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３ 【事業の内容】

当社は、（１）不動産ソリューション事業、（２）不動産賃貸事業及び（３）その他事業の３つの事業を営んでおります。

当社の事業におけるセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。

（１）不動産ソリューション事業

当事業におきましては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで、主に資産保有を目的とした事業法人及び個人富裕層に対して、各々の顧客ニーズに即した物件を販売しております。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件においての新規開発、建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っております。主な内容としては、マンション開発、オフィス・ホテル・民泊施設等の商業開発、土地有効活用、コンバージョン・リノベーション等による不動産販売であります。

　■最適なバリューアップを施し、顧客ニーズを汲み取った物件開発

　■小規模・大規模マンション、中古バリューアップ、オフィス、ホテル、民泊施設と様々な開発実績

■狭小な敷地面積や地域特有の制限下でも開発可能な単身・少人数世帯向け賃貸マンション

■外観・ディテールにこだわりながら、徹底的なコストダウンを図る設計構造により、投資経験の有無に関わらず富裕層を中心に高い評価を得る商品性

■地下フロアの設置、エレベーターや梁・柱をなくすことで、保守コストの低減と最大限の部屋数と床面積の確保を両立し、賃料収入を最大化

（２）不動産賃貸事業

当事業におきましては、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの所有不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としております。また、自社保有物件から発生する収益だけでなく、当社が売却した物件を含めてお客様の保有物件の物件管理業務を受託するプロパティマネジメント事業を行っているほか、不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っております。ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、当社保有物件の退去者の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っております。

　当社における最近の保有案件別のポートフォリオは以下のとおりとなっております。

（３）その他事業

その他事業として、不動産仲介事業及び国内外の富裕層ニーズに応えるウェルスマネジメント事業を行っております。当社は祖業として、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延長案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案するコンサルティング事業を営んでおりました。現在では、法的案件整理以外でも当社が培った不動産コンサルティングのノウハウや情報網を活かして、個人・法人のお客様にかかわらず、お客様のニーズにあったサービスを提供しております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(経営成績等の状況の概要)

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況

当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)を原因とする経済活動の停滞が完全に終息し、雇用環境、企業収益が改善し訪日観光客数が2019年を大きく上回るなど回復基調で推移しました。一方、国外ではウクライナ情勢に加えて西アジア地域における紛争の長期化、欧米におけるインフレ進行など先行きが不透明な要因が見られ不安定な状況が続いております。

当社の属する不動産業界におきましては、首都圏を中心に地価が高い水準で推移したことに加えて、人件費や資材の高騰も重なり不動産価格は継続的に上昇しました。しかし、当事業年度末に追加利上げが決定されるなど、金融政策上の大きな変化が生じたため、「金利がある世界」へ回帰することとなり、今後は当社を取り巻く外部環境に大きな変化が生じる可能性が高まっております。

このような事業環境のもと、当社では「中期経営計画（2024年７月期－2026年７月期）」に基づき、経営基盤の強化、企業価値の向上を目指し、事業を推進してまいりました。

当社の得意とするレジデンス開発案件が好調に推移すると共に、インバウンド需要の回復を背景に当社の開発するホテル・民泊案件が高収益での売却となり、業績に大きく寄与いたしました。また、当社の主要ブランドである「LEGALAND」の開発用地を中心に仕入活動を推進し、翌期以降に売却となる棚卸資産も増加しております。

その結果、当事業年度におきましては、売上高147億95百万円（前年同期比7.5％減）、営業利益15億30百万円（前年同期比9.9％増）、経常利益11億９百万円（前年同期比35.1％増）、当期純利益10億79百万円（前年同期比7.1％減）となりました。なお、前事業年度において繰越欠損金に対する繰延税金資産の計上の結果、法人税等調整額の発生が△３億19百万円となり、大きく当期純利益を増加させることとなったため、当事業年度の当期純利益については減益となっております。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

①　不動産ソリューション事業

売上高138億15百万円（前年同期比6.6％減）、セグメント利益20億84百万円（前年同期比21.1％増）となりました。当事業セグメントにおいては、経営計画に基づき不動産価格の方向感を見定めながら、仕入面においては当社の目利き力やノウハウを最大限活用し、駅近物件等の希少性の高い販売用不動産の選定に注力しております。

販売面においては、当社の得意とするレジデンス開発案件が好調に推移すると共に、インバウンド需要の回復を背景に、当社の開発するホテル・民泊案件が高収益での売却となりました。前年同期と比較して当事業年度は減収となったものの、複数の高収益案件の売却により大きく増益となりました。

②　不動産賃貸事業

売上高９億42百万円（前年同期比18.0％減）、セグメント利益２億27百万円（前年同期比8.2％減）となりました。当事業セグメントは、当社の安定的な収益基盤の指標となるセグメントであり、当社保有の収益不動産及び販売に至るまでの所有不動産からの賃貸収入を収益の柱としております。また、当社が売却した物件も含め、お客様の保有物件の物件管理業務を受託するプロパティマネジメント事業や修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っております。

当事業年度においては、インバウンド需要の回復を背景として、当社の保有する大阪の民泊マンション・京都のホテル物件の収支が大きく改善したことにより不動産賃貸事業のセグメント利益率は24.2％となり、前事業年度のセグメント利益率21.6％から2.6ポイント改善しました。しかしながら、レジデンス物件及び大阪のホテル物件の販売に伴う賃貸収入の減少があったため、前年同期と比較して減収減益となりました。

③　その他事業

売上高37百万円（前年同期比18.0％減）、セグメント利益37百万円（前年同期比5.4％減）となりました。当事業は、不動産仲介事業及び国内外の富裕層ニーズに応えるウェルスマネジメント事業を行っております。法人・個人のお客様にかかわらず、お客様のニーズに合ったサービスを提供しております。

当事業年度においては、前年同期に大型の仲介案件があったため、前年同期と比較して減収減益となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比較して７億88百万円増加し、23億１百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果、減少した資金は４億77百万円（前事業年度は８億21百万円の増加）となりました。主な減少要因は、「棚卸資産の増加額」36億18百万円及び「利息の支払額」３億42百万円であります。主な増加要因は、「税引前当期純利益」10億41百万円、「前渡金の減少額」14億17百万円、「預り金の増加額」４億80百万円及び「支払利息」３億44百万円であります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果、増加した資金は２億20百万円（前事業年度は１億27百万円の減少）となりました。主な増加要因は、「定期預金の払戻による収入」２億94百万円であります。主な減少要因は、「定期預金の預入による支出」26百万円であります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果、増加した資金は10億45百万円（前事業年度は３億22百万円の増加）となりました。主な増加要因は、「長期借入れによる収入」81億63百万円であります。主な減少要因は、「長期借入金の返済による支出」74億38百万円であります。

(3) 生産、受注及び販売の状況

①　生産実績

当社が営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。

②　受注実績

当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) セグメント間取引については、相殺消去しております。

③　販売実績

当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．セグメント間取引については、相殺消去しております。

２．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

なお、前事業年度における大和証券リアルティ株式会社、マーズ特定目的会社、リバー産業株式会社及び当事業年度における１０３合同会社、株式会社ＡＣＮ、サンヨーホームズ株式会社については、総販売実績に対する割合が100分の10未満のため記載を省略しております。

(経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容)

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績の分析

①　売上高の分析

当事業年度における売上高は、147億95百万円（前年同期比7.5％減）の減収となりました。当事業年度においては当社の得意とするレジデンス開発案件が好調に推移すると共に、インバウンド需要の回復を背景に当社の開発するホテル・民泊案件が高収益での売却となり、業績に大きく寄与いたしました。不動産賃貸事業においては、インバウンド需要の回復を背景として、当社の保有する大阪の民泊マンション・京都のホテル物件の売上が増加したものの、レジデンス物件及び大阪のホテル物件の販売に伴う賃貸収入が減少しました。

以上の結果、事業セグメント別の売上高は、不動産ソリューション事業138億15百万円（前年同期比6.6％減）、不動産賃貸事業９億42百万円（前年同期比18.0％減）、その他事業37百万円（前年同期比18.0％減）となりました。

②　費用・利益の分析

当事業年度の売上原価は、不動産ソリューション事業において前年同期と比較して販売物件の減少を主な要因として、売上原価は114億54百万円（前年同期比11.1％減）、売上総利益は33億40百万円（前年同期比7.8％増）となりました。販売費及び一般管理費は、仕入活動の伸長に伴い租税公課等が増加し、18億10百万円（前年同期比6.0％増）となりました。この結果、営業利益は15億30百万円（前年同期比9.9％増）となりました。

営業外収益は、雑収入の増加などにより18百万円（前年同期比99.7％増）となりました。営業外費用は、支払利息等の金融費用の減少により４億39百万円（前年同期比24.3％減）となりました。以上の結果、経常利益は11億９百万円（前年同期比35.1％増）となっております。なお、前事業年度において繰越欠損金に対する繰延税金資産の計上の結果、法人税等調整額の発生が△３億19百万円となり、大きく当期純利益を増加させることとなったため、当事業年度の当期純利益は10億79百万円（前年同期比7.1％減）の減益となりました。

(2) 財政状態の分析

①　資産

当事業年度末における総資産は245億30百万円となり、前事業年度末に比べ28億５百万円増加しました。

流動資産は231億19百万円となり、前事業年度末に比べ24億64百万円増加しました。これは主として、開発用不動産の増加に伴う「仕掛販売用不動産」の53億15百万円増加、「現金及び預金」の５億５百万円増加、物件売却に伴う「販売用不動産」の16億96百万円減少及び物件取得の実現に伴う「前渡金」の14億17百万円減少によるものであります。

固定資産は14億10百万円となり、前事業年度末に比べ３億40百万円増加しました。これは主として、長期前払費用等の「投資その他の資産」の３億85百万円増加によるものであります。

②　負債

負債は193億12百万円となり、前事業年度末に比べ18億22百万円増加しました。

流動負債は119億３百万円となり、前事業年度末に比べ10億５百万円増加しました。これは主として、「預り金」の４億80百万円増加、「短期借入金」の２億86百万円増加、「１年内返済予定の長期借入金」の１億25百万円増加及び物件売却に伴う「前受金」の１億86百万円減少によるものであります。

固定負債は74億９百万円となり、前事業年度末に比べ８億17百万円増加しました。これは主として、不動産仕入に伴う「長期借入金」の５億99百万円増加、社債発行に伴う「社債」の２億15百万円増加によるものであります。

③　純資産

純資産は52億17百万円となり、前事業年度末に比べ９億83百万円増加しました。これは主として、「当期純利益」10億79百万円の計上、剰余金の配当２億円及び譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分に伴う「資本剰余金」の増加１億１百万円によるものであります。自己資本比率は、前事業年度末の19.5％から21.3％と増加する結果となりました。

(3) キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

①　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容

当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第2　事業の状況　4　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(経営成績等の状況の概要)　(2)キャッシュ・フローの状況」に記載の通りであります。
  現金及び現金同等物は、前事業年度に比べ７億88百万円増加（前年同期比52.1％増）し23億１百万円となりました。

営業活動によるキャッシュ・フローについては、物件の仕入・開発の進捗による棚卸資産の増加によりマイナスとなりました。

投資活動によるキャッシュ・フローについては、定期預金の払戻を行った結果プラスとなりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは長期の借入れを行った結果プラスとなりました。

今後も利益の蓄積と株主資本の充実及び徹底した在庫コントロールにより、更なる営業活動によるキャッシュ・フローの改善を図ってまいります。

②　資本の財源及び資金の流動性

当社の資金需要のうち主なものは販売用不動産の仕入、建築工事費、賃貸用不動産の取得資金であり、その調達手段は主として金融機関からの短期借入金、長期借入金を基本としております。

事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としており、上記の財源としては現預金に加え、長期・短期の借入金を活用しております。

また、当事業年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は162億11百万円となっております。また現金及び現金同等物の残高は23億１百万円となっております。なお、全社部門の運転資金につきましては、原則自己資金を充当しております。

(4) 経営成績に重要な影響を与える要因

当社の経営成績に重要な影響を与える要因については、「３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況　１ 財務諸表等（1）財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

(6) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社は経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、安定的かつ継続的な成長を重視し、財務活動等を含んだ企業の総合的な収益力を示す経常利益を指標とし、企業価値の継続的向上を目指してまいります。当事業年度の経常利益は業績目標の経常利益10億円に対して11億９百万円（前年同期比35.1％増）となり、業績目標を大きく上回りました。

また、財務基盤強化の観点から、自己資本比率も重要な経営指標として位置づけており、中期経営計画においては早期に自己資本比率を20％に向上させ、将来的には30％まで増加させる方針としております。当事業年度末の自己資本比率は、業績回復による当期純利益10億79百万円を計上したことにより純資産額が増加したものの、仕入活動の順調な伸長により有利子負債が増加したことにより自己資本比率は21.3％（前年同期比1.8ポイント増加）となり、2024年７月期末自己資本比率目標の23.5％に対して目標を下回りました。

収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選したうえでの取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制するとともに、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めていく所存であります。

各指標の推移は次のとおりであります。

(7) 経営者の問題認識と今後の方針について

経営者の問題意識と今後の方針については、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。