東武住販

３ 【事業の内容】

当社は、中国地方及び九州地方において、不動産の売買、賃貸、その他不動産に関連する事業を行っております。特に、リフォームを施した戸建住宅の中古住宅等を提供しております。

その主な事業内容と当該事業に係る位置づけは、次のとおりであります。なお、次の４事業は「第５ 経理の状況  １ 財務諸表等  (1) 財務諸表  注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

(注) １．リフレッシュ・リフォームとは、住宅の内外装やキッチン、バス、トイレ等の水回り設備において経年劣化や部材の陳腐化等により修繕する箇所を改装・改良することを指します。

２．シルバー・リフォームとは、住宅の内外装や設備において住まわれている方が高齢、加齢又は身体の障害により使用困難になった箇所を改装・改良することを指します。

以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりであります。

●不動産売買事業

●不動産賃貸事業

●不動産関連事業

●その他事業

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

ア）財政状態について

当事業年度末における総資産は6,140,476千円となり、棚卸資産の減少等によって前事業年度末に比べ150,642千円減少しました。

当事業年度末における負債合計は1,712,453千円となり、短期借入金及び長期借入金の減少等によって前事業年度末に比べ387,224千円減少しました。

当事業年度末における純資産合計は4,428,023千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ236,581千円増加しました。

イ）経営成績について

当事業年度におけるわが国経済は、所得の増加や定額減税などにより個人消費が堅調に推移し、設備投資も企業の好業績により拡大するなど内需がけん引役となり、底堅く推移しております。しかし、設備投資の先行指標である機械受注の見通しがマイナスとなるなど、先行きに対する不透明感が表れております。これは、海外の紛争及び米国政権の通商政策に加え、国内の政治情勢や金融政策の方向性が不透明であることが影響しているとみられます。

当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2025年６月公表）によれば、2025年第１四半期（2025年１月１日～2025年４月１日）の主要都市・高度利用地80地区の地価動向は、2024年第４四半期（2024年10月１日～2025年１月１日）に比べ、80地区全てが上昇し、５回連続の全地区上昇となりました。

また、中古住宅の流通市場の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の調査（2025年６月公表）によると、空き家対策の一環である低廉な中古住宅の売買に係る仲介手数料の規制緩和（仲介手数料の上限の引き上げ）を受けて、中国地方では、2024年６月から2025年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて14.9％増となっております。九州地方では、同期間の中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて12.5％増となっております。

このような環境の中、当社は、前述の売買仲介手数料の規制緩和を契機に不動産情報の収集をより強化したほか、2025年３月１日に北九州小倉店（福岡県北九州市小倉北区）を近隣の北九州門司店（福岡県北九州市門司区）へ統合して、営業員の情報交換の活性化及び経費の節減を図りました。

この結果、当事業年度の売上高は8,185,690千円（前事業年度比12.7%増）となりました。売上高が増加したことから、営業利益は511,315千円（同63.9%増）、経常利益は507,484千円（同64.0%増）、当期純利益は343,138千円（同61.2%増）となりました。

なお、事業別の業績は、次のとおりであります。

（a）不動産売買事業

自社不動産売買事業については、他社所有の戸建住宅などを大量に仕入れたことに加え、福岡都市圏を中心に高額物件や滞留した物件を積極的に販売したことなどから、自社不動産の販売件数は460件と前事業年度の413件を47件上回りました。また、平均販売単価は16,182千円と前事業年度に比べ255千円上回りました。

不動産売買仲介事業については、低額物件を中心に不動産売買仲介件数が大幅に増加したことから、仲介手数料は前事業年度を上回りました。

これらの結果、不動産売買事業の売上高は、7,874,240千円（前事業年度比13.4%増）となりました。営業利益は、売上高の増加により、999,666千円（同26.5%増）となりました。

（b）不動産賃貸事業

不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数が増加したものの、仲介手数料の平均単価が低下し、賃貸仲介手数料が前事業年度を下回ったことにより、売上高は前事業年度を下回りました。

不動産管理受託事業については、不動産管理の受託件数の増加により管理料が前事業年度を上回りましたが、請負工事高が前事業年度を大幅に下回ったことから、全体の売上高は前事業年度を下回りました。

自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を下回りました。

これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は195,679千円（前事業年度比3.2%減）となりました。営業利益は、売上高の減少に加え、減価償却費の増加などにより、19,555千円（同42.8%減）となりました。

（c）不動産関連事業

保険代理店事業については、長期火災保険の保険料引き上げに加え、契約の更新需要の獲得を図ったことにより、売上高は前事業年度を上回りました。

これらの結果、不動産関連事業の売上高は、35,689千円（前事業年度比7.0%増）となりました。営業利益は、売上高の増加により、18,387千円（同10.5%増）となりました。

（d）その他事業

介護福祉事業については、レンタル及び物品販売が前事業年度を上回ったものの、請負工事高が前事業年度を下回ったため、売上高は前事業年度を下回りました。

これらの結果、その他事業の売上高は、80,081千円（前事業年度比3.1%減）となりました。営業利益は売上高が減少したものの、人件費の減少などにより、91千円の営業利益（前事業年度は1,072千円の営業損失）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、短期借入金及び長期借入金が減少したものの、税引前当期純利益507,484千円(前期比 63.4%増)を計上したことに加え、棚卸資産の減少等により、前事業年度末に比べ258,663千円増加し、当事業年度末には1,026,162千円となりました。

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により獲得した資金は1,051,323千円(前事業年度は388,814千円の使用)となりました。これは主に、法人税額等の支払額75,575千円があったものの、税引前当期純利益507,484千円、棚卸資産の減少額446,000千円及び減価償却費41,660千円の計上の影響によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により使用した資金は21,643千円(前事業年度は101,459千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出16,986千円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により使用した資金は771,016千円(前事業年度は510,162千円の獲得)となりました。配当金の支払額105,498千円があったことに加え、短期借入金の減少額438,380千円及び長期借入金の返済による支出227,138千円によるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ア） 生産実績

当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。

イ） 仕入実績

当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入れが主な項目となります。当事業年度は中古住宅等の仕入れ件数が減少したことにより減少いたしました。

２．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売の仕入れが主な項目となります。当事業年度は、物品販売が増加したことにより増加しました。

ウ） 受注実績

不動産売買事業のリフォーム事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。

エ） 販売実績

当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。

２．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。当事業年度は、販売価格が上昇し、自社不動産販売件数が460件と前事業年度の413件を上回ったため、販売高が増加しました。

３．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入及びリフォーム工事等が主な項目となります。当事業年度は、管理料は増加しましたが、賃貸仲介手数料、賃貸収入、請負工事の減少により、販売高が減少しました。

４．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、長期火災保険の保険料引き上げに加え、契約の更新需要の獲得を図ったことにより、販売高が増加しました。

５．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品のレンタル収入及び販売並びにリフォーム工事が主な項目となります。当事業年度は、レンタル売上及び物品販売は増加したものの、請負工事が減少したことにより、販売高が減少しました。

オ）不動産売買事業の地域別販売実績

当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。

(注) １．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。

２．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

詳細につきましては、「第５ 経理の状況  １ 財務諸表等  (1) 財務諸表  注記事項  重要な会計方針」に記載しております。

② 財政状態に関する分析

ア）資産

当事業年度末における総資産は6,140,476千円となり、前事業年度末に比べ150,642千円減少しました。流動資産は5,228,045千円となり、前事業年度末に比べ209,403千円減少しました。これは主として、現金及び預金が263,664千円増加したものの、仕掛販売用不動産等が262,577千円減少したことに加え、自社不動産の販売件数が増加したことにより、販売用不動産が184,150千円減少したためであります。固定資産は912,430千円となり、前事業年度末に比べて58,760千円増加となりました。これは主として、建物が40,319千円増加したことによるものであります。

イ）負債

流動負債は937,673千円となり、前事業年度末に比べ233,975千円減少しました。未払法人税等が120,533千円増加したものの、短期借入金の438,380千円減少によるものであります。固定負債は774,779千円となり、前事業年度末に比べ153,248千円減少いたしました。これは主として資産除去債務71,017千円増加があったものの、長期借入金の減少額228,733千円によるものであります。

ウ）純資産

純資産は4,428,023千円となり、前事業年度末に比べ236,581千円増加しました。これは主として、剰余金の配当 105,708千円があったものの、当期純利益の計上額343,138千円によるものであります。

以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の66.6%から72.1%となりました。

③ 経営成績に関する分析

ア）売上高及び営業利益

売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が460件と前事業年度の413件を上回ったことに加え、平均販売単価が前事業年度を上回ったことから、8,185,690千円(前事業年度比12.7%増)となりました。増加の要因としては、他社所有の戸建住宅などを大量に仕入れたことに加え、福岡都市圏を中心に高額物件や滞留した物件を積極的に販売したことによるものです。

不動産売買仲介事業においては、2024年7月に実施された宅地建物取引業法の改正を受けて取引件数が増加したことにより、仲介手数料は前事業年度を上回りました。

また、不動産賃貸仲介事業及びその他事業いずれも請負工事高が減少したことにより前事業年度を下回りました。不動産関連事業については、長期火災保険の保険料率が上昇したことから、売上高は、前事業年度を上回りました。

売上総利益は、売上高が増加したことに加え、仕入価格の上昇などから自社不動産売買事業における売上原価率が上昇したことにより、2,236,142千円(同11.4%増)となりました。

販売費及び一般管理費は、歩合給や賞与の増加から人件費が0.2％増加したこと等により、1,724,826千円(同1.7%増)となりました。

以上の結果、営業利益は511,315千円（同63.9%増）となりました。

イ）営業外損益及び経常利益

営業外損益(純額)は、3,831千円の損失(前事業年度は2,494千円の損失)となりました。これは、営業外収益が顧客の事情による違約金収入が減少したためであります。

以上の結果、経常利益は507,484千円(前事業年度比64.0%増)となりました。

ウ）特別損益及び税引前当期純利益

特別利益及び特別損失は、計上しておりません。

以上の結果、税引前当期純利益は507,484千円(前事業年度比63.4%増)となりました。

エ）法人税等(法人税等調整額を含む)

法人税等は、法人税等調整額が△20,570千円と前事業年度に比べ16,098千円減少したものの、税引前当期純利益の増加により法人税、住民税及び事業税が前年度に比べ82,752千円増加したことから、164,346千円(前事業年度比68.2%増) となりました。

オ）当期純利益

以上の結果、当期純利益は343,138千円(前事業年度比61.2%増)となり、１株当たり当期純利益金額は126.60円(同61.2%増)となりました。

④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況

当社は、2024年７月11日に将来の成長に向けて取組むべき優先課題を整理し、次なる成長段階「Next Stage」に当社が向かうための「４つの経営戦略」をベースとする第３次中期経営計画を策定しました。なお、第３次中期経営計画に係る「４つの経営戦略」の詳細については「第２事業の状況　１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(3) 対処すべき課題」をご覧ください。

(3) キャッシュ・フローの状況の分析

現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて258,663千円増加し、1,026,162千円となりました。

当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析  （1）経営成績等の状況の概要  ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当期は、税引前当期純利益507,484千円を計上したことに加え、棚卸資産が減少したことから、法人税等の支払があったものの営業キャッシュ・フローがプラスとなりました。一方で、有形固定資産の取得により投資活動によるキャッシュ・フローはマイナスとなりました。また、短期借入金の減少及び長期借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローはマイナスとなりました。

今後も、中古住宅等の積極的な仕入れにより、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる可能性がありますが、当社は、自社所有の中古住宅等の売買回転率の向上を図ることにより、営業キャッシュ・フローの改善に努めてまいります。

(4) 資本の財源及び資金の流動性についての分析

①　資金需要

当社は、主力の自社不動産売買事業において中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要が大きいと認識しております。さらに政府が空き家対策を進めていることから、リフォームできない中古住宅への対応として更地もしくは新築住宅の建築も選択肢とする必要があるため、今後も、当社の資金ニーズはますます強くなると考えております。また、当社の収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得することも重要と認識しております。費用の面でも、第３次中期経営計画に沿って営業員を積極的に採用することに加え、従業員の研修にもなお一層注力していくことから、今後、人件費を中心に増える見通しであります。

営業員の充実により当社の営業力が高まることにより、第３次中期経営計画の後には、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。

②　財源

上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。