いちご

３【事業の内容】

当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。「心で築く、心を築く」を信条に、いちごの心築技術とノウハウを活用した「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「いちごオーナーズ事業」、「ホテル事業」、「クリーンエネルギー事業」の深化と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。なお、当社では、当連結会計年度末より、さらなる開示拡充と当社の事業別の業績可視化を目的として、事業の報告セグメントを一部変更いたします。具体的には、「心築」セグメントから「いちごオーナーズ」と「ホテル」を独立させ、事業セグメントとして個別開示をいたします。

当社の事業セグメントの区分は下記のとおりです。

〈アセットマネジメント〉

J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業

投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現

〈心築〉

私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業

賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出

〈いちごオーナーズ〉

顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業

当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出

〈ホテル〉

心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業

大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出

〈クリーンエネルギー〉

わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業

なお、当連結会計年度末における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。

（注）2024年８月１日付で、いちごリアルティマネジメント株式会社の全株式を取得したため、連結の範囲に含めております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国の経済は、緩やかな回復傾向にあるものの、総じて一進一退の状況が続きました。企業業績は堅調であり、設備投資が進むほか、賃金の引き上げも鮮明になっており、物価高による家計の節約志向が強まる反面、宿泊や飲食等における国内のサービス消費が堅調に推移しております。また、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き旺盛な状況です。なお、地政学リスクや米国の新政権による対外政策の影響、国内外の金利の動向等については、引き続き注視が必要な状況です。

　当社が属する不動産業界においては、日米の金利差が縮小傾向にあるものの、運用利回りが主要各国より高い水準にある点等を踏まえ、わが国の不動産への投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。また、宿泊需要の継続的な拡大により、引き続きホテル売上が好調に推移し、当社もオペレーター収益を含んだホテル収益が、ストック収益の過去最高益更新をけん引しました。

　また、環境課題への取り組みが急務であるなか、クリーンエネルギー事業の重要性は増しており、当社では、地域および地球に優しい再生可能エネルギーのさらなる創出と、太陽光や風力に加えて、計画中の国内間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電など、電源の多様化に注力しております。

　当社では急激な環境の変化に対応し、より信頼性の高い財務基盤の確保と徹底的なキャッシュ・フロー経営を実行しております。また、当社は、長期VISION「いちご2030」に沿い、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。具体的には、不動産の保有・運営や心築（しんちく）（注）ノウハウの強みを軸とし、ノンアセット事業によるストック収益の獲得機会を拡大しております。事業の深化とともに、新規事業の創出と成長により、引き続き株主価値の最大化に向け、株主重視経営をさらに向上し具現化すべく、全力を尽くしてまいります。

　（注）心築（しんちく）について

心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しており

ます。

　当社では、当連結会計年度末より、さらなる開示拡充と当社の事業別の業績可視化を目的として事業の報告セグメントを一部変更いたします。具体的には、「心築」セグメントから「いちごオーナーズ」と「ホテル」を独立させ、事業セグメントとして個別開示をいたします。なお、前年同期との比較分析においては、前連結会計年度のセグメント情報に当連結会計年度の報告セグメントの変更を反映しております。新たなセグメントは、以下のとおりです。

■ アセットマネジメント

　J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業

投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を
実現

■ 心築

私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業

賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出

■ いちごオーナーズ

顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業

当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出

■ ホテル

心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業

大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出

■ クリーンエネルギー

わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業

「事業の成長と深化」

・ 心築事業

・ いちごオーナーズ事業

・ ホテル事業

　当連結会計年度においては、インバウンドを含む宿泊需要の拡大により、賃貸・オペレーションともに好調に推移しました。2024年の訪日外客数は3,600万人を突破し、コロナの影響を受ける前である2019年比で+15.6%（日本政府観光局発表）になります。当社では、保有する多くのホテルの賃貸借契約において、宿泊需要の拡大を収益に反映できる歩合賃料を採用しており、ホテルの変動賃料とともに、当社100％子会社であるホテルオペレーター「ワンファイブホテルズ株式会社」のオペレーション収益が増加しております。なお、当連結会計年度における当社が保有するホテルの平均RevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）は、14,218円（前期比+21%）となっております。

　また、当社が運用するいちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）の成長支援として、ビジネス需要のみならず、インバウンドを含むレジャー需要が期待できる福岡県福岡市博多区に所在する2ホテル（売上総額91億円）をいちごホテルへ提供し、当連結会計年度における不動産取得額は88億円、売却額（売上）は91億円となりました。

・ アセットマネジメント事業

　いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。

　上述のとおり、各事業にてAUM（運用資産残高）拡大に繋がる不動産の提供を行い、中長期的なストック収益の獲得を推進いたしました。当連結会計年度末のAUMは3,849億円（いちごグリーン保有の発電所運営を含む）となり、前期末比+12%となっております。

　また、いちごオフィス、いちごホテルでは、保有する不動産で消費する電力の100％について再生可能エネルギーへの切り替えを完了しており、当社では、こうした取り組みについてもスポンサーとして支援しております。

・ クリーンエネルギー事業

　当連結会計年度におけるクリーンエネルギー事業は、前期末に発電を開始した当社として２番目に大きな太陽光発電所である「いちごえびの末永ECO発電所（13.99MW/FIT価格40円）」の通期貢献により、ストック収益が成長いたしましたが、天候不順および電力会社による出力制御が想定以上に多く実施されたことから、その伸びは限定的となりました。なお、当連結会計年度末において、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）まで成長しております。今後さらなる太陽光発電所への投資を行うとともに、電力供給の安定性向上に寄与する第３のエネルギーとして、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策、地域経済の活性化に貢献する地方自治体や地域と一体となった「地域一体型バイオマス発電」や「蓄電池事業」を計画しております。世界的な環境課題の解決に対応する本事業は、今後も社会的意義が一層高まっていくものと考えております。

「急激な環境変化に対応した成長戦略」

・ 信頼性の高い財務基盤の確保

　当社は、リーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。また、当社のESGへの取り組みや貢献等に対する評価を受け、その活動を支援するESGローンを拡充させており、当期は、新規で約330億円をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。

「株主還元」

・ 機動的な自社株買い（８期連続）

　当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。

　このKPIに則り、当連結会計年度である2024年10月に８期連続となる総額60億円の自社株買いを決定し取得を進めました。この自社株買いにおいては、43億円まで取得を進めた2025年２月25日時点で、自己株式取得の増額を目的に中止を決議し、新たに50億円を上限とする自己株式の取得を決議いたしました。新たな自己株式の取得は、翌期となる2025年３月３日～2025年８月29日を取得期間としております。

　当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。

※1 発行済株式総数比率は、各期末発行済株式数（自己株式を含む）による比率を記載しております。

※2 2024年２月期に決議した自社株買いの2025年2月期における取得実績を記載しております。

※3 取締役会決議は2025年２月期に行っており、取得期間は翌期となる2025年３月３日～2025年８月29日となります。「取得価額総額」は取締役会により決定した取得上限額を記載しております。

・ 配当政策（当期増配）

　当社は、各年度の１株あたり配当金（DPS）を、原則として前期比「維持か増配」のみとし、「減配しない」ことにより、当社の盤石な安定収益基盤が可能とする「累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）」を併せて導入しております。株主還元策の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。当社は、「累進的配当政策」の導入により、株主様に対する長期的なコミットメントをお示ししております。

　また、配当の安定性と透明性、そして成長性に注力し、「安心安定配当」により、株主の皆さまからのご支援に報いるため、安定性が高い株主資本を基準とした「DOE配当政策」を導入しております。DOEの経営目標（KPI）においては、2024年４月開催の取締役会にて従来の３％から４％に引き上げております。

　当期の決算は、親会社株主に帰属する当期純利益15,187百万円（前期比+25.4%）、キャッシュ純利益19,391百万円（同+8.5%）となり、キャッシュ収益およびストック収益の過去最高益を更新しております。当社は、前述のDOE目標を順守するため、2024年４月15日付発表の「2024年２月期 決算短信（連結）」に記載の配当予想10円から増配とし、１株当たり10.5円（前期比+16.7%）とする方針を取締役会にて決議し、2025年５月25日開催の当社定時株主総会にて承認可決されました。

　なお、この株主還元策に基づき、2026年２月期の配当予想を11.5円（当期比+9.5%）とし、引き続き増配といたします。

・ 株主優待制度

　当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入しております。

　2024シーズンもトップパートナーとしてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えしております。また、当期は、いちごＪリーグ株主・投資主優待の拡充として、「Happy X’mas プレミアムプレゼント・いちごポタジェ×テゲバ X’mas セット」を実施しております。

「サステナブルインフラ企業としての取り組み」

　当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。

　当社は、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。

　当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。また、当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することをKPIとして設定しております。

　また、当社は、サステナブルな社会に向けた環境課題の解決におけるKPIにおいて、企業に対して気候変動に対する取り組みと情報開示を求める世界的に権威のあるCDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）リーダーシップレベルの気候変動プログラム「Aリスト企業」の維持、水セキュリティプログラム「Aリスト企業」の達成も掲げております。当社では、この度、「気候変動プログラム」および「水セキュリティプログラム」の２分野において、最高評価「Aリスト企業」に選定されました。CDPは、世界で約25,000社が参加するなか、このダブルAリスト入りは世界でも70社であり、当社の環境課題への取り組みをご評価いただいており、このKPIを達成しております。今後もAリストの維持に向け、環境課題に対し、積極的かつ真摯に取り組んでまいります。

　そして、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言にも賛同し、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでおります。

　さらに、当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みである「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。

　当社は、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。

業績の詳細

当連結会計年度の業績は、売上高83,576百万円（前期比1.0％増）、営業利益16,309百万円（同25.8％増）、ALL-IN営業利益（注）24,864百万円（同17.3％増）、経常利益13,764百万円（同32.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益15,187百万円（同25.4％増）、キャッシュ純利益（注）19,391百万円（同8.5％増）となりました。

（注）ALL-IN営業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益

(*) 心築およびホテルの資産：心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等

キャッシュ純利益

＝親会社株主に帰属する当期純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

・アセットマネジメント

前期にいちごホテルに提供した５ホテルの収益貢献や堅調なホテル売上によるベース運用報酬の増加、いちご・レジデンス・トークン第４号、第５号の組成に伴う物件取得に係る成果報酬、いちごオフィスおよびいちごホテルにおける譲渡成果報酬により、セグメント売上高4,410百万円(前年同期比51.7％増)、セグメント利益2,613百万円(同74.6％増)となりました。

・心築（しんちく）

オフィス物件を中心とした賃貸収益の増加やいちごオフィスへの４物件（販売用不動産および固定資産）の売却等、前年同期比で売却が増加したことにより、セグメント売上高18,271百万円(前年同期比49.0％増)、セグメント利益は8,019百万円(同46.4％増)となりました。

・いちごオーナーズ

いちご・レジデンス・トークン第４号、第５号の組成に伴うレジデンスの売却や国内機関投資家へのレジデンス売却があった一方、前年同期比で売却が減少したこと等によりセグメント売上高39,464百万円(前年同期比24.6％減)、セグメント利益は3,330百万円(同39.4％減)となりました。

・ホテル

旺盛な宿泊需要に伴うホテルオペレーション収益および賃料収入の増加、いちごホテルへの２ホテル（販売用不動産および固定資産）の売却益等が寄与したことにより、セグメント売上高15,877百万円(前年同期比62.4％増)、セグメント利益は9,166百万円(同35.4％増)となりました。

・クリーンエネルギー

前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与した一方、電力会社による出力制御が想定以上に多く実施されたことに加え、定期メンテナンス費用の増加により、セグメント売上高は6,137百万円(前年同期比3.4％増)、セグメント利益は1,725百万円（同11.4％減)となりました。

② キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物は、42,576百万円となり、前連結会計年度末の46,101百万円と比較して3,524百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。

・営業活動によるキャッシュ・フロー

営業活動によるキャッシュ・フローは△28,449百万円（前年同期は△8,577百万円）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益21,784百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額40,430百万円、利息の支払額2,827百万円、法人税等の支払額6,208百万円があったことによるものです。

・投資活動によるキャッシュ・フロー

投資活動によるキャッシュ・フローは5,358百万円（前年同期は△2,524百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入19,016百万円、投資有価証券の売却による収入7,813百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出5,044百万円、投資有価証券の取得による支出10,314百万円、貸付けによる支出5,067百万円、持分法適用関連会社株式の取得による支出2,259百万円があったことによるものです。

・財務活動によるキャッシュ・フロー

財務活動によるキャッシュ・フローは19,567百万円（前年同期は17,791百万円）となりました。これは主に、長期借入れによる収入96,037百万円、長期ノンリコースローンの借入れによる収入11,700百万円があった一方、短期借入金の純増減額△10,206百万円、長期借入金の返済による支出60,504百万円、長期ノンリコースローンの返済による支出7,908百万円、自己株式の取得による支出5,564百万円、配当金の支払額3,893百万円があったことによるものです。

③生産、受注及び販売の実績

a.生産実績

当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。

b.受注実績

当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c.販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ４．会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載の通りであります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

（財政状態の分析）

（資産）

　資産合計は406,715百万円となり、前連結会計年度末と比較して39,700百万円増加（前期比10.8％増加）いたしました。

　ホテルやオフィスの物件取得を進めたことにより販売用不動産が40,272百万円増加したことが主な要因であります。

（負債）

　負債合計は284,009百万円となり、前連結会計年度末と比較して33,274百万円増加（前期比13.3％増加）いたしました。

これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加29,483百万円によるものであります。

（純資産）

　純資産合計は122,706百万円となり、前連結会計年度末と比較して6,425百万円増加（前期比5.5％増加）いたしました。

　これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益15,187百万円の計上に対し、剰余金の配当3,963百万円、自己株式の取得5,564百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は27.3％（前期比1.2ポイント減少）となりました。

（経営成績の分析）

（売上高）

　連結売上高は心築資産の売却が増加したことに加え、ホテル売上の増加に伴う変動賃料およびオペレーション収益の増加、運用リートによる譲渡成果報酬により83,576百万円（前期比1.0％増）となりました。

　売上高の主な内訳は、不動産販売収入45,785百万円（心築5,210百万円、いちごオーナーズ37,971百万円、ホテル2,603百万円）、不動産賃貸収入25,950百万円（心築11,226百万円、いちごオーナーズ1,492百万円、ホテル13,231百万円）不動産フィー収入3,903百万円、売電収入6,117百万円であります。

（営業利益）

　アセットマネジメントによる運用報酬が伸長したことに加え、心築を通じて価値向上を実現した不動産の売却により前期比で利益率が向上し、営業利益は16,309百万円（前期比25.8％増）となりました。

　なお、当期において、特別利益に計上した心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、心築およびホテル事業の実態を表す「ALL-IN営業利益」は24,864百万円（前期比17.3％増）となりました。

（営業外損益）

　営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益および為替差益が増加したことから、1,724百万円（前期比137.6％増）となりました。

　主な内訳は、デリバティブ評価益1,324百万円であります。

　なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。

　営業外費用は、支払利息が増加したため、4,269百万円（前期比29.6％増）となりました。

　主な内訳は、支払利息3,069百万円、融資関連費用423百万円であります。

（特別損益）

　特別利益は、8,841百万円（前期比1.5％減）となりました。これは、固定資産売却益が増加した一方、前期は連結子会社（セルフストレージ事業）の全株式売却により特別利益が計上され、この反動減によるものです。

　主な内訳は、心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益7,943百万円、投資有価証券売却益608百万円であります。

　特別損失は、821百万円（前期比41.6％減）となりました。

　主な内訳は、投資有価証券評価損588百万円、固定資産除却損100百万円であります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

　法人税等は6,370百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は226百万円となりました。

　これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は15,187百万円（前期比25.4％増）となりました。キャッシュ純利益は19,391百万円（前期比8.5％増）となりました。

(3）資金の源泉および流動性についての分析

　「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

(4）資金需要及び財務政策

　当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。

　財務政策の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、調達金利の低減、返済期日分散、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に努めてまいりました。また、資金調達手法の多様化を図るため、株式会社格付投資情報センターより、発行体格付を取得いたしました。

　当期においては、2024年10月29日に「いちご株式会社第2回無担保社債（社債間限定同順位特約付）」として30億円のグリーンボンドを発行いたしました。

　当社は2024年9月、国際資本市場協会（ICMA）が定めるグリーンボンド原則2022および環境省が定めるグリーンボンドガイドライン（2022年版）に基づき、グリーンボンド・フレームワークを策定しました。本フレームワークは、「いちごサステナビリティ方針」の「２.気候変動への対応と脱炭素社会への移行」の実現をファイナンスの側面から推進することを目的に策定したものです。本フレームワークに基づき調達された資金は適格プロジェクトに対する新規または既存の支出、出資・投資資金に充当します。

　当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進に資するものと考えており、こうした取り組みを通じた資金調達は、当社の財務基盤のさらなる強化につながります。

　その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は216,645百万円（前期比13.4％増）、ノンリコースローンの残高は45,470百万円（前期比9.1％増）となり、当該残高に係る平均期中調達金利は、それぞれ1.42％（前期0.52ポイント上昇）、1.40％（前期比0.41ポイント上昇）となりました。当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は93.5％（前期比14.8ポイント上昇）、そのうち残存期間５年超の残高は118,367百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は9.3年、平均借入残存期間は6.2年となりました。

　また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は24.4％（前期比5.7ポイント低下）となりました。

(5）経営上の目標の達成状況について

■ 取組み期間

2030年２月期まで

■ 資本生産性およびキャッシュ創出力

① 自己資本利益率（ROE）

　・キャッシュROE ： 18%以上

　・ROE　： 15%以上

　　※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本

　　(*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等

　2025年２月期におけるROEは14.1％、キャッシュROEは18.0％になりました。資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株当たり当期純利益（EPS）の成長を図ってまいります。

② エコノミック営業キャッシュフロー

　・当期純利益超過の維持

　　※ エコノミック営業キャッシュフロー

営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後）

　当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。2025年２月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の1.3倍になっております。

■ 安定収益

① ストック収益比率

　・60%以上（2030年2月期）

② ストック収益固定費カバー率

　・200%以上

　　※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等

　　※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息

　当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化しております。これにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。

　2025年２月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は59.5％、ストック収益固定費カバー率は209.7％となりました。

■ 株主還元策

① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）

　・2017年２月期より導入した「累進的配当政策」の維持

② DOE（株主資本配当率）

　・4%以上

③ 機動的な自社株買い

　・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施

　当社の株主還元策に基づき、2025年２月期の配当を前期から16.7％増配の１株当たり10.5円で当社取締役会にて方針を決議し、2025年５月25日開催の当社定時株主総会にて承認可決されました。なお、2025年２月期におけるDOEは、4.1％となりました。

　また、2025年２月期の自社株買いにおいては、前期決定分の残額（12億円）と今期43億円の計55億円の取得を完了しております。また、60百万株の自己株式の消却も実施しております。なお、翌期となる2025年３月３日～2025年８月29日を取得期間とする50億円を上限とする自己株式取得の決議をしております。

　当社は、2018年２月より８期連続で継続的に自社株買いを実施しており、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。

■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決

① いちごのクライメート・ポジティブ

　　当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン（9282）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る、クライメート・ポジティブの維持

② RE100

　　2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに

③ CDP リーダーシップレベル

　　気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持

　　水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成

　当社では、2025年２月期において、当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンがクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人が消費するCO2量（Scope１・Scope２）を約８倍上回っております。

　また、グループ全体の事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーへ切り替えており、2026年２月期には「RE100」の認証を取得する予定です。

　さらに、企業の環境課題への対策とその情報開示を促す国際的な非営利団体である「CDP」より、気候変動プログラムおよび水セキュリティプログラムにおいて最高評価であるAリスト企業に選定されました。

これらにより、当社が掲げる環境課題解決における経営目標は、すべて達成しております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要
　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、経営資源の配分決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社では、当連結会計年度末より、さらなる開示拡充と当社の事業別の業績可視化を目的として事業の報告セグメントを一部変更いたします。具体的には、「心築」セグメントから「いちごオーナーズ」と「ホテル」を独立させ、事業セグメントとして個別開示をいたします。新たなセグメントは、以下のとおりです。

　なお、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後のセグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。

〈アセットマネジメント〉

J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業

投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現

〈心築〉

私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業

賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出

〈いちごオーナーズ〉

顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業

当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出

〈ホテル〉

心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業

大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出

〈クリーンエネルギー〉

わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業

２．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成において採用している会計処理方法と概ね同一であります。

３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2023年３月１日　至　2024年２月29日）

（注）１．セグメント利益(ALL-IN営業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益

２．心築およびホテルの資産とは、心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。

３．セグメント利益の調整額９百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額47,899百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額62百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額467百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

当連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）

（注）１．セグメント利益(ALL-IN営業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益

２．心築およびホテルの資産とは、心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。

３．セグメント利益の調整額９百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額24,478百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額96百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額29百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

１．製品及びサービスごとの情報

　製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

　本邦の外部顧客への売上高及び本邦に所在している有形固定資産の金額が、いずれも連結損益計算書の売上高及び連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、地域ごとの情報の記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自  2024年３月１日  至  2025年２月28日）

１．製品及びサービスごとの情報

　製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

　本邦の外部顧客への売上高及び本邦に所在している有形固定資産の金額が、いずれも連結損益計算書の売上高及び連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、地域ごとの情報の記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

　報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自  2024年３月１日  至  2025年２月28日）

　報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

当連結会計年度（自  2024年３月１日  至  2025年２月28日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2024年３月１日  至  2025年２月28日）

　該当事項はありません。