長栄

３【事業の内容】

当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。

当社は、11都府県で事業を展開しており、当事業年度末日現在の管理戸数は次のとおりであります。

店舗数は管理センター25ヶ所、賃貸仲介センター３ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所となっております。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

〔事業系統図〕

事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。

当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、各事業の具体的内容は以下のとおりであります。なお、両事業は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　（１）財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

（１）不動産管理事業

当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介（リーシング）など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。入居者様に長期にわたり住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化につながるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。

具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（渋谷区）、千葉県（松戸市）、福岡県（北九州市）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、当社管理物件の入居者様を対象としたイベント・キャンペーンとして、数千名規模で花火大会等に招待する「ベルヴィ夏祭り」、懸賞金が当選する抽選会「長栄チャポン宝゛（だから）くじ」、お食事券等のプレゼントキャンペーン「アゲちゃうベルヴィ」などを実施しております。

一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、プロパティソリューション部を設けております。

 ① 賃貸管理本部

賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署であります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。

このほか、マンスリーマンション京都及びマンスリーマンション大阪において短期滞在者様向けのマンスリーマンションの賃貸及び家具・家電等の貸出を行うレンタル事業を行っております。

 ② アセットマネジメント本部

自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。

 ③ 入居促進本部

「Bellevie Club」（入居者様向け会員組織）の運営や、留学生向け入居サービスなど入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。

なお「Bellevie Club」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービス等の入居者様向けサービスを行っております。

 ④ リフォーム事業本部

外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。

 ⑤ 不動産本部

売買仲介、賃貸仲介（リーシング）を行っております。

 ⑥ プロパティソリューション部

自社物件の取得に関する業務及び不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。

（２）不動産賃貸事業

当社の不動産賃貸事業は主としてアセットマネジメント本部が担当しており、自社物件及びサブリース物件の賃貸を行っております。

自社物件の取得にあたっては、資産効率が高い比較的築年数が経過している優良な物件を中心に、立地その他の条件や、概ね高い入居率が維持できるか等を総合的に勘案したうえで取得しております。物件取得に際しては、不動産取得税、控除対象外消費税等の租税公課に加え、取得物件の改修などの修繕費等が発生し一時的に収益が悪化することとなりますが、当社は、効率的に費用を投下し、不動産管理事業で得たノウハウを活かしたリニューアルを行います。これにより取得物件は長期間にわたって高水準の入居率を維持することが可能となり、自社物件の高い収益性につながっております。なお、当社のサブリース契約は当事業年度末において３契約のみであり、積極的な契約締結は行っておりません。

当社の自社物件については、借入金の返済原資は入居者様からいただく家賃であるとの考え方に基づき、入居者ファーストを徹底する文化が形成されております。また、自社物件は、不動産管理事業におけるオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しております。さらに、当社の不動産管理事業に関する評判が確立していない新しい地域に進出する場合は短期間でオーナー様から管理業務を受託することは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。

（３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係

不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けサービスのテストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。

以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

 ① 財政状態の状況

（資産）

　当事業年度末における流動資産は12,374,666千円となり、前事業年度末に比べ1,741,407千円増加いたしました。これは主に自社物件を１棟売却したことで、現金及び預金が1,754,251千円増加したことによるものであります。

　固定資産は54,311,185千円となり、前事業年度末に比べ4,293,440千円増加いたしました。これは物件売却があった一方、自社物件を７棟取得したこと等により、有形固定資産が4,396,064千円増加したことによるものであります。

　以上の結果、当事業年度末における資産合計は66,685,852千円となり、前事業年度末に比べ6,034,847千円増加いたしました。

（負債）

　当事業年度末における流動負債は4,127,558千円となり、前事業年度末に比べ381,011千円減少いたしました。これは主に未払消費税等が463,184千円減少したことによるものであります。

　固定負債は50,625,519千円となり、前事業年度末に比べ4,742,658千円増加いたしました。これは主に長期借入金が4,591,211千円増加したことによるものであります。

　以上の結果、当事業年度末における負債合計は54,753,078千円となり、前事業年度末に比べ4,361,647千円増加いたしました。

（純資産）

　当事業年度末における純資産合計は11,932,774千円となり、前事業年度末に比べ1,673,200千円増加いたしました。これは主に配当金の支払467,718千円により純資産が減少した一方、当期純利益2,067,597千円を計上したことによるものであります。

 ② 経営成績の状況

　当事業年度におけるわが国の経済は、消費マインドの停滞による足踏み傾向が一部みられたものの、雇用・所得環境が改善する中、緩やかな回復が継続しております。一方で、物価上昇の継続や金利政策の動向、海外経済の先行き懸念等の影響によるわが国の経済への下押し圧力等については、引き続き注視が必要な状況です。

　当社の属する不動産業界では、特に都市部を中心に高い需要が継続しております。賃貸用不動産においては、広いエリアで賃料水準が堅調に推移している一方で、建築費上昇や人件費増加に加えて金利上昇等のコスト負担増加が見込まれます。

　当社はこのような環境の中、管理獲得のための営業活動に注力し、管理戸数（自社物件除く）は前事業年度末より240戸増加いたしました。また、物件の取得を進め、滋賀県草津市において540戸の大型賃貸マンションを取得するなど自社物件戸数は前事業年度末より847戸増加いたしました。さらに、当事業年度においては、福岡県に管理センターを初出店し、埼玉県で物件を初取得するなど事業の拡大に努めて参りました。

　以上の結果、当事業年度の経営成績は、売上高10,018,008千円（前期比6.9％増）、営業利益1,800,825千円（同1.3％減）、経常利益1,457,980千円（同3.1％減）となりました。当期純利益については、当事業年度に自社物件１棟を売却したことにより固定資産売却益を計上したため、2,067,597千円（同64.6％増）となりました。

　セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

（不動産管理事業）

　当社の不動産管理事業は、不動産オーナー様の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理に加えビルメンテナンス並びにリフォーム工事・賃貸仲介など、賃貸経営に必要なサービスを提供しております。入居者様に長期にわたり住み続けていただくことが、不動産オーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、入居者満足度向上のための様々な施策を行っております。

　当事業年度の不動産管理事業においては、管理戸数の増加に伴い管理収入が堅調に推移するとともに、仲介収入、工事売上等が増加し増収増益となりました。これらの結果、売上高は4,071,062千円（前期比7.2％増）、営業利益は685,217千円（同47.1％増）となりました。

（不動産賃貸事業）

　当社の不動産賃貸事業は、物件取得にあたって、資産効率が高い比較的築年数が経過している優良な物件を中心に、立地その他の条件や、概ね高い入居率が維持できるか等を総合的に勘案したうえで取得しております。物件取得に際しては、不動産取得税、控除対象外消費税等の租税公課に加え、取得物件の改修などの修繕費等が発生し一時的に収益が悪化することとなりますが、当社は、効率的に費用を投下し、不動産管理事業で得たノウハウを活かしたリニューアルを行います。これにより取得物件は長期間にわたって高水準の入居率を維持することが可能となり、自社物件の高い収益性につながっております。

　当事業年度の不動産賃貸事業においては、自社物件を７棟（神奈川県３棟、福岡県２棟、滋賀県１棟、埼玉県１棟）取得しました。前事業年度に取得した物件が、通年稼働したことにより増収となりましたが、物件取得に伴う一時的な費用の増加、自社物件の計画修繕の実施等により減益となりました。その結果、売上高は5,946,945千円（前期比6.7％増）、営業利益は1,115,607千円（同17.9％減）となりました。

 ③ キャッシュ・フローの状況

　当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」とする）は、前事業年度末に比べ1,749,446千円増加し、11,552,099千円（前期比17.8％増）となりました。

　当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果増加した資金は1,883,978千円（前事業年度は3,218,611千円の増加）となりました。これは、固定資産売却益1,536,811千円、法人税等の支払額746,947千円及び未払消費税等の減少額463,184千円などの減少要因があった一方、税引前当期純利益2,994,745千円、減価償却費1,580,809千円などを計上したことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果減少した資金は4,240,188千円（前事業年度は2,016,124千円の減少）となりました。これは、有形固定資産の売却による収入2,664,245千円などがあった一方、有形固定資産の取得による支出6,965,797千円などにより資金が減少したことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果増加した資金は4,105,655千円（前事業年度は1,460,580千円の増加）となりました。これは長期借入金の返済による支出5,691,696千円及び配当金の支払額467,718千円などにより資金が減少した一方、長期借入れによる収入10,269,500千円などにより資金が増加したことによるものであります。

 ④ 生産、受注及び販売の実績

ａ.生産実績

　当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｂ.受注実績

　当社が行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

ｃ.販売実績

　当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（単位：千円）

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第５　経理の状況　１　財務諸表等（１)財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。

 ② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当事業年度の経営成績等の状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。

　当社は、家賃収入の範囲内で余裕をもって返済が可能な収益性の高い物件を原則として全額借入金により取得することを不動産賃貸事業の成長戦略の柱としておりますので、物件取得が進むに従い自己資本比率は低下しますが、以下の理由から、当事業年度末における財務健全性は高いと考えております。

・流動負債（4,127百万円）を大きく上回る現金及び預金（11,859百万円）を保有している。

・長期借入金の返済が完了した土地及び建物を多数保有している（土地の帳簿価額3,741百万円、建物の帳簿価額1,359百万円）。

・賃貸等不動産の時価（56,585百万円）は、簿価（53,210百万円）を大きく上回っている。

　また金利変動の影響及び対応については、前述の「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（３）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題　② 金利、物価の上昇などの経済環境の変化への対応」に記載のとおりでございます。

 ③ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当事業年度のキャッシュ・フローの状況については、前述の「（１）経営成績等の状況の概要　③ キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

 ④ 経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社の報告セグメントは、不動産管理事業セグメント及び不動産賃貸事業セグメントから構成されます。

　不動産管理事業セグメントの主な収益は、管理受託契約に基づく管理収入、管理業務に附随する業務（リフォーム工事、不動産の売買仲介・賃貸仲介）などから得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は管理物件戸数及び管理物件の入居率であります。

また、不動産賃貸事業セグメントの主な収益は、家賃収入から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は自社物件戸数及び自社物件の入居率であります。なお、自社物件の採算が悪化した場合、固定資産の減損会計が当社の経営成績に重要な影響を与える要因となる可能性があります。その他、経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。

 ⑤ 経営者の問題意識と今後の方針について

　当社は、収益拡大及び原価低減を図るため管理物件戸数及び自社物件戸数の増加を重視する方針です。また、当社は入居者様の満足度を向上させ長期に渡って住み続けていただくことでオーナー様の収益の最大化を図ることを目標としており、具体的な指標として入居率の上昇を目指しております。

 ⑥ 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

　当社の不動産管理事業における管理物件戸数と入居率及び不動産賃貸事業における自社物件戸数と入居率の推移は、次のとおりであります。