ADワークスグループ

３ 【事業の内容】

当社グループは、主として(1)収益不動産販売事業、(2)ストック型フィービジネスの２つの事業を営んでおり、連結子会社として、国内では株式会社エー・ディー・ワークス、株式会社エー・ディー・パートナーズ、株式会社スミカワＡＤＤ、株式会社エンジェル・トーチ、株式会社ジュピター・ファンディングの５社があります。米国においては、統括機能を持つ連結子会社A.D.Works USA,Inc. があり、さらにその連結子会社としてADW Management USA,Inc.、ADW-No.1 LLC、ADW Hawaii LLC、Avenue Works Normandie LLC、Avenue Works Ardmore LLC、Avenue Works Cochran LLC、Avenue Works Georgetown LLCの７社、合計８社のグループ会社があります。

なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。

当社グループの事業系統図は、次のとおりです。

※当連結会計年度については、ＪＭＲアセットマネジメント株式会社は非連結のため事業系統図には含めておりません。また、ADW Lending LLCは既に解散し、2023年12月31日時点で清算手続きを継続中であるため事業系統図には含めておりません。

(1) 収益不動産販売事業

当事業においては、収益不動産を独自の営業ルートにより仕入れ、建物管理状態の法的精査と改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕、開発等のバリューアップを施した上で、個人富裕層を中心とした投資家や不動産オーナー、事業法人、機関投資家等に販売しております。

また、国内での当社独自のビジネスモデルの特色やノウハウを転用し、顧客に対するサービスラインナップの拡充や、収益不動産ポートフォリオの拡大と安定化を目的に、米国においても同事業を展開しております。

なお、当該事業については、国内においては株式会社エー・ディー・ワークスが担い、米国においてはADW-No.1 LLC、ADW Hawaii LLC、Avenue Works Normandie LLC、Avenue Works Ardmore LLC、Avenue Works Cochran LLC、Avenue Works Georgetown LLCが担っております。

(2) ストック型フィービジネス

当事業においては、当社グループ保有の収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としつつ、管理受託不動産のプロパティ・マネジメント、さらに、不動産を軸とした資産運用コンサルティング及び不動産鑑定評価・デューデリジェンスを含むフィービジネスを行っております。

プロパティ・マネジメントの主な業務といたしましては、入居者募集、入退去手続、賃貸借条件の交渉、ニーズ対応、賃料滞納に伴う督促業務、及び建物管理を行っております。同時に、収益不動産のバリューアップのため、コンストラクション・マネジメントとして各種リノベーション工事等のアドバイザリー・施工を行っております。

なお、当該業務については、国内においては株式会社エー・ディー・ワークス、株式会社エー・ディー・パートナーズ、及び株式会社スミカワＡＤＤが担い、米国においてはADW Management USA,Inc.が担っております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1） 経営成績

当連結会計年度における売上高は41,342百万円（通期計画達成率103.4％）、EBITDAは2,790百万円（通期計画達成率102.2％）、経常利益は1,978百万円（通期計画達成率105.8％）、税前利益は2,066百万円（通期計画達成率103.3％）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,419百万円（通期計画達成率118.3％）となりました。また、投下資本利益率（ROIC）は4.0％、加重平均資本コスト（WACC）3.1％となり、第１次中期経営計画での宣言どおり、ROICがWACCを上回ることができました。

（注）投下資本利益率（ROIC）および加重平均資本コスト（WACC）は以下の計算式にて算出しております。

投下資本利益率（ROIC）：（親会社株主に帰属する当期純利益＋支払利息）÷（平均株主資本残高＋平均有利子負債残高）

加重平均資本コスト（WACC）：株主資本コスト８％、有利子負債コスト1.5％、税率35％として算出

(単位：百万円)

（注）１．（不動産販売）は「収益不動産販売事業」、（ストック）は「ストック型フィービジネス」、「税前利益」は「税金等調整前当期純利益」、「純利益」は「親会社株主に帰属する当期純利益」をそれぞれ省略したものです。

２．CVC事業における保有株式の売買が今後見込まれることから、当連結会計年度よりEBITDAの算出方法を変更しております。なお、変更後の算出方法による前連結会計年度におけるEBITDAは1,582百万円、変更前の算出方法による当連結会計年度におけるEBITDAは2,596百万円であります。

変更前

EBITDA：営業利益＋償却費等

償却費等には減価償却費、ソフトウエア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。

変更後

EBITDA：税金等調整前当期純利益＋特別損益＋借入等に伴う金融関連費用＋償却費等

償却費等には減価償却費、ソフトウエア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。

３．当連結会計年度において、投資新株予約権売却益38百万円、投資有価証券売却益49百万円を特別利益として計上しております。

セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。

（収益不動産販売事業）

売上高35,660百万円、EBITDA2,955百万円、営業利益2,766百万円となりました。

収益不動産を取り巻く活況な事業環境の下、需給を見極めた的確な商品企画を軸にした仕入から販売までの好サイクルにより競争力が高まったこと、また不動産小口化商品事業において、金融機関・税理士等との提携による販売ネットワークの拡充や、天神/大名エリアへの初進出が奏功したことにより、好調に推移しました。

仕入高は29,374百万円となりました。かねてより注力してきた組織力強化と戦略的な仕入単価上昇が奏功し、積極的な仕入活動を行った結果、優良物件の仕入を行うことができました。

今期の仕入活動により、今後の利益の源泉となる収益不動産残高（販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高）は44,798百万円となり、前連結会計年度末より3,321百万円上回りました。

好調な収益不動産事業が当社グループの業績を牽引した結果、「第１次中期経営計画」の最終年度である今期は、当初掲げておりました税前利益20億円を達成し、投下資本利益率（ROIC）が加重平均資本コスト（WACC）を上回る結果となりました。また数値面のみならず、仕入、商品企画、販売連携強化による組織力の向上や、商品ラインナップの拡充など、定性的な面での成果も得られたと認識しております。

（ストック型フィービジネス）

売上高6,122百万円、EBITDA1,424百万円、営業利益1,289百万円となりました。

ストック型フィービジネスは、当社グループが保有する収益不動産からの賃料収入を収益の柱とする他、株式会社エー・ディー・パートナーズ及びADW Management USA. Inc.の不動産管理収入、株式会社スミカワＡＤＤの工事・改修収入などがあります。

10億～20億円規模の収益不動産の積極的な取得が寄与した結果、物件単価が上昇し、収益不動産の期中平均残高は、前連結会計年度の34,876百万円に対し、当連結会計年度は44,894百万円に増加しております。

ストック型フィービジネスは当社グループの業績の安定性を担保するという重要な位置づけであります。販売目線での商品価値の向上は、同時に当社グループ保有時の賃料収入の確保につながると認識しております。また、株式会社エー・ディー・パートナーズのプロパティ・マネジメントも、物件単価上昇に伴い顧客層の変化があったため、更なる効率化と対応力を高めていく必要があります。

（注）１．各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。

２．「ストック型フィービジネス」のうち、中長期保有用もしくは短期販売用の収益不動産からの賃料や、販売済みの収益不動産のプロパティ・マネジメント受託によるフィー収入等を「ストック型」、内装・修繕工事フィー、顧客リレーションから派生的に得られる仲介収入を「フロー型」と位置付けております。

（2） 財政状態

当連結会計年度においても引き続き、事業規模拡大に向けて収益不動産の仕入を意欲的に行い、併せて仕入に際しての借入も積極的に行いました。結果として収益不動産残高（販売または賃料収入を目的として保有する不動産の合計残高）は前期末から3,321百万円増加し44,798百万円、有利子負債は前期末から2,295百万円増加し34,810百万円となりました。それに伴い総資産は前期末から5,495百万円増加し58,854百万円となりましたが、それと同時に自己資本も、当期に1,419百万円の親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことを背景に前期から1,318百万円増加し17,106百万円となったため、自己資本比率は前期と同水準の29.1％となりました。

当期連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。

「構成比」は、資産合計（負債純資産合計）に対する比率を示しています。

（資産）

当連結会計年度末における資産合計は58,854百万円となりました。うち、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が38,414百万円（構成比65.3％）、現金及び預金が9,810百万円（構成比16.7％）、賃料収入を目的として保有する不動産（有形固定資産に含む）が6,383百万円（構成比10.8％）を占めています。

（負債）

当連結会計年度末における負債合計は、41,688百万円となりました。うち、有利子負債が34,810百万円（構成比59.1％）を占めています。

（純資産）

純資産合計は、17,166百万円となりました。うち、資本金及び資本剰余金が11,609百万円（構成比19.7％）を占めています。

（3） キャッシュ・フロー

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、9,727百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果、資金は683百万円減少しました。これは、税金等調整前当期純利益2,066百万円を計上した一方で、棚卸資産の取得により、資金が3,079百万円減少したことが主な要因です。

当連結会計年度の営業活動においては、全ての利益項目において通期計画を上回る業績を計上しつつ、商品企画を軸とした仕入活動の遂行と物件の大型化が営業効率を向上させたことで、優良な棚卸資産の仕入れを行うことができました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果、資金は146百万円減少しました。これは、収入面では、投資有価証券の売却による収入250百万円、及びサブリース事業の地位承継に伴う預り敷金による収入260百万円があった一方で、支出面ではサブリース事業の地位承継に伴うのれんの取得352百万円及び敷金保証金の差入による支出201百万円があったことが主な要因です。

当連結会計年度の投資活動においては、コーポレート・ベンチャー・キャピタル事業（ＣＶＣ事業）及びファイナンス・アレンジメント事業を継続して推進しました。また、将来の安定収入の獲得を企図し、サブリース事業の地位承継を開始しました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果、資金は3,007百万円増加しました。これは、収入面では、新たな借入金、クラウドファンディングによる収入、社債の発行による収入が合計30,640百万円あった一方で、支出面では借入金の返済、クラウドファンディングの返済、社債の償還による支出が合計27,283百万円あったことに加えて、配当金の支払い390百万円を行ったことが主な要因です。

当連結会計年度の財務活動においては、好調な仕入活動に連動し不動産担保融資を軸として負債性資金調達を行った他、クラウドファンディングや銀行保証付きSDGs私募債を活用し、多様な資金調達手法を有効に活用してまいりました。

（4） 生産、受注及び販売の実績

① 生産実績

当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり生産活動を行っていないため、該当事項はありません。

② 受注実績

当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり受注活動を行っていないため、該当事項はありません。

③ 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（5） 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に準拠して作成されております。その作成に当たり、会計方針は原則として前連結会計年度と同一の基準を継続して適用するほか、引当金等につきましても過去の実績等を勘案し合理的に見積りを行っておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、本社及び子会社に製品・サービス別の事業部を置き、各事業部は取り扱う製品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

従って、当社グループは事業部を基礎とした製品・サービス別セグメントから構成されており、「収益不動産販売事業」、「ストック型フィービジネス」の２つを報告セグメントとしております。

「収益不動産販売事業」は、収益不動産の売買をしております。「ストック型フィービジネス」は、プロパティ・マネジメント、ビルマネジメント、自社保有収益不動産賃料収受、不動産の媒介、アセットマネジメント、ファンド・サポート、不動産鑑定評価、デューデリジェンス、調査、コンサルティングをしております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

また、事業ごとの採算性をより正確に判断するため、事業セグメントの利益（又は損失）の測定方法について、全社費用のうち、事業として必要な経費を一定の基準に基づき負担させる方法としております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益、資産その他の項目の金額に関する情報

Ｉ　前連結会計年度(自　2022年１月１日　至 2022年12月31日)

報告セグメントの売上高、利益または損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額は、セグメント間取引消去及び報告セグメントに帰属しない全社資産及び費用です。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

Ⅱ　当連結会計年度(自　2023年１月１日　至 2023年12月31日)

報告セグメントの売上高、利益または損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額は、セグメント間取引消去及び報告セグメントに帰属しない全社資産及び費用です。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至　2022年12月31日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

　(1) 売上高

（注）売上高は収益不動産の所在地を基礎とし、国別に分類しております。

　(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至　2023年12月31日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

　(1) 売上高

（注）売上高は収益不動産の所在地を基礎とし、国別に分類しております。

　(2) 有形固定資産

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至 2022年12月31日)

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至 2023年12月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年１月１日　至 2022年12月31日)

当連結会計年度(自　2023年１月１日　至 2023年12月31日)

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。