ヤマイチ･ユニハイムエステート

３【事業の内容】

　当社グループは当社及び連結子会社（株式会社ウェルネス・コート、ニューライフサービス株式会社、株式会社エルアンドビー、株式会社エスティリンク、株式会社大成住宅）の計６社で構成されており、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んでおります。特に地権者調整が複雑な素地（宅地開発が必要な農地等）からの開発プロジェクトの経験値と、自社において用地取得から宅地造成そして売却又は長期保有までフルラインでカバーしている点をコア・コンピタンスと位置付けております。

　当社グループの不動産開発は「土地を起点とした発想」でプロジェクトを構築し、中長期的なキャッシュ・フローが最大化する出口戦略に基づいて事業を推進するため、年度ごとに各セグメントの業績への寄与率が変動する特徴があります。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②住宅用地や産業用地の分譲販売、戸建並びに店舗事務所の建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発、分譲販売並びに管理業を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　2024年５月に株式会社エスティリンクの株式の総議決権の52％を取得し、同社が強みとする首都圏での賃貸仲介・管理事業をベースとし、当社の首都圏における収益不動産の取得に際しては、客付けおよび管理業務をグループ内で内製化し、外注依存の低減と経営資源の最適活用を通じて、さらなる経営効率の向上を目指してまいります。

　2024年９月には、埼玉県の東武東上線沿線を主要な営業エリアとする株式会社大成住宅を完全子会社化し、同社の情報ネットワークや販売網と当社の土地開発力を活かし、首都圏での戸建住宅事業のシナジー創出を図ってまいります。

　なお、各セグメントにおける主要な関係会社の名称等は「４　関係会社の状況」に記載のとおりであります。

(1）不動産開発・賃貸事業

　当該事業は、主に賃貸用不動産の開発・取得及び賃貸を行う事業であり、各不動産が生み出す長期的なキャッシュ・フローを投資判断の指標としています。特定の用途に偏らない分散投資を行うことを基本とし、共同住宅、商業施設、オフィスビル及び駐車場等を保有しております。開発エリアは、近畿圏を中心に展開しており、近年は東海エリア及び首都圏にも進出しております。

　事業スキームとしては、一般的な不動産の自社保有に加えて、複数の土地所有者から土地を賃借し、一団の土地としてテナント企業に転貸する形態も扱っております。長期保有による安定収益源の確保を基本方針としつつも、周辺地域の趨勢を総合的に勘案し、分譲事業へと切り替えて売却益を得るなど、不動産（＝プロジェクト）単位の収益性に基づき柔軟かつ果断な経営判断を行ってまいります。

(2）不動産開発・販売事業

　当該事業は、主に住宅用地の開発・販売や企業向けの産業用地の開発・販売を行っており、また、住宅用地の分譲販売と併せて戸建住宅の一般建築請負を行っております。子会社の株式会社エルアンドビーでは、テナントのオーダーに基づいた店舗建築を行っており、店舗開発事業の拡大を図っております。

　住宅用地の分譲販売は、当社では主に和歌山県と兵庫県において、子会社では埼玉県において展開しており、各地域の特性や顧客層に応じた分譲地のプランニングや価格設定を行っております。戸建建築については木造軸組み工法（注１）と２×６工法（注２）を取り扱っており、幅広い顧客ニーズと価格帯に対応できる商品ラインナップを有しております。

　産業用地の販売は、倉庫、物流拠点や工場等の用途に適した条件を満たす用地の取得・開発を行い、自社又は仲介業者を介した販売活動を行っております。

（注１）柱（縦の構造材）に梁（横の構造材）などの軸組みで支える工法のこと。

（注２）フレーム状に組まれた木材の骨組みに合板を打ちつけたものをパネル化し、それらを壁・床・天井に使う枠組壁工法の一種。

(3）マンション事業

　当該事業は、主にファミリー層向け分譲マンションの企画開発及び分譲販売を行う事業であり、一次取得者を主要顧客層としております。

　自社ブランドとしてミドル～アッパークラスをターゲットとした「ユニハイム」及びハイエンドブランドである「ユニハイムエクシア」を中心として展開しており、また当社ブランドの「Only-I」という内装のオーダー対応オプションによる他社との差別化を図っております。近年は、都市型のコンパクトタイプのマンションブランド「アウラ」を立ち上げ、新たなブランドの柱として着実に実績を積み上げております。

　また、一般顧客ではなく、投資家や事業者に販売するためのマンション開発事業も開始しており、新たな収益獲得を目指してまいります。

(4）その他の事業

　当該事業は、シニア向けマンションの賃貸・分譲・管理運営、訪問介護や居宅介護支援サービス、和食飲食店の運営及び温泉施設運営等により構成されております。また、当社の不動産関連ビジネスに付随して、損害保険代理店業、当社保有地の太陽光発電による売電事業による収益が含まれております。

［事業系統図］

　事業の系統図は次のとおりです。

ヤマイチ・ユニハイムエステートグループ

（YUEG）

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態の状況

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,582,253千円増加し、50,695,657千円となりました。

　その主な要因は、仕掛販売用不動産が1,877,613千円増加したこと及び販売用不動産が1,036,406千円増加した一方で、現金及び預金が1,425,566千円減少したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に比べ97,526千円減少し、37,053,051千円となりました。

　その主な要因は、借入金が2,548,232千円増加した一方で、支払手形及び買掛金が2,442,665千円減少したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,679,779千円増加し、13,642,606千円となりました。

　その主な要因は、利益剰余金が445,377千円増加したこと及び公募増資及び第三者割当により資本金及び資本剰余金がそれぞれ571,109千円増加したこと並びに譲渡制限付株式報酬としての新株発行により資本金及び資本剰余金がそれぞれ16,317千円増加したことによるものであります。

②　経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国の経済は、個人消費が堅調に推移し、17年ぶりにマイナス金利政策が解除されるなど、持続的な物価上昇と賃金上昇の好循環が見通せるフェーズに入ってきました。

一方で、中国経済の減速や地政学的リスクの高まりに加えて、米国の各種経済政策が国際金融市場に不確実性をもたらしており、世界経済全体として先行きの不透明感が高まる状況が続いています。

不動産市場においては、都市部を中心に新築マンション価格の上昇が続きましたが、地方においては、実需層の所得の伸び悩みと住宅価格の上昇との間にギャップが生じており、地域によっては住宅取得意欲が抑制され、不動産市場が冷え込む傾向も見られました。

　当社グループは、不動産開発を通じて、土地の価値が最大限に発揮される可能性を追求する事業に取り組んで おり、特定の建物用途に固執せず、「土地を起点とした発想」で中長期的なキャッシュ・フローの最大化ができるように、時代の変化に応じて柔軟な事業展開を行っております。不動産売却による利益の一部は、賃貸用不動産の獲得に投資し、安定収益の上積みを継続することを基本戦略としております。

　当社グループは、開発した不動産の用途と収益形態に応じて、①商業施設や共同住宅等の賃貸用不動産の保有により賃料収入を得る「不動産開発・賃貸事業」、②戸建用地や産業用地の分譲販売と住宅建築を行う「不動産開発・販売事業」、③マンションの企画開発及び分譲販売を行う「マンション事業」、④高齢者向けサービス事業等を行う「その他の事業」の４事業に区分して展開しております。

　このような状況の下、当社グループの当連結会計年度の経営成績は、売上高20,909,686千円（前年同期比4.1％増）、営業利益1,753,774千円（前年同期比25.2％減）、経常利益1,216,614千円（前年同期比37.1％減）、親会社株主に帰属する当期純利益682,538千円（前年同期比45.6％減）となりました。

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産開発・賃貸事業）

　当セグメントにおきましては、兵庫県神戸市の収益不動産（アーデンコート住吉川）の保有目的を変更して売却したことが減収要因となりましたが、前期新たに取得した収益不動産が減収分を補いました。滋賀県大津市の商業施設のキーテナントの一部入替が発生しましたが、長期の空白が生じることなく進められました。既存の保有物件は全体的に堅調に稼働しましたが、都市部における収益不動産の利回りがさらに低下傾向にあり、当社の投資目線に適う長期保有に適した物件の新規取得が課題となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては3,151,602千円（前年同期比9.2％増）、セグメント利益は980,264千円（前年同期比22.4％増）となりました。

（不動産開発・販売事業）

　当セグメントにおきましては、2023年に取得した埼玉県朝霞市の土地（約860坪）の開発計画が決定し、土地売却から自社マンション開発に変更したことから収益獲得の時期が後ろにずれ、大きな減収減益の要因となりました。その他の法人向けの不動産販売についても、一部が翌期の販売予定へとずれ込むことになりました。

　一般顧客向けの不動産販売について、和歌山エリアの土地相場の下落や市況の悪化により、土地の販売区画数・建物販売棟数ともに計画をやや下まわる結果となりました。ただし建物販売に関しては、商品仕様の見直しや新商品の投入等により、建築原価率の改善ができており、来期以降への弾みとなりました。

兵庫県西宮市の大型開発案件（「夙川　St Terrace 秀麗の丘」プロジェクト）が完売となりました。株式会社大成住宅をグループインしたことで、売上を一部補うことができましたが、Ｍ＆Ａに伴う一過性のコストやのれん償却等によりセグメントの利益としてはマイナス要因となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては5,508,009千円（前年同期比5.0％減）、セグメント利益は584,466千円（前年同期比51.5％減）となりました。

（マンション事業）

　当セグメントにおきましては、初の関東エリア分譲プロジェクトである「ユニハイム横浜神之木台」が竣工完売するなど、新築マンションの分譲販売は計画数値を達成することができましたが、不動産開発・販売セグメントから振り替わった埼玉県朝霞市のプロジェクトの資金調達にかかる手数料が発生し、セグメント利益を押し下げる要因となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては11,963,311千円（前年同期比7.7％増）、セグメント利益は1,194,040千円（前年同期比1.8％増）となりました。

（その他の事業）

　当セグメントにおきましては、シニアマンションの稼働が低下したことでシニア向けサービスの収益が低下しました。レジャー事業に関しては、2024年8月に発令された「南海トラフ地震臨時情報」の影響で利用客のキャンセルが多発し、収益を下げる要因となりました。

　これらの結果、セグメント売上としては286,763千円（前年同期比1.3％減）、セグメント利益は54,580千円（前年同期比41.2％減）となりました。

③　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は前連結会計年度末に比べ1,550,500千円減少し、4,178,968千円（前連結会計年度末比27.1％減）となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果、使用した資金は2,367,633千円（前年同期は1,820,944千円の収入）となりました。主な増加要因は、税金等調整前当期純利益1,201,641千円及び減価償却費685,324千円であり、主な減少要因は棚卸資産の増加額1,224,467千円及び仕入債務の減少額2,588,112千円並びに法人税等の支払額963,127千円であります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動の結果、使用した資金は1,009,627千円（前年同期は2,696,430千円の支出）となりました。主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出916,334千円及び定期預金の増加額223,961千円であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果、得られた資金は1,826,760千円（前年同期は2,937,924千円の収入）となりました。主な増加要因は、長期借入れによる収入11,961,880千円及び株式の発行による収入1,175,139千円であり、主な減少要因は、短期借入金の純減少額4,114,859千円及び長期借入金の返済による支出7,014,764千円であります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当社グループが営む事業では、生産実績を定義することが困難であるため「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．受注実績

　当社グループでは、受注生産として、注文建築の請負工事が該当しますが、金額の重要性が低いため「受注実績」としての記載は省略しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（注）当連結会計年度におけるＨＣ夙川合同会社に対する販売実績は、総販売実績に対する割合が10％未満のため記載を省略しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しておりますが、特に下記の会計方針が連結財務諸表作成に係る重要な見積りの判断等に影響を及ぼすと考えております。

ａ．賃貸不動産（固定資産）の減損

　当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、減損の要否を検討しております。将来の事業計画や市場環境の変化により、減損の兆候が発生した場合、減損損失を計上する可能性があります。

　なお、当連結会計年度末の賃貸不動産（固定資産）の減損に関する算定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

ｂ．繰延税金資産

　当社グループの繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を判断し計上しております。市場環境の変化等により課税所得の見積り額が変動した場合や、税制改正により実効税率が変更された場合及び将来の不確実な経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において認識する繰延税金資産及び法人税等調整額の金額に重要な影響を与える可能性があります。

ｃ．販売用不動産の評価

　当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する見積りに用いた仮定は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであり、当連結会計年度末の販売用不動産の評価に関する算定については、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討

（売上高）

　当連結会計年度における売上高は20,909,686千円（前年同期比4.1％増）となりました。これは主に、マンション事業において、ファミリー向けの分譲マンションを238戸（前期205戸）に引渡しを中心とする売上高が11,963,311千円（前年同期比7.7％増）、不動産開発・販売事業において、戸建用土地販売97区画（前期73区画）・建物販売76棟（前期47棟）・店舗建築販売4棟の引渡しをしたこと、及び法人向け不動産の販売をしたことにより売上高5,508,009千円（前年同期比5.0％減）を計上したことによるものであります。

（売上原価、売上総利益）

　当連結会計年度における売上原価は15,724,487千円（前年同期比6.0％増）となりました。これは主に売上高の増加に伴う原価の増加によるものであります。

　この結果、売上総利益は5,185,198千円（前年同期比1.1％減）となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は3,431,424千円（前年同期比18.3％増）となりました。これは主に、住宅・マンションの売上戸数に応じた広告宣伝費や販売促進費等の変動費用が増加したこと及び子会社の取得に伴いのれんが発生したことで、のれん償却費が増加したことによるものであります。

　この結果、営業利益は1,753,774千円（前年同期比25.2％減）となりました。

（営業外損益、経常利益）

　当連結会計年度における営業外収益は112,623千円（前年同期比17.6％増）となりました。これは主に定期保険解約による受取保険金の増加によるものであります。また、営業外費用は649,783千円（前年同期比29.0％増）となりました。これは主に、物件の仕入れに伴う借入の支払利息及び支払手数料の増加によるものであります。

　この結果、経常利益は1,216,614千円（前年同期比37.1％減）となりました。

（特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益）

　当連結会計年度における特別利益は43,635千円（前年同期比16.2％減）となりました。これは、投資有価証券の売却に伴う投資有価証券売却益の増加によるものであります。また、特別損失は58,607千円（前年同期比21.9％増）となりました。これは主に、当期に子会社の取得に伴う段階取得に係る差損の増加によるものであります。

　当連結会計年度における法人税等合計は508,564千円（前年同期比25.7％減）となりました。

　この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は682,538千円（前年同期比45.6％減）となりました。

ｂ．当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因

　「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度中におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用及び賃貸用不動産の取得資金であります。その所要資金については自己資金、金融機関からの借入及び社債発行等により調達しており、案件ごとに調達条件を検討して決定しております。

③　財政状態の分析

　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　①財政状態の状況」に記載のとおりであります。

④　経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の進捗状況について

　当社グループは、不動産開発を基礎として、不動産の仕入から販売に至るまでをフルラインでカバーすることで高い収益性を達成することを目指しております。目標達成状況を判断する材料として、自己資本当期純利益率（ROE）を客観的な指標としております。

　なお、過去２年間の自己資本当期純利益率（ROE）及びEBIDAは以下のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１　報告セグメントの概要

(1）報告セグメントの決定方法

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「不動産開発・賃貸事業」「不動産開発・販売事業」「マンション事業」を報告セグメントとしております。

(2）各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

　「不動産開発・賃貸事業」は、住居用及び事業用不動産物件の開発と賃貸、駐車場業、「不動産開発・販売事業」は、住宅用地の開発、土地販売、戸建建築請負、「マンション事業」は、分譲マンションの企画・販売をしております。

２　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、棚卸資産の評価基準を除き、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

　棚卸資産の評価については、収益性の低下に基づく簿価切下げ前の価額で評価しております。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等を含んでおります。

２．調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△927,651千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額8,217,679千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額29,135千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額50,785千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、シニア事業、レジャー事業、損害保険代理店業等を含んでおります。

２．調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△1,059,577千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額6,562,269千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資産、長期投資資金及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額30,410千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額13,037千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産に係るものであります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

  重要性が乏しいため記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

重要性が乏しいため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

（注）　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

（注）　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　該当事項はありません。