田谷区、目黒区、渋谷区は、ワンルームマンション建築に関する条例等が制定されており、当社グループではこれらの条例等に沿った物件開発を行っております。しかしながら、各自治体により関連する規制強化が進められた場合には、予定していた開発の変更や中止等により当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
その他の法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令等により定められているものは下表のとおりであり、今後何らかの理由により免許や許認可の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたし、財政状態及び経営成績に重大な影響を与える可能性があります。
①提出会社
②連結子会社
(13) 消費税について
当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しております。消費税率が引き上げられ、家計の実質所得の目減りから個人消費が落ち込み景気が悪化した場合には、不動産オーナーの購入意欲が減退し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、消費税率の引上げは不動産オーナーにとって物件取得価額の上昇となるため、表面利回りの低下により価格の引き下げ圧力に晒される可能性があります。
(14) 災害の発生、感染症等の影響について
地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災が発生した場合、特に当社グループの主要なプロジェクトエリアである城南３区において発生した場合には当社グループが販売する不動産の価値が著しく下落する可能性があり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め大規模な感染症等の発生により社会活動が停滞し、経済環境が悪化しますと、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(15) 個人情報の管理について
当社グループは不動産オーナーの個人情報及び賃貸物件契約者情報等、不動産投資支援事業を通してお預かりしている個人情報については、個人情報保護規程による規程化、個人情報保護管理責任者による取り扱い方法の周知、安全対策の実施などを行い細心の注意を払い取り扱っております。
万一、個人情報の不正利用その他不測の事態により当該情報が漏洩した場合、損害賠償請求を受けるリスクや当社への信用の低下により、財政状態及び経営成績、今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(16) 訴訟などの可能性について
当社グループが企画開発・販売する新築一棟マンションにあたっては、関係する法律、自治体の条例等を十分に検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。しかしながら、当社グループが企画開発・販売する新築一棟マンションについては、開発段階における建設中の騒音、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、当該新築一棟マンションに係る瑕疵等に起因する訴訟、販売時の投資リスクに関する説明不足に起因する訴訟、その他の請求が行われる可能性があります。これら訴訟及び請求の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(17) 知的財産権等について
当社グループは、「ＧranＤuoグランデュオ」「３区miraie」「フェイスネットワーク」「ＧrandStory」「WORK LIFE APARTMENT」「八屋」「Ｇrand Ｆundingグランファンディング」「資産まもる君」等の商標権を保有しております。当社グループが事業活動を進めていくうえで、当社グループが認識していない知的財産権等がすでに成立している可能性、または今後新たに当社の事業活動で第三者の著作権が成立する可能性があります。これらの場合、当社グループが損害賠償を含む法的責任を負う可能性があるだけでなく、当社グループ及び当社グループが提供するサービスに対する信頼性やブランドが毀損し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(18) 代表取締役の所有株式に係る担保設定について
当社代表取締役である蜂谷二郎（以下、「対象者」という）の資産管理会社と東海東京証券株式会社（以下、「金融機関」という）との間には借入金に対する担保契約が締結されており、当該契約に基づき、下表の通り、対象者の保有する当社株式の一部が担保として差入されております。
（注）2023年４月１日付で普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。上記、保有株式数及び担保対象株式数は株式分割後で記載しております。
下記に定めるいずれかの事由が生じた場合には、法定の順序に関わらず、また被担保債務の期限が到来したかどうかに関わらず、その債務の弁済に充当するため、金融機関により担保対象株式の売却が行われる可能性があります。
・支払いの停止または破産手続開始、民事再生手続開始、会社更生手続開始もしくは特別清算開始の申立があっ たとき
・対象者の預金その他の金融機関に対する債権について仮差押、保全差押、または差押の命令、通知が発送されたとき
・対象者の責めに帰すべき事由によって、金融機関に対象者の所在が不明となったとき
・担保の目的物について差押または競売手続きの開始があったとき
・金融機関との約定に違反したとき
・上記のほか、対象者の債務の弁済に支障をきたす相当の事由が生じたとき
提出日現在、担保対象株式数の総数は1,200,000株であり、発行済株式総数9,960,000株の12.0％に相当しております。東京証券取引所における売却又はその他の方法により担保対象株式の売却がなされた場合、又はその可能性が顕在化した場合には、当社株式の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
また、担保対象株式の売却がなされた場合には、株主構成の変化をもたらし、筆頭株主、創業社長の蜂谷をはじめ、その他の大株主の構成が大きく変わる可能性があります。
配当政策
３ 【配当政策】
当社は、株主に対する利益還元を経営の重要な課題の一つと位置付け、業績推移・財務状況・今後の事業展開等を総合的に勘案しながら、配当性向35％を目標として配当を実施し、企業価値の向上に応じて配当総額を持続的に高めていくことを基本方針としております。
当社の剰余金の配当は、期末配当の年１回を基本的な方針としております。
また、会社法第459条第１項の規定に基づき、期末配当は３月31日、中間配当は９月30日をそれぞれ基準日として、剰余金の配当等を取締役会の決議をもって行うことができる旨を定款に定めております。
当該方針に基づき第23期事業年度の配当につきましては、１株当たり45円としております。
内部留保資金の使途につきましては、今後の新規事業の展開への備えと物件の開発資金としていくこととしております。
(注)基準日が第23期事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。