大東建託

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社59社、関連会社４社で構成され、建物賃貸事業によって土地活用を考える土地所有者に対し、建物賃貸事業の企画・建築・不動産の仲介・不動産管理までを総合的に提供するとともに、関連事業にも積極的に取り組んでいます。

なお、当社グループの各事業における当社及び関係会社の位置づけは次のとおりであり、セグメントと同一の区分です。

また、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　１ 連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載しております。

不動産賃貸事業

　事業の系統図は、次のとおりです。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものです。

(1) 経営成績

当連結会計年度における国内経済は、企業業績の回復を背景とした設備投資の増加や賃上げの浸透によって個人消費の持ち直しも見られ、景気は緩やかに回復いたしました。一方で、物価高への継続した懸念に加え、地政学リスクや各国の貿易政策による世界経済の減速懸念など、依然として先行き不透明な状況が続いております。

新設住宅着工戸数は、2024年４月～2025年３月累計で816,018戸、前年同期比2.0％の増加となりました。一方、当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、2024年４月～2025年３月累計では前年同期比4.8％増加の356,893戸となりました。

このような環境の中、当社は中期経営計画（2024年度～2026年度）の１年目として各事業の強化・拡大を推進しました。建設事業においては、ZEH賃貸住宅の販売注力により累計販売戸数が121,678戸まで伸長しました。また、不動産賃貸事業ではハウスコム社の完全子会社化、不動産開発事業ではアスコット社の取得など、成長投資を実施しました。

以上の結果、当社グループの連結業績は、売上高１兆8,423億57百万円（前期比6.4％増）、利益面では、営業利益1,188億75百万円（前期比13.4％増）、経常利益1,294億55百万円（前期比19.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益938億58百万円（前期比25.7％増）となりました。

売上高は、前連結会計年度に比べ1,108億90百万円（6.4％）増加し、１兆8,423億57百万円となりました。これは主に、工事が順調に進捗したこと等により完成工事高が485億40百万円（9.9％）増加し、一括借上物件の増加等に伴い不動産賃貸事業売上高が355億07百万円（3.1％）増加し、投資用マンションや買取再販事業が好調に推移したことなどにより不動産開発事業売上高が201億88百万円（64.8％）増加したことによるものです。売上総利益は、前連結会計年度に比べ310億78百万円（10.9％）増加し、3,158億56百万円となりました。これは主に、完成工事高の増加等により、完成工事総利益が213億86百万円（18.5％）増加し、一括借上物件の増加等により不動産賃貸事業総利益が12億25百万円（0.9％）増加し、不動産開発事業売上高の増加等により不動産開発事業総利益が54億46百万円（86.2％）増加したことによるものです。

販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ170億22百万円（9.5％）増加し、1,969億81百万円となりました。これは主に人件費が78億67百万円増加、控除不能消費税が20億85百万円増加、広告宣伝費が14億12百万円増加したこと等によるものです。

この結果、営業利益は、前連結会計年度に比べ140億55百万円（13.4％）増加し、1,188億75百万円となり、経常利益は、前連結会計年度に比べ207億35百万円（19.1％）増加し、1,294億55百万円となりました。

当連結会計年度より、報告セグメントを従来の「建設事業」「不動産事業」「金融事業」の区分から、「建設事業」「不動産賃貸事業」「不動産開発事業」「金融事業」の区分に変更しています。

不動産開発事業の拡大に伴い、「不動産開発事業」を独立した報告セグメント区分とし、また従来の「不動産事業」を「不動産賃貸事業」に名称変更しました。

なお、以下の前期比較については、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しています。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりです。

①建設事業

建設事業は、工程の順調な進捗および施工量平準化等により、完成工事高が5,409億75百万円（前期比9.9％増）となりました。また、完成工事総利益率は、価格改定効果の寄与により、前期比1.9ポイント増加の25.3％となりました。また、営業利益は、471億43百万円（前期比63.1％増）となりました。

建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。

（注）前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。

受注工事高は、販売エリアの中心部へのシフト、および建替案件や中層物件の販促に注力したこと、キャンセル額が引き続き低水準で推移したこと等により、5,969億10百万円（前期比1.1％増）となり、2025年３月末の受注工事残高は、8,024億54百万円（前期比2.0％増）となりました。

受注実績は、次のとおりです。

（注）当社グループでは、建設事業及び不動産賃貸事業の一部以外は受注生産を行っていません。

生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載していません。

②不動産賃貸事業

不動産賃貸事業は、「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加等を背景に、一括借上を行う大東建託パートナーズ株式会社の家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」を提供するハウスリーブ株式会社の収入拡大等により、不動産賃貸事業売上高が１兆1,646億72百万円（前期比3.1％増）となり、営業利益は803億24百万円（前期比2.1％減）となりました。

不動産賃貸事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。

管理戸数は、前期比2.5％増の1,321,596戸となりました。

入居者斡旋件数（注１）は、前期比2.1％増の344,855件となりました。2025年３月の家賃ベース入居率（注２）は、居住用で前年同月比0.1ポイント減少の97.8％、事業用で前年同月比同水準の99.4％となりました。

(注) １．大東建託リーシング㈱、大東建託パートナーズ㈱の合計件数（他社管理物件含む）
       ２．家賃ベース入居率＝１－(空室物件の借上家賃支払額／家賃総額)

③不動産開発事業

不動産開発事業につきましては、投資用マンションや買取再販事業が好調に推移したことなどにより、不動産開発事業売上高は513億29百万円（前年同期比64.8％増）となりました。営業利益は、51億51百万円（前年同期比142.0％増）となりました。

不動産開発事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。

（単位：百万円）

④金融事業

金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加等により、売上高が前期比4.8％増の121億82百万円、営業利益は前期比8.1％増の66億84百万円となりました。

⑤その他

その他の事業は、ＬＰガスの供給戸数増加およびマレーシアホテルの客室単価の改善等により、その他の事業売上高は731億98百万円（前期比9.1％増）、営業利益は131億93百万円（前期比8.4％増）となりました。

(2) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前期末比1,427億13百万円増加の１兆2,227億83百万円となりました。これは主に、販売用不動産774億円、仕掛販売用不動産585億28百万円が増加したことによるものです。

セグメントごとの資産は、次のとおりです。

①建設事業

建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ12億18百万円減少し、1,129億90百万円となりました。これは主に、現金預金の減少によるものです。

②不動産賃貸事業

不動産賃貸事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ7億20百万円減少し、3,841億53百万円となりました。これは主に、現金預金の減少によるものです。

③不動産開発事業

　不動産開発事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ1,638億38百万円増加し、2,266億51百万円となりました。これは主に、仕掛販売用不動産及び販売用不動産の増加によるものです。

④金融事業

金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ254億86百万円増加し、1,765億67百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による貸付金の増加によるものです。

⑤その他

その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ259億73百万円減少し、1,402億77百万円となりました。これは主に、賃貸等不動産の保有目的変更によるものです。

当連結会計年度末の負債は、前期末比810億81百万円増加の7,553億50百万円となりました。これは主に、1年以内返済予定の長期借入金、前受金、短期借入金の増加によるものです。

当連結会計年度末の純資産は、前期末比616億32百万円増加の4,674億33百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により938億58百万円が増加した一方、配当金の支払いにより379億22百万円減少したことによるものです。

この結果、自己資本比率は前期末比0.7ポイント増加して38.3％となりました。

(3) キャッシュ・フロー

当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比54億64百万円減少し、当連結会計年度末の残高は2,235億73百万円となりました。

営業活動によるキャッシュ・フローは、856億12百万円の獲得（前連結会計年度は908億76百万円の獲得）となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益の計上1,300億55百万円（前連結会計年度は税金等調整前当期純利益1,106億７百万円）、減価償却費173億81百万円及び前受金の増加額171億38百万円です。一方、主な使用要因は、仕掛販売用不動産の増加額320億75百万円及び法人税等の支払額320億55百万円です。

投資活動によるキャッシュ・フローは、465億５百万円の使用（前連結会計年度は131億14百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入374億70百万円及び投資有価証券の売却及び償還による収入111億89百万円です。一方、主な使用要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得支出286億22百万円、定期預金の預入による支出327億円及び有形固定資産の取得による支出174億48百万円です。

財務活動によるキャッシュ・フローは、458億39百万円の使用（前連結会計年度は967億87百万円の使用）となりました。主な獲得要因は、自己株式の処分による収入29億40百万円です。一方、主な使用要因は、配当金の支払額378億87百万円及び長期借入金の返済による支出116億61百万円です。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れ及び社債発行により調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しています。

（キャッシュ・フロー関連指標の推移）

（注）１．自己資本比率：自己資本／総資産

　　時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

　　キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

　　インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

２．いずれも連結ベースの財務数値により算出しています。

３．株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しています。

４．キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しています。

５．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としています。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しています。

(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５ 経理の状況  １　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しています。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

(1)  報告セグメントの決定方法

当社の報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

当社は、土地の有効活用に関する企画を提案するとともに、建築請負契約を締結し、賃貸住宅の建設及び施工を行っています。連結子会社の大東建託パートナーズ株式会社は、「賃貸経営受託システム」において、賃貸住宅を一括借上し、入居者へ転貸する一括借上事業を行っています。連結子会社の大東建託リーシング株式会社は、入居者の仲介斡旋を行っています。当社及び連結子会社の大東建託アセットソリューション株式会社は、収益不動産の買取リノベ再販・開発販売を行っており、連結子会社の株式会社インヴァランスは投資マンションの開発販売を行っています。当社はこれらの事業を中心に戦略をたて、事業活動を展開しています。

従って、当社はこれらの事業に、製品・サービスを販売する市場及び顧客の種類等を加味して構成した「建設事業」「不動産賃貸事業」「不動産開発事業」を報告セグメントとしています。「金融事業」は、資産がすべての事業セグメントの合計額の10％以上であるため報告セグメントとしています。なお、経済的特徴が概ね類似している事業セグメントを集約しています。

(2)  各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

  建設事業  ：土木・建築その他建設工事全般に関する事業
    不動産賃貸事業：不動産の一括借上、賃貸、仲介、入居者の保証人受託業務及び管理に関する事業等

  不動産開発事業：収益不動産の買取リノベ再販・開発販売、投資マンションの開発販売事業等

  金融事業  ：施主が金融機関から長期融資を実行されるまでの建築資金融資事業等

(3)  報告セグメントの変更等に関する事項

当連結会計年度より、報告セグメントを従来の「建設事業」「不動産事業」「金融事業」の区分から、「建設事業」「不動産賃貸事業」「不動産開発事業」「金融事業」の区分に変更しています。

不動産開発事業の拡大に伴い、「不動産開発事業」を独立した報告セグメント区分とし、また従来の「不動産事業」を「不動産賃貸事業」に名称変更しました。

なお、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の区分により作成したものを記載しています。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一です。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

  前連結会計年度（自  2023年４月１日  至  2024年３月31日）

(注) １．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、ＬＰガス等供給事業、高齢者介護事業等を含んでいます。

２．調整額は、以下のとおりです。

  (1)セグメント利益の調整額△26,608百万円には、セグメント間取引消去△898百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△25,710百万円が含まれています。全社費用は主に親会社本社の人事・総務部等管理部門に係る費用です。

  (2)セグメント資産の調整額200,841百万円には、セグメント間取引消去△39,311百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産240,153百万円が含まれています。全社資産は主に親会社での余剰運用資金（現金預金及び有価証券）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等です。

  (3)減価償却費の調整額196百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費です。

  (4)減損損失の調整額50百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減損損失です。

  (5)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額239百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る有形固定資産及び無形固定資産の増加額です。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用と同費用に係る償却費が含まれています。

  当連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

(注) １．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、ＬＰガス等供給事業、高齢者介護事業等を含んでいます。

２．調整額は、以下のとおりです。

  (1)セグメント利益の調整額△33,621百万円には、セグメント間取引消去△850百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△32,771百万円が含まれています。全社費用は主に親会社本社の人事・総務部等管理部門に係る費用です。

  (2)セグメント資産の調整額182,142百万円には、セグメント間取引消去△55,635百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産237,778百万円が含まれています。全社資産は主に親会社での余剰運用資金（現金預金及び有価証券）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等です。

  (3)減価償却費の調整額186百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費です。

  (4)減損損失の調整額75百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減損損失です。

  (5)有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額2,509百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る有形固定資産及び無形固定資産の増加額です。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

４．減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には長期前払費用と同費用に係る償却費が含まれています。

【関連情報】

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。

２．地域ごとの情報

(1)  売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しています。

(2)  有形固定資産

前連結会計年度（自  2023年４月１日  至  2024年３月31日）

当連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

(注)その他に属する主な国：マレーシア

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しています。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しています。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年４月１日  至  2024年３月31日）

(注) 「その他」の金額は、高齢者介護事業に係るものです。

当連結会計年度（自  2024年４月１日  至  2025年３月31日）

(注) 「その他」の金額は、高齢者介護事業に係るものです。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。