エスポア

３【事業の内容】

当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。
　具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。
　当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」、「不動産コンサルティング事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。

(1) 開発・販売事業

開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。

上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。

≪デベロップメント事業の系統図≫

≪リセール事業の系統図≫

(2) 賃貸・管理事業

　賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。

　なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。

　≪ストック事業の系統図≫

　　（用語解説）

　　　ＢＭ（ビルメンテナンス）

　　　　　建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。

　　　ＰＭ（プロパティマネジメント）

　　　　　建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。

　他に『更地活用』を中心とした「ストック型ビジネス」の一環として、時間貸し駐車場事業を営んでおります。

(3) 不動産コンサルティング事業

　不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。

(4) 店舗運営事業

　店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社リユニオン（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度における我が国経済は、企業業績の回復を背景とした設備投資の増加や賃上げの浸透によって個人消費の持ち直しも見られ、景気は緩やかに回復いたしました。一方で、物価高への継続した懸念に加え、地政学リスクの長期化や米国の通商政策による世界経済への影響など、依然として先行き不透明な状況が続いております。このような環境下で、当社グループは将来の成長を見据えた新たな収益基盤の構築が急務であると認識しております。

　かかる認識のもと、当社グループは、企業価値の向上を図るため、2025年４月17日の臨時株主総会にて、新経営体制へと移行いたしました。新経営体制では、既存事業の強化はもとより、新たな事業分野へ積極的にチャレンジをしたいと考えており、具体的には、不動産投資事業、ホテル・分譲マンション等の開発事業、太陽光発電・蓄電池等の再生可能エネルギー事業、信託受益権売買等の不動産流動化事業を検討しております。またその一環として、2025年６月30日に系統用蓄電池用地および権利を購入いたしました。

　このような状況のもと、当社グループは、既存事業である賃貸・管理事業（商業施設の賃貸、時間貸し駐車場の運営）、デベロップメント事業（宅地及び建売物件ならびに中古戸建のリフォームの販売）に注力しながら、新たな事業を検討してまいりました。

　売上高は、当連結会計年度において、埼玉県深谷市及び長野県佐久穂町の系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利につき、引渡しまで完了したことにより、前連結会計年度に対して増収となりました。また、営業利益及び経常利益についても、上記に伴い、前連結会計年度に対して増益となりました。

　この結果、当連結会計年度の業績は、売上高556,656千円（前連結会計年度比81.6%増）、営業利益10,105千円（前連結会計年度は営業損失211,689千円）、経常利益15,317千円（前連結会計年度は経常損失200,053千円）、親会社株主に帰属する当期純利益11,825千円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失247,449千円）となりました。

　また、当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し919,990千円増加の1,712,008千円となりました。

　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末に対し858,215千円増加の1,690,689千円となりました。

　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に対し61,775千円増加の21,318千円となりました。

セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。

ａ．開発・販売事業

　開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。

　「デベロップメント事業」については、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売につき１区画を引き渡しました。なお当該引き渡しを以て、本物件の全区画の販売が完了いたしました。また埼玉県深谷市及び長野県佐久穂町の系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利につき、引渡しまで完了いたしました。

　「リセール事業」については、長野県伊那市（１物件）の建売及び栃木県宇都宮市（11区画）の宅地に加え、新たに愛知県岩倉市（１区画）の販売を行った結果、長野県伊那市（１物件）を引き渡しました。また、2023年８月に仕入れた神奈川県横浜市保土ヶ谷区（９区画）の開発物件については、引き続き販売に向け準備を進めております。

　この結果、売上高は203,762千円（前連結会計年度比150.12%増）、セグメント利益は4,787千円（前連結会計年度はセグメント損失14,147千円）となりました。

ｂ．賃貸・管理事業

　　現在当社は、北海道苫小牧市の商業施設及び神奈川県川崎市高津区の土地を所有しており、当該物件の賃貸を行っております。また2024年４月より、新たな事業として、時間貸し駐車場事業を開始しております。

　この結果、売上高は189,891千円（前連結会計年度比9.1%減）となり、セグメント損失は1,170千円（前連結会計年度はセグメント損失25,871千円）となりました。

ｃ．不動産コンサルティング事業

　不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。

　当連結会計年度においては、東京都台東区及び神奈川県横浜市中区の物件にて、不動産コンサルティング業務を完結いたしました。（前年同期の売上高及び営業利益はありません）

　この結果、売上高は155,454千円（前年同期の売上高はありません）となり、セグメント利益は155,454千円

（前年同期の営業利益はありません）となりました。

　なお、不動産コンサルティング事業における原価及び販管費について、現時点では人件費のみを想定しておりましたが、当連結会計年度においては、開発・販売事業及び賃貸・管理事業と兼務であり、不動産コンサルティング事業単独で人件費を計上しなかったため、売上高とセグメント利益は同額となっております。

ｄ．その他

　「その他」区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産仲介事業であります。

　店舗運営事業につきましては、神奈川県横浜市中区（１物件）、北海道苫小牧市（１物件）の２物件において、連結子会社の株式会社リユニオンが店舗運営事業を行っております。

　この結果、売上高は15,066千円（前連結会計年度比37.5％減）となり、セグメント損失は1,581千円（前連結会計年度はセグメント損失159千円）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は196,060千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動の結果、使用した資金は928,523千円（前年同期は336,076千円の使用）となりました。これは棚卸資

産の増加による資金の使用911,421千円等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動による支出の結果、使用した資金は68,592千円（前年同期は99,649千円の使用）となりました。これ

は投資有価証券の取得による支出70,000千円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動の結果、獲得した資金は866,650千円（前年同期は132,300千円の獲得）となりました。これは短期借

入金による収入830,000千円、株式の発行による収入49,950千円等によるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。

ｂ．受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。

（注）最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②財政状態の分析

　当連結会計年度末における総資産につきましては、前連結会計年度末に対し919,990千円増加の1,712,008千円となりました。これは主に現金及び預金の減少130,466千円、売掛金の増加101,037千円、仕掛販売用不動産の増加951,761千円によるものであります。

　負債合計は、前連結会計年度末に対し858,215千円増加の1,690,689千円となりました。これは主に短期借入金の増加830,000千円によるものであります。

　純資産合計は、前連結会計年度末に対し61,775千円増加の21,318千円となりました。これは主に資本金及び資本剰余金の増加49,950千円、利益剰余金の増加11,825千円によるものであります。

③経営成績の分析

（売上高、売上総利益）

　当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売につき１区画を、また長野県伊那市（１物件）を引き渡しました。加えて、埼玉県深谷市及び長野県佐久穂町の系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利につき、引渡しまで完了いたしました。

　賃貸・管理事業は、北海道苫小牧市の商業施設及び神奈川県川崎市高津区の土地を所有しており、当該物件の賃貸を行っております。また2024年４月より、新たな事業として、時間貸し駐車場事業を開始しております。

　また不動産コンサルティング事業は、２件が成約いたしました。

　この結果、売上高は前連結会計年度に対して250,168千円増加の556,656千円となりました。これは主に開発・販売事業において、順調に販売が推移したことや、不動産コンサルティング事業において、２件が成約したことによる増加であります。

　売上総利益は、前連結会計年度に対して210,022千円増加し、182,275千円の売上総利益となりました。これは開発・販売事業及び不動産コンサルティング事業を中心とした売上高の増加と、土地や設備の仕入代金等を計上したことによる減少との差額によるものであります。

 （販売費及び一般管理費）

販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に対して11,772千円減少の172,170千円となりました。これは主に従業員数の減少に伴う給与手当の減少によるものであります。

　（営業利益）

営業利益は、前連結会計年度に対して221,794千円増加し、10,105千円の営業利益となりました。これは売上総利益が増加し、さらに、販売費及び一般管理費が減少をしたことによるものであります。

（営業外収益・費用及び経常利益）

営業外収益は、前連結会計年度に対し873千円増加の27,414千円となりました。これは主にコンサルティング収益の計上によるものであります。

営業外費用は、前連結会計年度に対して7,298千円増加の22,201千円となりました。これは主に訴訟和解金の計上によるものであります。

この結果、経常利益は前連結会計年度に対して215,370千円増加し、15,317千円の経常利益となりました。

（税金等調整前当期純利益）

　主に賃貸・管理事業の一部物件における収益の悪化または低迷に伴い、減損損失4,591千円を計上したことから、前連結会計年度の税金等調整前当期純損失246,429千円に対して、税金等調整前当期純利益12,845千円となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

税金等調整前当期純利益から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、

11,825千円となりました。

④資本の財源及び資金の流動性についての分析

　　（キャッシュ・フローの状況の分析）

　当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部　企業情報　第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1)経営成績等の状況の概要② キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

（資金需要）

　当社グループの資金需要の主なものは、保有物件の維持費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。

（財務政策）

　当社グループの事業活動に必要な資金については、自己資金によることを基本としておりますが、物件の購入や大規模な修繕など、多額の資金需要が見込まれる場合は、必要に応じ、金融機関等からの借入により調達しております。

⑤経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第一部　企業情報　第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」及び「不動産コンサルティング事業」を報告セグメントとしております。

「開発・販売事業」は、マンション開発、買取再販、宅地開発、商業施設開発・再開発・用途転換を行っております。

「賃貸・管理事業」は、商業施設賃貸、商業施設運営管理、土地・建物賃貸を行っております。

「不動産コンサルティング事業」は、不動産売買取引等に関するコンサルティングを行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成のための方法と同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格によっております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）

（注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産

　　　　　仲介事業であります。

２．セグメント損失（△）の調整額△171,511千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△175,874千円及びセグメント間取引消去4,363千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

セグメント資産の調整額339,625千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに管理部門に係る資産等であります。

減価償却費の調整額102千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。

３．セグメント損失（△）の合計は、連結損益計算書の営業損失と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2025年３月１日　至　2026年２月28日）

（注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、主として店舗運営事業及び不動産

　　　　　仲介事業であります。

２．セグメント利益又は損失（△）の調整額△147,386千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△151,749千円及びセグメント間取引消去4,363千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

セグメント資産の調整額184,863千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金並びに管理部門に係る資産等であります。

減価償却費の調整額76千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。

３．セグメント利益又は損失（△）の合計は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度（自　2025年３月１日　至　2026年２月28日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）

（単位：千円）

当連結会計年度（自　2025年３月１日　至　2026年２月28日）

（単位：千円）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2025年３月１日　至　2026年２月28日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年３月１日　至　2025年２月28日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2025年３月１日　至　2026年２月28日）

該当事項はありません。