ジェイ・エス・ビー

３【事業の内容】

当社グループは、当社（㈱ジェイ・エス・ビー）、連結子会社９社から構成されており、不動産賃貸管理事業及びその他事業を営んでおります。

当社グループは全国的な事業展開を行っており、2025年４月現在の管理戸数は99,300戸、管理棟数は2,711棟となっております。（北海道地区 3,850戸/84棟、東北地区 9,234戸/164棟、首都圏地区 25,891戸/655棟、東海・北信越地区 9,389戸/244棟、京滋地区 17,952戸/689棟、阪神地区 11,031戸/265棟、中国・四国地区 9,540戸/293棟、九州地区 12,413戸/317棟）

2025年10月現在の直営店舗数は85店舗となっております。（北海道地区 ３店舗、東北地区 ３店舗、首都圏地区 19店舗、東海・北信越地区 13店舗、京滋地区 11店舗、阪神地区 ８店舗、中国・四国地区 10店舗、九州地区 18店舗）

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

（1）不動産賃貸管理事業

当社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っております。

具体的には、当社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は当社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としております。また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ当社グループにて家賃回収代行を行っております。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っております。

当社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となります。

建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、当社が不動産オーナーから受託し、当該業務の多くを㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っております。物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財㈱が㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託しております。

各業務の主な内容は以下のとおりであります。

（学生マンションの企画提案、運営業務の受託）

当社が、不動産オーナーに対して主として学生マンションによる不動産の活用を企画提案し、竣工後のマンション運営業務の受託を行っております。当社グループで実施している不動産オーナーに対する営業手法としては、①建築会社、設計事務所、金融機関、会計事務所等の取引先からの紹介②既存オーナーからの管理受注依頼③独自調査による新規開拓先への営業などがあります。全体の受注比率としては①及び②のケースが70～90％程度と高く、①のケースにおいては工事を実施する建築会社、設計を実施する設計事務所から不動産オーナーの紹介を受け、共同でオーナーに対し事業提案を実施する、あるいは富裕層の情報を持つ金融機関から有効活用を考えている不動産オーナーの情報をヒアリングし当社の事業を提案するという営業手法を活用し、事業を展開しております。

当社の学生マンション運営は、主に入居者募集や管理といった賃貸運営にかかる全ての業務を当社にて行う運営管理委託方式で受託しております。

運営管理委託方式のうち賃料定額型は、当社と不動産オーナーの間で締結した契約に基づき、物件の稼働状況にかかわらず、当社がオーナーに定額の家賃を保証した上で一括して借上げ、当社が転貸人として学生等の入居者に転貸する方式であります。

また、委託型という運営方式では不動産オーナーの収入は入居に応じた入金実績がそのまま収入となります。賃貸借契約は不動産オーナーが直接借主と締結いたします。入居者募集、建物メンテナンス、入居者管理業務及び家賃回収代行業務等を当社グループが受託しております。

（学生マンションの自社開発）

学生のライフスタイルに特化した学生マンションとして、立地・設備設計・デザイン・利便性、また、これまで当社グループが培った運営ノウハウを通じて、入居後の総合的な生活サポートを追求した当社オリジナル仕様の物件開発を行っております。これにより他社との差別化を図り、事業競争力の増強に努めております。

（主に学生向けの不動産仲介業務）

㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが、当社が不動産オーナーから賃借した物件及び入居者管理業務や募集業務を受託した物件、他業者が管理を行う物件等の仲介業務を行っております。

入居者の資格を原則として学生等に限定していることから、卒業等による入退去の時期が一般の賃貸住宅と比較して把握しやすくなっております。こうした特徴を生かし、早期に次期入居者の募集を開始することで、空室の発生を抑え安定した稼働状況を維持することが可能となっております。また全国での直営店舗展開や、大学及び専門学校との提携、学生等のニーズに応える独自のサービス提供等により募集力を維持・強化しております。その他近年需要が高い留学生向けの仲介業務も行っております。なお、当該事業については宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣免許を取得しております。

（主に社会人、法人向けの不動産仲介業務）

㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが、学生向けの不動産仲介業務と並行し、社会人や法人向けに賃貸用不動産の仲介業務を行っております。就職により社会人となる卒業生の住まい探しをはじめ、対象を学生に限定せず賃貸用不動産の仲介業務を行っているほか、宅地又は建物についての売買の代理や媒介も行っております。

（主に高齢者向けの不動産仲介業務）

㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークが、高齢者向け賃貸用不動産の仲介業務を行っております。

（建物メンテナンス業務、入居者管理業務）

当社が、不動産を所有するオーナーから建物や付帯する設備のメンテナンス業務（清掃管理業務・設備管理業務・小規模修繕業務等）及び入居者管理業務を受託し、当該業務の多くを㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託しております。

入居者管理業務では、家賃請求、入退室管理、敷金精算、苦情処理等を行い、建物維持管理では日常の巡回点検をはじめ各種設備の維持管理、特殊設備管理等を行っております。

（家賃債務保証業務）

リビングネットワークサービス㈱では、当社が不動産オーナーから賃借した物件及び入居者募集業務を受託した物件等の賃借人を対象に、家賃債務保証業務を行っております。主に学生向け物件の賃借人を対象に家賃債務保証サービスを提供しております。

（2）その他事業

（学生支援サービス）

㈱ＯＶＯが企業の採用活動を代行し、学生の採用を目的とした企業説明会の開催の企画、サポート等を受託しております。学生に対しては、企業説明会や就職セミナー情報の提供を行うことで就職活動の支援を行っております。また、インターンシップ（学生が一定期間企業等の中で研修生として働き、自分の将来に関連のある就業体験を行える制度）の支援も行っております。

（日本語学校事業）

当社では、海外からの留学生向けの日本語学校の運営を行っております。生活サポートとして当社管理マンションを学生寮として活用しております。

（不動産販売事業）

当社では、販売用不動産として取得した土地、マンションや商業ビル等の不動産について、売主として第三者へ売却しております。なお、販売用不動産については原則として、転売までの当社所有期間中、当社グループにて入居者募集を行い学生、社会人及び法人等に賃貸しております。

現在は、市況が活性化しているものの、中期的な動向が不透明なこと等を勘案して新規不動産の取得は差し控えており、今後の地価や不動産投資市場の動向を慎重に見極めつつ取り組みたいと考えております。

［事業系統図］

　以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

(注)上記事業系統図に記載されているほか、連結子会社として、㈱東京学生ライフ、㈱スタイルガーデン、㈱Ｍｅｗｃｋｅｔ及び㈱学生ハウジングを有しております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

経営成績等の状況の概要

（1）経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。一方で、物価上昇や世界的な金融資本市場の変動、地政学リスクなど、国内外における経済的な見通しは不透明な状況が続いています。

当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学（大学院を含む）の学生数は297.3万人と前年より2.3万人増加（文部科学省「令和７年度学校基本調査（速報値）」）しており、前年に引き続き過去最多となるなど、当社グループにとって、良好な市場環境が継続する状況となっています。

このような経営環境の中、当社グループは長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ２と位置付ける現行の中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）も後半を迎え、引き続き両利きの経営と組織改革を掲げた事業の足固めを着実に進めてまいります。

当社の主力事業である学生マンション事業においては、物件管理戸数は概ね計画を達成し（前期比4,322戸増 99,300戸 ※2025年４月末時点）、入居率も前年に引き続き高水準（99.9％※2025年４月末時点）を確保しており、当連結会計年度における経営成績は順調に進捗いたしました。

中期経営計画で示しておりますキャピタルアロケーション戦略の一環として、2025年９月１日付にて、自社所有の食事付き学生マンション「Uni E'meal 三重大学前」を、2025年10月１日付にて、自社所有の学生マンション「Uni E'terna 福井乾徳」を国内の不動産投資法人等に譲渡しております。これは、当社が開発した物件を所有・運営した後、当社運営でのサブリース契約を付した形で売却し、得た資金を新たな物件開発に充当する循環サイクルを確立することで、競争力の高い管理物件の増加と資本効率の向上を目的に実施しております。また、2025年11月４日付でも、自社所有の学生マンション「ユニエトワール南草津」を同様に譲渡しており、2026年10月期においても、引き続き同戦略の推進を継続してまいります。

あわせて、当社は、2025年１月14日付「再発防止策の策定に関するお知らせ」にて公表しました、特別調査委員会の調査報告書の提言に沿って策定した再発防止策を着実に実行すべく、推進プロジェクトを社内で立ち上げ、プロジェクト内に設けたテーマ別の各グループが連携しつつ、それぞれの施策の推進を図ってまいりました。当連結会計年度中に、公表しました各施策は概ね実行に至っており、今後もその継続的な運用等を通じ、コーポレート・ガバナンス及び内部統制の強化を実行することにより、株主をはじめとする全てのステークホルダーの皆様からの信頼回復に努めてまいります。

当連結会計年度においては、物件管理戸数の増加に伴い、学生マンションの家賃収入をはじめとする各種不動産賃貸関連サービスに係る売上高は順調に推移しました。一方、費用面では、借上物件の管理戸数増加による保証家賃の増加、自社所有物件に係る租税公課及び減価償却費の発生、人件費及び食材費等、当社グループの業容拡大及び社会情勢の影響に伴う各種費用が増加しました。なお、親会社株主に帰属する当期純利益においては、前期に計上されていた、「高齢者住宅事業」を担っていた株式会社グランユニライフケアサービスの全株式譲渡（2023年11月１日付）に伴う一過性の特別利益2,980百万円の反動減が生じております。

当連結会計年度におきまして、次のとおり経常的ではない一時的な費用が複合的に発生しました。

大阪国税局による税務調査において、主に当社グループ間取引における消費税の課税区分判断に対して指摘を受けております。

現時点においては大阪国税局から正式な通知を受けておりませんが、見解の相違はあるものの改善すべき点もあることから、当該指摘を受け入れ、過年度にかかる追徴金額及び附帯税相当額として現時点で合理的に見積ることが可能であると判断できる金額を当連結会計年度の販売費及び一般管理費に計上するとともに、これに伴う過年度の所得金額の変動による還付見込み額を法人税等へ計上しました。

また、その他の費用面におきまして、2025年２月に従業員の士気向上を目的とした一時金の支給による人件費の追加計上に加え、前年に発覚した経費不正支出事案にかかる特別調査費用について、当連結会計年度における発生分を営業外費用に計上しました。

以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は76,045百万円（前期比9.4％増）、経常利益は7,347百万円（同6.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は5,151百万円（同30.9％減）となりました。

なお、当社グループの不動産賃貸管理事業では、賃貸入居需要の繁忙期である第２四半期連結会計期間に新規契約数が増加することから、経営成績は季節的に変動し、売上高は上期、特に第２四半期連結会計期間の割合が大きく、営業利益につきましても第２四半期連結会計期間に偏在する傾向があります。

また、当社グループの報告セグメントは「不動産賃貸管理事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

（2）キャッシュ・フロー

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の期末残高は、前連結会計年度末に比べて25百万円増加し、17,275百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動の結果、資金の増加は6,805百万円（前年同期8,173百万円 資金の増加）となりました。これは、主に税金等調整前当期純利益7,511百万円、非資金項目である減価償却費1,923百万円及び法人税等の支払額4,331百万円によるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動の結果、使用した資金は9,324百万円（前年同期5,252百万円 資金の使用）となりました。これは、主に有形固定資産の取得による支出10,479百万円、有形固定資産の売却による収入1,492百万円によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動の結果、資金の増加は2,531百万円（前年同期2,680百万円 資金の増加）となりました。これは、主に長期借入れによる収入6,124百万円、長期借入金の返済による支出2,078百万円及び配当金の支払額1,525百万円によるものです。

（3）生産、受注及び販売の実績

① 生産実績

該当事項はありません。

② 受注実績

該当事項はありません。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績を示すと、次のとおりであります。

（注）セグメント間の取引については、相殺消去しております。

（4）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであり、実際の経営成績等は異なることがあります。

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

a. 経営成績の分析

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営成績の状況」をご参照ください。

2030年長期ビジョン『Ｇｒｏｗ Ｔｏｇｅｔｈｅｒ 2030』のフェーズ２と位置付ける現行の中期経営計画『ＧＴ０２』（2024年10月期～2026年10月期）に掲げる経営数値目標と実績との比較分析は以下のとおりとなっております。

中期経営計画『ＧＴ０２』二年目となる当連結会計年度におきましては、売上高は目標を達成するも、各利益区分は一時的費用の影響で未達となりましたが、成長に向けた事業展開は順調に進捗しているものと認識しております。

また、不動産賃貸管理事業における重要な指標である物件管理戸数と年間契約決定件数につきましても、計画達成に向け順調に増加しております。設備投資計画につきましても、現時点においては概ね計画通りに進捗しているものと考えております。

■ 『ＧＴ０２』2026年10月期　経営数値目標

■ 実績及び達成率

（注）１．（　）内は単年度計画

２．達成率は各連結会計年度の単年度計画に対する比率を表示

■ 資本効率

■ 財務安全性

■ 入居関連指標

（注）１．管理戸数は４月末現在の不動産賃貸管理事業に係る数値

２．契約決定件数は11月～10月決定数値

■ 成長投資

（注）１．自社物件開発の実績累計は連結貸借対照表計上額を集計

２．システム投資の実績累計は連結貸借対照表計上額に同投資に係る維持管理費用を加算

b. 財政状態の分析

当連結会計年度末の資産合計は88,947百万円となり、前連結会計年度末の79,973百万円から8,973百万円の増加（前期比11.2％増）となりました。

（流動資産）

流動資産につきましては、19,913百万円となり、前連結会計年度末の19,773百万円から140百万円の増加（前期比0.7％増）となりました。これは、主として営業未収入金及び契約資産が43百万円、現金及び預金が25百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（固定資産）

固定資産につきましては、69,034百万円となり、前連結会計年度末の60,200百万円から8,833百万円の増加（前期比14.7％増）となりました。これは、主として有形固定資産が8,314百万円増加したことによるものであります。

（流動負債）

流動負債につきましては、15,333百万円となり、前連結会計年度末の13,780百万円から1,553百万円の増加（前期比11.3％増）となりました。これは、主として前受金、営業預り金及び契約負債が790百万円、１年内返済予定の長期借入金が424百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（固定負債）

固定負債につきましては、31,984百万円となり、前連結会計年度末の28,296百万円から3,688百万円の増加（前期比13.0％増）となりました。これは、主として長期借入金が3,620百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

純資産につきましては、41,629百万円となり、前連結会計年度末の37,897百万円から3,732百万円の増加（前期比9.8％増）となりました。これは、主として親会社株主に帰属する当期純利益の計上と配当金の支払いにより利益剰余金が3,625百万円増加したことによるものであります。

c. キャッシュ・フローの状況の分析

前述の（2）キャッシュ・フローをご参照ください。

② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。また、これらの連結財務諸表の作成にあたって、一部見積り数値を利用しておりますが、これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っております。しかしながら、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。

（減損会計における回収可能価額）

減損損失は、減損の兆候が見られる資産グループについて減損損失の認識を判定し、当該資産グループから得られる将来キャッシュ・フローが帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失を計上することとしています。

減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては決算時点で入手可能な情報に基づき合理的に判断していますが、経営環境の変化や地価の変動等、前提とした条件や仮定に変更が生じ回収可能価額が減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。

なお、固定資産の減損につきましては、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（5）資本の財源及び資金の流動性

健全な財政状態を維持しつつ、事業活動に必要な資金を安定的に確保すべく、営業活動によるキャッシュ・フローの創出に努めるとともに、当社グループの成長戦略推進に不可欠となる新規物件開発等に係る設備投資などの長期的な資金需要については、自己資金及び金融機関からの借入金でまかなうことを基本方針としております。当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債残高は30,082百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は17,275百万円となっております。

なお、設備投資の概要及び重要な設備の新設の計画については、「第３　設備の状況」をご参照ください。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

当社グループは「不動産賃貸管理事業」の単一のセグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

（1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

（2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

当社グループは「不動産賃貸管理事業」の単一のセグメントであるため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。