アスコット

３【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社６社、持分法適用会社３社及び非連結持分法非適用子会社３社の計13社より構成されております。

また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司（SUN YE COMPANY LIMITED）は、2023年９月30日現在、当社株式の47.20％を有しており、中国平安保険グループは当社の親会社であります。同様に、当社株式の5.93％を有している平安ジャパン・インベストメント１号投資事業有限責任組合については、中国平安保険グループ傘下の日本法人である平安ジャパン・インベストメント株式会社が無限責任組合員であります。

当社グループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。

当社グループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。

なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等） セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

（不動産開発事業、戦略開発事業、国際事業）

販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資（リノベーション含む）等を行っております。

賃貸マンション開発

東京都内を中心に、通勤・通学に便利な駅近の立地で都会暮らしを楽しみたい20～30代をメインターゲットに賃貸マンションを開発しております。すべての物件に対して高いデザイン性を追求し、自分らしいライフスタイルが実現できるスタイリッシュな空間を提供しております。

開発規模に応じて、以下の賃貸マンションシリーズを展開しております。

・「FARE」（ファーレ）シリーズ

『住まいに高揚感を』をコンセプトとした、一棟あたり15戸以下の小規模コンパクトレジデンスです。20㎡前後のワンルームを中心とした住戸に、ステータスと高揚感が得られるデザインや仕掛けを施し、生活空間にプラスアルファの魅力を付加しております。

・「ASTILE」（アスティーレ）シリーズ

『アーバンライフは進化する』をコンセプトとした、一棟あたり20戸程度の小～中規模コンパクトレジデンスです。上質で機能的な設備仕様に加え、店舗、SOHO、メゾネットタイプなど、好立地に合わせた多彩な住戸プランが魅力です。また、防音マンションや、愛猫家・愛犬家のニーズに応えるペット共生型賃貸マンション「TIPETTO」（ティペット）シリーズも展開しております。

・「OZIO」（オジオ）シリーズ

『暮らしを“楽しむ”上質な住まい』をコンセプトとした、一棟あたり30～50戸の中規模都心型レジデンスです。安心して暮らせる基本性能の高さを追求しながら、差別化されたデザインや間取りを提供し、住まい手の「上質な都会暮らし」の実現を後押ししております。

分譲マンション開発

東京都内を中心に、交通利便性の高いエリアでシングルからファミリーまで幅広い層をターゲットに分譲マンションを開発しております。個性的で高品質な生活空間を創造し、時間が経過しても色褪せない資産性の高い分譲マンションを提供しております。

ターゲットに応じて、以下の分譲マンションシリーズを展開しております。

・「ASCOT PARK」（アスコットパーク）シリーズ

『記憶と気品と都市性と』をコンセプトとした、一棟あたり20～80戸のファミリーをターゲットとした中規模レジデンスです。住まう人の多様性やこだわりに応えられるように、細やかなプランニングと「セミオーダーポイントシステム」を導入し、デザインと品質の価値を最大限に高めております。

・「KOHAKU」（コハク）シリーズ

『コンパクトな空間に、豊かさが宿る』をコンセプトとした、一棟あたり20戸超のシングルやDINKSをターゲットとしたコンパクトレジデンスです。ひとり暮らしにも配慮した高セキュリティ、細部まで使い勝手を追求した間取りと設備、「セミオーダーポイントシステム」を導入し、住み心地のよい住戸をそろえております。

オフィス開発

東京都心エリアを中心に、高い機能性と空間性を求める中小企業や個人事業主をターゲットとしたオフィス開発を行っております。従来のオフィスビルが持つ無機質で固いイメージを払拭し、「人と人が出会い、刺激が生まれ、より良いビジネスと働く人々の幸せにつながる空間」を提供しております。

・「AUSPICE」（オースピス）シリーズ

『暮らすように働く 住みたくなるオフィス』をコンセプトとし、街とつながる外観、充実した共有スペース、温かさやアートも感じる空間などを通じて、いきいきと働けるオフィス環境を提供しております。少人数のスタートアップ企業やクリエイターからニーズが高い一区画20～30㎡程度の「スモールオフィス」も展開しております。

収益不動産投資（リノベーション含む）

経年により資産価値が低下した既存の賃貸マンション、オフィスビルについて、収益性の改善が可能な物件を取得し、潜在価値を見極め、効率的な改装・改修の実施やリーシングによる稼働率の向上を図ることで総合的なリノベーションを施しております。

・「R.core」（ルコア）シリーズ

『本質の回生』をコンセプトとした、一棟ビルリノベーションです。建物の表層のみならず、その建物の核となる「本質」を再生し、周辺環境やエリアの特性にも着目することで、物件が持つポテンシャルを最大限に引き出して再生しております。

（不動産投資事業）

主に郊外において、物流施設開発を行っております。

・「Apls」シリーズ

ECの急速な普及による宅配需要と、施設老朽化に伴う建て替え需要を支えるため、物流施設開発を郊外にて展開しております。大都市圏への「ラストワンマイル」達成のため、生活居住空間に近しいエリアで施設開発を行うことで、物流のリードタイムの短縮や、CO2排出軽減による環境保全、施設近隣での雇用創出等、さまざまな角度から社会に貢献できる施設開発を提供しております。

（不動産ファンド事業）

主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営を行っております。

（九州開発事業）

子会社にて福岡を中心とした九州一円での分譲マンション及び戸建ての開発を行っております。「お客様に喜ばれる高品質な居住空間を、驚異的な低価格で供給すること」を理念とし、工期の短縮と無駄のないコスト管理の徹底によりコストパフォーマンスに優れた、品格漂う物件開発を追求しております。

（その他事業）

賃貸事業（管理業務を含む）、保険代理店業務等を行っております。

（事業系統図）

（注）非連結持分法非適用子会社３社は重要性が乏しいため、上記事業系統図での記載を省略しております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　経営成績の状況　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円、％）

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の５類移行に伴い、社会経済活動の正常化が進み、緩やかな景気の回復が見られました。しかしながら、ウクライナ情勢の長期化等による原材料・原油価格の高騰や為替相場の変動等に起因した物価高に加え、今後の金利動向や建設業界における人手不足など、先行きに対する不透明な状況が続いております。

　このような環境のもと、当社グループは、2022年12月に開示いたしました「中期経営計画策定のお知らせ」に記載のとおり、当連結会計年度を第１フェーズの初年度と位置付け、開発用地や収益不動産の取得を推進すると同時に新設部門の足固めに注力した一方、不動産開発事業や九州開発事業等が物件の販売を牽引し、当連結会計年度においては25物件の売却が完了しました。このうち２物件については取引先からの強い要望に伴い、土地での売却となったことが要因となり、当初予定していた売上高に対しては85%の進捗に留まったものの、高い利幅を確保したことで営業利益は開示予算対比106%の増加となりました。

　一方、前連結会計年度に含まれていた株式会社THEグローバル社の業績については、当連結会計年度において、2022年９月に行った株式売却により連結除外となっていることから、前期対比においては減収減益となっております。この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高19,273百万円（前期比58.0%減）、営業利益2,004百万円（前期比16.4%減）、経常利益1,009百万円（前期比32.6%減）、親会社株主に帰属する当期純利益898百万円（前期比56.5%減）となりました。

　セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。

　なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較・分析は変更後の区分に基づいております。

報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況　１ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）　セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

（不動産開発事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は9,642百万円（前期比76.3%減）、セグメント利益は2,058百万円（前期比62.9%減）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

（戦略開発事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は1,476百万円（前期比18.2%減）、セグメント利益は161百万円（前期比11.3%減）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

（不動産投資事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は2,311百万円（前期は売上高なし）、セグメント利益は381百万円（前期は184百万円のセグメント損失）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物流施設開発物件の売却収入となります。

（不動産ファンド事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は248百万円（前期比61.3%増）、セグメント損失は443百万円（前期は99百万円のセグメント損失）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に投資物件における期中のアセットマネジメントフィー収入及び連結対象となっているSPCにおける賃貸収入となります。

（国際事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は995百万円（前期は売上高なし）、セグメント利益は13百万円（前期は169百万円のセグメント損失）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

（九州開発事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は4,475百万円（前期比109.2%増）、セグメント利益は750百万円（前期比447.2%増）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に物件の売却収入となります。

（その他事業）

（単位：百万円、％）

当連結会計年度における売上高は123百万円（前期比89.3%減）、セグメント損失は368百万円（前期は1,798百万円のセグメント損失）となりました。

当連結会計年度の売上高は、主に賃貸管理手数料収入となります。

②　財政状態の状況

（単位：百万円、％）

当連結会計年度末における総資産の残高は、前連結会計年度末に比べ15,227百万円増加し、67,818百万円となりました。主な要因といたしましては、現金及び預金、匿名組合出資金がそれぞれ2,648百万円、3,143百万円減少したものの、販売用不動産、仕掛販売用不動産がそれぞれ11,216百万円、8,519百万円増加したこと等によるものであります。

なお、販売用不動産、仕掛販売用不動産の投資等による発生額は46,219百万円、売却等による回収額は26,483百万円であり、純増額は19,735百万円であります。

負債につきましては、前連結会計年度末に比べ15,922百万円増加し、42,459百万円となりました。主な要因といたしましては、１年内返済予定の長期借入金、長期借入金がそれぞれ4,892百万円、10,264百万円増加したこと等によるものであります。

純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ695百万円減少し、25,359百万円となりました。主な要因といたしましては、利益剰余金が503百万円増加、自己株式が214百万円増加し、匿名組合出資金の一部を譲渡し連結対象子会社から持分法適用会社となった子会社への非支配株主持分990百万円が減少したこと等によるものであります。

③　キャッシュ・フローの状況

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、24,096百万円の支出（前期は16,722百万円の支出）となりました。主な要因として、税金等調整前当期純利益が1,347百万円あったものの、棚卸資産の増加額、営業貸付金の増加額がそれぞれ23,873百万円、1,150百万円あったこと等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、3,499百万円の収入（前期は4,864百万円の収入）となりました。主な要因として、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入、関係会社出資金の売却による収入がそれぞれ2,434百万円、952百万円あったこと等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは、17,846百万円の収入（前期は14,362百万円の収入）となりました。主な要因として、長期借入金の返済による支出8,902百万円があったものの、長期借入れによる収入が25,539百万円あったこと等によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

1) 生産及び受注実績

当社グループの各事業は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。

2) 仕入実績

当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）１．当連結会計年度のセグメント間の取引はありません。

２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況　１ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）　セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

3) 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っており、比較は変更後の区分に基づいております。報告セグメントの区分についての詳細は、「第５ 経理の状況　１ 連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）　セグメント情報 １．報告セグメントの概要 （2）報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

３．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

※Ａ社及びＢ社との間で守秘義務を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に棚卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。

なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。

②　当連結会計年度の経営成績の分析

　当社グループは、不動産開発事業において14物件、戦略開発事業において３物件、国際事業において２物件の売却等を行い、不動産投資事業において第１号案件となる物流開発施設を竣工１ヶ月での早期売却を実現いたしました。

　また、九州開発事業においては分譲マンション５棟193戸の売却を行い、当社グループの収益に大きく貢献いたしました。

　この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高19,273百万円（前期比58.0%減）、営業利益2,004百万円（前期比16.4%減）、経常利益1,009百万円（前期比32.6%減）、親会社株主に帰属する当期純利益898百万円（前期比56.5%減）となりました。

1) 売上高

前期に含まれていた株式会社THEグローバル社の業績について、当連結会計年度においては2022年９月に行った株式売却により連結除外となったこと等により、当連結会計年度における売上高は19,273百万円となり、前期と比較して26,646百万円の減少となりました。

なお、セグメント別の詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。

2) 売上原価・売上総利益

当連結会計年度における売上原価は15,053百万円となり、前期と比較して23,006百万円の減少となりました。これは売上高の減少に比例して減少したものとなります。

また、当連結会計年度における売上総利益は4,220百万円となり、前期と比較して3,640百万円の減少となりました。

3) 販売費及び一般管理費・営業利益

売上高と同様、株式会社THEグローバル社の株式売却による影響等から、当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,215百万円となり、前期と比較して3,247百万円の減少となりました。

これらの結果、当連結会計年度の営業利益は、2,004百万円となり、前期と比較して393百万円の減少となりました。

4) 営業外損益・経常利益

当連結会計年度における営業外収益は13百万円となり、前期と比較して386百万円の減少となりました。

主な要因として、前期において株式会社THEグローバル社にて債権の回収が行われたことによる貸倒引当金戻入額の計上208百万円があったこと等によるものであります。

当連結会計年度における営業外費用は1,008百万円となり、前期と比較して290百万円の減少となりました。

主な要因として、前期において株式会社THEグローバル社にて支払利息433百万円（連結相殺後）の計上があったこと等によるものであります。

これらの結果、当連結会計年度の経常利益は1,009百万円となり、前期と比較して489百万円の減少となりました。

5) 特別損益・当期純利益

当連結会計年度における特別利益は337百万円となり、前期と比較して812百万円の減少となりました。

主な要因として、当連結会計年度において出資金売却益276百万円の計上があったものの、前期において株式会社THEグローバル社の全株式を売却したことによる関係会社株式売却益1,060百万円を計上したこと等によるものであります。

当連結会計年度における特別損失は０百万円となり、前期と比較して４百万円の減少となりました。

主な要因として、前期において固定資産除却損４百万円を計上したこと等によります。

これらの結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は1,347百万円となり、法人税等及び非支配株主に帰属する当期純損失を計上した結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は898百万円となり、前期と比較して1,166百万円の減少となりました。

③　資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、収益不動産の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。

　これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較のうえ借入れ先を選択し、主に金融機関より、計画的に資金の調達を行っております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

（1）報告セグメントの決定方法

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。

（2）報告セグメントの変更等に関する事項

当社グループは、今後の事業の方向性、組織形態等を踏まえ、当連結会計年度より報告セグメントの見直しを行っております。従来の「不動産開発事業」「不動産ソリューション事業」「ホテル事業」のうち、「不動産開発事業」「不動産ソリューション事業」を「不動産開発事業」「戦略開発事業」「九州開発事業」に分別し、「その他」に区分していた事業のうち、「不動産投資事業」「不動産ファンド事業」「国際事業」を新設いたしました。「ホテル事業」につきましては前連結会計年度において同事業を実質的に営んでいた株式会社THEグローバル社の当社保有株式をすべて譲渡し、連結の範囲から除外したため、当該セグメントを廃止しております。なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成において採用している会計処理の方法と概ね同一であります。

報告セグメントの利益又は損失は、営業利益又は営業損失ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。

２．セグメント利益又は損失の調整額△1,224百万円は、セグメント間取引消去△255百万円と全社費用△969百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

セグメント資産の調整額9,225百万円は、セグメント間取引消去△1,605百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産10,831百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額23百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額39百万円は、管理部門の資産に係るものであります。

３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」に基づく収益が含まれております。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであります。

２．セグメント利益又は損失の調整額△549百万円は、セグメント間取引消去17百万円と全社費用△566百万円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

セグメント資産の調整額3,631百万円は、セグメント間取引消去△3,652百万円及び各報告セグメントに配分していない全社資産7,284百万円であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金、預金及び管理部門に係る資産であります。なお、減価償却費の調整額21百万円及び有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額10百万円は、管理部門の資産に係るものであります。

３．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

４．「その他の収益」には、「リース取引に関する会計基準」及び「金融商品に関する会計基準」、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」で認識される収益が含まれております。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2021年10月１日  至  2022年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

（単位:百万円）

当連結会計年度（自  2022年10月１日  至  2023年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の内容を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

海外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

（単位:百万円）

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2021年10月１日  至  2022年９月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2022年10月１日  至  2023年９月30日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2021年10月１日  至  2022年９月30日）

当連結会計年度（自  2022年10月１日  至  2023年９月30日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2021年10月１日  至  2022年９月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2022年10月１日  至  2023年９月30日）

該当事項はありません。