トーセイ

３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社18社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)　経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　①　事業環境と経営成績等の状況に関する認識

当連結会計年度（2023年12月１日～2024年11月30日）における我が国経済は、個人消費の一部に足踏みがみられるものの、景気は緩やかに回復しています。しかし、欧米における高い金利水準の継続や中国経済の停滞等に伴う世界経済の下振れが国内景気の下押しリスクとなっており、日銀の利上げ動向や地政学的リスク、今後の米国の政策転換等と合わせて注視が必要です。

当社グループが属する不動産業界では、2024年１月～９月の国内不動産投資額は３兆8,567億円（前年同期比40％増）となり、世界都市別投資ランキングでは東京が１位継続となっています。相対的に低金利環境が続くなか、各アセットタイプで大型取引が増加し、国内不動産への投資額が増加しました。また、金利上昇下においても金融機関の融資姿勢に硬化はみられておらず、欧米投資家の投資意欲が回復傾向にあることなども相まって、引き続き国内不動産への旺盛な投資は続くとみられています（民間調査機関調べ）。

首都圏分譲マンション市場では、2024年１月～10月の新築発売戸数は14,953戸（前年同期比17.7％減）、2024年10月発売の平均価格は9,239万円（前年同月比40.7％上昇）となりました。供給数の減少や高騰する建築費の価格転嫁などにより平均価格は引き続き高水準で推移しています。首都圏中古マンション市場では、2024年１月～10月の成約戸数は30,857戸（前年同期比2.4％増）、2024年10月時点の平均価格は4,864万円（前年同月比2.2％上昇）となりました。富裕層や海外投資家の需要が高い都心エリアの物件が平均価格を押し上げており、実需層が多い郊外エリアとで価格動向に二極化がみられています。また、首都圏分譲戸建市場では、2024年１月～10月の着工戸数は44,452戸（前年同期比9.4％減）と2022年より減少傾向は続いており、2024年10月時点の新築物件の平均価格は4,540万円（前年同月比1.0％上昇）となりました。住宅ローン金利が上昇する中、エンドユーザー向け市場は全体的に購買意欲の低下が懸念されています（民間調査機関調べ）。

2024年１月～10月の建築費平均坪単価は、鉄骨鉄筋コンクリート造が1,772千円/坪（前年同期比49.8％上昇）、木造が727千円/坪（同8.5％上昇）となりました。足元の鋼材・木材価格はやや下落したものの高値水準で推移しており、加えて人手不足等による人件費高騰もあり、建築費の上昇は続いています（国土交通省調べ）。

東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場では、オフィス移転や増床等による旺盛なオフィス需要を背景に2024年10月の平均空室率は4.5％（前年同月比1.6ポイント低下）となり、平均賃料は20,178円/坪（同2.2％上昇）と緩やかな上昇が続いています。一方、2025年には大量供給が予定されているため、引き続き動向に注視が必要です（民間調査機関調べ）。

首都圏賃貸マンション市場は好調に推移しており、2024年10月時点の平均募集賃料は11,791円/坪（前年同月比0.7％上昇）、J-REITが東京圏で保有するマンションの2024年８月末時点平均稼働率は97.4％（前年同月比0.1ポイント上昇）となりました（民間調査機関調べ）。

首都圏物流施設賃貸市場では、2024年10月時点の賃貸ストックは1,069万坪（前年同月比10.9％増）、空室率は8.6％（同1.5ポイント上昇）となりました。需要を上回る供給が続くなか、新築・築浅物件を中心にリーシング活動の長期化がみられており空室率は上昇しています。募集賃料は4,780円/坪（同3.9％上昇）と底堅く推移していますが、供給過多エリアでは弱含みもあり、首都圏内で格差がみられます（民間調査機関調べ）。

不動産ファンド市場では、2024年10月末時点のJ-REITの運用資産額は23.4兆円（前年同月比0.8兆円増加）、私募ファンドは運用資産額38.6兆円（2024年6月末時点、前年同月比5.2兆円増加）となり、両者合わせた証券化市場規模は62.0兆円まで拡大しています（民間調査機関調べ）。

東京都のビジネスホテル市場は、2024年１月～９月の平均客室稼働率は81.8％（前年同期比3.4ポイント上昇）、東京都の全施設タイプにおける同期間の延べ宿泊者数は8,150万人（同15.5％増）となりました。回復が遅れていた訪日中国人観光客数の復調が牽引し、今後も強いインバウンド需要は続くとみられています（観光庁調べ）。

このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や多種の開発用地の取得を進めてまいりました。また、ホテル事業ではインバウンド需要を取り込むとともに、不動産ファンド・コンサルティング事業における、アセットマネジメント受託資産残高の伸長に努めました。

以上の結果、当連結会計年度は、売上高82,191百万円(前連結会計年度比3.5％増)、営業利益18,488百万円(同13.7％増)、税引前利益17,364百万円(同13.4％増)、親会社の所有者に帰属する当期利益11,985百万円(同14.1％増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

(不動産再生事業)

当連結会計年度は、「T's garden西寺尾」（神奈川県横浜市）、「八丁堀トーセイビルⅡ」（東京都中央区）、「リエール市ヶ谷」（東京都新宿区）等40棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション110戸を販売いたしました。

仕入につきましては、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて44棟、土地９件及び中古区分マンション88戸を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損16百万円及び棚卸資産評価損の戻入56百万円を計上しております。

以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,221百万円(前連結会計年度比21.7％減)、セグメント利益は5,963百万円(前連結会計年度比32.8％減)となりました。

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、物流施設「T's Logi青梅」（東京都西多摩郡）、商業施設「T'S BRIGHTIA自由が丘」（東京都目黒区）、賃貸アパート「T's Cuore浮間舟渡Ⅰ」（東京都北区）、「T's Cuore椎名町」（東京都豊島区）を販売いたしました。また、戸建住宅では「THEパームスコート学芸大学」（東京都目黒区）等において、28戸を販売いたしました。

仕入につきましては、賃貸マンション開発用地４件、賃貸アパート開発用地15件、133戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。

また、保有する収益不動産の評価を見直したことにより、棚卸資産評価損の戻入を361百万円計上しております。

以上の結果、不動産開発事業の売上高は16,659百万円(前連結会計年度比129.9％増)、セグメント利益は4,962百万円(前連結会計年度比378.9％増)となりました。

(不動産賃貸事業)

当連結会計年度は、保有する賃貸物件のリーシングに注力しました。

当連結会計年度末の賃貸物件数は、物件取得36棟及び賃貸開始９棟、物件売却31棟及び賃貸終了５棟に伴い、前連結会計年度末の114棟より、９棟増加し123棟となりました。

以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は8,088百万円(前連結会計年度比21.5％増)、セグメント利益は4,083百万円(前連結会計年度比26.4％増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)

当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高（注）2,352,454百万円から、ファンドの物件売却等により209,882百万円の残高が減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより、301,237百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は2,443,808百万円となりました。

以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は6,819百万円(前連結会計年度比7.6％減)、セグメント利益は3,824百万円(前連結会計年度比16.1％減)となりました。

(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)

当連結会計年度は、新規契約の獲得及び既存契約の維持に努めました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル及び物流施設等で571棟、分譲マンション及び賃貸マンションで392棟、合計963棟（前連結会計年度末比105棟増加）となりました。

以上の結果、不動産管理事業の売上高は7,104百万円(前連結会計年度比9.8％増)、セグメント利益は1,039百万円(前連結会計年度比27.7％増)となりました。

(ホテル事業)

当連結会計年度は、国内需要の回復とインバウンド需要の取り込みにより、客室稼働率及び客室単価が向上し、売上高、セグメント損益ともに前年同期を大きく上回りました。

以上の結果、ホテル事業の売上高は6,297百万円（前連結会計年度比51.4％増）、セグメント利益は2,206百万円(前連結会計年度比122.8％増)となりました。

　②　経営成績等に関する分析・検討内容　

当連結会計年度の首都圏不動産市場は、低金利環境や国内金融機関の良好な貸出姿勢が継続し、国内外投資家による活発な不動産取引がありました。また、金利上昇による負担増が意識されつつも、オフィスは事業拡大等に伴う増床や移転を背景に賃料が底打ちし、さらにインフレによる賃料上昇圧力が強まっているほか、ホテルは円安環境を追い風にしたインバウンド需要の拡大により客室単価が引きあがるなど、不動産の収益性に上昇期待がみられています。

このような事業環境のなか、当連結会計年度の業績は、売上高は821億円（期初計画比10.8％減）、営業利益は184億円（同4.4％増）、税引前利益は173億円（同5.2％増）となりました。売上高は、不動産再生事業において高い利益率での物件販売が実現したことから、戦略的に当期販売計画の一部を翌期以降に変更したために期初計画比で減収となりましたが、利益については、不動産再生事業での利益率上振れに加えてホテル事業が好業績で推移し、期初計画比で増益となりました。税引前利益・当期利益ともに３期連続で過去最高益を更新するなど、当社グループの中期経営計画「Further Evolution 2026」の初年度は、好調な滑り出しとなりました。

事業セグメント別では、主力事業である不動産再生事業においては、当社の強みである多様な不動産ソリューション力を活かし、１棟物件・区分マンションともに、高利益率での物件販売を実現しました。不動産開発事業においては、大型物流施設や商業施設を投資家向けに販売したほか、建築費高騰への対策として木造商品のラインナップを拡充し、高価格帯戸建住宅や木造賃貸アパートの新築・販売を推進しました。

また、当社が安定事業と位置付けるストック・フィービジネスにおいて、不動産賃貸事業は、販売時期の先送りに伴う棚卸資産からの賃貸収益を継続して収受できたことや、賃料引上げの取り組みなどにより、期初計画を上回る実績となりました。不動産ファンド・コンサルティング事業は、国内外投資家からの新規受託は概ね計画通りに獲得できたものの、既存受託ファンドにおける物件売却が当社見込みを上回ったことにより、受託資産残高は2.4兆円（前期末比913億円増）と期初計画の2.5兆円に届かず、セグメント利益は期初計画を若干下回りました。不動産管理事業は、事業承継支援を通じて不動産保有会社の管理事業を承継したことによる管理受託棟数の増加などが寄与し、計画を上回る結果となりました。ホテル事業は、2023年９月に開業した「トーセイホテル ココネ築地銀座プレミア」を中心にインバウンド需要の取り込みを推進し、大幅増収増益を達成しました。

不動産とDXの融合による新たな収益モデルの創出を目指す取組みについては、トーセイ不動産クラウド TREC FUNDINGにおいて新たに２ファンドを組成し、累計運用実績が11ファンド・31億円となったほか、不動産セキュリティ・トークン「トーセイ・プロパティ・ファンド（シリーズ３）市ヶ谷」を発行し、2024年9月に大阪デジタルエクスチェンジ株式会社が運営する私設取引システム「START」における取り扱いを開始しました。また、最先端のデジタルプラットフォームを活用して購入者に適した投資物件を効率的に結びつける、不動産デジタルマッチングサービスTRESQを個人投資家に向けて提供しています。引き続き事業を通じたDXを推し進めるとともに、資金調達手法ならびに出口戦略の多様化、さらには投資家の皆さまの不動産に対する投資機会の多様化を図ってまいります。

(2)　生産、受注及び販売の状況

① 生産実績

当社グループは、不動産再生事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業及びホテル事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

② 受注実績

当社グループにおいて受注生産を行っておりますが、グループ事業全体における重要性が低いため、受注実績の記載はしておりません。

③ 販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(3) 財政状態

当連結会計年度末における財政状態は、総資産276,815百万円(前連結会計年度末比12.8％増)、負債185,948百万円(同14.1％増)、資本90,866百万円(同10.4％増)となりました。また、親会社所有者帰属持分比率は32.7％(前連結会計年度末は33.4％)となっております。

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、190,330百万円となり、前連結会計年度末に比べ27,499百万円増加しております。これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比28,565百万円増)等によるものであります。

(非流動資産)

当連結会計年度末における非流動資産の残高は、86,485百万円となり、前連結会計年度末に比べ3,986百万円増加しております。これは主に、投資不動産の増加(前連結会計年度末比3,140百万円増)等によるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、34,648百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,294百万円増加しております。これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比7,002百万円増)等によるものであります。

(非流動負債)

当連結会計年度末における非流動負債の残高は、151,300百万円となり、前連結会計年度末に比べ12,643百万円増加しております。これは主に、有利子負債の増加(前連結会計年度末比12,310百万円増)等によるものであります。

(資本)

当連結会計年度末における資本の残高は、90,866百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,547百万円増加しております。これは主に、利益剰余金の積み上げ、配当金の支払等によるものであります。

(4) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ4,323百万円減少し、34,874百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は、13,045百万円(前連結会計年度は、5,722百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益17,364百万円、棚卸資産の増加29,310百万円、法人所得税の支払額5,624百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、5,608百万円(前連結会計年度比65.2％減)となりました。これは主に、貸付金の実行による支出8,840百万円、貸付金の回収による収入7,804百万円、その他の金融資産の取得による支出2,360百万円、投資不動産の取得による支出2,448百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、14,329百万円(前連結会計年度比19.5％減)となりました。これは主に、長期借入れによる収入59,194百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出42,352百万円及び配当金の支払額3,192百万円等があったことによるものであります。

キャッシュ・フロー指標のトレンド

親会社所有者帰属持分比率　　　　　　：親会社所有者帰属持分／資産合計

時価ベースの親会社所有者帰属持分比率：株式時価総額／資産合計

キャッシュ・フロー対有利子負債比率　：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ　　：キャッシュ・フロー／利払い

(注１) いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

(注２) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しています。

(注３) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。

(注４) 有利子負債は、連結財政状態計算書に計上されている負債のうち利息を支払っている全ての負債を対象としております。

(注５) 2022年11月期及び2024年11月期は、連結キャッシュ・フロー計算書の営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオについて記載しておりません。

(5) 重要性がある会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、IFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針及び見積りにつきましては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１) 連結財務諸表　連結財務諸表注記　３．重要性がある会計方針、４．重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載されているとおりであります。

(6) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について

中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月） の計画数値に対する当連結会計年度の実績については以下の通りとなっております。

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「（1）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容」をご参照ください。

＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。

業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2025年１月10日発表）。

＜当連結会計年度までの実績＞

(7) 資本の財源及び資金の流動性に関する事項

当社グループの事業活動における資金需要は、主に事業用建物および土地の仕入に関するものであります。当社グループはこれらの需要について、自己資金に加え、銀行借入を中心に機動性と長期安定性を重視した資金調達を実施しております。

６．セグメント情報

(1) 報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。

(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。

前連結会計年度

(自　2022年12月１日　至　2023年11月30日)

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△3,251,604千円には、セグメント間取引消去△4,913千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,246,691千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額212,512千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度

(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△3,591,557千円には、セグメント間取引消去17,124千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,608,681千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額191,438千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

(3) 主要な製品及び役務からの収益

「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

(4) 地域別に関する情報

本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。

(5) 主要な顧客に関する情報

前連結会計年度

(自　2022年12月１日　至　2023年11月30日)

(単位：千円)

当連結会計年度

(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

(単位：千円)