地主

３【事業の内容】

当社グループ（当社、子会社19社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。

なお、次の３事業は「第５  経理の状況  １  連結財務諸表等  （１）連結財務諸表  注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であり、当連結会計年度に報告セグメントの区分を変更しております。

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。

当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。

(2) 不動産賃貸事業

①  長期賃貸事業

当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得ております。

②  サブリース事業

当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。

③  不動産特定共同事業

不動産特定共同事業を活用し、個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。

(3) 資産運用事業

地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2025年２月13日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2024年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①経営成績の状況

当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。

また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを創出してまいりました。

2024年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計428案件、約5,314億円に拡大しています。

なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によ ると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍 まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測

当連結会計年度におきましても、2022年２月に発表した中計の達成に向け、JINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

このような結果、当連結会計年度の売上高は57,068百万円（前連結会計年度比80.6％増）、営業利益は8,677百万円（同41.0％増）、経常利益は8,265百万円（同44.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は6,087百万円（同29.3％増）となりました。

また、社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス」により、仕入（契約ベース）については、66件・59,900百万円（前連結会計年度比17件減・1,100百万円増）となり、前連結会計年度を上回る水準となりました。

また、取引テナント数においては、2024年12月末時点で140社となるなど、大きく増加しています。

取引テナント数

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後９年連続で増資を実現し、2025年１月時点における資産規模は2,576億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。

地主リート資産規模

引き続き、中計の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

なお、「第５  経理の状況  １  連結財務諸表等  (１)連結財務諸表  注記事項」に記載の通り、当連結会計年度に事業セグメントの区分を変更しております。また、前連結会計年度増減比の数値については、変更後の事業セグメント及び算定方法に基づいて作成しております。

a.不動産投資事業

不動産投資事業におきましては、売上高は54,907百万円（前年同期比83.3％増）、セグメント利益は11,281百万円（同23.8％増）となりました。

b.不動産賃貸事業

不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,066百万円（前年同期比38.4％増）、セグメント利益は602百万円（同83.8％増）となりました。

c.資産運用事業

資産運用事業におきましては、売上高は1,086百万円（前年同期比25.2％増）、セグメント利益は489百万円（同23.3％増）となりました。

②財政状態の状況

当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ13,935百万円増加し、115,417百万円となりました。これは主に、販売用不動産が10,609百万円増加したこと等によります。

負債の部は、前連結会計年度末に比べ、636百万円増加し、70,617百万円となりました。これは主に、匿名組合出資預り金が267百万円増加したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ13,298百万円増加し、44,800百万円となりました。これは主に、2024年７月11日開催の取締役会決議に基づき、公募による新株式発行及び自己株式の処分並びに第三者割当による新株式発行を行ったこと等により、資本金が3,412百万円増加、資本剰余金が3,584百万円増加、自己株式が1,542百万円減少したこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は38.6％となりました。

③キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前年同期末比で744百万円増加し、23,492百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が8,217百万円となり、販売用不動産が10,444百万円増加したこと等により、減少した資金は4,329百万円（前年同期比20,883百万円の増加）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は2,069百万円（前年同期比5,761百万円の減少）となりました。尚、主な要因は、投資有価証券の取得による1,743百万円の支出等によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は6,875百万円（前年同期比14,236百万円の減少）となりました。尚、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達43,582百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出43,488百万円、並びに株式の発行による収入6,825百万円及び自己株式の処分による収入1,454百万円等によるものです。

④生産、受注及び販売の実績

　　a.生産実績

当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

　b.受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

　c.販売実績

当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。

（注）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

　　(注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

また、当社グループが採用する会計方針は、「第５  経理の状況  １．連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項  (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。

② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。

財政状態の分析

当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　②　財政状態の状況」に記載のとおりであります。

経営成績の分析

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　①　経営成績の状況」に記載のとおりであります。

キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（４）　経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２　事業の状況　３　事業等のリスク　⑧　有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。

経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。

当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。

　　 （注）2024年12月期（計画）には2024年11月12日付公開の修正予想数値を記載しております。

セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　４
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①

経営成績の状況」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、３つの事業を主たる事業としており、「不動産投資事業」、「不動産賃貸事業」及び「資

産運用事業」を報告セグメントとしております。

 「不動産投資事業」は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。

 「不動産賃貸事業」は、当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。

 「資産運用事業」は、地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。

（報告セグメントの変更等に関する事項）

当社は、当連結会計年度に、以下表に記載のとおり、報告セグメントを変更しております。

なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づき作成したものを開示しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

  報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表を作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

  報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

  セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。

　　　　（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

　　　　（＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

　　　　（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。

（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。

当連結会計年度（自  2024年１月１日  至  2024年12月31日）

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）調整額の内容は以下のとおりであります。

　　　　（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

　　　　（＊）全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

　　　　（＊）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。

（注３）セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。

【関連情報】

 前連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

    本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

    本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

(単位:百万円)

 当連結会計年度（自  2024年１月１日  至  2024年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

    本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

    本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

(単位:百万円)

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

　各報告セグメントに配分していない全社資産において、減損損失を40百万円計上しております。

当連結会計年度（自　2024年１月１日　至　2024年12月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2024年１月１日　至　2024年12月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2024年１月１日　至　2024年12月31日）

該当事項はありません。