いちご

３【事業の内容】

当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。2020年２月期を初年度とする長期VISION「いちご2030」の下、コア事業である「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「クリーンエネルギー事業」を進化させ、新規事業の創出と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。

当社の事業セグメントの区分は下記の通りです。

〈アセットマネジメント〉

J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業

投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益実現を行う事業

〈心築〉

私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業

賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業

〈クリーンエネルギー〉

わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業

なお、当連結会計年度末における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、「コロナ」という。）による制限が解除され、社会的活動の正常化により緩やかな回復が継続しました。物価上昇により個人の節約志向が高まる反面、宿泊・飲食などのサービス需要は旺盛であり、訪日外国人数もコロナ前を上回る水準まで回復しております。また、堅調な企業業績を背景に投資意欲が高まり、設備投資も増加しました。一方、地政学リスクや海外主要各国の景気減速、欧米の金融政策に伴う長期金利上昇の影響等については、引き続き注視が必要な状況です。

　当社が属する不動産業界においては、海外との金利差や不動産運用利回りが主要各国より高い水準にある点等を踏まえ、わが国の不動産投資への意欲は旺盛な状況です。また、宿泊需要の継続的な力強い回復により、ホテル売上が好調に推移しました。当期における当社保有ホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）は、当社の事業活動においてコロナの影響をほぼ受けていない2020年２月期比で+37％と大幅に増加し、ストック収益の拡大をけん引しました。ストック収益全体では過去最高益となり、より安定性の高い収益構造となっております。今後もホテル業界は、国内およびインバウンドともに力強い需要が見込まれ、一層の収益向上が期待されます。オフィスビルにおいては、緩やかながら空室率が低下しており、当社が保有する中規模オフィスにおいても、底堅い需要が継続しております。コロナで加速した働き方の変化に合わせ、選ばれるオフィスビルの提供に向けて、引き続き、テナント様のニーズを捉えてまいります。なお、安定性が高い賃貸住宅の需要は堅調さを維持しており、投資需要も底堅い状況が続いております。物流施設においても、コロナ拡大により需要が一層高まり、経済活動の再開後も安定性の高いアセットとして、引き続き底堅い投資ニーズが見込まれます。

　また、世界的に環境課題への取り組みが急務であるなか、わが国でもカーボンニュートラルに向けたエネルギー政策の整備が進んでおり、さらなる政策の強化が期待されます。こうした環境下、クリーンエネルギー事業の重要性は増しており、当社では、地域および地球に優しい再生可能エネルギーのさらなる創出と、太陽光や風力に加えて、計画中の国内間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電など、電源の多様化に注力しております。

主な取り組み

　当社では急激な環境の変化に対応し、より信頼性の高い財務基盤の確保と徹底的なキャッシュ・フロー経営を実行しております。創出した資金は、将来の成長投資として、不動産の取得、新規事業への投資に加え、当期は、総額60億円の自社株買いを決定いたしました。これに加え、当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）およびいちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）の成長支援へのコミットメント強化として両投資法人の投資口取得を実施いたしました。いちごホテルに対しては、これに併せて、投資主価値の最大化に資する優良ホテルの提供を行っております。

　また、当社は、長期VISION「いちご2030」に沿い、サステナブル（持続可能）な社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。具体的には、不動産の保有・運営や心築（しんちく）（注）ノウハウといった強みを軸とし、ノンアセット事業によるストック収益の獲得機会を拡大しております。既存事業の深化とともに、新規事業の創出と成長により、今後とも、株主価値の最大化に向け、株主重視経営をさらに向上し具現化すべく、全力を尽くしてまいります。

　（注）心築（しんちく）について

心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しており

ます。

「既存事業の成長と深化」

・ 「心築（しんちく）事業」

　大きく落ち込んでいた宿泊需要は、すでにコロナ前の水準を上回っており、引き続き力強く伸長しております。当社で保有するホテルのRevPARが、当社の事業活動においてコロナの影響をほぼ受けていない2020年２月期比で+37％となったことや、2020年２月期設立の100%子会社であるホテルオペレーター「ワンファイブホテルズ株式会社」のオペレーション収益が寄与し、ストック収益の拡大をけん引しました。特に、当社ブランドホテルである福岡市所在の「HOTEL IL PALAZZO（2023年10月リニューアルオープン）」、「The OneFive Villa Fukuoka」および「The OneFive Terrace Fukuoka」がRevPARの向上をけん引しました。宿泊業界では、この需要の取り込みに際して人手不足が深刻化するなか、当社では、当社開発のAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」の導入により、コロナの影響を受けた期間中においても高稼働を維持し、従業員の確保とスキルアップを実施してまいりました。また、「PROPERA」の導入により、最適な室料の自動設定による収益最大化および運営の高効率化を進めており、今後の需要増に十分に対応が可能な態勢を備えております。

　新規事業である「いちご・レジデンス・トークン」においては、当期２案件に取り組み、売上総額158.4億円のレジデンスを販売しております。セキュリティ・トークン市場では、大阪デジタルエクスチェンジにおいてセキュリティ・トークンの流通を企図した新取引システム「START」が開設され、当社案件が取り扱い第１号銘柄となりました。セカンダリー市場の開設により、不動産セキュリティ・トークン市場は透明性や流動性が向上し、J-REITや私募リートに次ぐ成長が期待されております。当社では本分野でのプレゼンスを発揮すべく、今後も事業の推進と市場拡大を目指してまいります。また、「いちご オーナーズ ビルシェア」を含めた個人および事業主の方でもプロの目利きと簡素な手続きで優良なレジデンス（住宅）へ投資いただける新たな商品の展開は、顧客層の拡大と運用受託によるストック収益の拡大に寄与するほか、不動産の販売チャネルが拡充したことで積極的な取得に繋がっております。当期は、マルチアセットの売買市場もコロナによる停滞から回復し、当社の当期における不動産取得額は695億円、売却額は696億円となりました。

・ 「アセットマネジメント事業」

　いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。

　宿泊需要の高まりは、いちごホテルにおいても保有するホテルの売上向上に繋がり、投資主様と資産運用会社の利益が一致する完全成果報酬制度を採用している当社の運用報酬も、これに伴い増加しました。このホテル需要の拡大を成長機会と捉えたいちごホテルに対し、当社は第２四半期にいちごブランドのライフスタイルホテルを含む５ホテルの提供を行い、これに併せて約15億円の新投資口の第三者割当を引き受けました。

　また、当社では、運用する投資法人のさらなる成長および投資主価値の向上に対するスポンサーのコミットメント強化の一環として、いちごオフィスおよびいちごホテルの投資口を取得いたしました。前期より継続しておりました約30億円を含め、いちごオフィスについては、総額約130億円の投資口取得を完了し、いちごホテルについても約10億円の投資口取得を行いました。

　当社は今後もスポンサーとして、優良物件の提供やブリッジファンドの活用、心築による投資法人の保有資産の価値向上といった施策により積極的に運用投資法人をサポートし、投資主目線の運用を行うことで、投資主価値のさらなる向上を図ってまいります。

・ 「クリーンエネルギー事業」

　当期は、当社として２番目に大きな太陽光発電所（13.99MW）である「いちごえびの末永ECO発電所（FIT価格40円）」が2024年１月２日付で発電を開始いたしました。当期は、期末からの稼働となりましたが、来期以降は、「いちごえびの末永ECO発電所」の収益が通期で貢献し、市況の変化に左右されない、より安定性の高い事業として成長が見込まれます。なお、当期末において、当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）まで成長しております。今後さらなる太陽光発電所への投資を行うとともに、電力供給の安定性向上に寄与する第３のエネルギーとして、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策、地域経済の活性化に貢献する地方自治体や地域と一体となった「地域一体型バイオマス発電」を計画しております。世界的な環境課題の解決に対応する本事業は、今後も社会的意義が一層高まっていくものと考えております。

いちごえびの末永ECO発電所

「急激な環境変化に対応した成長戦略」

・ 信頼性の高い財務基盤の確保

　当社は、リーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。また、当社のESGへの取り組みや貢献等に対する評価を受け、その活動を支援するESGローンを拡充させており、当期においては累計で約277億円をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。

・ 徹底的なキャッシュ・フロー経営

　当社は、これまでも高いキャッシュの創出力を維持してまいりましたが、この急激な環境の変化に対応し、さらなるキャッシュの創出を図っております。具体的には、当社の心築事業に属する不動産を固定資産化することで、減価償却の税効果によりキャッシュを創出し、将来の成長投資に備えております。なお、当期末における固定資産比率は72.4％（注）です。

　（注）当社の心築事業に属する不動産のうち、子会社であるいちごオーナーズ株式会社、株式会社セントロの資産を除く不動産を対象としております。

「株主還元」

・ 機動的な自社株買い（７期連続）

　当社は、長期VISION「いちご2030」で掲げた「機動的な自社株買い」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため７期連続で自社株買いを実施しております。当期は総額60億円の自社株買いを決定いたしました。

　当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。

・ 配当政策（当期増配）

　当社は、徹底的なキャッシュ・フロー経営のもと、キャッシュの創出に注力しております。創出したキャッシュは、将来の利益に繋がる成長投資と株主の皆さまへの還元の原資であり、2024年２月期においては配当予想から増配とし、１株当たり９円とする方針を取締役会にて決議し、定時株主総会にて原案どおり承認可決されました。

　なお、当社は、2017年２月期より株主還元の基本方針として「累進的配当政策」を導入しております。各年度の１株当たり配当金の下限を前年度１株当たり配当金とし、原則として「減配しない」ことにより、配当の成長を図るとともに、配当の安定性と透明性を高めております。

　また、当社は「長期VISION いちご2030」の経営目標（KPI）を刷新しており、「株主資本配当率（DOE）」を３％から４％に引き上げることといたしました。この株主還元策に基づき、2025年２月期の配当予想を10円とし、引き続き増配といたします。今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。

・ 株主優待制度

　当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入しております。

　2023シーズンもトップパートナーとしてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えしております。

　また、いちごＪリーグ株主・投資主優待の拡充として、Ｊリーグ30周年記念イベントに株主・投資主様をご招待させていただきました。

「サステナブルインフラ企業としての取り組み」

　当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としております。

　当社は、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。

　当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。また、当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope1・Scope2）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することを目指しております。同時に、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」の目標達成年限を2025年とし、当社に加え、当社グループが運用するいちごオフィス、いちごホテルが保有する不動産も対象とし、環境循環型社会を目指す取り組みを加速しております。当期末時点において、90％まで再生可能エネルギーへの切り替えが進んでおります。

　TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言にも賛同し、気候変動におけるリスクの認識とそのリスクの適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来のために取り組んでおります。

　さらに、当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みである「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。

　当社は、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。

業績の詳細

当連結会計年度の業績は、売上高82,747百万円（前期比21.5％増）、営業利益12,960百万円（同3.7％増）、ALL-IN営業利益（注）21,194百万円（同25.4％増）、経常利益10,391百万円（同4.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益12,108百万円（同28.7％増）、キャッシュ純利益（注）17,878百万円（同16.6％増）となりました。

（注）ALL-IN営業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産(*)の売却損益

(*) 心築資産：心築事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等

キャッシュ純利益

＝親会社株主に帰属する当期純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

・アセットマネジメント

当該セグメントの業績につきましては、スポンサーサポートによるいちごホテルでの５ホテルの取得や堅調なホテル売上による収益増加に連動して運用報酬が増加した一方、前期はいちごオフィスにおいて、価値向上を図った物件の売却により大幅な売却益を実現し、当期は物件の売却による利益の実現に連動した成果報酬が減少したことから、セグメント売上高2,907百万円(前期比31.4％減)、セグメント利益1,496百万円(同50.5％減)となりました。

・心築（しんちく）

当期においては、当社ブランドホテルを主とした好調なホテルの稼働やいちごオーナーズにおいてレジデンスの売却が堅調に推移したことにより、当該セグメントの売上高は74,389百万円(前期比26.9％増)となりました。また、会計上は特別利益に計上される心築事業に属する固定資産および投資持分等の売却益が大きく寄与し、セグメント利益は17,742百万円(同49.2％増)となりました。

・クリーンエネルギー

当該セグメントの業績につきましては、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与したことに加え、当期において新たな発電所が売電を開始し約１か月稼働した一方、設備のメンテナンスによる一時的な稼働停止があったこと等から、セグメント売上高は5,935百万円(前期比4.1％増)、セグメント利益は1,946百万円（同3.5％減)となりました。

② キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、46,101百万円となり、前連結会計年度末の40,313百万円と比較して5,787百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。

・営業活動によるキャッシュ・フロー

　当連結会計年度において、税金等調整前当期純利益17,962百万円、減価償却費4,859百万円等を主として22,580百万円の資金が増加しました。将来収益となる先行投資を進め、物件の仕入れに伴う販売用不動産等の増加額25,660百万円によって資金が減少しました。これに加え、利息の支払額2,161百万円、法人税等の支払額3,335百万円の減少要因があった結果、営業活動によるキャッシュ・フローは△8,577百万円（前年同期は254百万円）となりました。

・投資活動によるキャッシュ・フロー

　当連結会計年度において、投資活動によるキャッシュ・フローは△2,524百万円（前年同期は2,635百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入18,384百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式等の売却による収入3,356百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出8,203百万円、投資有価証券の取得による支出16,567百万円があったことによるものです。

・財務活動によるキャッシュ・フロー

　当連結会計年度において、財務活動によるキャッシュ・フローは17,791百万円（前年同期は△6,582百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額15,764百万円、長期借入れによる収入64,043百万円があった一方、長期借入金の返済による支出54,996百万円、配当金の支払額3,553百万円があったことによるものです。

③生産、受注及び販売の実績

a.生産実績

当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。

b.受注実績

当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c.販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ４．会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断をおこなっておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載の通りであります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

（財政状態の分析）

（資産）

　資産合計は367,015百万円となり、前連結会計年度末と比較して28,395百万円増加（前期比8.4％増加）いたしました。

　ホテルやオフィスの物件取得を進めたことにより販売用不動産が24,569百万円増加したことが主な要因であります。

（負債）

　負債合計は250,734百万円となり、前連結会計年度末と比較して26,507百万円増加（前期比11.8％増加）いたしました。

　これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加20,967百万円および社債の増加1,865百万円があったことによるものであります。

（純資産）

　純資産合計は116,281百万円となり、前連結会計年度末と比較して1,887百万円増加（前期比1.7％増加）いたしました。

　これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益12,108百万円の計上に対し、剰余金の配当3,627百万円、自己株式の取得等4,531百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は28.5％（前期比1.9ポイント減少）となりました。

（経営成績の分析）

（売上高）

　連結売上高は、レジデンスを主とした販売用不動産の順調な売却に加え、ホテルをはじめ全アセットタイプで不動産賃貸収入が大きく伸長したことから、82,747百万円（前期比21.5％増）となりました。

　売上高の主な内訳は、不動産販売収入51,308百万円、不動産賃貸収入22,482百万円、不動産フィー収入2,411百万円、売電収入5,789百万円であります。

（営業利益）

　前述した不動産販売収入、不動産賃貸収入、売電収入が増加した一方、インフレ対策を目的とした役職員のベースアップや採用強化に伴う人件費の増加等により販売費及び一般管理費が985百万円増加したため、営業利益は12,960百万円（前期比3.7％増）となりました。

　なお、当期において、特別利益に計上した心築事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、心築事業の実態を表す「ALL-IN営業利益」は21,194百万円（前期比25.4％増）となりました。

（営業外損益）

　営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益が減少したことから、725百万円（前期比25.9％減）となりました。

　主な内訳は、受取配当金361百万円、デリバティブ評価益109百万円であります。

　なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。

　営業外費用は、デリバティブ評価損が増加したため、3,294百万円（前期比25.6％増）となりました。

主な内訳は、支払利息2,349百万円、デリバティブ評価損330百万円であります。

（特別損益）

　特別利益は、8,978百万円（前期比94.3％増）となりました。

　主な内訳は、心築事業に属する不動産の固定資産売却益4,376百万円、セルフストレージ事業を営む連結子会社の全株式を売却したことによる関係会社株式売却益3,960百万円であります。

　特別損失は、1,406百万円（前期比13.9％増）となりました。

　主な内訳は、投資案件について計上した貸倒引当金繰入額1,087百万円であります。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

　法人税等は5,626百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は227百万円となりました。

　これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は12,108百万円（前期比28.7％増）となりました。キャッシュ純利益は17,878百万円（前期比16.6％増）となりました。

(3）資金の源泉および流動性についての分析

　「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

(4）資金需要及び財務政策

　当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。

　財務政策の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、調達金利の低減、返済期日分散、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に努めてまいりました。また、資金調達手法の多様化を図るため、株式会社格付投資情報センターより、発行体格付を取得いたしました。

　当期においては、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」としての取り組みをご評価いただき、2023年8月2日に株式会社あおぞら銀行より「あおぞらESG フレームワークローンシンジケート方式ポジティブ・インパクト・ファイナンス」として限度額57.6億円の借入枠を設定いたしました。

　ポジティブ・インパクト・ファイナンスは、グローバルな指標である「ポジティブ・インパクト金融原則」（※）に基づき、借入先企業の事業活動が与える社会的インパクトを包括的・定量的に評価し、ポジティブなインパクトを生み出す意図を持つことが確認された取り組みへ継続的な支援を行うことを目的とした融資です。

　当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進に資するものと考えており、こうした取り組みを通じた資金調達は、当社の財務基盤のさらなる強化につながります。

（※）ポジティブ・インパクト金融原則

　SDGsの達成に向け、金融機関が積極的な投融資を行うための原則として国連環境計画・金融イニシアティブにより策定された原則で、資金提供先企業のネガティブな影響を軽減し、現実的かつ信頼性のある方法でポジティブな影響を高めるための資金提供のあり方を定めています。

　その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は191,116百万円（前期比13.9％増）、ノンリコースローンの残高は41,678百万円（前期比1.3％減）となり、当該残高に係る平均期中調達金利は、それぞれ0.89％（前期0.00ポイント増）、0.99％（前期比0.06ポイント減）となりました。当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は78.7％（前期比15.4ポイント減）、そのうち残存期間５年超の残高は87,391百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は8.9年、平均借入残存期間は5.2年となりました。

　また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は30.1％（前期比4.6ポイント増）となりました。

(5）経営上の目標の達成状況について

■ 取組み期間

2030年２月期まで

■ 資本生産性およびキャッシュ創出力

① 自己資本利益率（ROE）

　・キャッシュROE ： 18%以上（新設）

　・ROE　： 15%以上

　　※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本

　　(*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等

　2024年２月期におけるROEは11.7％、キャッシュROEは17.2％になりました。資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株当たり当期純利益（EPS）の成長を図ってまいります。

② エコノミック営業キャッシュフロー

　・当期純利益超過の維持

　　※ エコノミック営業キャッシュフロー

営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後）

　当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。2024年２月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の2.1倍になっております。

■ 安定収益

① ストック収益比率

　・60%以上（2030年2月期）

② ストック収益固定費カバー率（新設）

　・200%以上

　　※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等

　　※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息

　当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化します。それにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。

　2024年２月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は57.6％、ストック収益固定費カバー率は214％となりました。

■ 株主還元策

① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）

　・2017年2月期より導入した「累進的配当政策」の維持

② DOE（株主資本配当率）

　・4%以上（強化）（強化前 3%）

③ 機動的な自社株買い

　・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施

　当社の株主還元策に基づき、2024年２月期の配当を前期から増配の１株当たり９円で当社取締役会にて方針を決議し、2024年５月26日開催の当社定時株主総会にて承認可決されました。なお、2024年２月期におけるDOEは、3.8％となりました。

　また、2024年２月期の自社株買いにおいては、総額60億円の自社株買いを決定し、期末までに47億円の取得を完了しております。当社は、継続的に実施している自社株買いは2018年２月より７期連続で継続的に自社株買いを実施しております。

　当社は、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。

■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決（新設）

① いちごのクライメート・ポジティブ

　　当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン（9282）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope1・Scope2）を上回る、クライメート・ポジティブの維持

② RE100

　　2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに

③ CDP リーダーシップレベル

　　気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持

　　水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成（現在はリーダーシップレベルA-）

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

〈アセットマネジメント〉

J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業

投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益実現を行う事業

〈心築〉

私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業

賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業

〈クリーンエネルギー〉

わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発電および風力発電を主軸とした事業

２．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、ALL-IN営業利益ベースの数値であります。

心築事業は当社のコア事業の一つであり、販売用不動産、固定資産の会計科目に関わらず、不動産に対して心築を施し、賃貸によるストック収益及び売却によるフロー収益を創出する事業です。徹底したキャッシュ・フロー経営の観点から、2020年２月期末に心築事業に属する不動産の固定資産比率を引き上げた後、心築が完了し固定資産の売却取引が増えてきたことに伴い、心築事業の本来の事業収益力を明瞭に表示するため、2023年２月期より営業利益と心築事業に属する不動産の固定資産売却損益を合算した「ALL-IN営業利益」を設定し、これをセグメント利益といたしました。

　当社の心築事業は、当社が直接的に不動産を保有する手段を主としつつ、持分に投資する等の手段も行っており、事業形態が多様化するなかで、今後、発生し得る持分投資の取引等についても、当社の心築により価値向上を図ったうえで売却によって実現するフロー収益であることから、その手段を問わず等しく

「ALL-IN営業利益」として適切に表示されるよう定義を変更することといたしました。これにより、当連結会計年度の期首より、セグメント利益（ALL-IN営業利益）を「セグメント利益(ALL-IN営業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産の売却損益」と変更し、その算定方法を、従来の「営業利益＋特別損益に計上される心築事業に属する不動産の売却損益」に「心築事業に属する不動産を裏付資産とする投資持分等の売却損益」を加算することといたしました。

　なお、この変更により当連結会計年度の「心築」セグメント利益に与える影響額は3,960百万円であります。また、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の算定方法に基づき作成したものを開示しておりますが、この変更によるセグメント利益への影響はありません。

３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2022年３月１日　至　2023年２月28日）

（注）１．セグメント利益(ALL-IN営業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産の売却損益

２．心築資産とは、心築事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。

３．セグメント利益の調整額△27百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額27,326百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額60百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額68百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

当連結会計年度（自　2023年３月１日　至　2024年２月29日）

（注）１．セグメント利益(ALL-IN営業利益)＝営業利益＋特別損益に計上される心築資産の売却損益

２．心築資産とは、心築事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等をいいます。

３．セグメント利益の調整額９百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社費用であります。セグメント資産の調整額47,899百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）等であります。その他の項目の減価償却費調整額62百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額467百万円は、セグメント間取引消去額及び各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2022年３月１日  至  2023年２月28日）

１．製品及びサービスごとの情報

　製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

　本邦の外部顧客への売上高及び本邦に所在している有形固定資産の金額が、いずれも連結損益計算書の売上高及び連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、地域ごとの情報の記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

１．製品及びサービスごとの情報

　製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「３.報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

　本邦の外部顧客への売上高及び本邦に所在している有形固定資産の金額が、いずれも連結損益計算書の売上高及び連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えているため、地域ごとの情報の記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年３月１日  至  2023年２月28日）

　報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

　報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年３月１日  至  2023年２月28日）

当連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年３月１日  至  2023年２月28日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2023年３月１日  至  2024年２月29日）

　該当事項はありません。