ホームポジション

３【事業の内容】

　創業来地盤としてきた静岡県を中心とする東海エリア及び関東エリアにおいて戸建分譲事業を展開する当社は、これまで『「家がほしい」すべての人のために。』という企業理念の下、その土地に合わせたデザイン・設計・間取りの家づくりで、周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格でありながら、品質・性能・居住性を追求した住み心地の良い一戸建て住宅の提供を行ってまいりました。2020年より、デザイン力の更なる向上を目的として社内勉強会を開始するとともに、2021年にはデザイン戦略室を新設するなどの取り組みにより、立地や間取りといったセールスポイントに加えて、コストを抑えることで周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格帯を維持しつつ、デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を強化することで差別化を図る戦略を展開しております。

　このような差別化戦略のもと、当社の販売件数（建売・土地販売・注文住宅）は堅調に増加しており、2023年８月期の販売棟数は過去最高の612件となりました。

　　なお、直近５年間の販売件数推移は以下のとおりであります。

（売上高：百万円）

　当社の事業エリアは、創業来の地盤とする静岡県を中心に、大きく東海エリア（静岡県、愛知県、岐阜県）と関東エリア（神奈川県、埼玉県、東京都、千葉県）で事業を展開し、営業拠点は全９拠点となります。東海エリアには、静岡県に静岡本社、静岡支店、浜松支店、愛知県に名古屋支店を配し、関東エリアは、神奈川県に横浜支店、神奈川支店、相模原支店、埼玉県に大宮支店、東京都には城東支店、町田支店と管理部門を集約した東京本部を配しております。

現状では東海エリアの販売件数が多い状況にはありますが、関東６拠点による販売件数拡大、デザイン性による差別化により、関東エリアのシェア拡大に努めております。

なお、当社の事業セグメントは戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

（１）事業の特徴

　当社の属する分譲戸建住宅業においては、建築コストの低減、並びに土地の仕入れから販売までの期間の短縮を図る目的から、画一的なデザイン・設計による住宅を提供するケースが多くあります。その結果、物件ごとの差別化が難しく、価格競争に陥りがちな側面もあります。当社では、「家族が幸せになる家」という理想を追求し、顧客の満足度を高めるため、分譲地のロケーションを考慮に入れ全体をトータル的にデザインしつつ、一棟ごとに異なる外観・間取りを低コストで実現しており、デザイン性だけでなく、安心・安全を含めた品質、性能、居住性を追求した住宅を周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格で提供を行っております。その結果、他の分譲戸建住宅メーカーが手掛ける商品との差別化が明確となり、仕入れ競争力の向上にも繋がっております。

　用地の取得からプランニング・デザインといった商品企画は自社で手掛けております。建築については、全拠点において外部の協力業者に発注しており、価格、品質並びに施工に掛かる時間等を総合的に判断したうえで、適切な協力業者を選定しております。

　近年、新築の分譲戸建住宅を購入するお客様のデザインを重視する傾向の高まりもあり、当社ではデザイン専門の部署を設置し、デザインについて徹底的に研究し他社との差別化を追求した結果、コストは従前とほぼ変えずに、「一棟一棟個性のある」デザイン性の高い分譲戸建住宅の提供を可能としております。

　また「住む方々がその街に愛着を持ち、新たなコミュニティーが創造できれば、当社分譲地とその周囲の資産価値も高まっていくはず」との願いも込めて、街づくりの一翼を担う役割にも挑戦しています。単に商品のデザイン性を高めるだけではなく、複数の区画からなる分譲地を「美しく統一感のある街並み、風景の創造」という観点から捉え、日々の生活や暮らしぶりが今まで以上に豊かになる家づくりを目指して、「家族が幸せになる家」という理想を追求しております。

（２）当社の強み

①商品企画力＋デザイン力

　当社では、分譲戸建住宅の用地取得からプランニング・デザインといった商品企画を自社で手掛けております。近年、新築の分譲戸建住宅購入に際し、住宅のデザイン性を重視する傾向が高まっていることから、当社では、デザイン力の向上を目的とした全社員参加可能な形式での勉強会を2020年より開始し、デザイン性を徹底的に追求する取り組みをスタートいたしました。更に、2021年にはデザイン戦略室を新設し経験豊富なデザイナーを配置、デザイン性を高める戦略にシフトすることで、お客様が住まうイメージを念頭に「一棟一棟個性のある住宅」と複数の区画からなる分譲地は「美しく統一感のある街並み、風景の創造」を重視した商品づくりを進めております。

　具体的に、当社は「アイコニック(注1)」、「ミニマル(注2)」、「バランス(注3)」、「奥行(注4)」、及び「陰影(注5)」という５つの要素を重視し、人の感性と暮らしに響く魅力的な住まいを追求しており、特にアイコニック（象徴的）で洗練された外観デザインを追求するため、屋根・外壁・構造・内装・外構・植栽等の部材や施工方法を再構築し、細部のディティールにもこだわっております。その結果として「風景に映え、誰もが魅せられる外観デザイン」、「機能性をしっかりと維持しながら、スタイリッシュで流麗な美しさ」、「優れたオリジナリティとコストパフォーマンス」を実現することができました。さらに、単に商品のデザイン性を高めるだけでなく、日々の生活や暮らしぶりが今まで以上に豊かになる家づくりや、分譲地全体を一つの街並みとしてデザインすることで土地に付加価値を与え「おしゃれ＋良質＋周辺相場等を意識した合理的な価格」を実現しております。

　なお、当社の設計・施工部門は男女比６：４の人員構成となっており、ニューノーマルな暮らし方、多様性といった世の中のニーズに応えられる体制となっております。

（注）１．誰にでもわかりやすく象徴的なデザインという意味。アイコン(特徴を示す小さな図形)から派生した言葉。

 ２．無駄な要素を削ぎ落として必要最小限の機能に絞り、シンプル且つクリアに建物を意匠すること。

 ３．建物の外観デザインにおいて、屋根・外壁・窓等を美しく調和の取れた比率で設計すること。

 ４．建物・塀・植栽等を手前から奥へ、奥行きをつけて配置することで立体感が生まれること。

 ５．外観に陰影をつけることで建物全体が引き締まる。別の角度からも美しく見えること。

②仕入れ競争力

　分譲戸建住宅の購入を希望されるお客様が、デザイン性を求める一方で、物件のロケーションと価格も購入を決定する際の大きな要素であることから、当社では魅力ある土地を適正な価格で仕入れる力（仕入力）を重要視しております。

　当社では、各地域に密着した数多くの地元仲介業者等と信頼関係を深め強力なネットワークを構築することで多くの物件情報を入手（情報収集力）しております。また、入手した情報に基づき、各支店の仕入担当者が対象エリアにおける様々な法規制、建築基準法や民法などの法律知識、周囲の環境などから住みやすさを分析（目利き力）し、それらの物件情報・分析情報について、プランニング・デザイン（商品企画力）を行います。この土地情報の入手からプランニングまでを一貫して社内で行っていることから、仕入判断がスピーディーに展開され、仲介業者等を通じて物件所有者へ適切な不動産価格を迅速に提示することで、好条件の土地を適正価格で仕入れることが可能となっております。また、当社はプランニングを自社で行っておりノウハウの蓄積があることから、競合他社が住宅の開発をするにはハードルの高いと思われるような形状や状態の土地についても、その土地の持つ潜在的価値に着目した柔軟な商品企画を行うことが可能となっております。結果として、仕入れ競争力の向上やコストダウンが図れることから、周辺相場等を意識したお求めになりやすい価格で住宅の提供が可能となっております。

［事業系統図］

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

①経営成績の分析

　当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症との共存とともに社会経済活動の正常化が進んだ一方、大幅な物価上昇や為替相場の急変動などの不安要素もあり、実体経済の先行きには不透明さが見られております。

　当社の属する不動産業界におきましては、数年来の原材料価格、物流価格、外注人件費等の高止まりによる建築コストの高騰に加え、住宅ローン金利の先高観などもあり、先々の住宅需要が見通しにくい事業環境となっております。

　このような状況のもと、当社は『「家がほしい」すべての人のために。』を企業理念とし、品質・性能・居住性・デザイン性に優れた住宅をお求めになりやすい価格で提供し、シェア拡大に努めてまいりました。

事業エリア別の販売件数（建売・土地販売・注文住宅）

　当事業年度における業績は、売上高19,849,019千円（前期比7.6％増）、営業利益377,407千円（前期比57.3％減）、経常利益172,019千円（前期比75.8％減）、当期純利益120,969千円（前期比74.6％減）となりました。

　なお、当社は戸建分譲事業のみの単一セグメントであるため、セグメント情報の記載を省略しております。

②財政状態の分析

（資産）

　流動資産は14,744,813千円となり、前事業年度末に比べ1,795,407千円増加いたしました。これは主に仕入増加に伴う仕掛販売用不動産の増加1,200,371千円及び販売用不動産の増加441,674千円によるものであります。固定資産は330,006千円となり、前事業年度末に比べ1,109千円増加しました。

　この結果、総資産は、15,074,820千円となり、前事業年度末に比べ1,796,516千円増加いたしました。

（負債）

　当事業年度末における流動負債は8,789,567千円となり、前事業年度末に比べ1,325,309千円増加いたしました。これは主に仕入増加に伴い短期借入金が1,012,341千円増加したほか、施工棟数の増加に伴い工事未払金が295,512千円増加したことによるものであります。固定負債は2,134,470千円となり、前事業年度末に比べ499,987千円増加いたしました。これは主に私募債の新規発行等により社債が170,700千円、新規借入等により長期借入金が326,976千円それぞれ増加したことによるものであります。

　この結果、負債合計は、10,924,037千円となり、前事業年度末に比べ1,825,297千円増加いたしました。

（純資産）

　当事業年度末における純資産は4,150,782千円となり、前事業年度末に比べ28,780千円減少いたしました。これは当期純利益120,969千円を計上した一方で、株主配当金149,750千円を支払ったことに伴い利益剰余金が減少したことによるものであります。

　以上の結果、自己資本比率は27.5％（前事業年度末は31.5％）となりました。

③キャッシュ・フローの状況

　当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、2,349,944千円（前事業年度末比6.6％増）となり、前事業年度末に比べ146,078千円増加しております。各キャッシュ・フローの状況とそれぞれの要因は、次のとおりであります。
 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果使用した資金は、1,360,306千円（前事業年度は469,344千円の収入）となりました。主な要因は、仕入増加による棚卸資産の増加額1,642,045千円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果使用した資金は、30,846千円（前事業年度は21,765千円の支出）となりました。主な要因は、町田支店の設置等による有形固定資産の取得による支出27,138千円があり、資金が減少したためであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果得られた資金は、1,537,231千円（前事業年度は902,050千円の収入）となりました。主な要因は、仕入増加による短期借入金の純増額1,012,341千円、主に規模拡大に伴う運転資金の増加を賄うための長期借入金の調達1,104,000千円及び社債の発行500,000千円が、それぞれ返済601,060千円及び償還328,300千円を大きく上回ったためであります。

④生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当事業年度（自　2022年９月１日　至　2023年８月31日）の生産実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは戸建分譲事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載をしておりません。

（注）１．当事業年度中に完成した物件の販売価格をもって生産高としております。

２．当事業年度中に完成した物件の棟数をもって件数としております。

ｂ．受注実績

　当事業年度（自　2022年９月１日　至　2023年８月31日）の受注実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは戸建分譲事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載をしておりません。

（注）１．当事業年度中に契約した物件の販売価格をもって受注高としております。

２．当事業年度末までに契約した未引渡物件の販売価格をもって受注残高としております。

ｃ．販売実績

　当事業年度（自　2022年９月１日　至　2023年８月31日）の販売実績は次のとおりであります。なお、当社の事業セグメントは戸建分譲事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載をしておりません。

（注）１．当事業年度中に引渡した物件の販売価格をもって販売高としております。なお、土地販売取引については戸建分譲事業に含めて表示しております。

２．当事業年度中に引渡した物件の棟数をもって件数としております。

３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当該割合が100分の10以上の主要な相手先がいないため記載しておりません。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　　なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。その作成において必要となる見積り及び判断については、過去の実績等を勘案した合理的な判断によっておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれら見積りとは異なる場合があります。

　当社の財務諸表を作成するにあたって採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１財務諸表等（１）財務諸表　注記事項（重要な会計方針）」に記載のとおりですが、特に以下の会計方針が当社の財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。

（棚卸資産の評価）

　当社は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産のうち期末時点の正味売却価額が帳簿価額を下回る場合、帳簿価額の切下げによる評価損を計上しております。正味売却価額の見積り及び判断にあたっては、入手可能な情報に基づき合理的に判断しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、評価損の追加計上が必要となる可能性があります。

　詳細は「第５　経理の状況　１財務諸表等　（１）財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」 に記載のとおりであります。

②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績

（売上高）

　当事業年度の売上高は、19,849,019千円（前期比7.6％増）となりました。これは関東エリアにおいて事業所数や事業規模を伸ばしたことで、販売棟数が増加したことによるものです。

（売上原価、売上総利益）

　当事業年度の売上総利益は、2,309,784千円（前期比10.0％減）となりました。これは主に土地建物関連コストの高騰を背景に、原価率が上昇したことによるものです。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

　当事業年度の販売費及び一般管理費は、1,932,376千円（前期比15.0％増）となりました。これは主に、販売経路の変更に伴う不動産販売仲介会社への支払手数料の増加などによるものです。この結果、営業利益が377,407千円（前期比57.3％減）となり、売上高営業利益率は1.9％となりました。

（営業外収益、営業外費用、経常利益）

　当事業年度の営業外収益は、35,839千円（前期比31.2％増）となりました。営業外費用は、241,227千円（前期比19.9％増）となりました。これは事業規模の拡大に伴って金融機関からの借入が増加したことにより、支払利息が増加したこと等によるものです。この結果、経常利益が172,019千円（前期比75.8％減）となりました。

（特別利益、特別損失、税引前当期純利益）

　当事業年度の特別利益は計上なし（前期も計上なし）、特別損失は383千円（前期は計上なし）でした。この結果、税引前当期純利益は171,636千円（前期比75.8％減）となりました。

（法人税等、当期純利益）

　当事業年度の法人税等の合計は50,667千円となり、この結果、当期純利益は120,969千円（前期比74.6％減）となりました。

ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因

　当社の経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社が今後の成長を持続して行くには、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております課題への対処が重要であると認識しております。当社はこれら課題に対して継続的な検討及び状況の把握を行い、適切に対応をしてまいります。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報

　当社のキャッシュ・フローの分析につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社は、今後の事業エリア拡大に対応すべく、事業運営上の必要な運転資金については主に自己資金及び金融機関からの借入金を基本としております。また、設備資金等につきましては今後の事業エリア拡大に伴う出店等について自己資金でまかなうことを基本としております。