ファースト住建

３【事業の内容】

　当社は、平成11年７月の設立以来、

　　①住宅作りにおいて、社会へ貢献する。

　　②より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する。

　　③人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する。

の３つを企業理念として掲げ、この企業理念を実現するべく事業に邁進してまいりました。

　当社グループの事業は、戸建事業として戸建住宅・土地の分譲を中心に、請負工事並びにこれらに付随する業務、マンション事業としてマンションの新築分譲やリノベーション分譲、賃貸並びにこれらに付随する業務を展開しております。また、特建事業として、戸建分譲で培った木造建築のノウハウを戸建住宅以外の分野に活用した大規模木造建築などの請負工事を、事業領域の拡大に向けた取り組みとして行っております。

　当社グループの事業の内容は次のとおりであります。

(1）戸建事業

　当社の戸建事業は、近畿圏、愛知県、広島県、福岡県、千葉県及び埼玉県を主な事業エリアとして、連結子会社のアオイ建設株式会社では、神奈川県、東京都を主な事業エリアとして、当連結会計年度から新たに連結子会社となった株式会社ＫＨＣ及びその子会社では、兵庫県を主な事業エリアとして、戸建住宅・土地の分譲、請負工事並びにこれらに付随する業務を行っております。

　現在、主力となっているのは戸建分譲であり、建売住宅の企画・建築・販売を行っております。当社の販売する戸建住宅は、在来工法（木造軸組工法）を用いて建築しており、30坪程度の土地に建坪28坪、４ＬＤＫを標準的な仕様としております。請負工事は、戸建住宅の建築請負であり、自由設計による注文住宅を中心に、戸建分譲と同規格のプランを注文住宅として販売する規格型注文住宅「オーダーキューブ・システム」の販売などを行っております。これらに付随する業務としては、火災保険等の代理店業務や住宅販売時の司法書士等の紹介などを行っております。

　当事業の基本姿勢は、当社グループの企業理念に掲げるところの「より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する」ことであり、そのために常に、品質の向上、お客様のニーズに合わせた商品企画、工期の短縮を含む事業サイクルの短縮及び建築コストの低減に取り組んでおります。

　当事業のうち主力となっている戸建分譲においては、分譲用土地を仕入れ、分譲計画及び建物の企画設計を行うとともに、建物が完成するまでの各種工事の施工管理及び住宅の分譲・販売を業務として行っており、当社グループの販売した住宅について、販売後のアフターサービスまでも一貫して行っております。この中で、各種工事の施工に関しましては積極的に外部業者への委託を行っており、当社グループでは品質、コスト、工程並びに安全の管理を徹底して行っております。販売に関しましては、顧客への直接的な販売活動は、主に地域の不動産会社との媒介契約による仲介により行っております。

(2）その他

　当社グループはその他の事業として、マンション事業及び特建事業を行っております。マンション事業は、マンションの新築分譲、中古マンション等を改装後に販売するリノベーション販売の他、マンション等の不動産賃貸並びにこれらに付随する業務を、近畿圏並びに神奈川県を中心とした事業エリアにおいて行っております。特建事業は、戸建分譲で培った木造建築のノウハウを戸建住宅以外の分野に活用し、大規模木造建築の請負工事など事業領域の拡大に向けた取り組みを行っております。

　マンションの新築分譲では、分譲用土地の仕入、分譲計画及び建物の企画設計を行うとともに、建物が完成するまでの各種工事の施工管理及び分譲・販売を業務として行っております。また、案件によっては他の不動産ディベロッパーによって企画、建築された新築マンションを仕入れ、分譲・販売いたしております。

　新築マンションの施工に関しましては外部の建設業者に委託しております。販売に関しましては、物件ごとに販売会社と販売代理契約を結び、販売活動を行っております。戸建事業と同様に当社グループの企業理念を基本姿勢として取り組んでおり、比較的短期間で建築可能な40戸程度の中規模マンションを販売しております。

　中古マンション等のリノベーション販売につきましては、中古マンション等を１戸単位で仕入れ、内装の全面改装を企画し施工を行った後に販売しております。改装工事の施工に関しましては戸建事業と同様に外部業者への委託により行っており、当社では品質、コスト、工程並びに安全の管理を徹底して行っております。販売に関しましても戸建事業と同様、地域の不動産会社との媒介契約による仲介によって行っております。

　また、マンション等の不動産賃貸につきましては、単身者向けマンション等を中心に、購入又は自社建築した当社所有不動産の賃貸を行っております。入居者等の募集、管理運営に関しては、主に外部の管理会社に委託しております。

　戸建事業及びマンション事業の系統図は次のとおりであります。

(1）戸建事業

　①　戸建分譲

　②　請負工事

(2）マンション事業

　①　新築分譲

　②　リノベーション販売

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

①　財政状態及び経営成績の状況

ａ．経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、円安基調にあって食品を始めとした生活必需品の物価上昇が目立ち、生活実感としては統計上よりも物価上昇が高く感じられる状況となっておりますが、賃金の上昇がそれに追いつかず家計を圧迫しております。また、今後の見通しも、長期的になったと思われる円安傾向に加え、わが国においても金利の上昇が予想され、ウクライナや中東情勢などにより原油・原材料などの輸入材の供給不足や高騰が懸念されるなど、厳しい状況が続いております。

　不動産業界におきましては、円安による外国資本の投資もあって高級マンションや都心のオフィスなどの投資対象となる物件や、マイホームの買い控えにより賃貸住宅は比較的好調と言われますが、実需が中心の戸建住宅の市場は芳しくなく、需要は弱含み傾向となっております。一方で土地の供給価格は下がらず円安を背景に建築資材は上昇する中、土地建築原価は上昇、販売価格は低落し、利益を確保し難い大変厳しい状況が続いております。また、大工を始めとする建築関係の職人の減少、高齢化などは建設コストのみならず工期を長期化させる要因ともなっております。

　このような経営環境の中、当社グループでは引き続き、企業理念「１．住宅作りにおいて、社会へ貢献する。２．より良いものを、より安く、より早く、より安全に提供することで社会へ貢献する。３．人を育て、健全経営を行い、社会へ貢献する。」の下、お客様に心から喜んでいただける魅力的な住宅を、適切な価格で供給することにこだわり、当社グループ一丸となり、業績の向上と企業価値の向上に取り組んでおります。

　戸建事業におきまして、主力の戸建分譲では、土地価格や建築資材、外注費は上昇あるいは高止まりの傾向にあり開発案件の採算が悪化している中、分譲用地の仕入において採算の確保を重視し、コストダウンも見据えて新規の外注業者等の開拓や品質向上、コストダウンの両面から新素材を積極的に検討し、販売面においてもＷＥＢの活用やポスティングなどを積極的に行い、前連結会計年度に比べて平均販売単価がやや上昇したものの、戸建住宅に対する需要は伸びず、前連結会計年度に引き続き売上、利益は減少いたしました。販売棟数は1,052棟（前連結会計年度比 19.3％減）と、前連結会計年度に比べて販売用不動産の期首在庫及び完成棟数は減少し、当連結会計年度の土地の仕入も採算性の確保を重視したため、残念ながら販売棟数は減少となりました。今後は販売棟数を拡大するために販売用土地の仕入増加が不可欠であるので、仲介業者への訪問強化や土地の売出情報の入手先の拡大により、採算性の良い分譲用地をできるだけ多く仕入れるとともに、工程管理の強化による用地仕入から建物完成までの期間短縮、原価管理を強化して１棟当たりの原価低減を行い、業績の向上を目指します。請負工事につきましては、注文建築の比率が高い子会社であるアオイ建設株式会社において、積極的な受注獲得に取り組み、前連結会計年度に引き続き多様な顧客ニーズに適切に対応できるプランを取り入れることによって、受注棟数が増加して、引渡棟数は35棟（同 6.1％増）となりました。また、建築原価の管理も強化することにより採算も向上しております。今後におきましても、モデルハウスを活用して新たなニーズの掘起こしと提案力を強化し、魅力ある住宅作りにつなげて行く所存です。

　マンション事業では、賃貸による安定的な収益を着実に拡大するべく、前連結会計年度に引き続き賃貸用不動産の新規取得を進めており、当連結会計年度では、新築２棟（うち、1棟は当社の首都圏支社事務所としても活用）及び中古４棟の収益マンションを取得し、現在、１棟を建築しております。マンション分譲について、当連結会計年度の販売実績は、区分所有単位のリノベーション・マンション16戸（同 5.9％減）の他、保有目的を変更して固定資産から棚卸資産に振替えた賃貸マンション２棟の販売も行いました。特建事業については、当連結会計年度の販売実績はありませんでした。

　また当連結会計年度には、令和６年10月に実施したＴＯＢにより、東京証券取引所スタンダード市場に上場していた株式会社ＫＨＣ及びその子会社６社を当社のグループ会社に迎えることができました。兵庫県明石市を中心に事業を展開し、従来から当社と業務提携を行っておりましたが、名実ともに当社とともに一緒に歩むこととなります。設計力に定評がある会社であり、当社と様々な補完関係にあるので今後は大きな相乗効果があるものと期待されます。なお、同社は当連結会計年度末から連結子会社となり、これに伴う負ののれん発生益14億77百万円が特別利益に計上されております。

　これらの結果、当連結会計年度における経営成績は、売上高359億85百万円（前連結会計年度比 17.0％減）、営業利益18億28百万円（同 32.9％減）、経常利益17億99百万円（同 32.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益24億96百万円（同 42.5％増）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（戸建事業）

　戸建事業のうち主力の戸建分譲について、当連結会計年度における販売棟数は1,052棟（うち、戸建分譲 984棟、土地分譲 68区画）（前連結会計年度比 19.3％減）となり、売上高は335億67百万円（同 18.6％減）となりました。前連結会計年度においては販売棟数が回復しましたが、当連結会計年度では、期首の在庫棟数の減少、仕入棟数の減少が重なり販売棟数が減少するとともに、戸建市場の不振、建築原価の上昇により、利益率が前連結会計年度に比べて更に低下いたしました。請負工事におきましては、子会社であるアオイ建設株式会社での受注数が増加したことにより引渡棟数は35棟（同 6.1％増）、売上高は９億67百万円（同 23.9％増）となり増加しております。戸建事業に関するその他の売上高は１億24百万円（同 6.7％減）となりました。

　これらの結果、戸建事業全体の売上高は346億59百万円（同 17.7％減）となり、セグメント利益は25億44百万円（同 23.4％減）となりました。

（その他）

　その他の事業セグメントのうち、マンション事業について、賃貸収益による売上高は７億14百万円（前連結会計年度比 6.3％増）となりました。前連結会計年度中に取得した賃貸用不動産などが賃貸収益の増加に寄与いたしております。マンション分譲については、当連結会計年度にはリノベーションマンション16戸（同 5.9％減）及び固定資産から棚卸資産へ振替えた賃貸マンション２棟を販売し、売上高は６億３百万円（同 52.6％増）となりました。また、前連結会計年度において１億65百万円の売上があった特建事業の売上は、当連結会計年度にはありませんでした。

　これらの結果、その他の事業セグメント全体の売上高は13億19百万円（同 6.9％増）となり、セグメント利益は３億95百万円（同 12.2％増）となりました。

ｂ．財政状態の状況

　当連結会計年度末における総資産は611億71百万円（前連結会計年度末比 16.1％増）となり、前連結会計年度末に比べて84億97百万円増加いたしました。主な増加要因は、現金及び預金の増加15億90百万円、仕掛販売用不動産の増加51億57百万円及び有形固定資産の増加27億66百万円であり、主な減少要因は、販売用不動産の減少23億10百万円であります。現金及び預金、仕掛販売用不動産及び有形固定資産の増加は、株式会社ＫＨＣ及びその子会社を新たに連結子会社としたことが主な要因となっており、有形固定資産については、マンション事業における賃貸用不動産の取得等を推進したこともその増加要因となっております。販売用不動産の減少につきましては、主力の戸建分譲において、土地仕入における採算の確保を重視した影響により完成棟数が減少したことが要因となっております。

　負債合計は196億23百万円（同 43.9％増）となり、前連結会計年度末に比べて59億86百万円増加いたしました。主な増加要因は、短期有利子負債の増加21億67百万円及び長期有利子負債の増加35億63百万円であり、主な減少要因は、仕入債務の減少５億14百万円であります。有利子負債の増加については、連結子会社の増加が主な要因であり、仕入債務の減少については、完成棟数の減少に伴うものであります。

　また、純資産は415億48百万円（同 6.4％増）となり、前連結会計年度末に比べて25億11百万円増加いたしました。主な増加要因は、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益24億96百万円及び連結子会社の増加などに伴う非支配株主持分の増加５億99百万円であり、主な減少要因は、配当金の支払５億97百万円であります。

　これらの結果、自己資本比率は64.9％となり、前連結会計年度末よりも6.8ポイント低下しております。

②　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、189億25百万円（前連結会計年度末比 8.8％増）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは60億35百万円の収入（前連結会計年度比 136.9％増）となりました。主な収入の要因は税金等調整前当期純利益32億70百万円及び棚卸資産の減少額58億５百万円であり、主な支出の要因は、負ののれん発生益14億77百万円、仕入債務の減少額13億55百万円及び法人税等の支払額６億76百万円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは13億65百万円の支出（前連結会計年度比 2.5％増）となりました。主な増加の要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による収入１億52百万円であり、主な支出の要因は、有形固定資産の取得による支出15億26百万円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは31億39百万円の支出（前連結会計年度比 122.3％増）となりました。主な支出の要因は、短期借入金の純減少額21億83百万円及び配当金の支払額５億97百万円であります。

③　生産・受注及び販売の実績

a．生産実績

　当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．金額は販売価格によっております。

　　　２．件数欄については、戸建分譲は棟数又は区画数、請負工事は棟数又は契約数、マンション分譲は戸数、特建事業は棟数を表示しております。

ｂ．受注実績

　当社グループは主に見込み生産を行っており、請負工事等、一部には受注生産も行っておりますが、その多くが短期間で販売するものであるため、記載を省略しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．件数欄については、戸建分譲は引渡棟数又は引渡区画数、請負工事は引渡棟数又は完成契約数、マンション分譲は引渡戸数、特建事業は引渡棟数を表示しております。

　　　２．戸建分譲における地域別の販売実績は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　①　財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

　経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(5）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。これらの指標に関して、当連結会計年度における実績は、売上高経常利益率 5.0％（前連結会計年度は6.1％）、賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率 7.7％（同 5.3％）、棚卸資産回転率 年1.3回転（同 年1.8回転）となっております。売上高経常利益率につきましては、主力の戸建分譲において、土地価格や建築コストの上昇傾向が続いている一方、住宅需要は冷え込む状況となっており、コストの上昇を販売価格には十分に転嫁することができず、前連結会計年度より低下いたしました。賃貸等不動産に関する資産、負債及び利益を除いた自己資本当期純利益率におきましては、連結子会社の増加に伴う負ののれん発生益が主な要因となって、前連結会計年度より上昇いたしております。翌連結会計年度においては、引き続き厳選した仕入や商品力の向上、的確なコストコントロールに注力し、収益性の改善に取り組んでまいります。また、棚卸資産回転率につきましては、前連結会計年度より売上原価が16.9％減少した一方、棚卸資産が前連結会計年度末に比べて13.6％増加しており、その結果、当連結会計年度における棚卸資産回転率は前連結会計年度より低下いたしました。なお、棚卸資産増加については、当連結会計年度より株式会社ＫＨＣ他６社が新たに連結子会社となったことが主な要因となっており、この影響を除いた場合、棚卸資産は前連結会計年度より25.5％の減少となり、棚卸資産回転率は、年2.0回転となります。分譲用地の仕入から販売までの事業サイクルの短縮に向け、工程管理の強化、業務効率の向上及び販売活動の強化を図り、引き続き年３回転を目標として、回転率の向上に努めてまいります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループのキャッシュ・フローの状況の分析・検討内容につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　②　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきまして、当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲用地の仕入資金及び収益物件の購入資金等であり、主に内部留保資金又は当座貸越契約を含む金融機関からの借入により調達しております。なお、当連結会計年度末における社債、借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は133億11百万円（前連結会計年度末比 75.6％増）となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は189億25百万円（同 8.8％増）となっております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは主に「戸建事業」、「マンション事業」及び「特建事業」を行っておりますが、「戸建事業」の占める売上高等の割合が90％超と大部分を占めるため、「戸建事業」のみを報告セグメントとしております。

　「戸建事業」は、戸建分譲、請負工事及びこれらに付随するサービスの提供を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　報告セグメントのセグメント利益は、経常利益ベースの数値であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　令和４年11月１日　至　令和５年10月31日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであり、「マンション事業」及び「特建事業」を含んでおります。

　　　２．外部顧客への売上高の調整額6,563千円は、事業セグメントに帰属しない売上高であります。

　　　３．セグメント利益の調整額△1,014,719千円は、事業セグメントに帰属しない売上高及び各事業セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に事業セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

　　　４．資産及び負債については、事業セグメントに配分しておりません。

当連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであり、「マンション事業」及び「特建事業」を含んでおります。

　　　２．外部顧客への売上高の調整額6,724千円は、事業セグメントに帰属しない売上高であります。

　　　３．セグメント利益の調整額△1,139,667千円は、事業セグメントに帰属しない売上高及び各事業セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に事業セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

　　　４．資産及び負債については、事業セグメントに配分しておりません。

【関連情報】

前連結会計年度（自　令和４年11月１日　至　令和５年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％以上を占めるものがないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％以上を占めるものがないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　令和４年11月１日　至　令和５年10月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

　重要性が乏しいため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　令和４年11月１日　至　令和５年10月31日）

（注）「全社・消去」の金額は、セグメントに帰属しない全社資産に係る金額であります。

当連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　令和４年11月１日　至　令和５年10月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　令和５年11月１日　至　令和６年10月31日）

　戸建事業において、1,477,243千円の負ののれん発生益を計上しております。これは、当連結会計年度において、株式の取得により新たに株式会社ＫＨＣ及びその子会社６社を連結子会社としたことによるものであります。