ロードスターキャピタル

3 【事業の内容】

当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターインベストメンツ㈱、ロードスターファンディング㈱及びLD1合同会社等)の計11社(うち8社はHIRAMATSU HOTELSの保有・運営に係る連結子会社)で構成されており、オフィスビル・ホテル等への不動産投資事業を中心に、不動産賃貸事業およびホテル運営事業(以下、不動産投資事業、不動産賃貸事業及びホテル運営事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産アセットマネジメント事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業等を展開しております。

当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。

(1) コーポレートファンディング事業

① 不動産投資事業

コーポレートファンディング事業では、バリューアップ余地のある中規模オフィスビル等を取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。

主な投資対象は、東京23区内の数十億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件等です。理由としては、当社の強みである不動産投資業界の経験とネットワークを活かして、これらの要因を整理・解決することにより物件本来の適正価格にバリューアップすることができるからです。また、中規模オフィスビルは取引件数も多く流動性が高いことも投資要因の一つです。

情報を入手した物件については、不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される役職員がデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価書を取得した上で、迅速な意思決定により物件を取得しております。

物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上に加え、管理コストの低減等に努めることで付加価値を高めてまいります。

付加価値を高めた物件については長期保有を前提としながらも、物件やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の意向やタイミングによって変化することがあり、例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。このように日々刻々と変化するマーケット情報を、経験豊富な役職員のネットワークを駆使することで収集し、物件の運用効果が最大限になるように努めております。

② 不動産賃貸事業

当社が取得したオフィスビル等は賃貸により運用しております。不動産のマーケット価格が下落傾向にある時期であっても長期賃貸運用を行うことにより物件の運用効果の最大化、経営の安定化を図ってまいります。

賃貸運用中は、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資(適切な修繕等)を行うことでテナント及び管理会社等との信頼関係を構築し、高稼働率の維持と安定利益の確保に努めております。

③ ホテル運営事業

HIRAMATSU HOTELSは他の既存保有ホテルと契約形態が異なり、㈱ひらまつにホテル運営を委託する契約となっていることから事業を区分しております。HIRAMATSU HOTELSは日本有数の観光都市(賢島、熱海、仙石原、沖縄、京都、軽井沢)に所在しております。

(2) アセットマネジメント事業

当社連結子会社のロードスターインベストメンツ㈱は主に機関投資家を相手に、投資効率とリスクに見合ったリターンの最大化を図り、投資用不動産の取得・保有時の管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイス及び投資用不動産を運用するアセットマネジメント事業を営んでおります。

(3) クラウドファンディング事業

当社グループは不動産特化型クラウドファンディング事業のプラットフォームである『OwnersBook(オーナーズブック)』を運営しております。OwnersBookは、インターネット上で一口1万円からの資金で不動産投資をはじめることを可能にした資産運用サービスであり、貸付型とエクイティ型の2つの商品があります。貸付型商品では、主に当社連結子会社のロードスターインベストメンツ㈱が投資家会員から集めた資金を原資として同連結子会社のロードスターファンディング㈱が法人向け不動産担保融資を行っております。貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家会員に対しては元本の返還と利息の配当を行っております。

一方、エクイティ型商品では投資家会員から特別目的会社(SPC)のエクイティ部分に出資してもらい、当該SPCが不動産信託受益権等を取得・運用し、不動産の賃貸収益や売却収益等を配当として投資家会員に還元いたします。ロードスターインベストメンツ㈱は当該出資金の募集に際して手数料を受領するほか、ロードスターインベストメンツ㈱がアセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得ることになります。

[事業系統図]

4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

a. 経営成績の概況

(売上高の状況)

当連結会計年度は堅調な不動産マーケットを背景に全ての事業が順調に進んだことから、売上高は34,421百万円(前年同期比19.8％増)となりました。

当連結会計年度に当社グループが取得した株式会社ひらまつが運営するホテル6件(以下、「HIRAMATSU HOTELS」という)は他の既存保有ホテルと契約形態が異なることから、当連結会計年度から「コーポレートファンディング事業(ホテル運営)」を新設し、HIRAMATSU HOTELSのホテル運営売上のみを記載しております。他の既存ホテル関連の売上はこれまで通り、コーポレートファンディング事業(不動産賃貸)に記載しております。

主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。

ⅰ．コーポレートファンディング事業

イ．不動産投資事業

東京都内のオフィス8物件を売却した結果、不動産投資売上は27,970百万円(前年同期比11.2％増)となりました。

ロ．不動産賃貸事業

上記8物件を売却しましたが、新たに東京都内のオフィスビル4棟及びビジネスホテル4棟を含む計9物件を取得いたしました。また、インバウンド需要を取り込み、既存ホテルの賃貸収益も増加しております。その結果、不動産賃貸売上は2,924百万円(同20.3％増)となりました。

ハ．ホテル運営事業

HIRAMATSU HOTELSを取得し、保有・運営する連結子会社については、決算期のずれにより、2か月遅れで連結取込みを行っております。そのため、当連結会計年度には2024年7月から10月分のホテル運営実績が反映されており、ホテル運営売上は1,655百万円となりました。

ⅱ．アセットマネジメント事業

新規案件の受託及び既存受託資産の一部売却を行った結果、アセットマネジメント事業売上は1,192百万円(同76.8％増)となりました。なお、当連結会計年度末現在における受託資産残高(AUM)は、1,400億円超となっております(連結子会社からの受託資産(HIRAMATSU HOTELS)を含む)。

ⅲ．クラウドファンディング事業

当連結会計年度は不動産事業者の資金需要が旺盛であり、総計12,645百万円(同47.5％増)の融資を実行した一方、総計9,799百万円の償還がありました。その結果、クラウドファンディング事業に係る営業貸付金残高は9,781百万円(前連結会計年度末比41.0％増)となり、クラウドファンディング事業の売上は657百万円(前年同期比43.2％増)となりました。

(営業利益の状況)

販売費及び一般管理費は1,903百万円となり、前連結会計年度に比べ81百万円増加しました。この結果、営業利益は11,447百万円となり前連結会計年度に比べ3,198百万円、38.8％の増益となりました。

(経常利益の状況)

経常利益については、営業利益の増加、利上げ可能性に備えて締結した金利スワップ契約の評価益222百万円や支払利息716百万円等により、10,699百万円と前連結会計年度に比べ3,242百万円、43.5％の増益となりました。

(親会社株主に帰属する当期純利益の状況)

親会社株主に帰属する当期純利益については、経常利益の増加や株式会社ひらまつの株式等の時価評価損125百万円等により、6,871百万円と前連結会計年度に比べ1,988百万円、40.7％の増益となりました。

b. 不動産市況の概況

当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットは、三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2024年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は3.80％、坪当たり平均賃料は20,142円と回復傾向にあります。

東京のオフィスビル売買市場においては需要が高い状況にあります。これは、諸外国に比べて国内金利が低く、イールドギャップが確保できていることや地政学リスクが高くないことなどが要因と考えられますが、日銀の利上げが不動産マーケットに与える影響を見極めながら事業を進めてまいります。

ホテルマーケットにおいては、観光庁公表の宿泊旅行統計調査によると、我が国における2024年の延べ宿泊者数は、公表されている12月までの全ての月において調査開始以降過去最高であった2019年度を上回っており活況を呈しております。

c. 財政状態

(資産)

当連結会計年度末の総資産は107,403百万円(前連結会計年度末比42.3％増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得によるものであります。

(負債)

当連結会計年度末における負債合計は81,761百万円(同45.5％増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産合計は25,642百万円(同32.9％増)となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加、及び配当による利益剰余金の減少によるものであります。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度に比べ726百万円増加し、12,653百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において営業活動により使用した資金は18,656百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益10,055百万円により資金が増加した一方、物件仕入の先行投資が順調に推移したことによる販売用不動産の増加額27,339百万円、営業貸付金の増加額2,845百万円、及び法人税等の支払額2,488百万円等により資金が減少したことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において投資活動により使用した資金は475百万円となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出432百万円、無形固定資産の取得による支出42百万円等により資金が減少したことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において財務活動により得られた資金は19,858百万円となりました。これは主に、物件仕入に伴う長期借入れによる収入が35,200百万円、物件売却に伴う長期借入金の返済による支出が15,653百万円、配当金の支払による支出が863百万円となったことによるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

b. 受注実績

当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。

c. 販売実績

当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。

(注) 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

a. 財政状態及び経営成績の状況

当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

b. 経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、事業運営体制等、様々なリスク要因が当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。

そのため、当社グループは常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制の強化、優秀な人材の確保、市場のニーズにあったサービスの展開により、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減してまいります。

c. 経営戦略の現状と見通し

当社グループとしましては、これらの状況を踏まえて、コーポレートファンディング事業において、不動産賃貸から得られる利益のみで会社固定費を安定的に賄うべく不動産ストックを増加させることで、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。また、アセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積み上げによるストック収益の獲得、クラウドファンディング事業の拡大による新たな不動産投資市場の形成を目指してまいります。

d. 経営者の問題意識と今後の方針について

当社グループの経営者は、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長とアセットマネジメント事業の強化、クラウドファンディング事業を通じた不動産市場の個人への開放を実践していくことが重要であると認識しております。

そのための優秀な人材の確保・育成や内部管理体制の強化を行い、長期安定的な事業展開を目指してまいります。

② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a. キャッシュ・フローの状況

当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

b. 契約債務

2024年12月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。

上記の表において、長期借入金は、1年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計金額を記載しております。

c. 財務政策

当社グループは、運転資金及び不動産の取得資金につきましては、内部資金及び借入により賄うこととしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、原則として運転資金については短期借入金で、不動産の取得資金については、長期借入金で調達しております。

また、財務戦略の中でエクイティファイナンスも柔軟に検討し、最適な資本構成を目指してまいります。加えて、株価が業績等に比して不当に低いと判断する場合には自社株買いも検討いたします。

③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

前連結会計年度(自　2023年1月1日　至　2023年12月31日)

当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2024年1月1日　至　2024年12月31日)

当社グループは、不動産関連事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2023年1月1日　至　2023年12月31日)

(1) 製品及びサービスごとの情報

(2) 地域ごとの情報

イ. 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

ロ. 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

(3) 主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度(自　2024年1月1日　至　2024年12月31日)

(1) 製品及びサービスごとの情報

(2) 地域ごとの情報

イ. 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

ロ. 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

(3) 主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2023年1月1日　至　2023年12月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年1月1日　至　2024年12月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2023年1月1日　至　2023年12月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年1月1日　至　2024年12月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自　2023年1月1日　至　2023年12月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2024年1月1日　至　2024年12月31日)

該当事項はありません。