住友不動産

３ 【事業の内容】

当社の企業集団は、当社および連結子会社49社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。

なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。

(1) 不動産賃貸事業

当社は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル運営を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸運営を、住友不動産商業マネジメント㈱が商業施設等の賃貸運営を行っております。

(2) 不動産販売事業

当社は、マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っております。また、住友不動産シスコン㈱がインテリアの販売を、当社および住友不動産建物サービス㈱がマンション分譲後の管理業務を行っております。

(3) ハウジング事業

住友不動産ハウジング㈱は、建替えの新システムである新築そっくりさん事業ならびに新築戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。

(4) ステップ事業

住友不動産ステップ㈱は、不動産売買の仲介事業、住宅等の販売代理および賃貸仲介事業を行っております。

(5) その他の事業

住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ運営を、泉レストラン㈱が飲食業を、いずみ保険サービス㈱が保険代理店業を、泉カントリー倶楽部㈱がゴルフ場運営を行っております。

以上に述べた事項の系統図は次のとおりであります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

① 財政状態及び経営成績の状況

５期連続経常最高益、13期連続当期純利益最高益更新

当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。（売上高２期連続、営業利益４期連続、経常利益５期連続、当期純利益13期連続）

主力の不動産賃貸事業が過去最高の増益額で業績を牽引

部門別では、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が過去最高の大幅増益で最高益を更新し、業績を牽引しました。また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。

営業外損益は支払利息の増加などにより前期比67億円の悪化、特別損益は、従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労分を引当計上した一方で、投資有価証券売却益を計上したことにより同88億円の改善となりました。

その結果、売上高1兆577億円（前期比＋4.3％）、営業利益2,991億円（同＋10.2％）、経常利益2,892億円（同＋7.8％）、親会社株主に帰属する当期純利益2,125億円（同＋10.9％）となりました。

部門別の営業成績は下表の通りです。

＜不動産賃貸事業部門＞

過去最高の増益額で最高益を更新

当連結会計年度は、既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの通期稼働効果に加え、高級賃貸マンション（ラ・トゥール）、ホテル、イベントホールなどの単価増や稼働率向上も寄与した結果、過去最高の増益額となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。

空室率大幅改善、新規ビルのテナント募集も堅調に推移

当期末の空室率は、4.3％(前期末比△1.5pt)となりました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況が継続しております。また、前期竣工の「住友不動産六本木セントラルタワー」は満室となり、当期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」、「住友芝公園ビル」も内定率は９割を超えるなど募集は堅調に推移しました。

＜不動産販売事業部門＞

増収増益、最高益更新

当連結会計年度は、「シティタワー虎ノ門」、「シティテラス多摩川」、「シティタワーズ板橋大山」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,368戸（前期比△158戸）を販売計上しました。当事業部門の９割を占める分譲マンション市場では、供給が限られる一方で需要は底堅く、販売価格は一段と上昇しました。結果、計上戸数は減少したものの増収増益を達成、営業利益は過去最高を更新しました。

マンション契約順調、営業の軸足は次々期計上分

当連結会計年度のマンション契約戸数は2,398戸（前期比△222戸）となりました。契約戸数は順調に推移しており、期首時点で次期計上予定分の大半を確保し、営業の軸足は次々期計上予定分に移行しております。

＜ハウジング事業部門＞

次期の業績反転に向け、期末受注残高はコロナ禍以降最高

当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で6,559棟（前期比△485棟）、注文住宅事業で1,786棟（同△354棟）となりました。当部門の業績は、建築基準法改正の影響もあり主に上期の受注が大きく減少したこと、分社化に伴う費用が発生したことなどから、大幅な減益となりました。一方で、年明け以降は企図した改革の成果も徐々に出始め、第４四半期の受注棟数・受注高はともに前年同期を上回り、期末受注残高はコロナ禍以降最高となっています。

＜ステップ事業部門＞

取扱単価が上昇し最高益更新、構造改革は継続

当連結会計年度は、仲介引渡し件数は減少しましたが、中古マンション価格の上昇やステップオークションの浸透などにより取扱単価が大幅に上昇し、営業利益は過去最高を更新しました。当事業部門は、人事制度改革や店舗網の再編など、お客様ファーストを志向した構造改革に取り組んでおりますが、次期もこの取組みを着実に進めてまいります。

＜その他の事業部門＞

フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高17,917百万円（前期比＋4,882百万円）、営業利益5,452百万円（同＋3,281百万円）となりました。

＜中期経営計画の達成状況＞

当社は、2025年４月より「第十次中期経営計画」に取り組んでおります。計画１年目となる当期は、前述の通り、５期連続経常最高益、13期連続当期純利益最高益更新を達成しました。

その結果、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて、下表の通り３ヵ年累計目標の概ね３分の１を達成、中計最高業績連続更新に向けて順調な滑り出しとなりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　※2025年３月28日公表

＜資産、負債、純資産の状況＞

当連結会計年度における総資産は、7兆1,856億円（前期末比＋4,632億円）となりました。主に販売用不動産と賃貸ビルを主とする有形固定資産、投資有価証券が増加しました。

負債合計額は、４兆7,149億円（前期末比＋1,606億円）となりました。コマーシャルペーパー発行額の増加などが主たる要因です。

純資産合計額は２兆4,707億円（前期末比＋3,026億円）となりました。また、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が2,125億円となり利益剰余金が増加、自己資本比率は34.4％（前期末32.3％）となりました。

なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は94％（前期末97％）、固定金利比率は81％（同87％）となっております。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
　営業活動によるキャッシュ・フロー　　127,287百万円（前期比  △125,884百万円）

　投資活動によるキャッシュ・フロー　△154,387百万円（前期比　△ 10,771百万円）

　財務活動によるキャッシュ・フロー　△ 12,756百万円（前期比　＋104,091百万円）

となり、現金及び現金同等物は39,947百万円減少して58,286百万円となりました。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当期の経常利益は2,892億円、減価償却費は763億円となりました。棚卸資産の増加、法人税等支払い額の増加などもあり、営業キャッシュ・フローは1,272億円の収入となりました。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

賃貸事業の増強を目的として、有形固定資産投資やムンバイ子会社の増資などを行った一方で、政策保有株式を約500億円売却したことにより、投資キャッシュ・フローは1,543億円の支出となりました。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

社債の償還550億円、および自己株式の取得605億円、配当金の支払361億円に対応し、差引1,490億円のコマーシャル・ペーパー発行を実施した結果、財務キャッシュ・フローは127億円の支出となりました。

③ 生産、受注及び販売の状況

生産、受注及び販売の状況については、前掲「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2026年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(イ)　概況

当連結会計年度は、売上高1兆577億円（前連結会計年度比＋435億円）、営業利益2,991億円（同＋276億円）、経常利益2,892億円（同＋209億円）となりました。売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。

(ロ)　売上高および営業利益

当連結会計年度は、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が過去最高の大幅増益で最高益を更新し、業績を牽引しました。また、販売価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した分譲マンションを中心とする不動産販売事業、中古マンション価格の上昇などにより取扱単価が大幅に上昇したステップ事業も過去最高益を達成しました。その結果、売上高は1,057,765百万円（前連結会計年度比＋43,525百万円、同＋4.3％）、営業利益は299,155百万円（同＋27,639百万円、同＋10.2％）となりました。

なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1) 経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。

(ハ)　営業外損益

営業外収益は、受取配当金などにより、20,498百万円（前連結会計年度比△648百万円）となりました。また、営業外費用は、支払利息の増加などにより、30,419百万円（同＋6,079百万円）となりました。その結果、営業外損益は△9,921百万円（同6,728百万円の悪化）となりました。

(ニ)　特別損益

当連結会計年度は、投資有価証券売却益などにより特別利益は33,233百万円（前連結会計年度比△5,262百万円）となった一方、減損損失や固定資産除却損など18,900百万円（同△14,078百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引14,332百万円の利益（同8,816百万円の改善）となりました。

　② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

親会社株主に帰属する当期純利益が212,535百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比116,397百万円増加 した結果、当連結会計年度末の自己資本は、2,470,712百万円（同＋302,604百万円）、自己資本比率は34.4％となりました。
 
　資金調達においては、当連結会計年度中に、期限到来に伴う長期借入金3,577億円の返済、社債550億円の償還に対応し、コマーシャルペーパー差引き1,490億円の発行、3,510億円の長期借入を実施しました（ノンリコース含む）。その結果、連結有利子負債は、3,975,920百万円（前連結会計年度末比＋83,995百万円）となりました。
　なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は94％（前期末97％）、固定金利比率は81％（同87％）となっております。
 

2025年４月より開始した「第十次中期経営計画」では、更なる収益基盤強化のため、東京都心およびインド・ムンバイにおける賃貸資産への投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローにより賄うこととしており、併せて累進配当による株主還元も強化していく方針としております。詳しくは、「１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」をご参照ください。

③ 重要な会計方針および見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。

販売用不動産（仕掛含む）及び賃貸資産の評価

当社グループは、販売用不動産（仕掛含む）について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切り下げの方法）により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。

　　　　なお、詳細は第５[経理の状況]の連結財務諸表の（重要な会計上の見積り）に記載しております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
　当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
  したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「ハウジング」、「ステップ」および「その他」を報告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲・管理、「ハウジング」は戸建住宅の建築・改修工事請負、「ステップ」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。

２  報告セグメントの変更等に関する事項　

当連結会計年度より、住宅リフォーム事業と新築住宅事業を統合した新会社「住友不動産ハウジング株式会社」の分社、設立50周年を迎えた住友不動産販売株式会社の体制刷新と顧客本位のブランド強化を目指す「住友不動産ステップ株式会社」への商号変更など、一連の経営体制変更に伴い、以下のとおりセグメント名称・区分を変更いたしました。

これに伴い、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の名称・区分方法により作成したものを記載しております。なお、ハウジング事業のセグメント費用における一部のセグメント間取引は、金額的重要性が乏しいと判断したことから、前連結会計年度のハウジング事業のセグメント費用への組替えを行っておりません。

      　（セグメント名称の変更）

　　　　 　　　変更前　　　　　　　　　変更後

　　　 　「完成工事事業」　　→　「ハウジング事業」

　　　 　「不動産流通事業」　→　「ステップ事業」

　　　 （セグメント区分の変更）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　変更前　　　　　　　　　変更後

　　　 　マンション管理（住友不動産建物サービス株式会社）：「不動産賃貸事業」　→　「不動産販売事業」

　　　 　インテリア販売（住友不動産シスコン株式会社）：　　「完成工事事業」　　→　「不動産販売事業」

３  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

４  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

　　前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

(注)1　  セグメント利益の調整額△24,613百万円は、セグメント間取引消去△6百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△24,606百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。

    2　  セグメント資産の調整額531,582百万円は、セグメント間取引消去△361,994百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産893,576百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。

    3　  セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。

    4　  減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。

　　当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

(注)1　  セグメント利益の調整額△29,724百万円は、セグメント間取引消去121百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△29,845百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。

    2　  セグメント資産の調整額759,157百万円は、セグメント間取引消去△444,626百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,203,783百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。

    3　  セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。

    4　  減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

該当事項はありません。