2026.05.25更新
ストーリー・沿革
価値創造に関する情報ソースがAIによって要約されています。
情報ソース：
統合報告書2025
サマリ
トーセイは、中古不動産の再生と開発、賃貸、ホテル運営、不動産ファンド・コンサルティング、管理までを一体で手がける総合不動産会社。首都圏で培った目利きと「不動産ソリューション力」「ポートフォリオ・マネジメント力」「グローバル・リーチ力」を軸に、6事業のポートフォリオを柔軟に組み替えながら成長性と安定性を両立させてきた。遊休社宅や老朽ストックに3つのValue Up Codeによる再生を施し、「Green × Value Upレジファンド」や不動産クラウドファンディングなども活用して、既存不動産に新しい価値と感動を生み出している。
過去
1994年に建物管理会社である東誠ビルディングをMBOする第二創業から始まり、分譲マンション事業を経て、中古不動産を買い取り改修して売却する不動産流動化事業（現 不動産再生事業）を開始。不動産の金融商品化や外資マネー流入の流れを捉え、不動産ファンド・アセットマネジメント事業にも早期から参入することで、危機の多い不動産市況の中で成長軌道を築いてきた。
トーセイの前身は1950年設立のユーカリ興業で、その後東誠ビルディングへと商号変更。1994年、山口 誠一郎が同社をMBOし第二創業を果たし、自身の不動産仲介の経験を活かして分譲マンション事業を開始し...
現在
現在は「不動産再生」「不動産開発」「不動産賃貸」「不動産ファンド・コンサルティング」「不動産管理」「ホテル」という6つの不動産関連事業を展開し、特性の異なる事業・アセットを組み合わせるポートフォリオ経営によって、景気局面や建築費高騰などの環境変化に応じて事業構成を機動的に変えながら、成長性と安定性を両立するビジネスモデルを構築している。
不動産再生事業では、経年劣化したオフィスや社宅、住宅などの中古不動産を取得し、「Eco-Friendly」「Well-being」「Resilience」という3つのValue Up Codeに基づく...
未来
長期ビジョン2032のもと、「多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして、サステナブルな社会の実現に貢献する」姿を掲げる。首都圏への人口集中や脱炭素・循環型社会への加速、オルタナティブ投資拡大、AI・不動産DXの進展といった2032年の社会像を前提に、既存6事業の進化に加え、新たな商品・アセットタイプ・サービスを拡張し、不動産と金融、DX、ESG、M&Aを融合させたオンリー ワンカンパニーへの変革を目指している。
長期ビジョン2032では、サステナビリティ経営の推進、既存事業の成長と新規事業領域の創出、多様な社員の個性を活かす組織づくり、デジタルを活用した競争優位性の構築、資金調達力の強化と財務健全性維持を基本...
目指す経営指標
・2026年度（中期経営計画「Further Evolution 2026」最終年度）までに、売上高1,232億円、税引前利益190億円を目指す
・同年度までにROE12.5％、安定事業比率45％以上、自己資本比率35％程度、ネットD/Eレシオ1.4倍程度を目標とする
・中期経営計画期間（FY2024–2026）において、配当性向を段階的に引き上げ、最終的に35.0％とする方針
・GHG排出量について、2030年度までに基準年（2022年度）比50％削減、2050年度ネットゼロを掲げる
・廃棄物排出量原単位は2030年度までに2022年度比5％削減、2050年度までに15％削減を目指す
・人的資本KPIとして、女性管理職比率10％以上、男性育児休業取得率80％以上、仕事の満足度80％以上など、働きがいと多様性に関する具体的な数値目標を設定している
・同年度までにROE12.5％、安定事業比率45％以上、自己資本比率35％程度、ネットD/Eレシオ1.4倍程度を目標とする
・中期経営計画期間（FY2024–2026）において、配当性向を段階的に引き上げ、最終的に35.0％とする方針
・GHG排出量について、2030年度までに基準年（2022年度）比50％削減、2050年度ネットゼロを掲げる
・廃棄物排出量原単位は2030年度までに2022年度比5％削減、2050年度までに15％削減を目指す
・人的資本KPIとして、女性管理職比率10％以上、男性育児休業取得率80％以上、仕事の満足度80％以上など、働きがいと多様性に関する具体的な数値目標を設定している
トップメッセージの要約
誰も挑んでいない領域にこそ、真の価値創造の機会がある
一物八価
ユニークな不動産ポートフォリオマネージャー
ポートフォリオ・マネジメント力
長期ビジョン2032
一物八価
ユニークな不動産ポートフォリオマネージャー
ポートフォリオ・マネジメント力
長期ビジョン2032
山口 誠一郎社長は、1994年の第二創業以来「誰もやっていないことをやろう」という覚悟で経営してきたと語る。中古マンション再生にほとんど競合がいなかった時代にあえて挑み、物件ごとの個性を見極めて価値を...
用語解説
■不動産ソリューション力
トーセイが持つ、不動産に関する課題を「買う・直す・貸す・売る・運営する・資金を集める」まで一気通貫で組み合わせて解決する力のことです。物件ごとに最適な手段を組み合わせることで、老朽化や遊休化した不動産に新しい使い道と価値を与えることを意味します。
■ポートフォリオ・マネジメント力
不動産再生、開発、賃貸、ホテル、ファンド、管理という6つの事業や、オフィス・住宅・ホテルなどのアセットを組み合わせて保有比率を調整し、景気や金利、建築費の変動に応じてリスクとリターンのバランスを最適化する力のことです。
■グローバル・リーチ力
海外投資家向け私募ファンドの組成や、海外市場での上場経験などを通じて培った、海外マネーや海外パートナーにアクセスする力のことです。日本の不動産を投資対象とする世界の資金を取り込み、案件の出口戦略を広げる強みとして語られています。
■不動産流動化事業
トーセイが黎明期から手がけてきたビジネスで、中古オフィスや住宅などを取得し、改修やテナント付けを行ったうえで再度市場に売却する事業を指します。資産価値の低く見られている不動産を磨き直し、資本市場や投資家にとって扱いやすい商品に変えることが特徴です。
■不動産再生事業
不動産流動化事業から発展したトーセイの中核事業で、老朽化したオフィスビルや社宅、住宅などを買い取り、「改修・用途変更・ブランディング」などを通じて価値を高めたうえで売却するビジネスです。単なるリフォームではなく、立地やニーズに合わせてコンセプトを再設計する点が重視されています。
■Value Up Code（Eco-Friendly／Well-being／Resilience）
トーセイが不動産再生の際に重視する3つの視点をまとめた独自の考え方で、「環境に配慮した建物・設備にする（Eco-Friendly）」「住む人・働く人の快適さと健康に配慮する（Well-being）」「災害やトラブルに強い建物にする（Resilience）」を指します。物件ごとの再生方針を決める際のチェック軸として使われます。
■Green × Value Upレジファンド
トーセイが運用するレジデンス（住宅）を対象とした不動産ファンドで、省エネ改修などを行うことでGHG排出量を削減しながら物件価値の向上も狙う商品です。長期保有を前提に、環境性能の改善と賃貸収益の向上を同時に目指す点が特徴とされています。
■不動産クラウドファンディング
トーセイが構築したスキームを通じて、個人投資家が少額から不動産案件に出資できる仕組みを指します。インターネット上のプラットフォームで募集を行い、賃料収入や売却益を投資家に分配する形をとることで、従来は機関投資家中心だった不動産投資の裾野を広げています。
■ユニークな不動産ポートフォリオマネージャー
トーセイが自社の将来像として掲げる自己定義で、多様な不動産アセットと6つの事業を組み合わせ、その配分を柔軟に変えながら価値を最大化する存在であることを表した言葉です。単なるデベロッパーでも、単なるファンド運用会社でもない立ち位置を示しています。
■TOSEI HOTEL COCONE
トーセイが展開するホテルブランドで、自社開発やコンバージョン（用途変更）した物件を中心に運営されています。都市観光やビジネス需要、インバウンド需要を意識し、立地や建物の特性に合わせたコンセプトづくりを行うことで、再生不動産に新たな滞在価値を生み出す役割を担います。
■長期ビジョン2032
2032年をターゲットイヤーとしたトーセイの長期的な経営ビジョンで、「多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして、サステナブルな社会の実現に貢献する」姿を描いたものです。3つのフェーズに分けて中期経営計画と連動しながら進める方針が示されています。
■中期経営計画「Further Evolution 2026」
長期ビジョン2032のフェーズ1に位置づけられる2024〜2026年度の中期計画で、「サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社への進化」をテーマとしています。6事業のシナジー強化や名古屋圏での事業拡大、不動産クラウドファンディングなど新たなスキーム活用を具体的な重点施策としています。
■エッジの効いたオンリー ワンカンパニー
長期ビジョン2032の到達イメージとして使われる表現で、不動産と金融、DX、ESG、M&Aなどを組み合わせることで、他社には真似しにくい独自性の高い総合不動産グループになるという意思を示した言葉です。ただの「オンリーワン」ではなく、選ばれる理由がはっきりした存在を目指すニュアンスが込められています。
■一物八価
山口 誠一郎社長が強調する考え方で、「1つの不動産でも、誰に・どの用途で・どの市場で売るかによって価値は複数通りに変わる」という意味の言葉です。同じ物件であっても、再生の仕方や出口戦略の設計次第で評価が大きく変わるという、トーセイの事業スタイルを象徴するフレーズです。
■マテリアリティ
トーセイが長期ビジョンやサステナビリティ経営を検討するうえで特に重要だと位置づけた課題群のことです。環境、社会、ガバナンス、人材などのテーマについて、ステークホルダーへの影響度と自社の影響度を整理し、重点的に取り組むべき領域として設定されています。
■イントレプレナー／アントレプレナーシップ
イントレプレナーは、会社に属しながら起業家のように新事業に挑戦する人、アントレプレナーシップはその起業家精神を指します。山口社長は、社員一人ひとりが自ら機会を見つけ、リスクを取りながら新しい価値創造に取り組む姿勢を重視しており、これをトーセイの成長ドライバーとして位置づけています。
トーセイが持つ、不動産に関する課題を「買う・直す・貸す・売る・運営する・資金を集める」まで一気通貫で組み合わせて解決する力のことです。物件ごとに最適な手段を組み合わせることで、老朽化や遊休化した不動産に新しい使い道と価値を与えることを意味します。
■ポートフォリオ・マネジメント力
不動産再生、開発、賃貸、ホテル、ファンド、管理という6つの事業や、オフィス・住宅・ホテルなどのアセットを組み合わせて保有比率を調整し、景気や金利、建築費の変動に応じてリスクとリターンのバランスを最適化する力のことです。
■グローバル・リーチ力
海外投資家向け私募ファンドの組成や、海外市場での上場経験などを通じて培った、海外マネーや海外パートナーにアクセスする力のことです。日本の不動産を投資対象とする世界の資金を取り込み、案件の出口戦略を広げる強みとして語られています。
■不動産流動化事業
トーセイが黎明期から手がけてきたビジネスで、中古オフィスや住宅などを取得し、改修やテナント付けを行ったうえで再度市場に売却する事業を指します。資産価値の低く見られている不動産を磨き直し、資本市場や投資家にとって扱いやすい商品に変えることが特徴です。
■不動産再生事業
不動産流動化事業から発展したトーセイの中核事業で、老朽化したオフィスビルや社宅、住宅などを買い取り、「改修・用途変更・ブランディング」などを通じて価値を高めたうえで売却するビジネスです。単なるリフォームではなく、立地やニーズに合わせてコンセプトを再設計する点が重視されています。
■Value Up Code（Eco-Friendly／Well-being／Resilience）
トーセイが不動産再生の際に重視する3つの視点をまとめた独自の考え方で、「環境に配慮した建物・設備にする（Eco-Friendly）」「住む人・働く人の快適さと健康に配慮する（Well-being）」「災害やトラブルに強い建物にする（Resilience）」を指します。物件ごとの再生方針を決める際のチェック軸として使われます。
■Green × Value Upレジファンド
トーセイが運用するレジデンス（住宅）を対象とした不動産ファンドで、省エネ改修などを行うことでGHG排出量を削減しながら物件価値の向上も狙う商品です。長期保有を前提に、環境性能の改善と賃貸収益の向上を同時に目指す点が特徴とされています。
■不動産クラウドファンディング
トーセイが構築したスキームを通じて、個人投資家が少額から不動産案件に出資できる仕組みを指します。インターネット上のプラットフォームで募集を行い、賃料収入や売却益を投資家に分配する形をとることで、従来は機関投資家中心だった不動産投資の裾野を広げています。
■ユニークな不動産ポートフォリオマネージャー
トーセイが自社の将来像として掲げる自己定義で、多様な不動産アセットと6つの事業を組み合わせ、その配分を柔軟に変えながら価値を最大化する存在であることを表した言葉です。単なるデベロッパーでも、単なるファンド運用会社でもない立ち位置を示しています。
■TOSEI HOTEL COCONE
トーセイが展開するホテルブランドで、自社開発やコンバージョン（用途変更）した物件を中心に運営されています。都市観光やビジネス需要、インバウンド需要を意識し、立地や建物の特性に合わせたコンセプトづくりを行うことで、再生不動産に新たな滞在価値を生み出す役割を担います。
■長期ビジョン2032
2032年をターゲットイヤーとしたトーセイの長期的な経営ビジョンで、「多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして、サステナブルな社会の実現に貢献する」姿を描いたものです。3つのフェーズに分けて中期経営計画と連動しながら進める方針が示されています。
■中期経営計画「Further Evolution 2026」
長期ビジョン2032のフェーズ1に位置づけられる2024〜2026年度の中期計画で、「サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社への進化」をテーマとしています。6事業のシナジー強化や名古屋圏での事業拡大、不動産クラウドファンディングなど新たなスキーム活用を具体的な重点施策としています。
■エッジの効いたオンリー ワンカンパニー
長期ビジョン2032の到達イメージとして使われる表現で、不動産と金融、DX、ESG、M&Aなどを組み合わせることで、他社には真似しにくい独自性の高い総合不動産グループになるという意思を示した言葉です。ただの「オンリーワン」ではなく、選ばれる理由がはっきりした存在を目指すニュアンスが込められています。
■一物八価
山口 誠一郎社長が強調する考え方で、「1つの不動産でも、誰に・どの用途で・どの市場で売るかによって価値は複数通りに変わる」という意味の言葉です。同じ物件であっても、再生の仕方や出口戦略の設計次第で評価が大きく変わるという、トーセイの事業スタイルを象徴するフレーズです。
■マテリアリティ
トーセイが長期ビジョンやサステナビリティ経営を検討するうえで特に重要だと位置づけた課題群のことです。環境、社会、ガバナンス、人材などのテーマについて、ステークホルダーへの影響度と自社の影響度を整理し、重点的に取り組むべき領域として設定されています。
■イントレプレナー／アントレプレナーシップ
イントレプレナーは、会社に属しながら起業家のように新事業に挑戦する人、アントレプレナーシップはその起業家精神を指します。山口社長は、社員一人ひとりが自ら機会を見つけ、リスクを取りながら新しい価値創造に取り組む姿勢を重視しており、これをトーセイの成長ドライバーとして位置づけています。
2025年11月期有価証券報告書より
沿革
２ 【沿革】
関係会社
４ 【関係会社の状況】
(注) １．当連結会計年度中に、株式会社増田建材店の全株式を売却したことに伴い、連結の範囲から除外しております。
２．株式会社プリンセススクゥエアーについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等 （１）売上高 13,754,704千円
（２）経常利益 2,122,960千円
（３）当期純利益 1,373,869千円
（４）純資産額 5,483,636千円
（５）総資産額 19,530,505千円