セントラル総合開発

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。

当社グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。

(1) 不動産販売事業

当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を全国展開しており、ファミリータイプやコンパクトタイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。

当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。

入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。

(2) 不動産賃貸・管理事業

当社は、主にオフィスビルや賃貸コンパクトマンション「クレアグレイス」の賃貸事業を行っております。

また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。

(3) その他

当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。

（事業系統図）

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績等の状況の概況

当連結会計年度における我が国経済は、企業収益においてアメリカの通商政策の影響が残るものの、雇用情勢・所得環境とともに改善の動きがみられ、景気は緩やかな回復基調が継続しております。しかしながら、金融資本市場の変動、アメリカの通商政策の動向、中東情勢の影響などによる先行きの不透明感から、足下の消費者マインドは弱含みで推移しております。

当社グループの属する不動産業界では、国内外からの活発な投資資金の流入を背景に2026年１月１日時点の公示地価は、住宅地や商業地といった全用途の全国平均で前年比2.8％増と５年連続で上昇しております。

新築分譲マンション市場では、2025年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より7.8％上昇の6,556万円と９年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比0.8％増の５万9,940戸となりました。これは、首都圏、北海道、東北地区は減少となったものの、近畿圏での1,785戸増をはじめ、中国、四国などの地区が増加した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。

このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業では、当初の計画どおり18物件(地方圏15物件・首都圏３物件)を竣工・引渡しいたしました。

しかしながら、建築費の高騰による販売価格の上昇、継続的な物価上昇等の経済情勢を背景に、お客様の住宅購入に対するマインドがより慎重な方向へシフトしたことなどが影響し、計画の引渡戸数を下回ることとなりました。

この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は前年度より7,567百万円上回る38,450百万円(前期比24.5％増)、営業利益は898百万円(同27.8％減)、経常利益は304百万円(同60.3％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は147百万円(同70.3％減)と前期比増収減益となりました。

(2) 経営成績

当連結会計年度の売上高は、前期と比べて7,567百万円上回る38,450百万円(前期比24.5％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売価格が上昇したこと及びマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。

売上総利益は、前期と比べて391百万円上回る6,152百万円(前期比6.8％増)となりました。これは建築費の高騰等による仕入コストの増加があったものの、売上高にて述べたとおり売上高が増加したことが主な要因であります。

経常利益は、前期と比べて461百万円下回る304百万円(前期比60.3％減)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの広告宣伝費や販売手数料等の経費が増加したこと及び借入金の増加と借入金利の上昇による支払利息が増加したことが主な要因であります。

親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて349百万円下回る147百万円(前期比70.3％減)となりました。これは税金費用が減少したものの、前述したとおり経常利益が減少したことが主な要因であります。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産販売事業）

当連結会計年度における竣工物件は下記の18物件(地方圏15物件・首都圏３物件)で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。なお、４物件が初進出の都市であります。

この結果、売上高は34,333百万円(前期比27.5％増)、セグメント利益(営業利益)は1,591百万円(同14.3％減)となりました。

今後とも、全国に展開する各営業拠点における立地に優れた事業用地の取得、並びに地域特性や様々なお客様ニーズに合致した商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。

（不動産賃貸・管理事業）

2026年３月の東京都心５区のオフィスビル賃貸市況では、既存ビルは拡張や募集開始による解約があった一方、建替えやビル内増床に伴う成約があったことから空室率が改善しましたが、新築ビルは大規模ビルが空室を残したことで空室率が上昇した結果、平均空室率は2.22％と前月比0.02ポイント上昇しました。また、賃料につきましては新築・既存ビルの平均月額賃料が３月時点で22,302円/坪と26ヶ月続けて上昇しております(三鬼商事㈱調査)。

このような環境の下、ビル賃貸事業につきましては、高水準で安定した稼働率の確保が最重要課題であると認識しております。既存テナントのニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に繋げるとともに、立地優位性を活かした新規テナントの獲得営業に注力しております。

賃貸マンション事業につきましては、当連結会計年度に新たに竣工・賃貸開始となった物件はありませんが、引き続き厳選した事業用地の取得に努めてまいります。

マンション管理事業につきましては、当連結会計年度中に管理戸数754戸を加え、総管理戸数は15,372戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様にご満足いただけるよう、共用部分及び専有部分設備に関するリニューアル工事の提案による受託物件の良好な居住空間や資産価値の維持向上、管理組合運営の品質向上など専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。

ビル管理事業につきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めております。原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注とともに、従来スポットで受注していた点検業務等を定期契約とするなど安定収益の確保にも取り組んでおります。

この結果、売上高は4,084百万円(前期比4.4％増)、セグメント利益(営業利益)は567百万円(同10.6％増)となりました。

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 受注実績

当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。

② 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １  セグメント間取引については、相殺消去しております。

２  参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。

３  上記戸数は当社持分戸数であり、(  )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。

(3) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ685百万円増加し46,101百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより建設仮勘定が増加したことによるものであります。

負債は、前連結会計年度末に比べ638百万円増加し35,798百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が534百万円増加したことによるものであります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ46百万円増加し10,302百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を計上したこと及び配当金の支払いを行ったことによるものであります。

(4) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ114百万円増加して1,092百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が前年と比べて抑制されたこと及び不動産事業受入金が増加した結果獲得した資金は178百万円(前期は7,610百万円の使用)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は545百万円(前期は969百万円の使用)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は481百万円(前期は8,142百万円の獲得)となりました。

当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。

当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。

(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５  経理の状況  １  連結財務諸表等  (1) 連結財務諸表  注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、マンション分譲等のデベロッパー事業を主力に、それに関連する事業を行っております。主にマンション・戸建住宅等の販売関連事業とオフィスビル・マンション等不動産の賃貸及び管理関連事業を行い、その他主力事業等に付随する関連事業として保険代理事業を展開しております。

したがって、当社グループは、事業部門を基礎とした商品・サービス別のセグメントから構成されており、「不動産販売事業」及び「不動産賃貸・管理事業」の２つを報告セグメントとしております。

２  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

(注)  「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

(注) １  「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。

２  保有目的の変更により、有形固定資産の一部を販売用不動産に振替いたしました。この結果に伴い、従来の方法によった場合に比べて、不動産販売事業についてセグメント資産が1,548,933千円多く計上され、不動産賃貸・管理事業についてセグメント資産が1,548,933千円少なく計上されております。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、この変更による振替額は含まれておりません。

４  報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(注)  全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(注)  全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない提出会社での長期投資資金(投資有価証券)及び管理部門に係る資産等であります。

【関連情報】

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

該当事項はありません。