ASIAN STAR

３【事業の内容】

　当社グループは、当社及び連結子会社８社により構成されており、不動産販売、不動産管理を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

　なお、次の５部門は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。

(1) 不動産販売事業

　当社は、新築戸建て、土地及び一棟売りを含む収益マンションの販売を行っております。連結子会社である株式会社グリフィン・パートナーズは、収益マンション、居住用マンションの販売を行っております。

(2) 不動産管理事業

　当社は、約3,000戸の賃貸管理業務（集金代行、更新事務代行等）を受託し、管理物件の入居者が退去する際には原状回復工事やバリューアップを目的としたリフォーム工事を受注しております。連結子会社である柏雅資本集団控股有限公司（香港）及び柏雅酒店管理（上海）有限公司は、中国においてサービスアパートメントの運営管理事業等を行っております。また、連結子会社である上海優宏資産管理有限公司及び上海特庫伊投資管理有限公司は、中国において中古の建物を借上げ、簡易内装を施し、家具を配置した後、顧客へ賃貸するマンション管理事業を主たる業務として行っております。

(3) 不動産賃貸事業

　当社及び連結子会社である上海優宏資産管理有限公司は、マンション、事務所及び駐車場等を所有又は賃借し、これらを賃貸又は転貸しております。

(4) 不動産仲介事業

　当社及び連結子会社である株式会社グリフィン・パートナーズ及び上海徳威房地産経紀有限公司並びに上海特庫伊投資管理有限公司は、不動産売買及び不動産賃貸借に係る仲介事業を行っております。

(5) 投資事業

　連結子会社である株式会社ASIAN STAR INVESTMENTS及び株式会社亜信は、不動産関連の金融商品等への投資事業を行っております。

        以上の事業内容について図示すると次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において判断したものであります。

(1) 経営成績等の状況の概要

 ①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、緩やかな回復が見られました。新型コロナウイルス感染症の影響が収束し、社会活動の正常化が進んだ一方、海外景気の不確実性や物価上昇、エネルギー価格高騰などのリスク要因も残っており、依然として先行きは不透明な状況が続いています。

当社グループが属する不動産業界においては、低金利や政府の住宅支援策などに支えられ、需要は堅調に推移しています。特に都市部では、人口転入超過や生活の利便性が求められ、分譲マンションの需要は安定しています。しかし、建築資材の価格高騰や人件費の上昇、金利上昇の影響が顕在化し、建築コストや土地代の上昇が続いており、今後の住宅ローン金利の動向には注視が必要です。また、物件の立地や利便性によって、価格の上昇に対する買い控えも見られ、価格動向に影響を与える可能性もあります。

このような事業環境のもと、当社グループは不動産管理事業を事業領域の中心に据え、それに関連する不動産仲介事業、不動産賃貸事業の更なる収益向上及び不動産販売事業の業容拡大を目指してまいりました。

その結果、当連結会計年度の業績は、売上高3,351百万円（前連結会計年度比57.7％増）、営業利益51百万円（前連結会計年度比3.9％減）、経常利益59百万円（前連結会計年度比25.4％増）、親会社株主に帰属する当期純利益18百万円（前連結会計年度比54.9％減）となりました。

当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

（不動産販売事業）

投資用マンションの買取再販事業が堅調に推移していることに加え、レジデンス物件を販売したことにより対前期で売上高、営業利益ともに大きく増加し、売上高1,986百万円（前年同期比177.5％増）、営業利益157百万円

（前年同期比81.1％増）となりました。

（不動産管理事業）

前期から特に建物管理の業容拡大に注力しており、売上高は667百万円（前年同期比13.1％増）となりました。一方で、組織変更に伴う営業費用の増加などにより収益性はやや鈍化し、営業利益は114百万円（前年同期比4.8％減）となりました。

（不動産賃貸事業）

収益性改善を目的とする資産の流動化を推進しており、前期において投資物件の一部を売却したことなどから、売上高はやや減少し、378百万円（前年同期比2.2％減）となりました。一方で、固定費の経費削減効果などから営業利益は増加し、71百万円（前年同期比13.9％増）となりました。

（不動産仲介事業）

特に中国子会社を中心に賃貸仲介業務は堅調に推移いたしましたが、組織変更等により売買仲介業務が伸び悩んだため、売上高は328百万円（前年同期比26.2％減）となりました。また、売上の減少に伴い固定費負担が増加傾向にあるため、営業利益は28百万円（前年同期比69.9％減）となりました。

（投資事業）

市況を注視し、投資案件を慎重に吟味していることから、売上高、営業利益共に発生はありませんでした（前連結会計年度も同様）。

　また、財政状態については次のとおりであります。

（流動資産）

　当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比16.4％減の2,199百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金1,309百万円、販売用不動産425百万円、仕掛販売用不動産109百万円であります。減少の要因といたしましては、レジデンス物件の売却により販売用不動産が減少し、これに紐づいた借入の弁済を行ったことによるものであります。

（固定資産）

　当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比14.8％増の1,130百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産563百万円であります。増加の要因といたしましては、投資案件で長期貸付金が150百万円増加したことによるものであります。

（流動負債）

　当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比23.1％減の728百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金167百万円、前受金133百万円、預り金259百万円であります。減少の要因といたしましては、不動産販売に係り預り金等が245百万円減少したことによるものであります。

（固定負債）

　当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比37.8％減の314百万円となりました。その主な内訳は、長期預り保証金214百万円であります。減少の要因といたしましては、レジデンス物件の売却に伴う紐付きの借入金の返済により長期借入金が175百万円減少したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比5.7％増の2,286百万円となりました。増加の要因といたしましては、当期純利益の計上、為替換算調整勘定の増加によるものであります。

 ②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による収入が568百万円、投資活動による支出が266百万円及び財務活動による支出が282百万円となったことから、前連結会計年度末に比べ29百万円増加し、1,309百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、568百万円の収入（前連結会計年度は145百万円の収入）となりました。これは主として戸建並びにレジデンスの販売による棚卸資産の減少772百万円、預り金の減少251百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、266百万円の支出（前連結会計年度は６百万円の収入）となりました。これは主として不動産関連投資に係る長期貸付けによる支出150百万円、関係会社に対する貸付けによる支出30百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、282百万円の支出（前連結会計年度は272百万円の収入）となりました。これは主として有利子負債の返済による支出326百万円、非支配株主からの払込みによる収入43百万円によるものであります。

 ③生産、受注及び販売の実績

 a.生産実績

　該当事項はありません。

 b.契約の実績

　当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

c.販売実績

　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）最近２連結会計年度における開示すべき主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（不動産販売事業）

物件別販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

地域別販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

（不動産管理事業）

　販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

物件形態別管理実績

　（注）物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。

（不動産賃貸事業）

　販売実績

  （注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

（不動産仲介事業）

　販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

　　　　契約形態別仲介実績

　（注）不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。

（投資事業）

　販売実績

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日（2025年３月31日）現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

　当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項　(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。

②当連結会計年度の経営成績等の分析

a.売上高・売上総利益

　当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比57.7％増の3,351百万円となりました。増収の主な要因は、不動産販売事業においてレジデンス物件を販売したこと等によるものです。

　また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、前連結会計年度比3.3％増の847百万円となりました。

b.販売費及び一般管理費・営業利益

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、新組織の発足に伴う人件費の増加などにより、前連結会計年度比3.8％増の796百万円となりました。

　この結果、営業利益は前連結会計年度比3.9％減の51百万円となりました。

c.営業外損益・経常利益

　当連結会計年度における営業外収益は、設立間もない連結子会社で計上された消費税等免除益などにより、前連結会計年度比18.2％増の18百万円となりました。また、営業外費用は、前期に発生した第三者割当にかかる支払手数料が当期は発生しないことなどにより前連結会計年度比51.6％減の10百万円となりました。

　この結果、経常利益は前連結会計年度比25.4％増の59百万円となりました。

d.特別損益・法人税等（法人税等調整額含む）・親会社株主に帰属する当期純利益

　当連結会計年度における特別利益は、固定資産の売却に伴う売却益の計上により、０百万円となりました。また、特別損失は、連結範囲の変更に伴う持分変動損失の計上により、１百万円となりました。

　この結果、税金等調整前当期純利益は前連結会計年度比23.7％増の58百万円となりました。また、当連結会計年度の法人税等（法人税等調整額含む）は26百万円となり、当連結会計年度から発生した非支配株主に帰属する当期純利益が14百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度比54.9％減の18百万円となりました。

③経営成績に重要な影響を与える要因について

　「３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

④経営戦略の現状と見通し

　当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。

（不動産販売事業）

約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販、また全国に保有する土地の販売を行い、業容を拡大しております。また、都内のマンション買取再販事業を強化し、当社が有する海外富裕層とのネットワークをフルに活用して今後も積極的な事業展開を継続してまいります。

（不動産管理事業）

当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。

（不動産賃貸事業）

当社所有不動産の運用につきましては、国内における投資不動産並びに中国のサブリース事業の稼働率が一時的に低下したものの、賃料水準は概ね現状維持で推移しております。今後につきましても稼働率の維持により一層注視し、賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。

（不動産仲介事業）

事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、インバウンド需要のニーズを捉えて、タワーマンション等の大型物件の斡旋にも努めてまいります。

（投資事業）

　既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。

（新規事業）

当社グループは、徳威グループなど日中間のクロスボーダービジネスを収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。

⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析

a.キャッシュ・フロー

　当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

b.資金需要及び資金調達

　当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。

　調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

（報告セグメントの決定方法)

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

したがって、当社は事業目的又はサービスの内容等が概ね類似している各個別事業を「不動産販売事業」、「不動産管理事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産仲介事業」、「投資事業」の５つに集約していることから、これらを報告セグメントとしております。

　各報告セグメントの事業内容は、以下のとおりであります。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

　　報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。

　　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

（注）　１．調整額は以下のとおりであります。

　　　　　（1）セグメント利益の調整額△311,553千円は、セグメント間取引消去281千円、各セグメントに配分していない全社費用△311,834千円であります。

          （2）セグメント資産の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは管理部門に係る資産であります。

          （3）減価償却費の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

        ２．セグメント利益の合計額は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2024年１月１日　至　2024年12月31日）

（注）　１．調整額は以下のとおりであります。

　　　　　（1）セグメント利益の調整額△320,939千円は、セグメント間取引消去281千円、各セグメントに配分していない全社費用△321,220千円であります。

          （2）セグメント資産の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは管理部門に係る資産であります。

          （3）減価償却費の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

        ２．セグメント利益の合計額は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

  セグメント情報に同様の情報を開示しておりますので、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

（単位：千円）

(2）有形固定資産

（単位：千円）

３．主要な顧客ごとの情報

　　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

当連結会計年度（自  2024年１月１日  至  2024年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

  セグメント情報に同様の情報を開示しておりますので、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

（単位：千円）

(2）有形固定資産

（単位：千円）

３．主要な顧客ごとの情報

（単位：千円）

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

当連結会計年度（自  2024年１月１日  至  2024年12月31日）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

当連結会計年度（自  2024年１月１日  至  2024年12月31日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2024年１月１日  至  2024年12月31日）

　該当事項はありません。