ヤマイチ･ユニハイムエステート

３【事業の内容】

　当社グループは当社及び連結子会社（株式会社ウェルネス・コート、ニューライフサービス株式会社、株式会社エルアンドビー、富士物産株式会社、株式会社日清ハウス）の計６社で構成されており、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおります。特に地権者調整が複雑な素地（宅地開発が必要な農地等）からの開発プロジェクトの経験値と、自社において用地取得から宅地造成そして売却又は長期保有までフルラインでカバーしている点をコア・コンピタンスと位置付けております。

　当社グループの不動産開発は「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローが最大化する出口戦略に基づいて事業を推進するため、年度ごとに各セグメントの業績への寄与率が変動する特徴があります。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②住宅用地や産業用地の分譲販売、戸建並びに店舗事務所の建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発、分譲販売並びに管理業を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　2022年11月に子会社化したニューライフサービス株式会社は、分譲マンション管理のノウハウを有しており、今後は当社が企画販売した分譲マンションの管理業務を通じて顧客との長期リレーションを構築し、将来的な住み替え需要やリフォーム需要といったストック関連ビジネスに進出いたします。

　2023年１月に子会社化した株式会社エルアンドビーは埼玉県を中心とした店舗開発事業を得意としており、当社の素地からの開発力と高い親和性のあるビジネスを展開しております。人口増加が続く埼玉エリアは市場として魅力的であり、当社の強みを活かし安定収益の拡大を図ってまいります。

　2024年２月に子会社化した富士物産株式会社は千葉県市川市を中心に賃貸不動産を所有しており、前オーナーから当社が賃貸事業を承継しました。当社グループの中で資産を整理し、一部の不動産については売却を実施し、その他は長期保有により安定収益源として活用する計画であり、富士物産株式会社として行う新たな事業展開の予定はありません。

　なお、各セグメントにおける主要な関係会社の名称等は「４　関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(1）不動産開発・賃貸事業

　当該事業は、主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを投資判断の指標としています。特定の用途に偏らない分散投資を行うことを基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しております。開発エリアは、近畿圏を中心に展開しており、近年は東海エリア及び首都圏にも進出しております。

　事業スキームとしては、一般的な不動産の自社保有に加えて、複数の土地所有者から土地を賃借し、一団の土地としてテナント企業に転貸する形態も扱っております。長期保有による安定収益源の確保を基本方針としつつも、周辺地域の趨勢を総合的に勘案し、分譲事業へと切り替えて売却益を得るなど、不動産（＝プロジェクト）単位の収益性に基づき柔軟かつ果断な経営判断を行ってまいります。

(2）不動産開発・販売事業

　当該事業は、主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っており、また、住宅用地の分譲販売と併せて戸建住宅の一般建築請負を行っております。子会社の株式会社エルアンドビーでは、テナントのオーダーに基づいた店舗建築を行っており、店舗開発事業の拡大を図っております。

　住宅用地の分譲販売は、主に和歌山県と兵庫県において展開しており、各地域の特性や顧客層に応じた分譲地のプランニングや価格設定を行っております。戸建建築については木造軸組み工法（注１）と２×６工法（注２）を取り扱っており、幅広い顧客ニーズと価格帯に対応できる商品ラインナップを有しております。

　産業用地の販売は、倉庫、物流拠点や工場等の用途に適した条件を満たす用地の取得・開発を行い、自社又は仲介業者を介した販売活動を行っております。

（注１）柱（縦の構造材）に梁（横の構造材）などの軸組みで支える工法のこと。

（注２）フレーム状に組まれた木材の骨組みに合板を打ちつけたものパネル化し、それらを壁・床・天井に使う枠組壁工法の一種。

(3）マンション事業

　当該事業は、主にファミリー層向け分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、一次取得者を主要顧客層としております。

　自社ブランドとしてミドル～アッパークラスをターゲットとした「ユニハイム」及びハイエンドブランドである「ユニハイムエクシア」を中心として展開しており、また当社ブランドの「Only-I」という内装のオーダー対応オプションによる他社との差別化を図っております。近年は、都市型のコンパクトタイプのマンションブランド「アウラ」を立ち上げ、新たなブランドの柱として実績を積み上げていく方針であります。

　また、一般顧客ではなく、投資家や事業者に販売するためのマンション開発事業も開始しており、新たな収益獲得を目指してまいります。

(4）その他の事業

　当該事業は、シニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されております。また、当社の不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、当社保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれております。

［事業系統図］

　事業の系統図は次のとおりです。

ヤマイチ・ユニハイムエステートグループ

（YUEG）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

　なお、2023年１月20日に行われた株式会社エルアンドビーの株式取得による企業結合について、前連結会計年度において暫定的な会計処理を行っておりましたが、第２四半期連結会計期間に確定したため、前連結会計年度との比較・分析にあたっては、暫定的な会計処理の確定による見直し後の金額を用いております。

①　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ7,780,653千円増加し、49,113,404千円となりました。

　その主な要因は、現金及び預金が2,360,273千円増加したこと及び仕掛販売用不動産が2,222,587千円増加、販売用不動産が621,195千円増加したこと並びに有形固定資産が2,023,305千円増加したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ6,705,286千円増加し、37,150,577千円となりました。

　その主な要因は、支払手形及び買掛金が2,026,562千円増加したこと及び借入金が3,589,366千円増加したこと並びに未払法人税等が409,048千円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,075,366千円増加し、11,962,827千円となりました。

　その主な要因は、利益剰余金が1,039,911千円増加したことによるものであります。

②　経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国の経済は、コロナ禍の急速な落ち込みの後、緩やかな回復基調を取り戻しましたが、内需の回復は力強さに欠ける状況にあります。企業の収益改善は続いておりますが、資源や原材料の取得コストが上昇したこと等により、設備投資に十分に結びついておらず、また、物価上昇により2023年の実質賃金が２年連続で減少し、個人消費も軟調に推移しております。

　加えて、ウクライナや中東地域での地政学的リスクや、中国経済の失速、国際金融情勢の動向など景気の下振れ要因は多く、回復ペースの鈍化が懸念されております。

不動産市況については、インバウンド需要の回復に牽引され、都心や有力地方都市、観光需要の大きな一部のエリアにおける不動産価格の上昇が継続しておりますが、その他の地方においては、少子高齢化を背景とする地域経済と不動産市況の衰退が続いており、不動産市況は二極化が進んでいると考えられます。

　当社グループは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んで おり、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」で中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように、時代の変化に応じて柔軟な事業展開を行っております。不動産売却による利益の一部は、賃貸用不動産の獲得に投資し、安定収益の上積みを継続することを基本戦略としております。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②戸建用地や産業用地の分譲販売と住宅建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高20,083,621千円（前年同期比7.8％増）、営業利益2,343,465千円（前年同期比6.6％減）、経常利益1,935,513千円（前年同期比9.3％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,255,194千円（前年同期比4.0％減）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産開発・賃貸事業）

　当セグメントにおきましては、和歌山県和歌山市の複合商業施設「ヤマイチGARDEN紀伊川辺Ⅰ」のリニューアルプロジェクト、兵庫県西宮市の複合施設「ヤマイチPLAZAさくら夙川」の建替え工事の竣工がそれぞれ計画どおりに進捗し、また、不動産賃貸業を主とする富士物産株式会社を子会社化したことで千葉県市川市への進出に成功するなど、新たな安定収益源の獲得が進められました。なお、これらリニューアルにかかる工事や手数料といった一時コストや償却コストが発生しております。

　これらの結果、セグメント売上としては2,885,740千円（前年同期比17.0％増）、セグメント利益は800,750千円（前年同期比2.8％減）となりました。

（不動産開発・販売事業）

　当セグメントにおきましては、戸建住宅分譲に関して、資材価格の高騰を受けて建築原価・販売価格が上昇し、住宅需要全体が大きく冷え込みました。当社グループにおいても、兵庫エリアにおける高価格帯の分譲地販売は概ね計画どおりに販売できましたが、和歌山・大阪エリアでの戸建分譲については計画を下回る結果となりました。一方で、法人向けの不動産販売が計画を上回り、セグメント利益に貢献しました。

　これらの結果、セグメント売上としては5,799,727千円（前年同期比3.4％増）、セグメント利益は1,205,123千円（前年同期比8.6％減）となりました。

（マンション事業）

　当セグメントにおきましては、大阪市内の物件を中心に概ね計画どおり推移し、特に第３弾となるコンパクトマンションシリーズの「アウラ」が好調でしたが、高価格帯の物件についてはやや弱含みとなっています。また、当社グループでは初となる、新築シニアマンション（兵庫県西宮市）の投資家への売却に成功し、今後に繋がる結果となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては11,107,553千円（前年同期比8.0％増）、セグメント利益は1,172,481千円（前年同期比7.6％増）となりました。

（その他の事業）

　当セグメントにおきましては、シニア事業が堅調であったことと、レジャー事業の客足についてコロナ禍からの回復がみられました。また、コロナ禍において進めたコストの見直しが奏功した結果となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては290,599千円（前年同期比8.4％増）、セグメント利益は92,761千円（前年同期比40.0％増）となりました。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ2,062,438千円増加し、5,729,468千円（前事業年度末比56.2％増）となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果、得られた資金は1,820,944千円（前年同期は1,030,985千円の支出）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益1,939,558千円、減価償却費653,292千円及び仕入債務の増加額2,026,562千円であり、主な減少要因は棚卸資産の増加額2,534,139千円及び法人税等の支払額359,107千円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果、使用した資金は2,696,430千円（前年同期は2,711,263千円の支出）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の取得（主に賃貸用不動産の取得）による支出1,466,520千円及び連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,082,435千円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果、得られた資金は2,937,924千円（前年同期は3,516,868千円の収入）となりました。主な増加要因は、短期借入金の純増加額4,020,527千円及び長期借入れによる収入9,978,734千円であり、主な減少要因は、長期借入金の返済による支出11,007,219千円であります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．受注実績

　当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。

ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損

　当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。

　なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

ｂ．繰延税金資産

　当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。

ｃ．販売用不動産の評価

　当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は20,083,621千円（前年同期比7.8％増）となりました。これは主に、マンション事業において、ファミリー向けの分譲マンションを205戸（前期277戸）及び投資ファンドへ販売したシニアマンション１棟（73戸）を引き渡したことによる売上高が11,107,553千円（前年同期比8.0％増）、不動産開発・販売事業において、戸建用土地販売73区画（前期89区画）・戸建販売47棟（前期69棟）・店舗建築販売５棟の引渡しをしたこと及び法人向け不動産の販売をしたことによる売上高5,799,727千円（前年同期比3.4％増）を計上したことによるものであります。

（売上原価、売上総利益）

　当連結会計年度における売上原価は14,840,083千円（前年同期比10.2％増）となりました。これは主に売上高の増加に伴う原価の増加によるものであります。

　この結果、売上総利益は5,243,537千円（前年同期比1.5％増）となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は2,900,071千円（前年同期比9.2％増）となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が増加したこと及び子会社の取得に伴いのれんが発生したことで、のれん償却費が増加したことによるものであります。

　この結果、営業利益は2,343,465千円（前年同期比6.6％減）となりました。

（営業外損益、経常利益）

　当連結会計年度における営業外収益は95,743千円（前年同期比59.3％増）となりました。これは主に戸建・マンション販売の契約解除による違約金収入の増加によるものであります。また、営業外費用は503,696千円（前年同期比16.0％増）となりました。これは主に、物件の仕入れに伴う借入の支払利息の増加によるものであります。

　この結果、経常利益は1,935,513千円（前年同期比9.3％減）となりました。

（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度における特別利益は52,111千円（前年同期は27千円）となりました。これは、子会社所有物件の販売に伴う固定資産売却益の増加によるものであります。また、特別損失は48,066千円（前年同期比97.6％増）となりました。これは主に、当期に取得・リニューアルした収益物件の固定資産除却損の増加によるものであります。

　当連結会計年度における法人税等合計は684,363千円（前年同期比14.8％減）となりました。

　この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,255,194千円（前年同期比4.0％減）となりました。

ｂ．当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因

　「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所要資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。

③　財政状態の分析

　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

④　経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について

　当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率（ROE）を客観的な指標としております。

　なお、過去２年間の自己資本当期純利益率（ROE）及びEBIDAは以下のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１　報告セグメントの概要

(1）報告セグメントの決定方法

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「不動産開発・賃貸事業」「不動産開発・販売事業」「マンション事業」を報告セグメントとしております。

(2）各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

　「不動産開発・賃貸事業」は、住居用及び事業用不動産物件の開発と賃貸、駐車場業、「不動産開発・販売事業」は、住宅用地の開発、土地販売、戸建建築請負、「マンション事業」は、分譲マンションの企画・販売をしております。

２　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、棚卸資産の評価基準を除き、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　棚卸資産の評価については、収益性の低下に基づく簿価切下げ前の価額で評価しております。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、介護事業、飲食事業、損害保険代理店業等を含んでおります。

２．調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△789,786千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額5,970,675千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却の調整額16,563千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額5,657千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等を含んでおります。

２．調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△927,651千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額8,217,679千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額29,135千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額50,785千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

重要性が乏しいため記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

（注）　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

（注）　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　該当事項はありません。