ファーストコーポレーション

３ 【事業の内容】

当社グループは、主に分譲マンション建設工事の施工を中心とした「建設事業」及びマンション・デベロッパーへの事業化提案を行う「不動産事業」を行っております。当該事業を行うにあたっては、「建設業法」に基づく建設業許可、さらに「建築士法」「建築基準法」に基づく一級建築士事務所としての登録ほか、マンション・デベロッパーへの事業化提案の過程で生じる不動産の仲介、売買等に必要な「宅地建物取引業法」に基づく宅地建物取引業の登録を行い事業を行っております。事業の内容は次のとおりであります。

なお、以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」をご参照ください。

〔事業系統図〕

当社グループは、施工するマンションの品質確保を最優先に、業務に取組んでおります。

その方策として、建物の強度を保つ根幹となる躯体部分については、特に厳格な品質管理を実施しております。構造検査については、法令に則った所定の検査に加え、当社安全品質管理室によるダブルチェックを追加実施する等の検査・運用基準を実践しております。また、重要な躯体部分の三項目である杭、配筋、生コンクリートの品質について、施主が第三者機関の検査を実施しない場合、当社グループで検査を導入する取り組みを実施しているほか、特定の内装工事も新たに対象とし、安全・安心・堅実なマンションの供給に万全を尽くしております。

当社グループ事業の特徴を紹介いたしますと、一つには、主たる事業エリアを東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)と九州及び周辺エリアとしていることであります。事業エリアを人口増加が見込まれる当該エリアに集中することにより、土地情報の迅速な入手、コストパフォーマンスに優れた案件情報及び協力業者を確保することが可能であると考えているからであります。

２つ目の特徴としましては、マンションの工法については、鉄筋コンクリート(RC)工法を主として採用しているという点があります。これにより、施工品質の均一化や施工工程の効率化が図られることになります。また、建設工事において重要な役割である施工管理について、当社は経験豊富な技術者により、安定した施工を実践しております。

そして、３つ目の特徴としましては、「造注方式」というビジネスモデルを導入している点であります。当社グループの建設事業における受注の方式は、２つのモデルに分類しております。

その１つであります「造注方式」は、当社グループのセグメントであります建設事業と不動産事業の相乗効果により最大限の利益確保ができる手法としており、双方の連携によりワンストップにサービス展開することとしております。

以下に、その２つのモデルの内容を説明いたします。

「建設事業」

①施主からのマンション建設工事の引合いによる「入札方式」

「入札方式」におきましては、マンション・デベロッパーが選択した複数の建設会社に対し、決められた仕様に基づき、相見積りを実施し、マンション・デベロッパーが発注先を選定します。そのため、マンション・デベロッパーに最も有利な条件を提示した建設会社が選定されることになります。

［「入札方式」による事業系統図］

「建設事業」及び「不動産事業」

②マンション用地確保による「造注方式」

「造注方式」とは、当社グループが土地情報の収集を行い、マンション用地を確保し、その土地に建設するマンションを一体とした事業企画を造り、その企画を複数のマンション・デベロッパーに提案します。その結果、建設工事を特命で受注するというビジネスモデルです。　

「造注方式」によるマンション・デベロッパーとの取引形態については、マンション用地を当社グループが紹介、仲介、地位譲渡及び売買し、当該土地にかかる建設工事を受注するケースのほか、当社が、土地を取得し、その土地に建物を建設後に土地と建物を一体でマンション・デベロッパーに売却する方法等があります。

「造注方式」を当社が重点戦略として導入しましたのは、マンション・デベロッパーと対等の立場での条件交渉が可能となり、「入札方式」と比べて高い利益の確保が見込まれるためであります。

［「造注方式」による事業系統図の例］

当社グループが土地を売買し、建設工事を受注するケースを下記に例示します。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

当連結会計年度におけるわが国経済は、経済活動の正常化が進み企業収益の改善や個人消費の持ち直しが見られたものの、物価上昇や円安の進行等の影響により、回復のペースは緩やかに推移いたしました。その一方で、長引くウクライナ問題や中東情勢の不安定化の影響など、世界的な景気下振れリスクも懸念され、依然として先行きは不透明な状況となっております。

当社の属する建設業界におきましては、建設投資は依然底堅く推移しているものの、建設資材やエネルギー価格の高止まり、労務単価の上昇等により厳しい事業環境が続いております。

このような状況のもと、当社グループの主要事業エリアである東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）における2023年（暦年）のマンション着工件数は52,746戸（前年同期比0.7％増）となりました。また、2023年（暦年）のマンション供給件数は当初予想には及ばず26,886戸（同9.1％減）となり、２年連続の減少となりました。

2024年（暦年）の動向につきましては、マンション供給件数は31,000戸程度、マンション着工件数は2023年（暦年）と同程度、販売在庫は4,000戸台と2023年（暦年）と同程度と予想されていること、引き合い案件は依然活況であること、東京圏における当社グループのシェアは３％程度と伸張の余地は充分にあることから、当社グループにおける当面の受注及び施工物件の確保は可能と考えております。

（データはいずれも国土交通省-公表資料、「都道府県別着工戸数」及び（株）不動産経済研究所-公表資料、「首都圏マンション市場動向」、「首都圏マンション市場予測－2024年の供給予測－」より）

これらの結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．経営成績の状況

当連結会計年度の売上高は28,485,091千円（前年同期比11.5％増）、営業利益1,453,677千円（前年同期比26.7％減）、経常利益1,422,240千円（前年同期比28.1％減）、親会社株主に帰属する当期純利益944,916千円（前年同期比30.8％減）となりました。

また、１株当たり当期純利益金額は79.15円、自己資本利益率は11.5％となりました。

詳細については「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　ａ．経営成績等　１）経営成績の分析」も併せてご参照ください。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（建設事業）

建設事業におきましては、売上高21,981,053千円（前年同期比11.0％増）、セグメント利益1,894,633千円（前年同期比15.5％減）となりました。

当連結会計年度におきましては、受注件数７件、受注高20,882,691千円及び受注残高34,460,228千円と順調に推移いたしました。

（不動産事業）

不動産事業におきましては、売上高6,285,493千円（前年同期比25.8％増）、セグメント利益1,026,591千円（前年同期比50.2％増）となりました。

当連結会計年度におきましては、共同事業による分譲マンションの販売収入が好調だった一方、事業用地の販売が当初予定を大きく下回る結果となりました。

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

①生産実績

(注)金額は、製造原価によっております。

②受注実績

③販売実績

(注)１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

２．販売実績における「不動産販売」は分譲マンション建設用地等の販売であります。

３．販売実績における「その他」は業務受託収益等であります。

ｂ．財政状態の状況

当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,250,634千円増加し、23,717,601千円となりました。

当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,705,478千円増加し、15,249,524千円となりました。

当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度に比べて545,156千円増加し、8,468,076千円となりました。

当連結会計年度末の自己資本比率は、35.7％となりました。

詳細については「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容　①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容　ａ．経営成績等　２）財政状態の分析」も併せてご参照ください。

ｃ．キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末より944,903千円減少し、4,117,604千円（前年同期比18.7％減）となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動の結果使用した資金は1,573,804千円（前連結会計年度は302,149千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,377,323千円、売上債権の増加1,550,008千円、棚卸資産の増加2,005,489千円などの減少要因によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動の結果使用した資金は92,068千円（前連結会計年度は128,829千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出25,619千円、ゴルフ会員権の取得による支出53,690千円の減少要因によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動の結果得られた資金は720,969千円（前連結会計年度は498,741千円の収入）となりました。これは主に、長期借入れによる収入1,100,000千円、短期借入金の増加額1,284,857千円があった一方、配当金の支払額427,437千円によるものであります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等

１）経営成績の分析

（売上高）

売上高は前年同期に比べ2,941,568千円増加し28,485,091千円となりました。この主な内訳は、建設事業の売上高が21,981,053千円及び不動産事業の売上高が6,285,493千円になります。

建設事業については、進行中の工事が順調に推移したことにより前年同期に比べ2,184,808千円増収となりました。詳細については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　ａ．経営成績の状況　②受注実績」も併せてご参照ください。不動産事業については、事業用地の販売が当初予定を大きく下回る結果となりましたが、前年同期に比べ1,290,833千円増収となりました。

（売上原価、売上総利益）

売上原価は前年同期に比べ3,466,639千円増加し25,622,248千円となりました。

売上原価の主な増加要因は、売上高増加に連動した増加のほか、建設事業における資材価格の高騰や労務費の上昇の影響によるものです。

売上総利益は前年同期に比べ525,070千円減少し2,862,842千円、売上総高利益率は前年同期の13.3％から低下し10.1％となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

販売費及び一般管理費は前年同期に比べ5,003千円増加し1,409,164千円となりました。

営業利益は前年同期に比べ530,074千円減少し1,453,677千円、売上高営業利益率は前年同期の7.8％から低下し5.1％となりました。

（経常利益）

営業外収益は前年同期に比べ12,660千円減少し17,422千円、営業外費用は不動産取得資金の調達等による支払利息の増加などにより前年同期に比べ14,361千円増加し48,860千円となりました。上記の結果、経常利益は前年同期に比べ557,096千円減少し1,422,240千円、売上高経常利益率は前年同期の7.7％から低下し5.0％となりました。

（税金等調整前当期純利益）

当連結会計年度において減損損失43,265千円など特別損失を44,916千円計上したことにより、税金等調整前当期純利益は前年同期に比べ602,012千円減少し1,377,323千円となりました。

（法人税等、当期純利益、親会社株主に帰属する当期純利益）

法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額の合計額は、432,407千円となりました。

以上の結果、当期純利益は944,916千円、親会社株主に帰属する当期純利益は944,916千円となりました。売上高当期純利益率については前年同期の5.3％から低下し3.3％となっております。１株当たり当期純利益金額については前年同期の114.80円から79.15円となっております。

２）財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度における資産合計は、23,717,601千円となりました。これは、仕掛販売用不動産が1,363,632千円、販売用不動産が689,261千円、電子記録債権が1,415,078千円それぞれ増加した一方、受取手形・完成工事未収入金等が625,021千円、現金及び預金が944,903千円減少したことが主な要因であります。

（負債）

当連結会計年度における負債合計は、15,249,524千円となりました。これは、支払手形・工事未払金等が95,217千円、電子記録債務が14,738千円、短期借入金が1,290,000千円、１年内返済予定の長期借入金が705,444千円それぞれ増加した一方、長期借入金が841,000千円減少したことが主な要因であります。

（純資産）

当連結会計年度における純資産合計は、8,468,076千円となりました。これは、配当金の支払により利益剰余金が426,352千円減少した一方、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が944,916千円増加したことが主な要因であります。

ｂ．経営成績に重要な影響を与える要因

「第２ 事業の状況　３　事業等のリスク」をご参照ください。

ｃ．目標とする経営指標の達成状況等

「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(2) 目標とする経営指標」をご参照ください。

ｄ．資本の財源及び資金の流動性

当社グループの資本の源泉としては、自己資本、事業活動において獲得した資金及び金融機関からの借入金が挙げられます。当社は、最適な資金調達方法と調達期間の組み合わせにより適切なコストで安定的に資金を確保することを、資金調達の基本方針としております。

なお、キャッシュ・フローに関する認識及び分析・検討については、「第２ 事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　ｃ．キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

②重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っていますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらとは異なることがあります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１　報告セグメントの概要

(１)報告セグメントの決定方法

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、市場、顧客の種類及びサービスの内容が概ね類似している事業セグメントを集約しており、「建設事業」及び「不動産事業」の２区分を報告セグメントとしております。

(２)各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

「建設事業」は、建築の工事を受注・施工しております。

「不動産事業」は、土地及び建物の売買及び仲介、または新築分譲マンションの販売代理業を行っております。

２　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理方法は、連結財務諸表を作成するために採用されている会計方針と同一の方法であります。

報告セグメントの利益又は損失は、営業損益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は第三者間取引価格に基づいております。

３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2022年６月１日　至　2023年５月31日）

(注)１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、一級建築士事務所としての設計業務、不動産賃貸業、マンション管理運営業の売上等であります。

２．調整額は以下のとおりであります。

(1)セグメント利益の調整額△945,365千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

(2)セグメント資産の調整額5,749,144千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金であります。

(3)その他の項目の調整額12,090千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額とその減価償却費であります。全社資産の増加額の主なものは、セグメントに帰属しない当社の管理部門に係る資産であります。

３．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2023年６月１日　至　2024年５月31日）

(注)１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、一級建築士事務所としての設計業務、不動産賃貸業、マンション管理運営業の売上等であります。

２．調整額は以下のとおりであります。

(1)セグメント利益の調整額△968,780千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

(2)セグメント資産の調整額4,746,357千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金であります。

(3)その他の項目の調整額14,507千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額とその減価償却費であります。全社資産の増加額の主なものは、セグメントに帰属しない当社の管理部門に係る資産であります。

３．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2022年６月１日　至　2023年５月31日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(１)売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(２)有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

(単位：千円)

当連結会計年度(自　2023年６月１日　至　2024年５月31日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(１)売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(２)有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

(単位：千円)

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年６月１日　至　2023年５月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2023年６月１日　至　2024年５月31日)

セグメント情報に同様の内容を記載しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年６月１日　至　2023年５月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2023年６月１日　至　2024年５月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年６月１日　至　2023年５月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2023年６月１日　至　2024年５月31日)

該当事項はありません。