グッドライフカンパニー

３【事業の内容】

　当社グループは、主要な事業として、不動産投資家（以下、「オーナー様」という。）に対し、主に、投資用新築一棟賃貸マンション（以下、「賃貸マンション」という。）の用地販売、設計、建築、賃貸仲介、賃貸管理（家賃保証）、売買仲介までのワンストップサービスを提供する不動産投資マネジメント事業と管理物件にプロパンガスを供給するエネルギー事業を行っております。

（事業の特徴）

　一般的にオーナー様が賃貸マンション経営を行う場合には、不動産会社から土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、建設会社が建物を施工し、不動産会社が入居者を募集し、物件管理を行います。そのため、オーナー様自身で各業者の選定、事業計画の精査等を行う必要があることから、物件の取得自体が難しい場合があります。

　当社グループでは、企画、開発及び運営の全てを自社で行えることにより、オーナー様は当社への相談のみでスムーズな物件取得が可能です。また、当社グループにおいては、各工程で収益を確保できるビジネスモデルであることが特徴です。

１．不動産投資マネジメント事業

　当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の販売、設計、建築及び売買仲介を行うアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。

　また、当連結会計年度より連結子会社化した株式会社デベロップデザインによる不動産開発、設計・監理及び近隣対策業務がアセットマネジメント事業に加わりました。

　株式会社デベロップデザインは、主に、マンション事業用地や戸建分譲事業用地等の不動産の情報を収集し、設計、デザインを行った上で、デベロッパーに不動産を提供しております。

(1)アセットマネジメント事業

　当社グループは、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンションの取得から売却までをトータルサポートしております。主に福岡、熊本、那覇及び札幌にて賃貸マンション用地を仕入れ、オーナー様へ賃貸マンション用地を販売、オーナー様から設計及び建築を請負っております。当社グループにて企画した物件は自社賃貸マンションブランド「LIBTH」として開発しております。

　当社グループでは、賃貸マンションの入居者様をお客様、賃貸マンションのオーナー様を共に事業を行うパートナーと位置付けており、入居者様の満足度向上が、オーナー様の満足度向上にも繋がると考え、一貫して入居者様目線での賃貸マンションの開発を行っております。そのため、入居者様の住みやすさと利便性を追求し、長期的に資産価値が維持される賃貸マンションを開発、販売しております。

　また、オーナー様の資産ポートフォリオを把握し、保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。

①用地販売

　販売する用地の仕入は、賃貸マンション経営において最も重要な要素となります。用地情報の収集については、不動産会社等の情報提供者より多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、これまでの賃貸マンション用地取得実績に基づく当社独自の仕入基準により、オーナー様が収益を確保できる可能性の高い土地を厳選しております。当社グループにて設計及び建築を行えることから、用地情報の取得から最短半日でプランニング、建築費の算出が可能であるため、用地取得の判断を迅速に行うことができます。また、これまでの開発実績により用地特性に応じたプランニングが可能であるため、情報提供者である不動産会社から情報が集まりやすくなります。

　賃貸マンションを企画する上で、「入居率」と「収益性」の双方を充足させることが重要となります。当社グループは、賃貸仲介店舗を有しているため、人気の立地、間取り、設備、適正家賃等、入居者ニーズを恒常的に収集し商品開発に反映することが可能です。このように入居者ニーズを随時反映していく体制を整えていることが、自社開発物件について96.9％（2024年12月31日現在）という高入居率の実現に繋がっております。

　株式会社デベロップデザインにおいては、マンション事業用地、戸建分譲事業用地等の不動産情報を収集し、建築関係法令の調査、権利関係の調整、マーケティング調査を行った上で不動産を取得し、デベロッパーに不動産を提供しております。また、不動産開発において、一部近隣対策業務を実施しております。

②設計

　当社グループは、一級建築士事務所を登録しており、一級建築士15名のうち４名（2024年12月31日現在）が当事務所に在籍しております。そのため、容積率や建蔽率等の用地特性を最大限活かした上で、建築費を抑えるプランの作成が可能となり、結果として用地の収益性を最大化させるプランの作成が可能となっております。また、当社の監理者が工事の進捗管理を行っており、適正な建築原価と品質を担保することができます。

③建築

　当社グループは、特定建設業許可を取得した連結子会社である株式会社グッドライフ建設において、一級建築施工管理技士23名（2024年12月31日現在）が在籍することにより、建築工事を元請として行うことができます。

④売買仲介

　賃貸マンション経営について、基本的には物件の長期保有を推奨しておりますが、オーナー様が保有されている物件の運営状況や不動産市況に応じて、保有不動産の売却アドバイスを行っております。なお、売却されたオーナー様の中には、キャピタルゲインをもとに、より規模の大きい賃貸マンションへの再投資を行われる場合もございます。

　株式会社デベロップデザインにおいては収益ビル、マンション等の保有、戸建、マンション等の売買仲介を行っております。物件によって、金融機関等の債権者との交渉や権利関係の調整等も行っております。

(2)プロパティマネジメント事業

　当社グループは、自社ブランドの賃貸仲介店舗「LIB STORE」を通じて、主に、アセットマネジメント事業にて開発した物件の賃貸仲介サービスと、賃貸マンションを取得されたオーナー様に代わり、入居者様との賃貸借契約の締結、家賃の収納代行、マンションの清掃、修繕等の賃貸管理サービスを行っております。また、連結子会社である安心入居サービス株式会社では、家賃滞納保証業務を行っております。

①賃貸仲介

　当社グループは、賃貸仲介機能を持つことにより、自社で企画・開発した賃貸マンションへの円滑なリーシングが可能になるとともに、入居者ニーズや賃料等の賃貸情報のマーケティング機能としての役割も併せ持っております。

②賃貸管理

　入居者様に対し「いい住まい」を提供していくことが、高入居率の維持につながり、結果的にオーナー様の利益最大化を実現するという考えのもと、収入増加策の提案、マンション設備のメンテナンス計画、コスト削減やバリューアップ等、オーナー様の収益を最大化するためのソリューション提案を行っております。

２．エネルギー事業

　当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に、当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善及びインバウンド需要の増加等により、緩やかな回復が続くことが期待されています。しかしながら、原材料価格、エネルギー価格の高騰や、海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等、依然として先行きは不透明な状況が続いております。

　不動産業界におきましては、国内及び海外の不動産投資家による投資意欲は旺盛であり、その市場動向は底堅く推移しておりますが、金融緩和政策の変更に伴う金利の上昇や原材料、建築資材の価格高騰の影響を今後も注視していく必要があります。

　このような環境のもと、当社グループは、2024年12月期の売上高17,000百万円、経常利益1,550百万円の目標達成に向け、主に、連結子会社である株式会社グッドライフ建設における人材の採用に注力し、採用費及び人件費の積極的な投資を行って参りました。また、2024年10月１日付株式取得及び2024年10月28日付簡易株式交換により、株式会社デベロップデザイン及びCBI HOLDINGS株式会社の全株式を取得し、当社の完全子会社といたしました。

　その結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は下記のとおりとなりました。

ａ．財政状態

（資産）

　当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ7,749百万円増加し、16,096百万円となりました。主な要因は、現金及び預金が3,013百万円、販売用不動産が2,710百万円、仕掛販売用不動産が856百万円、その他の流動資産が642百万円、未成工事支出金が221百万円及び契約資産が217百万円増加したことによります。

　固定資産は、前連結会計年度末に比べ1,908百万円増加し、2,922百万円となりました。要因は、有形固定資産が732百万円、無形固定資産が781百万円及び投資その他の資産が394百万円増加したことによります。

　この結果、総資産は、前連結会計年度末に比べ9,657百万円増加し、19,019百万円となりました。

（負債）

　当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ5,312百万円増加し、10,109百万円となりました。主な要因は、短期借入金が2,683百万円、契約負債が923百万円、工事未払金が669百万円、未払法人税等が443百万円及び１年内返済予定の長期借入金が401百万円増加したことによります。

　固定負債は、前連結会計年度末に比べ3,298百万円増加し、4,603百万円となりました。主な要因は、長期借入金が3,176百万円及びその他の固定負債が104百万円増加したことによります。

　この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ8,611百万円増加し、14,712百万円となりました。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ1,046百万円増加し、4,306百万円となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,000百万円、新株の発行及び株式交換により資本剰余金が36百万円増加した一方、自己株式の取得により30百万円減少したことによります。

ｂ．経営成績

　当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた21物件が竣工したことにより、当連結会計年度末において当社が企画・開発に携わった物件の竣工棟数は累計167棟、管理戸数は6,444戸となりました。

　この結果、売上高は17,126百万円（前連結会計年度比49.8％増）、営業利益1,543百万円（同45.5％増）、経常利益1,511百万円（同45.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,000百万円（同43.7％増）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産投資マネジメント事業）

　当事業は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の販売、企画、設計・建築及び売買仲介を行うアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業によって構成されております。

　アセットマネジメント事業につきましては、当連結会計年度において21物件が竣工するとともに、札幌への進出や熊本における開発エリアの拡大による積極的な用地取得、海外投資家への販路拡大に取り組んで参りました。また、金融機関等との連携を強化し、地主様からの土地有効活用相談の獲得や顧客層拡大に注力したことから、当社開発に係る新規設計契約21件（うち用地販売を伴うもの13件）及び連結子会社である株式会社グッドライフ建設において建築に係る工事請負契約22件を受注し、当連結会計年度末における進行中の工事は20件となりました。

　プロパティマネジメント事業につきましては、新築一棟マンション21物件の引渡し及び新規管理受託10物件により管理受託件数が増加しております。

　この結果、不動産投資マネジメント事業の売上高は16,877百万円（前連結会計年度比50.1％増）、セグメント利益は1,661百万円（同39.1％増）となりました。

（エネルギー事業）

　当事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにおいて、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。当連結会計年度末におけるプロパンガス供給棟数は141棟となっております。

　この結果、エネルギー事業の売上高は248百万円（前連結会計年度比31.4％増）、セグメント損失は１百万円（前連結会計年度は12百万円のセグメント損失）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末の現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末の2,259百万円に比べ、3,001百万円増加し、5,260百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動による資金の減少は480百万円となりました。これは主に、販売用不動産の増加額1,860百万円、仕掛販売用不動産の増加額856百万円、法人税等の支払額460百万円及び未成工事支出金の増加額185百万円の資金の減少と、税金等調整前当期純利益1,511百万円、契約負債の増加額692百万円及び仕入債務の増加額624百万円の資金の増加によります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動による資金の減少は1,803百万円となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,478百万円及び有形固定資産の取得による支出324百万円の資金の減少によります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動による資金の増加は5,285百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入4,690百万円及び短期借入金の純増額2,183百万円の資金の増加と、長期借入金の返済による支出1,424百万円及び自己株式取得のための預け金の増加額155百万円の資金の減少によります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

該当事項はありません。

ｂ．受注実績

　当連結会計年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。なお、不動産投資マネジメント事業以外のセグメントについては、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。

　（注）１．金額は、契約額によっております。

２．当連結会計年度において、株式会社デベロップデザインの株式を取得し子会社化したことにより、不動産投資マネジメント事業の受注残高が増加しております。

ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　　（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

　今後の見通しにつきましては、社会経済活動の正常化が進展するとともに緩やかな景気回復が続くことが期待されております。しかし、資源価格の高騰、金融資本市場の変動等国内経済のみならず世界経済の不確実性による影響を十分に注視していく必要があります。

　このような外部環境のもと、当社グループは、2025年12月期の重点施策として、株式会社デベロップデザインの事業基盤を活かした首都圏エリアにおける賃貸マンション開発事業の展開を掲げております。また、事業エリア拡大による賃貸マンションの建築工事件数の増加に対応するため、連結子会社である株式会社グッドライフ建設における現場監督を担える人材について引き続き積極的に採用を行うこととしております。

　これらの諸施策により、当社グループの経営基盤を強化し、増収増益基調を確実にして企業価値の向上を図って参ります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　キャッシュ・フローの状況の分析・検討結果につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの主な資金需要は、用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及び運転資金であります。それらの財源については、自己資金及び金融機関からの借入により調達しております。

　このうち、金融機関からの借入に関して、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金については、短期借入金で調達し、賃貸用不動産の取得資金、収益用不動産を建売にて販売を行う場合の用地仕入資金及び賃貸マンション建設資金、エネルギー事業におけるガス供給設備取得のための設備投資資金及びＭ＆Ａに係る資金については、長期借入金での調達を行っております。

　当社グループは、その健全な財政状態、営業活動によりキャッシュ・フローを生み出す能力及び借入により、当社グループの成長を維持するため将来必要な用地仕入資金、建築資金、設備投資資金及びＭ＆Ａに係る資金を調達することが可能と考えております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。

　詳細については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の分配の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、事業活動の特徴を考慮した経営管理上の区分に基づき、事業セグメントを集約した上で、「不動産投資マネジメント事業」、「エネルギー事業」の２つを報告セグメントとしております。

　「不動産投資マネジメント事業」は、資産形成・運用をお考えのオーナー様に対し、賃貸マンション用地の販売、設計、建築及び売買仲介を行うアセットマネジメント事業と、賃貸仲介及び賃貸管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業を行っております。

　「エネルギー事業」は、主に当社が管理を行う物件の入居者様に対し、プロパンガスの供給を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表を作成するために採用される会計方針に準拠した方法であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報並びに収益の分解情報

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。

２．セグメント利益又は損失(△)の調整額△120百万円には、セグメント間取引消去５百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△126百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

３．セグメント資産の調整額19百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない本社資産であります。

４．セグメント利益又は損失(△)は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2024年１月１日　至　2024年12月31日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。

２．セグメント利益又は損失(△)の調整額△116百万円には、セグメント間取引消去５百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△122百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

３．セグメント資産の調整額17百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない本社資産であります。

４．セグメント利益又は損失(△)は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

５．有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、新規連結に伴う増加額を含めておりません。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1)売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自　2024年１月１日　至　2024年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1)売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2)有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。