和田興産

３ 【事業の内容】

当社は、主に兵庫県神戸市及び主要地域(明石市、芦屋市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市、姫路市)エリア及び大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）において「ワコーレ」のブランド名により、分譲マンションの開発・企画・販売を主力とした不動産販売事業（セグメント別名称：分譲マンション販売、戸建て住宅販売及びその他不動産販売）並びに賃貸マンションを中心とした賃貸その他事業（セグメント別名称：不動産賃貸収入及びその他）を営んでおり、着実に事業エリアの拡大を図っております。

(1) 不動産販売事業

　① 分譲マンション販売

当社は、1991年３月より「ワコーレ」のブランド名により分譲マンション事業を展開しており、主に50戸前後の中規模マンションの開発を手掛け、神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）及び阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市）並びに伊丹市、宝塚市、姫路市周辺を主要エリアとし分譲マンションを展開しております。また、大阪府（大阪市、堺市、北摂エリア）への進出も果たしており、着工ベースで2025年２月末日現在までに572棟、22,377戸(ＪＶ物件の戸数については、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を積算)を供給しております。

現在、神戸・明石・阪神間を中心とした地元地域に密着したマンション開発を行っており、100戸以上の大型プロジェクトや他社との共同プロジェクト及び事業エリアの拡大にも積極的に取り組み、収益の拡大を目指しております。

マンションの特徴は、安全・安心をベースに街並みに調和した「街の風物詩」としてのマンションを目指し、デザイナーズ・マンション（気鋭の建築デザイナーが設計したマンションを意味する用語として用いております。）の開発にいち早く取り組み、新しい機能や最新の住宅設備等の採用により、「機能性」「利便性」「快適性」を取り入れた「先進的な住まいづくり」に特化したマンション開発を行っております。

さらに「顧客の命と財産を守るマンションづくり」をモットーに品質重視のマンション開発を行っており、資産性及び安全性を重視し、開発時点から再販価値を考えたマンションづくりを目指しております。

また当社は、自社で販売部門を設置せず、販売をすべて外部に委託していることから「売れるマンションづくり」をキーワードに、企画及びデザイン等の商品力で顧客に訴求する戦略をとっております。

　　　過去５事業年度における当社供給実績（着工ベース）

(注)　供給とは、分譲マンションを市場（一般消費者）に提供することをいい、当社は工事の着工時において数量を把握しております。なお、2025年２月末日までに572棟22,377戸（一棟卸マンション含む）を供給しております。（共同事業の戸数については、出資割合に応じ按分しており、小数点以下の端数は切り捨てております。）

　② 戸建て住宅販売

　主に神戸市・明石市をはじめ、阪神間も含めた当社の主要事業エリアにおいて、分譲マンションで培いました、デザイン性、企画力等、付加価値を重視するとともに、他社との差別化を図るため、10戸程度の小規模な開発であっても街並みづくりを基本としつつ、年間供給戸数の着実な積上げを目標に事業展開を進めております。

　③ その他不動産販売

　主に小型収益物件や宅地等の販売を行っております。また、保有不動産の有効活用を推進していく過程において、販売によってその不動産の価値に増大が見込めるような場合には、保有不動産の販売も行っております。

  (当事業年度における主な分譲マンションの発売物件)

 （※）ワコーレ新神戸グランヴューは出資比率90％の共同事業による開発案件です。

(2) 賃貸その他事業

　① 不動産賃貸収入

　当社は、神戸市及び阪神エリアを中心として、同エリアに暮らす人々のニーズに対応するため、主に駅より半径１km以内の交通利便性を重視した賃貸マンションの開発を行っております。

　分譲マンション開発で培ったノウハウをもとに、設備、機能性を重視した賃貸マンションの開発を進めており、その特徴はペット対応型マンション、デザイナーズ・マンション等で独自性のある賃貸マンションを提供しております。

　また、新築賃貸マンションに比べ建築コストの抑制と工期短縮等のメリットが見込めるバリューアップ方式（既存賃貸物件を購入し、改修工事を施し資産価値増大を図ること）による賃貸マンションの開発も行っており、不動産の再生と地域の環境改善に努めております。

　主に住居(賃貸マンション等)、店舗、事務所、駐車場(月極・時間駐車)等を提供しており、住居、店舗等に関しては、「不動産賃貸収入」の柱として、2025年２月末日現在で106棟2,170戸（同日現在の入居率96.96％）を保有しております。

　② その他

　当社の事業に関連して附随的に発生する収入(解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等)をその他の収入として計上しております。

　保険代理店手数料収入については、保険代理店として保険契約の締結に伴う代理店収入を、解約手付金収入については、分譲マンションの解約に伴う手付金放棄による収入等をそれぞれ計上しております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

① 財政状態及び経営成績の状況

当事業年度におけるわが国経済は、好調なインバウンド需要の継続、持続的な所得環境の改善により、年間を通じて緩やかな回復基調を維持しました。一方、地政学リスクの拡大などを背景とした資源価格の高騰や物価の上昇は個人消費の回復を妨げる可能性があり、依然として先行き不透明な状況が継続しております。

不動産業界におきましては、日銀の金利政策に変化はみられるものの、住宅ローン金利は依然として低水準で推移しており、実需層からの需要は底堅さを保っております。一方、建築コストの高止まりによる販売価格への影響や日銀の金利政策の動向については引き続き懸念される状況であります。

こうした事業環境のなか、当社は新たな用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりました。

その結果、当事業年度における売上高は40,130百万円（前期比103.4％）、営業利益は5,285百万円（同116.7％）、経常利益は4,502百万円（同117.9％）、当期純利益は3,122百万円（同118.3％）となりました。

当事業年度末における財政状態は、次期以降の事業用地取得や建築進捗等による棚卸資産の増加7,553百万円等を主因として総資産は前期比9,426百万円増加した110,655百万円となり、純資産は、当期純利益3,122百万円の計上、利益処分に伴う利益配当金664百万円、自己株式の取得206百万円による減少等で前期比2,270百万円増加した32,929百万円となりました。これにより自己資本比率は前事業年度に比べ0.5ポイント減少し29.8％となっております。

セグメント別の業績は次のとおりであります。

（分譲マンション販売）

主力の分譲マンション販売におきましては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。

その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、14棟737戸（前期比155.8％）を発売するとともに、契約については、639戸（同109.4％）、35,787百万円（同123.2％）を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は687戸（同99.6％）となり、当該残高を38,752百万円（同115.4％）としております。また、ワコーレシティ神戸元町等14棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については642戸（同93.6％）となり、売上高は30,614百万円（同102.3％）、セグメント利益は4,377百万円（同105.0％）となりました。

（戸建て住宅販売）

戸建て住宅販売におきましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりましたが、やや軟調に推移しました。その結果、当事業年度における戸建て住宅は42戸の引渡しにより、売上高は1,850百万円（前期比91.7％）、セグメント利益は134百万円（同87.8％）となりました。

（その他不動産販売）

その他不動産販売におきましては、賃貸マンション・宅地等18物件を販売し、売上高は4,300百万円（前期比117.6％）、セグメント利益は910百万円（同696.3％）となりました。

（不動産賃貸収入）

不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。

その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は3,282百万円（前期比103.0％）、セグメント利益は1,033百万円（同92.5％）となりました。

（その他）

当事業年度におけるその他の売上高は、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等で82百万円（前期比214.3％）、セグメント利益は69百万円（同198.5％）となりました。

② キャッシュ・フローの状況

当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ137百万円減少し、14,832百万円となりました。

イ. 営業活動によるキャッシュ・フロー

営業活動の結果減少した資金は、1,939百万円（前期は1,176百万円の減少）となりました。

主な要因は、税引前当期純利益の計上4,495百万円、建築代金支払等による仕入債務の増加1,186百万円、前受金の増加1,115百万円等による資金の増加に対し、翌期以降の事業用地取得等による棚卸資産の増加8,245百万円等による資金の減少によるものであります。

ロ. 投資活動によるキャッシュ・フロー

投資活動の結果減少した資金は、2,094百万円（前期は458百万円の減少）となりました。

主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資2,064百万円等による資金の減少によるものであります。

ハ. 財務活動によるキャッシュ・フロー

財務活動の結果増加した資金は、3,896百万円（前期は7,466百万円の増加）となりました。

主な要因は、分譲マンション等の引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少16,949百万円等の資金の減少に対し、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加22,732百万円等による資金の増加によるものであります。

③ 販売及び契約の状況

　a. 販売実績

(注) １．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。

２．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。

３．不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。

４．共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。

　b. 契約実績

（注）１．分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。

　　　２．その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては

　　　　　含めておりません。

　　　３．共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算（小数点以下切捨て）しております。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。

① 財政状態の分析

貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。

　　＜要約貸借対照表＞

（流動資産）

当事業年度末における流動資産の残高は、79,771百万円となり、前事業年度末と比較して7,391百万円増加しました。

主な要因は、翌期以降事業用地取得等による棚卸資産の増加7,553百万円等によるものであります。

（固定資産）

当事業年度末における固定資産の残高は、30,883百万円となり、前事業年度末と比較して2,035百万円増加しました。

主な要因は、事業用賃貸不動産の竣工等による有形固定資産の増加1,863百万円等によるものであります。

（流動負債）

当事業年度末における流動負債の残高は、38,671百万円となり、前事業年度末と比較して3,948百万円増加しました。

主な要因は、１年内返済予定の長期借入金の増加2,561百万円、買掛金等仕入債務の増加1,186百万円、前受金の増加1,115百万円等によるものであります。

（固定負債）

当事業年度末における固定負債の残高は、39,054百万円となり、前事業年度末と比較して3,207百万円増加しました。

主な要因は、翌期以降の事業資金調達による長期借入金の増加3,222百万円等によるものであります。

（純資産）

当事業年度末における純資産の残高は、32,929百万円となり、前事業年度末と比較して2,270百万円増加しました。

主な要因は、当期純利益3,122百万円の計上、利益配当金664百万円等によるものであります。

② 経営成績の分析

損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。

　　＜要約損益計算書＞

当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ増収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。

売上高の主な増収要因については、分譲マンション販売セグメントで引渡戸数が増加したことによります。

営業利益については、増収によるものに加え、分譲マンション販売セグメントやその他不動産販売セグメントの契約進捗が好調で採算性が向上したことなどによります。

経常利益については、上記記載の要因等により4,502百万円と前期比682百万円の増益となりました。

当期純利益についても、上記記載の要因等により3,122百万円と前期比483百万円の増益となりました。

③ キャッシュ・フローの分析

キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。

　　＜要約キャッシュ・フロー計算書＞                              　　　　                 (単位：百万円)

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果減少した資金は、1,939百万円（前期は1,176百万円の減少）となりました。

主な要因は、税引前当期純利益の計上4,495百万円、建築代金支払等による仕入債務の増加1,186百万円、前受金の増加1,115百万円等による資金の増加に対し、翌期以降の事業用地取得等による棚卸資産の増加8,245百万円等による資金の減少によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果減少した資金は、2,094百万円（前期は458百万円の減少）となりました。

主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資2,064百万円等による資金の減少によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果増加した資金は、3,896百万円（前期は7,466百万円の増加）となりました。

主な要因は、分譲マンション等の引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少16,949百万円等の資金の減少に対し、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加22,732百万円等による資金の増加によるものであります。

④ 資本の財源及び資金の流動性について

　当社の事業活動における主な資金需要は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。

⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第２　事業の状況」「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「（２）目標とする経営指標」に記載の通りであります。なお、ＲＯＥについては、最低限維持すべき水準を８％としておりますが、当事業年度では前期の8.9％から9.8％へ上昇しており、引き続きＲＯＥ８％維持を目標として事業を展開してまいります。また、Ｄ/Ｅレシオについては２倍以内を堅持することを目標としており2025年２月期では1.74倍となっております。さらに分譲マンションの契約済未引渡戸数は「第２　事業の状況」「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」「販売及び契約の状況　b. 契約実績」に記載の通りであります。

⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。作成にあたり経営者は、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するため見積り及び仮定を用いており、主な見積り項目は、「第５［経理の状況］の財務諸表注記　重要な会計上の見積り」に記載しております。