コロンビア･ワークス

３【事業の内容】

当社グループ（当社及び連結子会社。以下同じ。）は、当社と連結子会社４社から構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。なお、2025年２月（みなし取得日　2025年３月31日）にACSホールディングス株式会社及び株式会社サンクス沖縄を連結子会社化しましたので、本書提出日現在における連結子会社は６社です。

当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。

具体的な内容は以下のとおりです。

・私たちの使命

「ユニキュベーション^※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」

一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。

・私たちのめざす姿

「誰もが主役」

時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。

・私たちが大切にする価値観

「好奇心、上昇志向、一体感」

当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。

※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。

独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。

　また、当社グループ全体としてストック収入の増大・不動産ノウハウの蓄積など、相乗効果が得られるような

事業展開を行っております。

当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について記載致します。

(1) 不動産開発サービス

レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象とし、レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」、「LUMIEC un（ルミークアン）、」オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。

ａ．特徴

当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。

また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。

これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。

また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。

そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣへ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭとは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。当事業年度においては、2024年10月に合同会社RC1号を営業者とする匿名組合に100%出資し、フロンティアレジデンス南麻布（現 LUMIEC un MINAMIAZABU）を取得いたしました。

ｂ．顧客層、商圏

レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。

不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。

(2) 不動産賃貸管理サービス

不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。

具体的なサービス内容は以下のとおりです。

ａ．商業施設等

商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。

ｂ．オフィス

物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。

ｃ．レジデンス

地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。

不動産賃貸管理サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を対象に行っております。

(3) ホテル運営サービス

連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が、当社が開発したアートホテルなどの空間演出によるホテル運営サービスを行っております。

現在、運営を行っているホテルは以下のとおりです。

BnA Alter Museum　　　京都府京都市下京区

BnA STUDIO Akihabara　東京都千代田区

MIZUKA DAIMYO 4　　　 福岡県福岡市中央区

(4) アセットマネジメントサービス

　アセットマネジメントサービスにおいて投資家の委託を受けて資産形成や資産の運用、保全を行うことで、これまでなかった収益獲得の機会を得るため、2023年４月にコロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立しました。同社の委託元や取引先とのリレーションを活用することにより、当社の売却先候補の拡大などのシナジー効果も見込めると考えております。

　当事業年度において、投資助言・代理業及び総合不動産投資顧問業の登録が完了し、当社にて開発した不動産のアセットマネジメントサービスを2024年11月から開始しております。

(5) 多様な収益ポイント

当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びバリューアップ型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでも当社グループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。

［事業系統図］

事業系統図によって示すと次のとおりであります。

※2025年２月（みなし取得日　2025年３月31日）にACSホールディングス株式会社及び株式会社サンクス沖縄を連結子会社化しておりますが、上記事業系統図には記載しておりません。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

当社グループは不動産開発事業の単一セグメントのため、セグメント別の記載は省略しております。

ａ．財政状態の状況

（資産）

当連結会計年度末における流動資産合計は前連結会計年度末と比較して18,737百万円増加し、40,764百万円となりました。これは主に現金及び預金1,135百万円、販売用不動産14,354百万円、仕掛販売用不動産3,075百万円の増加等によるものです。固定資産合計は前連結会計年度末と比較して1,448百万円増加し、11,422百万円となりました。これは主に建物及び構築物1,087百万円、土地164百万円の増加等によるものです。

この結果、資産合計は前連結会計年度末と比較して20,185百万円増加し52,186百万円となりました。

（負債）

当連結会計年度末における流動負債合計は前連結会計年度末と比較して165百万円増加し、9,117百万円となりました。これは短期借入金995百万円の減少、買掛金352百万円、１年内返済予定の長期借入金186百万円、未払法人税等543百万円の増加等によるものです。固定負債合計は前連結会計年度末と比較して15,059百万円増加し30,967百万円となりました。これは長期借入金15,219百万円の増加等によるものです。

この結果、負債合計は前連結会計年度末と比較して15,224百万円増加し40,085百万円となりました。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は前連結会計年度末に比較して4,960百万円増加し、12,101百万円となりました。これは新規上場における一般募集増資及び第三者割当増資による資本金1,476百万円及び資本剰余金1,473百万円、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による利益剰余金2,010百万円の増加によるものです。

この結果、自己資本比率は23.1％（前連結会計年度末は22.3％）となりました。

ｂ．経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の回復等を背景に緩やかな景気回復の動きが見られました。一方で、物価上昇や円安の継続、今後の米国の政策転換、日銀による利上げ動向など、依然として先行きは不明瞭な状況にあります。

当社グループが属する不動産業界においては、建設資材価格の高騰により建築コストの上昇や、日銀の金融政策の変更による金利上昇などの懸念はありますが、住宅を中心とした賃料の上昇や円安、欧米と比較して相対的な低金利環境を背景に国内及び海外投資家による国内不動産への投資需要は堅調に推移していくことが予想されます。

このような状況のもと、当社グループでは需要が堅調なレジデンス物件を中心に開発を行ってまいりました。当連結会計年度においては、当期に販売を行ったものも含めて、33,757百万円の販売用不動産の投資を行いました。

この結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高20,981百万円（前連結会計年度比45.0％増）、営業利益3,892百万円（同43.2％増）、経常利益3,519百万円（同47.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,238百万円（同47.6％増）となりました。

なお、当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

ｃ．キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて1,141百万円増加して4,243百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果使用した資金は、14,347百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,518百万円、不動産取得及び不動産竣工による販売用不動産の増加額14,478百万円、仕掛販売用不動産の増加額3,084百万円、法人税等の支払額1,188百万円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は、1,596百万円となりました。これは主に、収益の安定化を一定程度保つ経営方針に基づき、賃貸用不動産の取得をしたことに伴う有形固定資産の取得による支出1,571百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果得られた資金は、17,085百万円となりました。これは主に、東京証券取引所スタンダード市場へ新規上場したことに伴う株式の発行による収入2,929百万円、不動産取得や開発中の建築資金等に伴う長期借入れによる収入31,394百万円、不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出15,988百万円及び短期借入金の純減額995百万円によるものであります。

ｄ．生産、受注及び販売の実績

(a) 生産実績

当社グループは、不動産開発サービスを主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

(b) 受注実績

当社グループは、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。

(c) 販売実績

当社グループの事業は不動産開発事業の単一セグメントでありますが、当連結会計年度の販売実績をサービス別に記載すると、次のとおりであります。

(注) １．各サービス間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（前連結会計年度）

（当連結会計年度）

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

ａ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況１ 連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

(a) 経営成績

当社グループの事業の中核である不動産開発サービスにおいては、立地を厳選した事業活動を継続しており、当連結会計年度においては、レジデンス10棟（自社開発７棟、中古物件３棟）、開発用地４件、オフィスビル１棟（中古物件）、区分所有レジデンス１件（中古物件）の計16件の案件引渡しを行うことができました。

不動産開発サービスの当連結会計年度における主な販売実績は以下のとおりとなります。

「渋谷道玄坂」は、銀座線「渋谷」駅より徒歩６分、井の頭線「神泉」駅より徒歩５分に位置する開発用地の販売となりました。

「LUMIEC CHITOSEFUNABASHI」は、「車を飾れるマンション」をコンセプトにして開発いたしました。日常的に愛車を楽しむギャラリースペース付きの部屋を4部屋、ギャラリースペースのない部屋が19部屋あり、ギャラリースペース付きの4部屋は、1LDK＋ショールーム、または2LDK＋ショールームの2タイプのルームプランとなっております。ギャラリースペースのない19部屋は、単身者やカップル、書斎や趣味の部屋が欲しい方など、一人一人にあったスペースとなっております。

ギャラリースペース付きの部屋の4部屋のうち2部屋は、2台の車を収容可能であり、他の2部屋もバイクと車を収容可能です。一部の部屋は、ガラス張りの観覧スペース付きとなっており、部屋からダイレクトに愛車を眺めることも可能です。

「LUMIEC KITASHINAGAWA」は、1DK（25.34㎡）から3LDK（70.93㎡）までの合計14タイプからなる多様なルームプランにより、単身者をはじめとし、共働き夫婦やファミリー層にも選んで頂けるような物件を開発致しました。また、入居者のみならず地域住民の方々にも喜ばれる物件を開発したいという想いから1階店舗区画にはドラッグストアを誘致致しました。

こうした世の中が求めているニーズや隠れたウォンツを把握し、他社ではあまり手掛けられていない不動産開発サービスを提供した結果、売上高は20,981百万円となり、売上原価は15,308百万円、売上総利益は5,673百万円となりました。

販売費及び一般管理費は租税公課、人件費等の費用が増加した結果、1,780百万円となり、営業利益は3,892百万円となりました。

匿名組合出資益等により営業外収益は171百万円、支払利息等の発生により営業外費用は545百万円となり、経常利益は3,519百万円、固定資産売却益等の発生により特別利益は8百万円、投資有価証券評価損の発生により特別損失は9百万円、税金等調整前当期純利益は3,518百万円となりました。

法人税等は1,280百万円であったことから、親会社株主に帰属する当期純利益は2,238百万円となりました。

(b) 財政状態の状況

財政状態の状況につきましては、「(1）経営成績等の状況の概要　ａ．財政状態の状況」に記載したとおりです。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

キャッシュ・フローの状況の分析・検討につきましては「（1）経営成績等の状況の概要　ｃ．キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりです。

当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発サービスにおける販売用不動産等の仕入に係る費用であります。当該販売用不動産等を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。

資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの報告に基づき財務部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、手元流動性の維持などにより流動性リスクを管理しております。また、取引金融機関との関係強化に努め、資金調達手段の多様化を図っております。

ｄ．経営成績に重要な影響を与える要因について

経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載しております。

ｅ．経営者の問題認識と今後の方針について

当社の経営者は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案し、当社が今後さらなる成長と発展を遂げるため、厳しい環境の中、様々な課題に対処しております。

具体的には、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。

ｆ．経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等について

経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載の通り、営業利益、ROA及び自己資本比率を重視する指標と位置付けております。

営業利益について、当連結会計年度は3,892百万円であり、前年同期比で43.2％増加しております。この要因としては、販売案件数が前年同期比で6件増加したこと、売上高総利益率が前年同期比0.4ポイント改善したことにより営業利益が増加いたしました。今後は、資本効率の高いバリューアップ型の比重を高めつつ、テーマ型不動産開発を推進し、グループ会社とのシナジー効果を活用することで営業利益の成長を維持してまいります。

ROAは総資産（期首期末平均）に対する経常利益の割合として計算しており、当連結会計年度が8.3％であるところ、引き続き8％の水準の維持を目指しております。

また自己資本比率は金融市場の状況を踏まえつつも、当連結会計年度23.1％であるところ、短期的には25％、中長期的には30％を確保することを目標としております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

当社グループは、不動産開発事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度（自2023年１月１日　2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自2024年１月１日　2024年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。