スター･マイカ･ホールディングス

３【事業の内容】

当社グループは、持株会社である当社及び連結子会社５社並びに持分法非適用関連会社２社から構成されており、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業の３つの事業を行っております。その主な事業内容は次のとおりであります。

なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。

(1）リノベマンション事業

主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

(2）インベストメント事業

主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

(3）アドバイザリー事業

主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の

「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

なお、当社は、スター・マイカ、スター・マイカ・アセットマネジメント株式会社、スター・マイカ・レジデンス株式会社、スター・マイカ・プロパティ株式会社、スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社を連結子会社としております。

以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）持分法非適用関連会社２社は、上記事業系統図には含めておりません。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における流動資産は99,532,958千円となり、前連結会計年度末に比べ7,068,187千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が2,295,122千円減少したものの、販売用不動産が9,226,667千円増加したこと等によるものであります。固定資産は3,227,100千円となり、前連結会計年度末に比べ710,406千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が276,351千円、繰延税金資産が117,878千円及び投資その他の資産のその他が349,556千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は102,760,751千円となり、前連結会計年度末に比べ7,778,000千円増加いたしました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債は16,065,934千円となり、前連結会計年度末に比べ3,197,618千円増加いたしました。これは主に、営業未払金が259,497千円、短期借入金が1,834,000千円及び未払法人税等が607,600千円増加したこと等によるものであります。固定負債は61,195,270千円となり、前連結会計年度末に比べ2,312,144千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,352,144千円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は77,261,205千円となり、前連結会計年度末に比べ5,509,762千円増加いたしました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は25,499,546千円となり、前連結会計年度末に比べ2,268,237千円増加いたしました。これは主に、剰余金の配当686,883千円があるものの、親会社株主に帰属する当期純利益3,106,800千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は24.8％（前連結会計年度末は24.4％）となりました。

② 経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績は、売上高が55,849,959千円となり、前連結会計年度に比べ6,972,402千円（前年同期比14.3％増）の増加となりました。

営業費用については、売上原価が46,033,366千円となり、前連結会計年度に比べ5,577,855千円（同13.8％増）の増加、販売費及び一般管理費が4,292,036千円となり、前連結会計年度に比べ716,197千円（同20.0％増）の増加となりました。その結果、営業利益は5,524,556千円となり、前連結会計年度に比べ678,350千円（同14,0％増）の増加となりました。

営業外損益については、営業外収益が184,200千円となり、前連結会計年度に比べ175,680千円（前連結会計年度は8,519千円）の増加、営業外費用が1,101,399千円となり、前連結会計年度に比べ167,972千円（前年同期比18.0％増）の増加となりました。その結果、経常利益は4,607,357千円となり、前連結会計年度に比べ686,058千円（同17.5％増）の増加となりました。

その結果、税金等調整前当期純利益は4,607,357千円となり、前連結会計年度に比べ686,058千円（同17.5％増）の増加となりました。

税金費用については、法人税、住民税及び事業税が1,648,277千円、法人税等調整額が△147,720千円の合計1,500,556千円となり、前連結会計年度に比べ243,497千円（同19.4％増）の増加となりました。その結果、親会社株主に帰属する当期純利益は3,106,800千円となり、前連結会計年度に比べ442,560千円（同16.6％増）の増加となりました。

セグメント別の概況は、次のとおりであります。

（リノベマンション事業）

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当連結会計年度は、大型購入案件を含む都市部のオーナーチェンジ物件（賃借人が居住中である物件）の購入に注力し、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は4,667,149千円（同11.5％増）となりました。販売面においては、良質な販売在庫を活かした販売活動により販売戸数が増加し、販売売上は49,068,573千円（同11.6％増）、販売利益率は13.0％（同0.2ポイント減）となりました。

この結果、売上高は53,735,722千円（同11.6％増）となりましたが、大型購入案件に伴う控除対象外消費税額等の計上により租税公課が増加したこと等により、営業利益は4,844,000千円（同0.4％減）となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、244,896千円となりました。

翌連結会計年度につきましては、オーナーチェンジ物件を主軸とした購入戦略の深化や営業エリア深耕による安定した物件購入に加え、消費者の多様化するニーズに応えるべく、高品質な販売物件供給へ注力する計画であります。

（インベストメント事業）

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

当連結会計年度は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件の売却を行うとともに、新たな一棟収益物件の購入を行いました。

この結果、売上高は896,123千円（前連結会計年度は売上高6,406千円）で、営業利益は164,349千円（前連結会計年度は営業損失24,270千円）となりました。

翌連結会計年度につきましては、事業環境を注視しながら、収益不動産の購入及び販売件数を増加させるとともに、成長企業等への投資機会の模索及び投資先のバリューアップへ注力する計画であります。

（アドバイザリー事業）

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

当連結会計年度は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したことに加え、大口の成功報酬を収受する等、コンサルティング報酬も増加いたしました。

この結果、売上高は1,893,310千円（前年同期比54.7％増）、営業利益は1,230,111千円（同98.4％増）となりました。

翌連結会計年度につきましては、引き続き仲介業務の拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化等に取組む計画であります。

③ キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、長期借入れによる収入38,557,915千円、税金等調整前当期純利益4,607,357千円等の資金増加要因があるものの、販売用不動産の増加額9,226,667千円、長期借入金の返済による支出36,164,792千円及び法人税等の支払額1,063,219千円等の資金減少要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ2,295,122千円減少し、当連結会計年度末には1,904,843千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は5,269,268千円（前年同期比199.2％増）となりました。これは主に、販売用不動産の増加額9,226,667千円、法人税等の支払額1,063,219千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益4,607,357千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は56,605千円（同10.7％減）となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出25,000千円、無形固定資産の取得による支出24,735千円などによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は3,030,751千円（同4.0％増）となりました。これは主に、長期借入れによる収入38,557,915千円及び短期借入金の純増額1,834,000千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出36,164,792千円、配当金の支払額686,883千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。

④ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業及びアドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

b. 受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c. 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度の財政状態の状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

② 経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度は、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力し、堅実な成長の実現を目指してまいりました。その結果、当社グループ全体で売上高55,849,959千円(前年同期比14.3％増)、売上総利益9,816,592千円(同16.6％増)、営業利益5,524,556千円(同14.0％増)、経常利益4,607,357千円(同17.5％増)、親会社株主に帰属する当期純利益3,106,800千円(同16.6％増)と増収増益となりました。

セグメント別の概況は、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　②経営成績の状況」に記載のとおりであります。

③ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要はリノベマンション事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。

資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約及び当座貸越契約による銀行借入枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。

当連結会計年度末における有利子負債は73,335,825千円となりました。前連結会計年度に引き続き、適切なレバレッジ・コントロールにより自己資本比率の向上に努めてまいります。

④ 経営上の目標の達成状況

当連結会計年度における自己資本当期純利益率（ROE）は12.8％と前年同期比0.8ポイント上昇しました。また、自己資本比率は24.8％と同0.4ポイント上昇しております。前連結会計年度と比較して自己資本当期純利益率（ROE）及び自己資本比率が上昇し、財務健全性が向上しました。

⑤ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、一部に将来の合理的な見積りが求められているものもあります。これらの見積りについては、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、これらの見積りと異なる場合があります。

重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。

なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下のとおりであります。

（販売用不動産の評価）

販売用不動産の評価については、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（繰延税金資産の回収可能性）

当社グループは、繰延税金資産の回収可能性について、将来の事業計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異等について繰延税金資産を計上しております。

繰延税金資産の回収可能性は、将来の課税所得見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が取り崩され税金費用が計上される可能性があります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、「リノベマンション事業」、「インベストメント事業」及び「アドバイザリー事業」の３つを報告セグメントとしております。

各事業の内容は下記のとおりであります。

「リノベマンション事業」

主として中古分譲マンション（左記を投資対象とするファンド等を含む）に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

「インベストメント事業」

主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等（リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く）への投融資を行っております。

「アドバイザリー事業」

主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー（手数料）ビジネス」を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表の作成のために採用している会計処理の方法と同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度（自　2022年12月１日　至　2023年11月30日）

（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益又は損失は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。

(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。

当連結会計年度（自　2023年12月１日　至　2024年11月30日）

（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益は、各報告セグメントに配分していない販売費及び一般管理費の全社費用であります。

(2）セグメント資産は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは、当社での余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産であります。

(3）減価償却費は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の収益の主なものは、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自 2022年12月１日 至 2023年11月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

当連結会計年度（自 2023年12月１日 至 2024年11月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年12月１日  至  2023年11月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2023年12月１日  至  2024年11月30日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年12月１日  至  2023年11月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2023年12月１日  至  2024年11月30日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年12月１日  至  2023年11月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2023年12月１日  至  2024年11月30日）

該当事項はありません。