丸八倉庫

３ 【事業の内容】

当社グループは、連結財務諸表提出会社(以下「当社」という。)と連結子会社２社(東北丸八運輸㈱、丸八クリエイト㈱)で構成されております。

当社グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。

なお、物流事業・不動産事業はセグメント情報における報告セグメントの区分と同一であります。

(1) 物流事業

倉庫業務……貨物保管・荷役作業・貸倉庫業務を行っており、保管・荷役業務の一部は東北丸八運輸㈱に依頼しております。

運送業務……東北丸八運輸㈱は貨物自動車運送事業法に基づき営業している運送会社で、東北地区を拠点としております。又当社の保管貨物の一部の配送を請負っております。

(2) 不動産事業

不動産業務……不動産の造成・売買・仲介・賃貸及び管理、コンサルテーションを行っております。丸八クリエイト㈱においても同様の業務を行っております。

事業の系統図は次のとおりであります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2026年２月25日)現在において判断したものであります。

１．経営成績等の状況の概要

(1) 経営成績に関する分析

当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果に支えられて景気は緩やかな回復傾向にて推移しました。しかしながら、物価上昇の継続による個人消費に及ぼす影響のほか、米国の通商政策動向の影響等から内外経済の下振れリスクも懸念される状況にあります。

このような経済情勢にあって、物流業界におきましては保管残高数量・金額ともに概ね前年同月を上回る水準にて推移する傾向がみられつつあるものの、人手不足等に加えて諸物価高騰等により全般的にコストが上昇しているほか、競争の激化等もあり、厳しい状況が続いております。また、不動産賃貸業界におきましては、一部に賃料水準の上昇傾向がみられるものの景気動向等の影響に伴い、今後の需給動向等に留意を要する必要があります。

このような状況の下、当社グループは、内外の環境変化に的確に対応しながら、さらなる成長を果たしていくために新中期経営計画（2022－2026）の具体的各施策を展開してまいりました。物流事業における具体的施策としては、既存倉庫の稼働率は安定的かつ高い水準にて推移しており、各種経費の削減にも取り組んできたほか、保管料や荷役料の料金適正化を進めており、営業収益の確保に努めてまいりました。また、きめ細かなサービスを提供しながら、既存顧客との取引拡大や新規顧客の獲得に努めてまいりました。このほか、埼玉県所沢市の新規倉庫ならびに千葉県八街市の新規文書保管センターも順調に稼働しており、将来の収益力増強に向けて事業基盤の増強も図られつつあります。不動産事業における具体的施策としては、賃貸マンションや賃貸オフィスビル等が安定的に稼働しており、不動産賃貸料収益の増加に努めてまいりました。また、2025年に取得した東京23区内の賃貸マンション２棟も安定稼働しており、今後の収益力強化を図ってまいりました。

この結果、売上高は不動産事業収入が増加したものの、物流事業収入の減少により前期比60百万円（1.2％）減の4,931百万円となりました。また、営業利益は新規設備投資に伴う初期コストの発生等により前期比122百万円（19.7%）減の497百万円となり、経常利益は新規設備投資に係る資金調達コスト増加により前期比153百万円（24.2%）減の480百万円となりました。親会社株主に帰属する当期純利益は、前期に有形固定資産売却益を計上していましたが、当期は前期比590百万円（65.5%）減の311百万円となりました。なお、新中期経営計画の主要指標であるEBITDA（償却前利益）は前期比119百万円（10.1％）減の1,072百万円となりました。

 セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。 

（物流事業）

物流事業では、保管料収入や運送料収入等が減少したことにより売上高は前期比61百万円減の4,260百万円となり、セグメント利益は各種コスト削減効果によりほぼ前期並みの698百万円となりました。

（不動産事業）

不動産事業では、賃貸用不動産の新規取得に伴い売上高は前期比１百万円増の670百万円となり、セグメント利益は初期コスト発生等により前期比８百万円減の331百万円となりました。

(2) 財政状態及びキャッシュ・フローに関する分析

① 資産、負債及び純資産の状況

当連結会計年度末における総資産は、賃貸用不動産取得に伴い有形固定資産が増加したこと等により、前期末比1,614百万円増加の20,446百万円となりました。負債は、長期借入金の増加等により前期末比917百万円増加の7,604百万円となり、純資産は前期末比697百万円増加の12,842百万円となりました。

この結果、当連結会計年度末における自己資本比率は62.7%となりました。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローの増加、投資活動によるキャッシュ・フローの減少ならびに財務活動によるキャッシュ・フローの増加に伴い、現金及び現金同等物の期末残高は前期末比1,468百万円減少の727百万円となりました。

(ⅰ) 営業活動によるキャッシュ・フロー

税金等調整前当期純利益488百万円や減価償却費574百万円等の資金留保等により、営業活動によるキャッシュ・フローは345百万円の増加（前期比504百万円減）となりました。

(ⅱ) 投資活動によるキャッシュ・フロー

有形固定資産の取得による支出2,864百万円等により、投資活動によるキャッシュ・フローは2,845百万円の減少（前期比3,995百万円減）となりました。

(ⅲ) 財務活動によるキャッシュ・フロー 

長期借入金による収入等により、財務活動によるキャッシュ・フローは1,032百万円の増加（前期比1,899百万円増）となりました。

(3) 生産、受注及び販売の実績

当社グループの主たる事業は、物流事業及び不動産事業であり、役務の提供を主体とする事業の性格上、生産、受注及び販売の実績を区分として把握することは困難であります。

これに代えて、セグメント毎の営業収益を示すと次のとおりであります。

２．経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2026年２月25日）現在において判断したものであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

① 当連結会計年度の分析

当連結会計年度の経営成績、財政状態及びキャッシュ・フローの状況に関する分析につきましては、「第２[事業の状況]４[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析]１.経営成績等の状況の概要(２)財政状態及びキャッシュ・フローに関する分析」に記載のとおりです。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２[事業の状況]３[事業等のリスク]」に記載したとおりです。

当社グループは、５ヶ年の新中期経営計画（2022－2026）を策定し、さらなる成長に向けて具体的施策を推進してまいりました。新中期経営計画の４年目となる当連結会計年度は、設備投資の効果が浸透してきたことをはじめとして、主要指標の１つであるEBITDA（償却前利益）は11億円程度の水準を確保し、営業キャッシュ・フローは安定推移しております。

② 次期見通しについて

今後の経済動向につきましては、各種政策の効果等により景気は緩やかに回復傾向が続くことが期待されるものの、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスクのほか、物価上昇や金融資本市場の変動の影響等に留意を要する状況が続くものと思われます。

このような状況の下、当社グループは、新中期経営計画（2022－2026）の施策を着実に遂行しながら事業環境の大幅な変化に的確に対応しながら、物流事業セグメントならびに不動産事業セグメントにおける収益基盤の増強を図りつつ、企業価値の向上に努めてまいります。

次期の業務環境として、物流事業では各種料金の適正化の効果が浸透してくるほか、不動産事業では新規賃貸マンションによる収入増加が通期寄与してくることが見込まれます。また、不動産取得コストは次期には発生しないことや修繕コストも減少が見込まれており、売上、利益ともに安定的に増加させていく計画としております。これらの結果、次期業績予想につきまして、売上高は前期比168百万円増の5,100百万円、営業利益は同152百万円増の650百万円、経常利益は同169百万円増の650百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は440百万円としております。なお、新中期経営計画の主要指標であるEBITDA（償却前利益）は前期比156百万円増の1,228百万円としております。

③ 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは2026年11月期を最終年度とする５か年の新中期経営計画を策定し、客観的な指標として、最終年度の売上高、営業利益、経常利益、EBITDA（償却前利益）、自己資本比率、ROEの目標を定めたうえで各施策を実行してまいりました。

新中期経営計画の進捗状況としましては、当初の３年間では順調に利益を伸長させてきたほか３年目となった2024年11月期には一部保有資産の売却等もあり、ROEは最終年度目標を上回る結果となりました。なお、４年目の2025年11月期には将来の収益基盤増強に向けて、新規設備投資を前倒しにて実行することとしたほか、既存設備の大規模修繕に着手したことにより初期投資コストや修繕費用が発生することとなりました。従いまして、収益基盤の変化に伴い、最終年度計画を修正することとしました。経営基盤や収益基盤の変化に伴い、2027年11月以降の経営計画については改めて策定する予定としております。

連結業績計画

(2) キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

① 資本の財源及び資金の流動性

当社グループの設備資金及び運転資金は、営業キャッシュ・フロー及び金融機関からの借入により調達しております。

なお、キャッシュ・フローにつきましては、「第２[事業の状況]４[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析]１．経営成績等の状況の概要(2)財政状態及びキャッシュ・フローに関する分析」に記載したとおりです。

また、資金の調達に際しては、設備投資計画等に基づく資金需要、金利動向等を考慮し調達しており、一部の借入については将来の金利上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図り調達コストの低減に努めております。

② セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

物流事業では、保管料収入や運送料収入等減少したことにより売上高は前期比61百万円減の4,260百万円となり、セグメント利益は各種コスト削減効果によりほぼ前期並みの698百万円となりました。セグメント資産は、減価償却進捗に伴い前期比203百万円減の9,571百万円となりました。

不動産事業では、賃貸用不動産の新規取得に伴い売上高は前期比１百万円増の670百万円となり、セグメント利益は新たに取得した賃貸マンションの初期コスト発生等により前期比８百万円減の331百万円となりました。セグメント資産は、賃貸マンション取得により前期末比2,416百万円増の7,300百万円となりました。

(3) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については「第５[経理の状況]１[連結財務諸表等][注記事項](連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載したとおりです。この連結財務諸表の作成にあたって、将来キャッシュ・フローや繰延税金資産等に見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は様々な要因により実際の結果と異なる可能性があります。

（繰延税金資産）

繰延税金資産については、将来の課税所得を中期経営計画や現時点で入手可能な情報により見積り、回収可能性があるものと判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。今後、経済環境等の変化により業績が低迷した場合、この見積りの仮定に変更が生じ、繰延税金資産の取崩しが必要となり、税金費用が計上される可能性があります。

（固定資産の減損）

当社グループは、有形固定資産及び無形固定資産について減損の兆候の有無の判定を行い、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、主として市場価格に基づき回収可能価額を算定し、減損損失の認識・測定を行っているため、経済環境等の変化により、市場価格が変動し回収可能価額が低下した場合には減損損失の計上が必要になる可能性があり、当社グループの経営成績・財政状況に影響を与える可能性があります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、営業所・不動産部及び連結子会社を拠点とし事業活動を行っており、業務の内容、役務の提供方法ならびに類似性に基づき事業を集約し「物流事業」と「不動産事業」の２つを報告セグメントとしております。

各事業の主要な業務は以下のとおりです。

(1)物流事業・・・・倉庫業務、一般貨物自動車運送業務、運送取次業務

(2)不動産事業・・・不動産の造成、売買、仲介及び管理、コンサルテーション業務、マンション、オフィスビル等の賃貸業務

２　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表の作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースであります。

３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度(自  2023年12月１日  至  2024年11月30日)

(注) １　調整額は以下のとおりであります。

(1)セグメント利益の調整額△418,840千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。なお、全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2)セグメント資産の調整額4,172,747千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。

２　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自  2024年12月１日  至  2025年11月30日)

(注) １　調整額は以下のとおりであります。

(1)セグメント利益の調整額△532,777千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。なお、全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2)セグメント資産の調整額3,574,527千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。

２　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３  主要な顧客ごとの情報

連結損益計算書の売上高の10％以上を占める顧客がないため、該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年12月１日　至　2025年11月30日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３  主要な顧客ごとの情報

連結損益計算書の売上高の10％以上を占める顧客がないため、該当事項はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年12月１日　至　2025年11月30日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年12月１日　至　2025年11月30日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年12月１日　至　2025年11月30日)

該当事項はありません。