インテリックスホールディングス

３【事業の内容】

当社グループは、当社（株式会社インテリックスホールディングス）、連結子会社７社（株式会社インテリックス、株式会社インテリックス空間設計、株式会社インテリックスプロパティ、株式会社再生住宅パートナー、株式会社ＦＬＩＥ、株式会社リコシス、株式会社インテリックス神戸みなと）により構成されており、「リノベーション事業分野」及び「ソリューション事業分野」における事業を行っております。

なお、当社は有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することになります。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

なお、次の２事業は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

＜リノベーション事業分野＞

当事業分野の主たる事業であるリノヴェックスマンション販売は、全国主要都市において、中古マンションを一戸単位で仕入れ、その後、株式会社インテリックス空間設計で最適なリノベーションプランを作成し、高品質な内装を施した上で、販売しております。

当社グループが提供するリノヴェックスマンションの特長は、物件の状態に応じて、間取りの変更や目に見えない給排水管の交換等に至るまで老朽化・陳腐化した箇所を更新し現在のライフスタイルに合わせたリノベーションを施すことにより、商品価値を高めて販売する点にあります。施工した全ての物件に対しては、最長20年の「アフターサービス保証」を付けており、購入時に抱える不安要素（永住性や資産性など）を払拭し、顧客満足度の高い住宅の供給を行っております。

また、戸建の再生販売、賃貸、仲介、リノベーション内装請負、不動産売買プラットフォーム運営、省エネリノベーションのフランチャイズ運営等を行っております。

＜ソリューション事業分野＞

その他不動産事業（一棟、土地等）の開発・販売・賃貸・管理・仲介、リースバック事業、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売、不動産パートナー共同事業、ホテル等の宿泊業等を営んでおります。

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　当社は、2025年12月１日に単独株式移転により株式会社インテリックスの完全親会社として設立されました。これに伴う連結範囲につきましては、株式会社インテリックスの従前の連結範囲から実質的な変更はありません。

　また、当連結会計年度の連結財務諸表は、株式会社インテリックスの連結財務諸表を引き継いで作成しております。

　なお、前連結会計年度と比較を行っている項目については、株式会社インテリックスの前連結会計年度の実績との比較により記載しております。

(1）経営成績等の状況の概要

① 経営成績の状況

当連結会計年度（2025年６月１日～2026年５月31日）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調で推移したものの、金利上昇や物価高の継続に加え、中東情勢の緊迫化などの地政学リスクもあり、先行き不透明な状況が続きました。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2026年５月において2024年10月以来19カ月ぶりに前年同月を下回ったものの、成約件数は当該期（2025年６月～2026年５月）において前年同期を18.6％上回り、引き続き堅調に推移いたしました。

当社グループでは、リノベーション事業分野におけるリノヴェックスマンションの販売件数が1,043件と前期をわずかに下回ったものの、不動産価格の上昇及び仕入エリア戦略が奏功し、平均販売価格が3,824万円で前期比30.1％上昇したことにより、物件販売の売上高は同29.3％増となりました。加えて、リノベーション内装事業の売上高も同23.6％増と伸長しました。一方、ソリューション事業分野におきましては、一棟収益物件等の売却、不動産パートナー共同事業によるプロジェクト収益、リースバック物件の信託受益権売却、不動産小口化商品の販売等における売上高は同43.0％増となりました。加えてホテル事業における売上高も同5.7％増と堅調な稼働を推移しております。その結果、連結売上高は同30.5％増となりました。

利益面では、リノヴェックスマンション販売の増益に加え、不動産パートナー共同事業の利益寄与等により、連結売上総利益は同16.9％増となりました。営業利益は、販売費及び一般管理費が同12.7％増加したものの、売上総利益の増加によりこれを吸収し、同26.7％増となりました。経常利益は、積極的な物件取得に伴う有利子負債の増加により、支払利息をはじめとする営業外費用が同54.7％増加したものの、同8.3％増となりました。

また、当社グループは、今後の成長基盤の強化を目的として、独立系の住宅ローンの保証会社として保証債務残高トップの全国保証株式会社と資本業務提携契約を締結し、同社を割当先とする第三者割当による新株式の発行及び自己株式の処分を実施いたしました。これにより、当社は同社の持分法適用会社（被持株比率20.55％）となりました。本提携は、不動産売買プラットフォームであるＦＬＩＥ事業のサービス拡充、物件仕入チャネルの多角化など、事業シナジー創出に資する重要な取り組みであると考えております。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は前期比30.5％増の584億71百万円となり、営業利益は同26.7％増の30億23百万円、経常利益は同8.3％増の23億46百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は同0.5％増の16億75百万円となりました。

　セグメントの業績は、次のとおりであります。

（リノベーション事業分野）

当事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの平均販売価格の上昇により、400億3百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、1億52百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業、ＦＬＩＥ事業の増収寄与により、30億52百万円となりました。

これらの結果、当事業分野における売上高は432億8百万円、営業利益は各事業の寄与により19億14百万円となりました。

（ソリューション事業分野）

当事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件等の売却に加え、不動産パートナー共同事業、リースバック物件の流動化、不動産小口化商品の販売等により、126億5百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、10億68百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業等により、15億88百万円となりました。

これらの結果、当事業分野における売上高は152億62百万円、営業利益は20億98百万円となりました。

② 財政状態の状況

　当連結会計年度末における財政状態は、資産が644億42百万円（前連結会計年度末比117億79百万円増）、負債が476億41百万円（同85億99百万円増）、純資産は168億1百万円（同31億79百万円増）となりました。

（資産）

　資産の主な増加要因は、現金及び預金が6億86百万円、販売用不動産が88億48百万円、前渡金が5億11百万円、流動資産のその他が1億1百万円、有形固定資産が13億75百万円、投資その他の資産が2億21百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。

（負債）

　負債の主な増加要因は、未払法人税等が4億39百万円、長期借入金が4億3百万円それぞれ減少した一方で、短期借入金が65億26百万円、１年内返済予定の長期借入金が24億89百万円、流動負債のその他が4億20百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。

（純資産）

　純資産の主な増加要因は、剰余金の配当により4億22百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益として16億75百万円を計上したこと、全国保証株式会社を割当先とする新株発行及び自己株式の処分により18億23百万円増加したこと等によるものであります。同社との資本業務提携契約に基づく払込により、今後の事業拡大に向けた財務基盤の強化を図ることができました。

③ キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ1億32百万円増加し、53億76百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、66億28百万円の支出超過（前連結会計年度は59億31百万円の支出超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益24億16百万円を計上し、減価償却費が3億14百万円あった一方で、棚卸資産の増加額が76億53百万円、前渡金の増加額が5億11百万円あったこと等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、33億53百万円の支出超過（前連結会計年度は28億99百万円の支出超過）となりました。これは主に、固定資産の売却による収入1億82百万円があった一方で、定期預金の預入による支出1億35百万円、固定資産の取得による支出30億19百万円、投資有価証券の取得による支出3億87百万円があったこと等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、101億13百万円の収入超過（前連結会計年度は93億85百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出93億82百万円、社債の償還による支出2億6百万円、配当金の支払額4億21百万円あった一方で、短期借入金の純増加額65億26百万円、長期借入れによる収入114億69百万円、社債の発行による収入3億円、株式の発行による収入12億66百万円、自己株式の処分による

収入5億57百万円があったこと等によるものであります。

④ 仕入及び販売の状況

a．仕入実績

　当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。

ｂ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）１．当社は引渡基準により売上高を計上しております。

２．当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。

② 経営成績の分析

（売上高）

　当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の447億93百万円から136億77百万円増加（前期比30.5％増）し、584億71百万円となりました。

　セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、リノヴェックスマンションの販売件数が1,043件と前期をわずかに下回ったものの、不動産価格の上昇及び仕入エリア戦略が奏功し、平均販売価格が3,824万円で前期比30.1％上昇したことにより、当期における物件販売の売上高は400億3百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は1億52百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業、ＦＬＩＥ事業の増収寄与により、30億52百万円となりました。これらの結果、当事業分野の売上高は432億8百万円となりました。

　ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件等の売却に加え、不動産パートナー共同事業、リースバック物件の流動化、不動産小口化商品の販売等により126億5百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、10億68百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業等により15億88百万円となりました。これらの結果、当事業分野の売上高は152億62百万円となりました。

（売上総利益）

　当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の79億71百万円から13億46百万円増加（前期比16.9％増）し、93億17百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の17.8％から1.9ポイント減少し15.9％となりました。これは、リノベーション事業分野の物件販売の粗利率が13.2％と前期に比べ0.5ポイント増加したものの、ソリューション事業分野の物件販売における前期の高収益率物件の利益反動減により粗利益率が17.2％と前期に比べ10.6ポイント減少したためであります。

（営業利益）

　当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の23億86百万円から6億37百万円増加（前期比26.7％増）し、30億23百万円となりました。これは、売上総利益が前期より13億46百万円増加した一方で、販売費及び一般管理費が前期に比べ7億8百万円増加（同12.7％増）したためであります。

（経常利益）

　当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の21億66百万円から1億79百万円増加し、23億46百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ6億37百万円増加した一方で、支払利息をはじめとする営業外費用が前期に比べて3億67百万円増加したためであります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の16億67百万円から8百万円増加し16億75百万円となりました。

③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

　当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。

　販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

  当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象になっているものであります。

　当社グループは、「リノベーション事業分野」、「ソリューション事業分野」の２つを報告セグメントとしております。

　「リノベーション事業分野」は、主に中古住宅の再生販売・賃貸・仲介、リノベーション内装事業等を行っております。「ソリューション事業分野」は、主に収益不動産の売買及び賃貸事業やリースバック事業、アセットシェアリング事業、ホテル等の宿泊事業並びに不動産パートナー共同事業等を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

　報告されているセグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報

当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）

（注）１．調整額は、以下のとおりであります。

　　　　　セグメント利益の調整額△988,606千円は、各報告セグメントに配賦されない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

　　　　　セグメント資産の調整額5,274,705千円は、各報告セグメントに配賦されない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金、繰延税金資産及び管理部門に係る資産であります。

　　　２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

      ３．セグメント資産は、連結貸借対照表の資産合計と調整を行っております。

【関連情報】

当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　　　　　　　　製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　　　　　　　　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦以外の国又は地域に所在する固定資産を有していないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載しておりません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

当連結会計年度（自　2025年６月１日　至　2026年５月31日）

　該当事項はありません。