ヤマイチ･ユニハイムエステート

３【事業の内容】

　当社グループは当社及び連結子会社（株式会社ウェルネス・コート、ニューライフサービス株式会社、株式会社エルアンドビー、株式会社エスティリンク、株式会社大成住宅）、非連結子会社（野上電鉄株式会社）の計７社で構成されており、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおります。特に地権者調整が複雑な素地（宅地開発が必要な農地等）からの開発プロジェクトの経験値と、自社において用地取得から宅地造成そして売却又は長期保有までフルラインでカバーしている点をコア・コンピタンスと位置付けております。

　当社グループの不動産開発は「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローが最大化する出口戦略に基づいて事業を推進するため、年度ごとに各セグメントの業績への寄与率が変動する特徴があります。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②住宅用地や産業用地の分譲販売、戸建並びに店舗事務所の建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発、分譲販売並びに管理業を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　なお、各セグメントにおける主要な関係会社の名称等は「４　関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(1）不動産開発・賃貸事業

　当該事業は、主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを基盤とした賃料収入を主たる収益源としております。また、開発後の売却によるキャピタルゲインの獲得も行っております。

　本事業は、長期保有による安定的な収益の確保を基本としつつ、市況や金利動向等を踏まえ、保有・売却を機動的に判断する特性を有しております。

　特定の用途に偏らない分散投資を基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しております。開発エリアは、近畿圏及び首都圏を中心に展開しており、近年は地方中核都市にも進出しております。

　当社グループは、用地取得から開発、運用、売却までを一貫して手掛ける体制を強みとしており、各プロジェクトの投資判断にあたっては、長期的なキャッシュ・フロー及び利回り水準を重視しております。

　また、一般的な不動産の自社保有に加えて、複数の土地所有者から土地を賃借し、一団の土地としてテナント企業に転貸（サブリース）する形態も扱っております。

(2）不動産開発・販売事業

　当該事業は、主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っており、住宅用地の分譲販売に加え、戸建住宅の一般建築請負及び建売住宅の販売、並びにテナントのオーダーに基づく店舗建築を行っております。

　本事業は、住宅関連事業による安定的な売上の確保を基盤としつつ、産業用地の開発・販売により高い収益を獲得する構造を有しております。住宅関連事業は比較的収益性が限定的である一方、産業用地の販売は案件規模が大きく収益性が高い反面、開発案件の進捗や市況の影響を受けやすく、業績は年度ごとに変動する傾向があります。

　住宅用地の分譲販売は、近畿圏及び埼玉県内を主要エリアとしておりますが、近年は東京都内においても戸建分譲事業を展開しております。戸建建築については、木造軸組み工法（注１）及び２×６工法（注２）を採用し、幅広い顧客ニーズと価格帯に対応した商品ラインナップを有しております。

　産業用地の販売は、倉庫、物流拠点や工場等の用途に適した用地の取得・開発を行い、自社又は仲介業者を介して販売しております。

（注１）柱（縦の構造材）に梁（横の構造材）などの軸組みで支える工法のこと。

（注２）フレーム状に組まれた木材の骨組みに合板を打ちつけたものをパネル化し、それらを壁・床・天井に使う枠組壁工法の一種。

(3）マンション事業

　当該事業は、主に分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、ファミリー層を中心とした一次取得者を主要顧客としております。事業は、用地取得から企画・開発、販売、引渡しまでを一貫して行い、竣工・引渡しのタイミングで収益を計上するビジネスモデルであります。

　本事業は、プロジェクト単位で収益を計上する特性から、用地取得や開発進捗の状況に応じて業績が変動する傾向があります。

　事業エリアは、大阪市を中心とした近畿圏の駅近接立地及び首都圏としており、これらのエリアを中心に用地取得を進めております。

　自社ブランドとして、ミドル～アッパークラスをターゲットとした「ユニハイム」及びハイエンドブランドである「ユニハイムエクシア」を中心に展開するとともに、内装のオーダー対応オプション「Only-I」により商品差別化を図っております。さらに、都市型コンパクトマンションブランド「アウラ」を展開し、顧客層及び商品ラインナップの拡充を進めております。

　また、一般顧客向け分譲に加え、投資家や事業者向けに一棟販売等を行うマンション開発にも取り組み、投資回収期間の短縮化と収益機会の多様化を図っております。

　このような事業運営のもと、当社グループは、用地取得力及び商品企画力を強みとし、各地域の需要特性に応じたマンション開発を推進しております。

(4）その他の事業

　当該事業は、シニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されております。また、当社の不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、当社保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれております。

［事業系統図］

　事業の系統図は次のとおりです。

ヤマイチエステートグループ

（YUEG）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ11,731,806千円増加し、62,427,464千円となりました。

　その主な要因は、仕掛販売用不動産が10,057,913千円増加したこと及び販売用不動産が652,272千円増加したこと並びに有形固定資産が827,887千円増加したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ11,259,277千円増加し、48,312,328千円となりました。

　その主な要因は、借入金が10,093,018千円増加したこと及び買掛金が297,081千円増加したこと並びに未払法人税等が284,763千円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ472,529千円増加し、14,115,135千円となりました。

　その主な要因は、利益剰余金が303,709千円増加したこと及び譲渡制限付株式報酬としての新株発行により資本金及び資本剰余金がそれぞれ42,750千円増加したことによるものであります。

②　経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、賃上げの継続やインバウンド需要の回復を背景に、個人消費は底堅く推移いたしました。一方で、物価上昇の影響による実質所得の伸び悩みや、金融政策正常化の進展に伴う金利上昇圧力が見られるなど、景気の先行きには引き続き留意が必要な状況となりました。また、企業における設備投資意欲は堅調であるものの、為替動向や資源価格の変動が収益環境に影響を及ぼす局面も見られました。

　不動産市場におきましては、都市部を中心に引き続き価格は高水準で推移いたしました。特に都心部においては、国内外の投資資金の流入や再開発案件の進展を背景に、供給が限定的な中で需要が堅調に推移し、需給は引き締まった状態となりました。一方で、金利上昇の影響による資金調達コストの増加や、建設コストの高止まりは、開発計画や投資判断に影響を及ぼしております。また、地方エリアにおいては、人口動態や所得環境を背景とした需要の二極化が一層顕著となり、市場環境は地域ごとに差異が見られる状況となりました。

　当社グループは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおり、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」で中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように、時代の変化に応じて柔軟な事業展開を行っております。不動産売却による利益の一部は、賃貸用不動産の獲得に投資し、安定収益の上積みを継続することを基本戦略としております。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②戸建用地や産業用地の分譲販売と建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高17,638,530千円（前年同期比15.6％減）、営業利益1,929,047千円（前年同期比10.0％増）、経常利益1,179,153千円（前年同期比3.1％減）、親会社株主に帰属する当期純利益564,593千円（前年同期比17.3％減）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産開発・賃貸事業）

　当セグメントにおきましては、保有する賃貸用不動産の稼働が堅調に推移しました。奈良県桜井市において新たに開発した商業施設が新規オープンし、収益獲得に寄与しました。

　これらの結果、セグメント売上としては3,273,561千円（前年同期比3.9％増）、セグメント利益は1,037,823千円（前年同期比5.9％増）となりました。

（不動産開発・販売事業）

　当セグメントにおきましては、不動産開発・販売事業では、戸建住宅においては、資材や商品仕様の見直しを進めたこと等により建物原価は前年に比べて低下し、利益率の改善に寄与しました。一方で、子会社の株式会社大成住宅における戸建販売数が想定を大きく下回りました。

　法人向け不動産販売においては、前年に取得した開発用不動産の権利調整が想定より前倒しで進捗したことにより、当期の販売が実現いたしました。

　これらの結果、セグメント売上としては8,288,941千円（前年同期比50.5％増）、セグメント利益は2,115,440千円（前年同期比261.9％増）となりました。

（マンション事業）

　当セグメントにおきましては、例年に比べて竣工物件が少なく、供給可能数が限定的であったことに加えて、一部の分譲プロジェクトについて販売ペースが想定を下回りました。

　これらの結果、セグメント売上としては5,770,527千円（前年同期比51.8％減）、セグメント利益は93,388千円（前年同期比92.2％減）となりました。

（その他の事業）

　当セグメントにおきましては、シニア事業での高齢者向け賃貸マンションの稼働が堅調に推移しました。一方で、レジャー事業については店舗の改装を行うために一定期間休業をしたことから、前年比で減収となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては305,499千円（前年同期比6.5％増）、セグメント利益は60,015千円（前年同期比10.0％増）となりました。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ283,105千円減少し、3,895,862千円（前連結会計年度末比6.8％減）となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果、使用した資金は8,499,635千円（前年同期は2,367,633千円の支出）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益1,113,024千円及び減価償却費652,274千円であり、主な減少要因は棚卸資産の増加額10,710,186千円及び法人税等の支払額305,541千円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果、使用した資金は1,540,821千円（前年同期は1,009,627千円の支出）となりました。主な増加要因は、定期預金の減少額282,935千円であり、主な減少要因は、固定資産の取得による支出1,839,013千円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果、得られた資金は9,757,351千円（前年同期は1,826,760千円の収入）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入9,346,344千円及び短期借入金の純増加額7,207,721千円であり、主な減少要因は、長期借入金の返済による支出6,461,047千円であります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．受注実績

　当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（注）南海電気鉄道株式会社は、2026年４月１日付で株式会社NANKAIに商号変更しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。

ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損

　当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。

　なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

ｂ．繰延税金資産

　当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。

ｃ．販売用不動産の評価

　当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は17,638,530千円（前年同期比15.6％減）となりました。これは主に、マンション事業において、ファミリー向けの分譲マンション119戸（前期238戸）の引渡しを中心とする売上高が5,770,527千円（前年同期比51.8％減）、不動産開発・販売事業において、戸建用土地販売102区画（前期97区画）・建物販売87棟（前期76棟）・店舗建築販売３棟の引渡しをしたこと、及び法人向け不動産の販売をしたことにより売上高8,288,941千円（前年同期比50.5％増）を計上したことによるものであります。

（売上原価、売上総利益）

　当連結会計年度における売上原価は12,179,526千円（前年同期比22.5％減）となりました。これは主に売上高の減少に伴う原価の減少によるものであります。

　この結果、売上総利益は5,459,004千円（前年同期比5.3％増）となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,529,956千円（前年同期比2.9％増）となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が増加したこと及び子会社の取得に伴いのれんが発生したことで、のれん償却費が増加したことによるものであります。

　この結果、営業利益は1,929,047千円（前年同期比10.0％増）となりました。

（営業外損益、経常利益）

　当連結会計年度における営業外収益は84,048千円（前年同期比25.4％減）となりました。これは主に定期保険解約による受取保険金の減少によるものであります。また、営業外費用は833,942千円（前年同期比28.3％増）となりました。これは主に、物件の仕入れに伴う借入の支払利息及び支払手数料の増加によるものであります。

　この結果、経常利益は1,179,153千円（前年同期比3.1％減）となりました。

（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度における特別利益は66,749千円（前年同期比53.0％増）となりました。これは、固定資産の売却に伴う固定資産売却益の増加によるものであります。また、特別損失は132,878千円（前年同期比126.7％増）となりました。これは主に、減損損失の計上によるものであります。

　当連結会計年度における法人税等合計は539,146千円（前年同期比6.0％増）となりました。

　この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は564,593千円（前年同期比17.3％減）となりました。

ｂ．当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因

　「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所要資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。

③　財政状態の分析

　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

④　経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について

　当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率（ROE）を客観的な指標としております。

　なお、過去２年間の自己資本当期純利益率（ROE）及びEBITDAは以下のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１　報告セグメントの概要

(1）報告セグメントの決定方法

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「不動産開発・賃貸事業」「不動産開発・販売事業」「マンション事業」を報告セグメントとしております。

(2）各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

　「不動産開発・賃貸事業」は、住居用及び事業用不動産物件の開発と賃貸、駐車場業、「不動産開発・販売事業」は、住宅用地の開発、土地販売、戸建建築請負、「マンション事業」は、分譲マンションの企画・販売をしております。

２　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、棚卸資産の評価基準を除き、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　棚卸資産の評価については、収益性の低下に基づく簿価切下げ前の価額で評価しております。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等を含んでおります。

２．調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△1,059,577千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額6,562,269千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額30,410千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額13,037千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等を含んでおります。

２．調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△1,377,621千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額6,152,008千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額26,163千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額34,311千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

　重要性が乏しいため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

（注）　南海電気鉄道株式会社は、2026年４月１日付で株式会社NANKAIに商号変更しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

（注）　不動産開発・販売セグメントにおいて、一部の連結子会社の取得時に認識したのれんについて、買収当初想定していた収益を見込めなくなったため、のれんを回収可能額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

（注）　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

（注）　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　該当事項はありません。