プロパスト

３【事業の内容】

当社は、主に首都圏において分譲開発事業、賃貸開発事業及びバリューアップ事業を展開しております。

当社の事業内容は以下のとおりであります。

(１) 分譲開発事業

首都圏エリアを中心に当社の企画力・デザイン力を活かした分譲マンションを開発し、主に単身者層やパワーカップルを対象とした魅力あるマンションを販売します。

企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクト毎に独立したコンセプトによる空間デザインを創り出します。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトに相応しい個別のネーミングを行います。

なお、当該業務には専有卸のスキームで引受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれます。

(２) 賃貸開発事業

首都圏エリアにおいて、駅近の利便性の高いマンション用地の取得を目指します。当該土地で中規模かつ中低層のＲＣ（鉄筋コンクリート）造の賃貸マンションの開発を行います。マンションに当社のデザインを活かした、ハイセンスな賃貸マンションを国内外の富裕層や投資ファンド等に提供します。

中規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。

なお、竣工した物件については、外部環境を勘案しながら、売却時期を検討してまいります。

(３) バリューアップ事業

首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。国内外の富裕層を中心に売却を実施します。

物件価格に応じた改修工事を実施することで効果的に付加価値を高め、短期間での売却及び資金回収を図ります。

[事業系統図]

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

当事業年度のわが国経済は、このところ足踏みもみられますが、緩やかに回復しております。しかしながら、世界的な金融引き締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが、我が国の景気を下押しするリスクとなっております。また、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

個人消費は、持ち直しの動きに足踏みがみられております。「家計調査」（４月）では、実質消費支出が前月比1.2％減となり、３カ月ぶりに前月水準を下回りました。また、消費者マインドを示す消費者態度指数（５月）は、前月比2.1ポイント低下し、２カ月連続で前月水準を下回る推移となっております。一方で、「商業動態統計」では小売業販売額（４月）が前月比1.2％増となっております。設備投資については、持ち直しの動きがみられます。「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では１～３月期が前期比4.2％減少しているものの、それまでの前２四半期において連続して増加となっておりました。輸出については、持ち直しの動きに足踏みがみられます。アジア向けの輸出は持ち直しの動きがペースダウンしており、アメリカ向けの輸出は増勢が鈍化し、ＥＵ向けの輸出は弱含んでおります。

当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2024年４月が季節調整済年率換算値で880,000戸となりました。４月は前月比15.8％増となり４カ月ぶりの増加に転じました。一方で、首都圏マンションの初月契約率につきましては、５月が56.0％となり、好不況の分かれ目とされる70％を大幅に下回っており、23年１月以来の低水準となっております。

このような状況の中、当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてまいりました。

この結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．財政状態

当事業年度末の資産合計は、前事業年度末と比較して937百万円増加し、31,888百万円となりました。

当事業年度末の負債合計は、前事業年度末と比較して742百万円減少し、21,440百万円となりました。

当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末と比較して1,680百万円増加し、10,447百万円となりました。

ｂ．経営成績

当事業年度の経営成績は、売上高23,301百万円（前年同期比16.4％増）、営業利益3,056百万円（同19.5％増）、経常利益2,595百万円（同23.7％増）、当期純利益1,820百万円（同16.5％増）となりました。

セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

分譲開発事業は、売上高は3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。）、セグメント利益が443百万円（前年同期はセグメント損失３百万円）となりました。

賃貸開発事業は、17,226百万円（同30.5％増）、セグメント利益3,524百万円（同21.4％増）となりました。

バリューアップ事業は、売上高2,320百万円（同66.0％減）、セグメント利益350百万円（同63.1％減）となりました。

② キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,882百万円減少いたしました。また、投資活動において75百万円増加し、財務活動においては480百万円減少いたしました。この結果、資金は前事業年度末に比べて2,283百万円の減少となり、当事業年度末残高は2,946百万円（前事業年度末比43.7％減）となりました。

③ 生産、受注及び販売の実績

ａ．販売実績

当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

ｂ．契約実績

当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

ｃ．契約残高

当事業年度末における契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。

② 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等

１）財政状態

（流動資産）

当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して889百万円増加し、31,209百万円（前年同期比2.9％増）となりました。これは、借入の返済や手元資金での仕入れを推進したことにより、現金及び預金が2,363百万円減少したものの、業績の原資となる仕入れを推進したことから、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて3,207百万円増加したことによるものであります。

（固定資産）

当事業年度末における固定資産は、前事業年度末と比較して48百万円増加し、678百万円（前年同期比7.6％増）となりました。これは主に、繰延税金資産が44百万円増加したことによるものであります。

（流動負債）

当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して2,540百万円減少し、11,936百万円（前年同期比17.5％減）となりました。これは主に、物件の売却により、短期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む)が2,140百万円減少し、前受金も414百万円減少したことによるものであります。

（固定負債）

当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して1,797百万円増加し、9,504百万円（前年同期比23.3％増）となりました。これは主に、物件の取得を進めたことにより、長期借入金が1,796百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して1,680百万円増加し、10,447百万円（前年同期比19.2％増）となりました。これは主に、当期純利益の計上等により繰越利益剰余金が1,751百万円増加したことによるものであります。

２）経営成績

（売上高、売上原価、売上総利益）

当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して3,286百万円増加し、23,301百万円（前年同期比16.4％増）となりました。

分譲開発事業の売上高は、自社物件としてガレリアドゥエル神田岩本町の52戸全戸の引渡が完了し、3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。）となりました。

賃貸開発事業の売上高は、前事業年度と比較して4,023百万円増加し、17,226百万円（同30.5％増）となりました。

バリューアップ事業の売上高は、前事業年度と比較して4,493百万円減少し、2,320百万円（同66.0％減）となりました。

売上原価については、売上高や建築コストが増加したため、前事業年度と比較して2,865百万円増加し、18,578百万円（同18.2％増）となりました。

売上総利益については、売上原価が増加したため、前事業年度と比較して420百万円増加にとどまり、4,723百万円（同9.8％増）となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して77百万円減少し、1,666百万円（前年同期比4.5％減）となりました。主な要因は、販売契約件数の減少により、仲介手数料等が減少したことによるものであります。

この結果、営業利益は、前事業年度と比較して498百万円増加し、3,056百万円（同19.5％増）となりました。

（営業外損益、経常利益）

営業外収益は、前事業年度と比較して23百万円減少し、29百万円（前年同期比44.7％減）となりました。主な要因としては、受取配当金が８百万円、受取保険金が９百万円それぞれ増加したものの、前事業年度にあった受取補償金が34百万円なくなったことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して21百万円減少し、490百万円（前年同期比4.2％減）となりました。主な要因としては、借入の返済や手元資金での仕入れを推進したことにより、支払利息が３百万円減少し、融資手数料も17百万円減少したことによるものであります。

この結果、経常利益は、前事業年度と比較して496百万円増加し、2,595百万円（同23.7％増）となりました。

（特別損益、当期純利益）

特別利益は、前事業年度と比較して12百万円増加し、14百万円（前年同期比454.8％増）となりました。主な要因としては、新株予約権戻入益を14百万円計上したことによるものであります。

当期純利益は、税引前当期純利益が前事業年度と比較して509百万円増加し、法人税等合計が251百万円増加したことにより、前事業年度と比較して258百万円の増加となり、1,820百万円（同16.5％増）となりました。

３）キャッシュ・フロー

当事業年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により1,882百万円減少しました。また、投資活動において75百万円増加し、財務活動においては480百万円減少しました。この結果、資金は前事業年度末に比べて2,283百万円の減少となり、当事業年度末残高は2,946百万円（前事業年度末比43.7％減）となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により支出した資金は、1,882百万円（前年同期は174百万円の獲得）となりました。主な要因は、税引前当期純利益として2,610百万円を獲得したものの、棚卸資産が3,208百万円増加したことに加えて、売却に伴い前受金が416百万円減少し、法人税等の支払いが871百万円発生したことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により獲得した資金は、75百万円（前年同期は63百万円の獲得）となりました。主な要因は、定期預金の預入により94百万円の支出が発生したものの、定期預金の払戻により178百万円を獲得したことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により支出した資金は、480百万円（前年同期は553百万円の獲得）となりました。主な要因は、物件の取得に伴い、長期借入金及び短期借入金として新たに融資契約を締結したことにより、17,793百万円を獲得したものの、物件の売却や借入期間の終了などに伴い、長期借入金及び短期借入金を返済したことにより、18,136百万円の支出が発生したことによるものであります。

ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因についての分析

当社の経営に影響を与える大きな要因としては、３．事業等のリスクに記載のとおりであります。

ｃ．資本の財源及び資金の流動性

当社の資金需要の主なものは、運転資金需要と販売用不動産の取得及び建築費に必要な資金等であります。運転資金については、内部資金を充当し、必要に応じて金融機関より短期借入金で調達を行っております。また、販売用不動産の取得及び建築費等については、金融機関より短期借入金及び長期借入金で調達を行っております。

ｄ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当事業年度末における自己資本比率は、前事業年度末と比べて4.5ポイント上昇し、32.5％となりました。

なお、当社は自己資本比率を重要な経営指標として位置づけており、引き続き自己資本比率30％以上の安定した資本確保を継続していく方針です。

収益の原資となる販売用不動産の取得については、厳選した上での取得に努めることで総資産の過度な増加を抑制すると共に、着実な利益確保により安定的に自己資本を高めてゆく所存です。

ｅ．セグメント毎の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

（分譲開発事業）

当事業年度の販売物件は、ガレリア ドゥエル神田岩本町（東京都千代田区）のみとなっております。同プロジェクトは、すべての物件の売買契約を2022年８月までに締結しております。2023年10～11月に52戸全戸の引渡が完了しました。その結果、売上高は3,755百万円（前年同期は、売上高はありませんでした。）、セグメント利益が443百万円（前年同期はセグメント損失３百万円）となりました。

（単位：百万円）

（注）前事業年度は売上高がなく、セグメント損失を計上していることから、売上高及びセグメント利益又は損失それぞれの増減率を表示しておりません。セグメント資産につきましては、分譲開発物件を完売後、新たな物件の仕入れができていないことから2024年５月末現在については、ございません。

（賃貸開発事業）

当事業年度は、販売物件数は19棟と前事業年度より４棟増加し、物件の規模が若干大きくなった結果、売上高は前年同期比4,023百万円増加し、17,226百万円（前年同期比30.5％増）となりました。セグメント利益については、売上高が増加したことにより、前年同期比621百万円増加し、3,524百万円（同21.4％増）となりました。セグメント資産については、保有物件の売却を積極的に推進した一方で、エリアや駅からの距離等を勘案の上、厳選をしつつ新規物件の取得を進めたことから、前事業年度と比較して1,399百万円増加し、21,184百万円（同7.1％増）となりました。

（単位：百万円）

（バリューアップ事業）

当事業年度の売上高は、販売物件数が15棟から５棟へ減少したため、前年同期比4,493百万円減少し、2,320百万円（前年同期比66.0％減）となりました。セグメント利益については、売上高が減少したことから前年同期比599百万円減少し、350百万円（同63.1％減）となりました。セグメント資産については、保有物件の仕入れ活動を積極的に推進したことから、前事業年度と比較して3,819百万円増加し、6,580百万円（同138.4％増）となりました。

（単位：百万円）