アズ企画設計

３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(株式会社アズ企画設計)、連結子会社１社(合同会社アズプラン)で構成されており、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ(ＡＺ)」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しております。

当社グループは、東京都心部を中心に一都三県で、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。

なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(1) 財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。

(1) 不動産販売事業

①　収益不動産売買領域

入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有中にリーシング(賃貸募集活動)やリノベーション(主に間取り変更を伴う内装工事)、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致する物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致する不動産を建設・リーシングすることで、収益不動産として商品づくりをし、販売しております。これらを速やかに実行することで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。

(2) 不動産賃貸事業

①　不動産賃貸領域

リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。

②　空間再生領域

長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しております。

店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。

遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸地等として施設利用者に提供いたします。

居住用不動産については、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業として、当社が不動産物件を賃借し、運営会社協力のもと宿泊サービスを提供する民泊施設の運営も行っております。

(3) 不動産管理事業

①　不動産管理仲介領域

当社から不動産物件を購入した顧客や、その他の不動産所有者に対して所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しております。また、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っております。

②　建築リフォーム領域

賃貸不動産物件や一般家庭に対してクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しております。

③　不動産管理付帯領域

賃貸仲介等から生じる鍵等の付帯商品販売を通じた収益や、少額短期保険の代理店手数料等を得ております。

[事業系統図]

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

①　経営成績の状況

当社グループは「空室のない元気な街を創る」という企業理念のもと、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシングを実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を中心に事業を展開しております。

当連結会計年度(2024年３月１日～2025年２月28日)におけるわが国経済は、賃上げなどによる雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の拡大効果などから、緩やかな回復基調となりました。一方で、エネルギーや原材料価格の高騰、国内では物価高や日本銀行による金融政策の見直し懸念などもあり、先行きの不透明な状況が続きました。

当社グループの属する不動産業界においては、金融政策について懸念はあるものの、国内外の投資家の国内不動産に対する投資マインドは底堅く推移しております。但し、依然として不動産価格が高値で推移しているため、引き続き注視が必要な状況です。

このような事業環境下におきまして当社グループは、主力事業である不動産販売事業で27件の販売件数となりました。仕入については、一棟マンションや一棟オフィスを中心としつつも、区分マンション、区分オフィス・店舗など多様な不動産種別の取扱いを目指して積極的に仕入を進めた結果、販売用不動産残高は前連結会計年度を上回る7,930,579千円となり、2026年２月期以降の販売に寄与する販売在庫を大きく抱えることができました。

この結果、当連結会計年度の業績として、売上高は12,430,301千円（前年同期比8.0％増）、営業利益は975,125千円（同46.9％増）、経常利益は740,751千円（同63.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は461,965千円と（同25.5％減）なりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

(不動産販売事業)

不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当連結会計年度は、レジデンス９棟、区分事務所８件、区分マンション６件、ビル３棟、寮１棟を売却いたしました。その結果、当連結会計年度における売上高は11,494,243千円（同8.0％増）、セグメント利益は1,031,670千円（同35.7％増）となりました。

(不動産賃貸事業)

不動産賃貸事業におきましては、これまでも安定的に収益を上げていた貸しコンテナ、コインパーキング、事業用・居住用サブリースに加え、不動産販売事業において取得した販売用不動産賃料収入等の獲得にも努めてまいりました。また、インバウンド需要が回復し、民泊施設による積極的な収益獲得にも努めてまいりました。その結果、当連結会計年度における売上高は712,449千円（同13.1％増）、セグメント利益は128,790千円（同79.8％増）となりました。

(不動産管理事業)

不動産管理事業におきましては、既存顧客に対する管理サービスの向上に努めるとともに、安定収入を増やすべく、新たに販売した不動産の管理受託にも取り組んでまいりました。その結果、当連結会計年度における売上高は223,608千円（同5.7％減）、セグメント利益は81,259千円（同15.6％減）となりました。

②　財政状態の状況

当連結会計年度末における財政状態は、総資産13,239,919千円、負債10,281,752千円、純資産2,958,166千円となりました。また、自己資本比率は22.34％となっております。

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は12,588,127千円となり、前連結会計年度末に比べ3,311,525千円増加しました。これは主に、現金及び預金が466,620千円、販売用不動産が3,416,901千円増加したものの、仕掛販売用不動産が760,424千円減少したためであります。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産の残高は651,792千円となり、前連結会計年度末に比べ3,503千円減少しました。これは主に、長期前払費用が14,580千円、繰延税金資産が8,722千円増加したものの、減価償却費を34,258千円計上したためであります。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は3,038,170千円となり、前連結会計年度末に比べ1,394,808千円減少しました。これは主に、未払法人税等が239,169千円増加したものの、短期借入金が1,142,100千円、１年内返済予定の長期借入金が470,882千円減少したためであります。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債の残高は7,243,582千円となり、前連結会計年度末に比べ4,239,713千円増加しました。これは主に、長期借入金が4,232,814千円増加したためであります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は2,958,166千円となり、前連結会計年度末に比べ463,115千円増加しました。これは主に、譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により資本金が12,505千円、資本剰余金が12,505千円増加、親会社株主に帰属する当期純利益を461,965千円計上したものの、剰余金の配当23,936千円が発生したためであります。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、3,376,593千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は2,014,514千円となりました（前年同期は214,512千円の使用）。

これは主に、税金等調整前当期純利益740,629千円を計上した一方、棚卸資産の増加額2,656,094千円が生じたこと等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は68,814千円となりました（前年同期は564,585千円の使用）。

これは主に、定期預金の預入による支出80,600千円が生じたこと等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は2,487,343千円となりました（前年同期は713,351千円の獲得）。

これは主に、長期借入れによる収入9,667,490千円が生じた一方、長期借入金の返済による支出5,906,987千円、短期借入金の純減少額1,142,100千円が生じたこと等によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

ｂ．受注実績

当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（注）前連結会計年度における株式会社アスコット、当連結会計年度における株式会社ランドマンに対する販売実績は、総販売実績に対する割合が10％未満のため記載を省略しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．財政状態及び経営成績の状況

当社の当連結会計年度の財政状態に関する認識及び分析につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要　②　財政状態の状況」に記載のとおりであります。

経営成績の状況

(売上高)

当連結会計年度の売上高は、12,430,301千円（前年同期比8.0％増）となりました。

セグメントごとにみますと、不動産販売事業は、取扱物件の価格帯向上や大型物件の取組み強化等、平均販売金額を高める方針を進めた結果、販売単価が向上し、売上高は11,494,243千円（同8.0％増）となりました。不動産賃貸事業は、収益不動産の保有中に発生する賃料収入の増加や、民泊施設の高稼働により、売上高は712,449千円（同13.1％増）となりました。不動産管理事業は、販売事業で販売した物件の管理受託増加や既存案件での管理手数料単価向上も目指しているものの、高単価の工事紹介料等がなく売上が減少し、売上高は223,608千円（同5.7％減）となりました。

(売上原価、売上総利益)

当連結会計年度の売上原価は、積極的な販売活動により10,489,065千円（前年同期比6.1％増）となりました。

この結果、当連結会計年度の売上総利益は、1,941,236千円（同19.7％増）となり、売上高に対する売上総利益の比率は前連結会計年度から1.5ポイント増加し、15.6％となりました。

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、積極的な販売活動のために人件費の増加があったものの、居住用販売用不動産の在庫水準の影響により、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等が減少した結果、966,110千円（前年同期比0.8％増）となりました。

この結果、当連結会計年度の営業利益は975,125千円（同46.9％増）となり、売上高に対する営業利益の比率は前連結会計年度から2.1ポイント増加し、7.8％となりました。

(営業外損益、経常利益)

当連結会計年度の営業外収益は、8,446千円（前年同期比124.6％増）となりました。また、営業外費用は、販売用不動産購入資金に係る借入の融資手数料や支払利息の増加により242,820千円（同13.8％増）となりました。

この結果、当連結会計年度の経常利益は740,751千円（同63.0％増）となり、売上高に対する経常利益の比率は前連結会計年度から2.0ポイント増加し、6.0％となっております。

(特別損益、当期純利益)

当連結会計年度は特別利益の計上はありませんでした。なお、前連結会計年度においては、東北ホテル３棟の売却による固定資産売却益を計上したことにより、452,725千円を計上しております。当連結会計年度の特別損失は、一部設備等の減損損失を計上したことにより、122千円（前年同期比14.9％減）となりました。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、278,663千円（同2.9％減）となりました。

その結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は461,965千円（同25.5％減）となっております。

ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおり様々なリスク要因が考えられます。

当社グループは、それらのリスクに対しての対応策を講じ、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載した事項を推進し、主力事業である不動産販売事業を更に成長させるとともに、不動産賃貸事業、不動産管理事業においては安定収益の獲得に努め、成長性を取りつつ安定性も兼ね備えたバランスのよい事業構成を目指してまいります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

ａ．キャッシュ・フローの状況

当社の当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

ｂ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、設備資金であります。

運転資金は、原則として手許資金で賄っておりますが、金融機関からの総合的提案があった場合は調達を行い、手元流動性を高め緊急な販売用不動産の取得にも対応できる体制を整えております。

販売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、物件毎の販売計画に基づいて長期借入金または短期借入金で調達しております。また、当連結会計年度末において複数の金融機関との間で合計3,950,000千円の当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。(借入実行残高1,347,000千円、借入未実行残高2,603,000千円)設備資金は、設備投資計画に基づき、案件ごとに手持ち資金で賄えるか、不足するかの検討を行います。不足が生じる場合は、長期借入金にて調達を行っております。

なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は9,375,389千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は3,376,593千円となっております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社は、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」及び「不動産管理事業」を営んでおります。「不動産販売事業」は、当社が購入いたしました中古の不動産物件について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家に販売する事業であります。「不動産賃貸事業」は、当社が土地、空室等を借上げ又は、土地、建物等を取得・保有し運用する事業であります。「不動産管理事業」は、当社から不動産物件を購入した顧客や、その他不動産所有者から、所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸契約管理、賃貸仲介等のサービスを提供する事業であります。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理方法は、「重要な会計方針」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自  2023年３月１日  至  2024年２月29日)

(注) １．調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△264,023千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。

(2) セグメント資産の調整額4,137,587千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自  2024年３月１日  至   2025年２月28日)

(注) １．調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△266,595千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。

(2) セグメント資産の調整額4,739,150千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自  2023年３月１日  至  2024年２月29日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度(自  2024年３月１日  至  2025年２月28日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2023年３月１日  至  2024年２月29日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2024年３月１日  至  2025年２月28日)

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。