ファースト住建

３【事業の内容】

　当社は、平成11年７月の設立以来、

　　①住宅作りにおいて、社会へ貢献する。

　　②より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する。

　　③人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する。

の３つを企業理念として掲げ、この企業理念を実現するべく事業に邁進してまいりました。

　当社グループの事業は、戸建事業として戸建住宅・土地の分譲を中心に、請負工事並びにこれらに付随する業務、マンション事業等として、マンションの新築分譲やリノベーション分譲、賃貸並びにこれらに付随する業務のマンション事業並びに戸建分譲で培った木造建築のノウハウを戸建住宅以外の分野に活用した大規模木造建築などの請負工事を行う特建事業を展開しております。

　なお、当社グループは、従来は「マンション事業」及び「特建事業」については報告セグメントに含まれない「その他」として記載しておりましたが、当連結会計年度から、「マンション事業」及び「特建事業」を集約した「マンション事業等」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。

　当社グループの事業の内容は次のとおりであります。

(1）戸建事業

　当社の戸建事業は、近畿圏、愛知県、広島県、福岡県、千葉県及び埼玉県を主な事業エリアとして、連結子会社のアオイ建設株式会社では、神奈川県、東京都を主な事業エリアとして、前連結会計年度から新たに連結子会社となった株式会社ＫＨＣ及びその子会社では、兵庫県を主な事業エリアとして、戸建住宅・土地の分譲、請負工事並びにこれらに付随する業務を行っております。

　現在、主力となっているのは戸建分譲であり、建売住宅の企画・建築・販売を行っております。当社の販売する戸建住宅は、在来工法（木造軸組工法）を用いて建築しており、30坪程度の土地に建坪28坪、４ＬＤＫを標準的な仕様としております。請負工事は、戸建住宅の建築請負であり、自由設計による注文住宅を中心に、戸建分譲と同規格のプランを注文住宅として販売する規格型注文住宅「オーダーキューブ・システム」の販売などを行っております。これらに付随する業務としては、火災保険等の代理店業務や住宅販売時の司法書士等の紹介などを行っております。なお、令和７年11月１日付で、火災保険等代理店業務及びオプション工事等、付随業務の一部を子会社に移管しております。

　当事業の基本姿勢は、当社グループの企業理念に掲げるところの「より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する」ことであり、そのために常に、品質の向上、お客様のニーズに合わせた商品企画、工期の短縮を含む事業サイクルの短縮及び建築コストの低減に取り組んでおります。

　当事業のうち主力となっている戸建分譲においては、分譲用土地を仕入れ、分譲計画及び建物の企画設計を行うとともに、建物が完成するまでの各種工事の施工管理及び住宅の分譲・販売を業務として行っており、当社グループの販売した住宅について、販売後のアフターサービスまでも一貫して行っております。この中で、各種工事の施工に関しましては積極的に外部業者への委託を行っており、当社グループでは品質、コスト、工程並びに安全の管理を徹底して行っております。販売に関しましては、顧客への直接的な販売活動は、主に地域の不動産会社との媒介契約による仲介により行っております。

(2）マンション事業等

　マンション事業等では、マンション事業及び特建事業を行っております。マンション事業は、マンションの新築分譲、中古マンション等を改装後に販売するリノベーション販売の他、マンション等の不動産賃貸並びにこれらに付随する業務を、近畿圏並びに神奈川県を中心とした事業エリアにおいて行っております。特建事業は、戸建分譲で培った木造建築のノウハウを戸建住宅以外の分野に活用し、大規模木造建築の請負工事など事業領域の拡大に向けた取り組みを行っております。

　マンションの新築分譲では、分譲用土地の仕入、分譲計画及び建物の企画設計を行うとともに、建物が完成するまでの各種工事の施工管理及び分譲・販売を業務として行っております。また、案件によっては他の不動産ディベロッパーによって企画、建築された新築マンションを仕入れ、分譲・販売いたしております。

　新築マンションの施工に関しましては外部の建設業者に委託しております。販売に関しましては、物件ごとに販売会社と販売代理契約を結び、販売活動を行っております。戸建事業と同様に当社グループの企業理念を基本姿勢として取り組んでおり、比較的短期間で建築可能な40戸程度の中規模マンションを販売しております。

　中古マンション等のリノベーション販売につきましては、中古マンション等を１戸単位で仕入れ、内装の全面改装を企画し施工を行った後に販売しております。改装工事の施工に関しましては戸建事業と同様に外部業者への委託により行っており、当社では品質、コスト、工程並びに安全の管理を徹底して行っております。販売に関しましても戸建事業と同様、地域の不動産会社との媒介契約による仲介によって行っております。

　また、マンション等の不動産賃貸につきましては、単身者向けマンション等を中心に、購入又は自社建築した当社所有不動産の賃貸を行っております。入居者等の募集、管理運営に関しては、主に外部の管理会社に委託しております。

　戸建事業及びマンション事業等の系統図は次のとおりであります。

(1）戸建事業

　①　戸建分譲

　②　請負工事

(2）マンション事業等

　①　新築分譲

　②　リノベーション販売

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

①　財政状態及び経営成績の状況

ａ．経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、政局不安に加え諸外国との緊張感が高まっており、トランプ関税についても自動車産業を中心に、その影響が危惧される状況が続いております。円安基調が続く中、食品を始め様々な商品・サービス価格の上昇に賃金の上昇が伴っておらず、予断を許さない状況が続いております。

　不動産業界においては、都心を中心としたマンションなどの国内外の資産家、富裕層が投資対象とするような市場や、収益用不動産の市場は好調な一方で、当社の得意とする実需型の戸建住宅市場、特に住宅一次取得者向け市場は、土地価格、建築価格の高騰により、住宅一次取得者層が購入しづらくなっております。金利上昇は住宅の購買意欲に影響を与え、大工を始めとする建築関係の職人の減少、高齢化などは建設コストのみならず、工期を長期化させる要因になっております。これらの状況から、土地や建築原価の上昇に販売価格が追い付いておらず、販売面で苦戦を強いられ、利益の確保が難しい状況が長期化する等、事業環境は引き続き厳しいものとなっております。

　このような経営環境の中、当社グループでは引き続き、企業理念「１．住宅作りにおいて、社会へ貢献する。２．より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する。３．人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する。」の下、お客様に心から喜んでいただける魅力的な住宅を、適切な価格で供給することにこだわり、当社グループ一丸となり、業績の向上と企業価値の向上に取り組んでおります。

　戸建事業におきまして、主力の戸建分譲では、販売棟数の着実な拡大と収益性の改善に向けて、分譲用地仕入を厳選したうえでの安定的な在庫の確保、仕入から完成までの工程管理の強化やバリューエンジニアリングの継続による建築コストの適切なコントロール、デザインや間取りなど魅力的な住宅作りに更に注力するなど、各種の取組みを進めております。当連結会計年度には、当社における販売棟数は伸び悩んだものの、前連結会計年度末に株式会社ＫＨＣ他６社が新たに連結子会社となったことで、グループ全体では販売棟数1,120棟（前連結会計年度比 6.5％増）と前連結会計年度を上回りました。また、請負工事においても連結子会社の増加により、当連結会計年度の引渡棟数は208棟（同 494.3％増）と、前連結会計年度より大きく増加しております。収益性の面では、厳しい事業環境の中でも高い付加価値により、安定した利益を確保している請負工事の構成割合が高まったこともあり、戸建事業の収益性は少しずつ改善しております。今後も、モデルハウスを活用した新たなニーズの掘起こしと提案力の強化に注力し、魅力ある住宅作りにつなげてまいります。

　マンション事業等については、賃貸による安定的な収益を着実に拡大するべく、賃貸用不動産の新規取得を進めております。またマンション分譲では、区分所有単位のリノベーション販売６戸に加え、保有目的を販売目的に変更した賃貸用不動産１物件（全37戸）の販売を行い、合計43戸（同 13.2％増）の販売戸数となりました。特建事業では、前連結会計年度には売上実績はありませんでしたが、当連結会計年度には木造集合住宅等の請負工事２件による売上を計上しております。

　特別損益の項目では、前連結会計年度に負ののれん発生益14億77百万円を特別利益に計上いたしましたが、当連結会計年度では、特別損失に公開買付関連費用65百万円を計上しております。

　これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高428億83百万円（前連結会計年度比 19.2％増）、営業利益24億90百万円（同 36.2％増）、経常利益23億52百万円（同 30.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益14億35百万円（同 42.5％減）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

　なお、従来は「マンション事業」及び「特建事業」については報告セグメントに含まれない「その他」として記載しておりましたが、当連結会計年度から、「マンション事業」及び「特建事業」を集約した「マンション事業等」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。

（戸建事業）

　戸建事業のうち主力の戸建分譲について、当連結会計年度における販売棟数は1,120棟（うち、戸建分譲 936棟、土地分譲 184区画）（前連結会計年度比 6.5％増）となり、売上高は344億73百万円（同 2.7％増）となりました。当社では、期首の在庫が少なかったこと、厳しい市場環境においては採算性のある土地の確保が難しく新たな分譲用地の仕入も十分ではなかったことなどが主な要因となり、販売棟数を伸ばすことができませんでしたが、前連結会計年度末に株式会社ＫＨＣ他６社が新たに連結子会社となったことで、グループ全体では前連結会計年度に比べて販売棟数が増加いたしました。今後も仲介業者への訪問などの営業活動を強化することで用地情報の収集に注力し、供給棟数の増加に努めてまいります。利益に関しては、厳しい市場環境の中、利益率が低下傾向にありましたが、分譲用地仕入をより厳選して行ってきた成果等により、当連結会計年度においてやや改善しております。請負工事におきましては、株式会社ＫＨＣ他６社が注文住宅を主力としており、引渡棟数は208棟（同 494.3％増）、売上高は62億48百万円（同 545.9％増）と増加いたしました。戸建事業に関するその他の売上高は２億54百万円（同 104.2％増）となりました。

　これらの結果、戸建事業全体の売上高は409億76百万円（同 18.2％増）となり、セグメント利益は31億36百万円（同 23.3％増）となりました。

（マンション事業等）

　マンション事業等のうち、マンション事業について、賃貸収益による売上高は７億92百万円（前連結会計年度比 10.9％増）となりました。マンション分譲については区分所有単位のリノベーションマンションの販売は６戸にとどまりましたが、保有目的を販売目的に変更した賃貸用不動産１物件（全37戸）を販売し、８億42百万円（同 39.5％増）の売上高となりました。また、前連結会計年度において実績のなかった特建事業については、２物件の請負工事により売上高２億60百万円（同 －）となりました。

　これらの結果、マンション事業等全体の売上高は18億98百万円（同 43.9％増）となり、セグメント利益は４億76百万円（同 20.6％増）となりました。

ｂ．財政状態の状況

　当連結会計年度末における総資産は617億86百万円（前連結会計年度末比 1.0％増）となり、前連結会計年度末に比べて６億14百万円増加いたしました。主な増加要因は、現金及び預金の増加17億62百万円、仕掛販売用不動産の増加８億55百万円及び未成工事支出金の増加２億21百万円であり、主な減少要因は、販売用不動産の減少19億75百万円及び有形固定資産の減少２億11百万円であります。主力である戸建事業において、在庫状況の改善に向けて完成在庫の販売促進と厳選した分譲用地仕入の強化に取り組み、その結果、前連結会計年度末に比べて完成在庫は減少し、仕掛在庫は増加いたしました。有形固定資産の減少につきましては、主に賃貸用不動産１物件の保有目的変更に伴う棚卸資産への振替によるものであります。

　負債合計は196億45百万円（同 0.1％増）となり、前連結会計年度末に比べて22百万円増加いたしました。主な増加要因は、短期有利子負債の増加８億37百万円及び長期有利子負債の増加１億30百万円であり、主な減少要因は、仕入債務の減少４億60百万円及び未払法人税等の減少59百万円であります。仕入債務の減少は、主に棚卸資産の減少が要因となっております。

　また、純資産は421億40百万円（同 1.4％増）となり、前連結会計年度末に比べて５億91百万円増加いたしました。主な増減の要因は、資本剰余金の増加１億28百万円、利益剰余金の増加８億37百万円及び非支配株主持分の減少４億11百万円であります。資本剰余金の増加及び非支配株主持分の減少は、主に株式会社ＫＨＣに対する株式売渡請求を実施し、令和６年11月21日付で同社を完全子会社としたことに伴うものであり、利益剰余金の増加は、主に当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益及び配当の実施によるものであります。

　これらの結果、自己資本比率は65.8％となり、前連結会計年度末より0.9ポイント上昇しております。

②　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、206億88百万円（前連結会計年度末比 9.3％増）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは29億19百万円の収入（前連結会計年度比 51.6％減）となりました。主な収入の要因は税金等調整前当期純利益22億87百万円及び棚卸資産の減少額15億９百万円であり、主な支出の要因は、法人税等の支払額８億５百万円及びその他の流動負債の減少額２億25百万円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは11億62百万円の支出（前連結会計年度比 14.9％減）となりました。主な支出の要因は、有形固定資産の取得による支出11億67百万円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは５百万円の収入（前連結会計年度は31億39百万円の支出）となりました。主な収入の要因は、長期借入れによる収入55億10百万円及び短期借入金の純増加額14億53百万円であり、主な支出の要因は、長期借入金の返済による支出59億85百万円、配当金の支払額５億98百万円及び連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出３億57百万円であります。

③　生産・受注及び販売の実績

a．生産実績

　当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．金額は販売価格によっております。

　　　２．件数欄については、戸建分譲は棟数又は区画数、請負工事は棟数又は契約数、マンション分譲は戸数、特建事業は棟数を表示しております。

　　　３．当連結会計年度において、請負工事の生産実績に著しい変動がありました。これは、前連結会計年度末に㈱ＫＨＣ他６社を連結子会社化したこと等によるものであります。

ｂ．受注実績

　当社グループは主に見込み生産を行っており、請負工事等、一部には受注生産も行っておりますが、その多くが短期間で販売するものであるため、記載を省略しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．件数欄については、戸建分譲は引渡棟数又は引渡区画数、請負工事は引渡棟数又は完成契約数、マンション分譲は引渡戸数、特建事業は引渡棟数を表示しております。

　　　２．当連結会計年度において、請負工事の販売実績に著しい変動がありました。これは、前連結会計年度末に㈱ＫＨＣ他６社を連結子会社化したこと等によるものであります。

　　　３．戸建分譲における地域別の販売実績は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　①　財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

　経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(5）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。これらの指標に関して、当連結会計年度における実績は、売上高経常利益率 5.5％（前連結会計年度は5.0％）、賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率 3.7％（同 7.7％）、棚卸資産回転率 年1.6回転（同 年1.3回転）となっております。売上高経常利益率につきましては、主力の戸建分譲において、土地価格や建築コストの上昇傾向が続いている一方、住宅需要は冷え込む状況となっており、コストの上昇を販売価格には十分に転嫁することができず、前連結会計年度に低下いたしましたが、当連結会計年度において、厳選した分譲用地の仕入、原価管理の強化や経費削減に取り組んだことで、前連結会計年度に比べてやや改善いたしました。賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率におきましては、前連結会計年度には連結子会社の増加に伴う負ののれん発生益を計上していたこともあり、前連結会計年度より低下しております。翌連結会計年度においては、引き続き厳選した仕入や商品力の向上、的確なコストコントロールに注力し、収益性の改善に取り組んでまいります。また、棚卸資産回転率につきましては、前連結会計年度より売上原価が16.8％増加した一方、棚卸資産が前連結会計年度末に比べて3.8％減少しており、その結果、当連結会計年度における棚卸資産回転率は前連結会計年度より上昇いたしました。分譲用地の仕入から販売までの事業サイクルの短縮に向け、工程管理の強化、業務効率の向上及び販売活動の強化を図り、引き続き年３回転を目標として、回転率の向上に努めてまいります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループのキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　②　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきまして、当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲用地の仕入資金及び収益物件の購入資金等であり、主に内部留保資金又は当座貸越契約を含む金融機関からの借入により調達しております。なお、当連結会計年度末における社債、借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は142億79百万円（前連結会計年度末比 7.3％増）となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は206億88百万円（同 9.3％増）となっております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは主に「戸建事業」、「マンション事業」及び「特建事業」を行っております。

　「戸建事業」は、戸建分譲、請負工事及びこれらに付随するサービスの提供を行っております。「マンション事業」は、マンション分譲、不動産賃貸及びこれらに付随するサービスの提供を行っており、「特建事業」は集合住宅などの大規模木造建築物等の請負工事を行っております。

　当連結会計年度から、量的な重要性が増したため「マンション事業」及び「特建事業」を集約した「マンション事業等」を報告セグメントとして記載する方法へ変更しております。

　なお、前連結会計年度のセグメント情報は、当連結会計年度の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　報告セグメントのセグメント利益は、経常利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

（注）１．外部顧客への売上高の調整額6,724千円は、事業セグメントに帰属しない売上高であります。

　　　２．セグメント利益の調整額△1,139,667千円は、事業セグメントに帰属しない売上高及び各事業セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に事業セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

　　　３．資産及び負債については、事業セグメントに配分しておりません。

当連結会計年度（自　令和６年11月１日　至　令和７年10月31日）

（注）１．外部顧客への売上高の調整額8,841千円は、事業セグメントに帰属しない売上高であります。

　　　２．セグメント利益の調整額△1,261,339千円は、事業セグメントに帰属しない売上高及び各事業セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に事業セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

　　　３．資産及び負債については、事業セグメントに配分しておりません。

【関連情報】

前連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％以上を占めるものがないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　令和６年11月１日　至　令和７年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％以上を占めるものがないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

　重要性が乏しいため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　令和６年11月１日　至　令和７年10月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　令和６年11月１日　至　令和７年10月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

　戸建事業において、1,477,243千円の負ののれん発生益を計上しております。これは、当連結会計年度において、株式の取得により新たに株式会社ＫＨＣ及びその子会社６社を連結子会社としたことによるものであります。

当連結会計年度（自　令和６年11月１日　至　令和７年10月31日）

　該当事項はありません。