アズ企画設計

３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(株式会社アズ企画設計)、連結子会社２社(合同会社アズプラン、株式会社富士ホーム)で構成されております。『空室のない元気な街を創る』という企業理念のもと、「アズ(ＡＺ)」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」を目指し、不動産ビジネスを展開しております。

当社グループは、東京都心部を中心に一都三県で、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。

なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(1) 財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。

(1) 不動産販売事業

①　収益不動産売買領域

入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有中にリーシング(賃貸募集活動)やリノベーション(間取り変更を伴う内装工事等)、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致する物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致する不動産を建設・リーシングすることで、収益不動産として商品づくりをし、販売しております。これらを速やかに実行し、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。

(2) 不動産賃貸事業

①　不動産賃貸領域

リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産を売却するまでの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。

②　空間再生領域

長期間稼働していない建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から土地・建物を賃借し、再生利用しております。

店舗、事務所、倉庫等の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。

遊休地については、貸しコンテナ、コインパーキング・月極駐車場などの一括貸地等として施設利用者に提供いたします。

居住用不動産については、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業として、当社が不動産物件を賃借し、運営会社協力のもと宿泊サービスを提供する民泊施設の運営も行っております。

(3) 不動産管理事業

①　不動産管理仲介領域

当社から不動産物件を購入した顧客をはじめとする不動産所有者に対して、所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しております。併せて、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っております。

②　建築リフォーム領域

賃貸不動産物件や一般家庭に対してハウスクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しております。

③　不動産管理付帯領域

賃貸仲介等に付随する鍵等の付帯商品販売や、少額短期保険の代理店手数料等から収益を得ております。

[事業系統図]

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

①　経営成績の状況

当社グループは「空室のない元気な街を創る」という企業理念のもと、入居率や賃料水準の低下等により、収益の改善が必要となった中古不動産を取得し、リノベーションやリーシング(賃貸募集活動)を実施し、収益改善による収益不動産としての資産価値を高めた上で不動産投資家へ販売するという不動産販売事業を主力事業として、東京都心部を中心に１都３県で事業を展開しております。

当連結会計年度（2025年3月1日から2026年2月28日まで）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の底堅さや、旺盛なインバウンド需要等に支えられ、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、日本銀行の政策金利引き上げに伴う借入コストの上昇や、依然として高止まりする建築資材価格・人件費の影響、さらには不安定な国際情勢による資源価格の変動など、先行きについては依然として不透明な状況が続きました。

当社グループの属する不動産業界におきましては、金利水準の上昇に伴う金融情勢の変化は見られるものの、都心部を中心とした地価の上昇や、実需・投資両面における旺盛な需要に支えられ、総じて活況な市場環境が継続いたしました。

このような事業環境下におきまして当社グループは、主力事業である不動産販売事業で26件の販売件数となりました。仕入については、一棟マンションや一棟オフィスを中心としつつも、区分マンション、区分オフィス・店舗など多様な不動産種別の取扱いを目指して積極的に仕入を進めた結果、販売用不動産残高は前連結会計年度を上回る8,293,512千円となり、2027年２月期以降の販売に寄与する販売在庫を大きく抱えることができました。

この結果、当連結会計年度の業績として、売上高は13,543,337千円（前年同期比9.0％増）、営業利益は774,443千円（同20.6％減）、経常利益は468,107千円（同36.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は294,734千円と（同36.2％減）なりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

(不動産販売事業)

不動産販売事業におきましては、主に中古物件を購入しリノベーションやリーシング（賃貸募集業務）を行い、付加価値を高めたうえで不動産投資家への販売を手掛けてまいりました。当連結会計年度は、レジデンス８棟、区分マンション７件、区分事務所６件、ビル５棟を売却いたしました。その結果、当連結会計年度における売上高は12,585,011千円（同9.5％増）、セグメント利益は926,402千円（同10.2％減）となりました。

(不動産賃貸事業)

不動産賃貸事業におきましては、これまでも安定的に収益を上げていた貸しコンテナ、コインパーキング、事業用・居住用サブリースに加え、不動産販売事業において取得した販売用不動産賃料収入等の獲得にも努めてまいりました。その結果、当連結会計年度における売上高は703,651千円（同1.2％減）、セグメント利益は74,362千円（同42.3％減）となりました。

(不動産管理事業)

不動産管理事業におきましては、既存顧客に対する管理サービスの向上に努めるとともに、安定収入を増やすべく、新たに販売した不動産の管理受託にも取り組んでまいりました。また、当期中に買収した株式会社富士ホームが業績に寄与した結果、当連結会計年度における売上高は254,675千円（同13.9％増）、セグメント利益は88,929千円（同9.4％増）となりました。

②　財政状態の状況

当連結会計年度末における財政状態は、総資産14,514,454千円、負債10,528,212千円、純資産3,986,242千円となりました。また、自己資本比率は27.5％となっております。

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は13,773,524千円となり、前連結会計年度末に比べ1,185,397千円増加しました。これは主に、現金及び預金が743,244千円、仕掛販売用不動産が2,264,130千円増加したものの、販売用不動産が1,901,196千円減少したためであります。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産の残高は740,930千円となり、前連結会計年度末に比べ89,137千円増加しました。これは主に、のれんが60,392千円、長期前払費用が9,334千円、繰延税金資産が44,481千円増加したものの、減価償却費を33,321千円計上したためであります。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は3,395,897千円となり、前連結会計年度末に比べ357,726千円増加しました。これは主に、短期借入金が158,500千円、１年内返済予定の長期借入金が246,100千円増加したためであります。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債の残高は7,132,315千円となり、前連結会計年度末に比べ111,267千円減少しました。これは主に、長期借入金が25,686千円増加したものの、社債が80,000千円減少したためであります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は3,986,242千円となり、前連結会計年度末に比べ1,028,076千円増加しました。これは主に、新株予約権の行使により資本金が372,864千円、資本剰余金が372,864千円、譲渡制限付株式報酬としての新株式の発行により資本金が11,960千円、資本剰余金が11,960千円増加、親会社株主に帰属する当期純利益を294,734千円計上したものの、剰余金の配当36,232千円が発生したことによるものであります。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、3,852,722千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は250,386千円となりました（前年同期は2,014,514千円の使用）。

これは主に、税金等調整前当期純利益467,114千円を計上した一方、棚卸資産の増加額363,158千円が生じたこと等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は284,345千円となりました（前年同期は68,814千円の使用）。

これは主に、定期預金の預入による支出250,800千円、子会社株式の取得による支出53,562千円が生じたこと等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は1,010,861千円となりました（前年同期は2,487,343千円の獲得）。

これは主に、長期借入れによる収入8,651,780千円、新株予約権の行使による株式の発行による収入738,800千円が生じた一方、長期借入金の返済による支出8,389,312千円が生じたこと等によるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。

ｂ．受注実績

当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（注）前連結会計年度における、森下信太郎、株式会社ジェイ・ワン・プランニング、当連結会計年度における株式会社アスコットに対する販売実績は、総販売実績に対する割合が10％未満のため記載を省略しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．財政状態及び経営成績の状況

当社グループの当連結会計年度の財政状態に関する認識及び分析につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要　②　財政状態の状況」に記載のとおりであります。

経営成績の状況

(売上高)

当連結会計年度の売上高は、13,543,337千円（前年同期比9.0％増）となりました。

セグメントごとにみますと、不動産販売事業は、取扱物件の価格帯向上や大型物件の取組み強化等、平均販売金額を高める方針を進めた結果、販売単価が向上し、売上高は12,585,011千円（同9.5％増）となりました。不動産賃貸事業は、販売用不動産の賃料収入について、新築物件および実需向け区分物件の仕入案件が増加したことに伴い、賃料収入を生み出す稼働物件の保有割合が低下した結果、売上高は703,651千円（同1.2％減）となりました。不動産管理事業は、販売事業で販売した物件の管理受託や、株式会社富士ホームを新規取得したことも寄与し、売上高は254,675千円（同13.9％増）となりました。

(売上原価、売上総利益)

当連結会計年度の売上原価は、積極的な販売活動により11,525,479千円（前年同期比9.9％増）となりました。

この結果、当連結会計年度の売上総利益は、2,017,857千円（同3.9％増）となり、売上高に対する売上総利益の比率は前連結会計年度から0.7ポイント減少し、14.9％となりました。

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、積極的な販売活動のためにかかる人件費の増加や、居住用販売用不動産の在庫水準の影響により、居住用販売用不動産に係る控除対象外消費税等が増加した結果、1,243,414千円（前年同期比28.7％増）となりました。

この結果、当連結会計年度の営業利益は774,443千円（同20.6％減）となり、売上高に対する営業利益の比率は前連結会計年度から2.1ポイント減少し、5.7％となりました。

(営業外損益、経常利益)

当連結会計年度の営業外収益は、18,160千円（前年同期比115.0％増）となりました。また、営業外費用は、販売用不動産購入資金に係る借入の融資手数料や支払利息の増加により324,495千円（同33.6％増）となりました。

この結果、当連結会計年度の経常利益は468,107千円（同36.8％減）となり、売上高に対する経常利益の比率は前連結会計年度から2.5ポイント減少し、3.5％となっております。

(特別損益、当期純利益)

当連結会計年度は特別利益の計上はありませんでした。当連結会計年度の特別損失は、一部設備等の減損損失を計上したことにより、992千円（前年同期比712.6％増）となりました。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、172,379千円（同38.1％減）となりました。

その結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は294,734千円（同36.2％減）となっております。

ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおり様々なリスク要因が考えられます。

当社グループは、それらのリスクに対しての対応策を講じ、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載した事項を推進し、主力事業である不動産販売事業を更に成長させるとともに、不動産賃貸事業、不動産管理事業においては安定収益の獲得に努め、成長性を取りつつ安定性も兼ね備えたバランスのよい事業構成を目指してまいります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

ａ．キャッシュ・フローの状況

当社の当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

ｂ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループの資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、設備資金であります。

運転資金は、原則として手許資金で賄っておりますが、金融機関からの総合的提案があった場合は調達を行い、手元流動性を高め緊急な販売用不動産の取得にも対応できる体制を整えております。

販売用不動産購入資金は、主に金融機関からの借入れにより調達しており、物件毎の販売計画に基づいて長期借入金または短期借入金で調達しております。また、当連結会計年度末において複数の金融機関との間で合計5,850,000千円の当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。(借入実行残高3,505,000千円、借入未実行残高2,345,000千円)設備資金は、設備投資計画に基づき、案件ごとに手持ち資金で賄えるか、不足するかの検討を行います。不足が生じる場合は、長期借入金にて調達を行っております。

なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は9,689,909千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は3,852,722千円となっております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社は、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」及び「不動産管理事業」を営んでおります。「不動産販売事業」は、当社が購入いたしました中古の不動産物件について改修等を行うことで付加価値を加え、運用効率を上げた後に投資家に販売する事業であります。「不動産賃貸事業」は、当社が土地、空室等を借上げ又は、土地、建物等を取得・保有し運用する事業であります。「不動産管理事業」は、当社から不動産物件を購入した顧客や、その他不動産所有者から、所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸契約管理、賃貸仲介等のサービスを提供する事業であります。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理方法は、「重要な会計方針」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自  2024年３月１日  至  2025年２月28日)

(注) １．調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△266,595千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。

(2) セグメント資産の調整額4,739,150千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自  2025年３月１日  至   2026年２月28日)

(注) １．調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△315,251千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない管理部門にかかる費用であります。

(2) セグメント資産の調整額5,500,651千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに本社備品等であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自  2024年３月１日  至  2025年２月28日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度(自  2025年３月１日  至  2026年２月28日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2024年３月１日  至  2025年２月28日)

当連結会計年度(自  2025年３月１日  至  2026年２月28日)

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2024年３月１日  至  2025年２月28日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2025年３月１日  至  2026年２月28日)

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。