オープンハウスグループ

３ 【事業の内容】

当社グループは当社及び関係会社41社(うち、子会社40社及び持分法適用関連会社１社にて構成され、非連結子会社及び持分法非適用会社を除く)により構成されており、事業セグメントとして、戸建関連事業、マンション事業、収益不動産事業、その他の事業、株式会社プレサンスコーポレーション(以下、「プレサンス社」という)が展開する事業のセグメントであるプレサンスコーポレーションの５つを設けております。

なお、当社は特定上場会社等に該当し、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準のうち、上場会社の規模との対比で定められる数値基準については連結ベースの計数に基づいて判断することとなります。

各事業の内容並びに当該事業に係る当社及び主な関係会社の位置付けは次のとおりであります。

(1) 戸建関連事業

当社グループは、1997年に新築一戸建住宅の売買仲介事業会社として創業して以来、「お客様が求める住まい」を追求し続けてまいりました。2000年以降、女性の社会進出が進み、共働き世帯が増加するなどの生活スタイルの変化に伴い、利便性の高い都心部においてリーズナブルな価格の住宅を求める傾向がより強くなってきております。これら都心で手の届く価格の一戸建住宅を、安定的かつ効率的に供給し続けるためには、創業からの仲介機能に加えて、用地の仕入、建設までの全ての機能を当社グループ内で完結できる体制を整備することが最良であるとの考えに至りました。そのため、当社グループは住宅業界においては他に類をみない製販一体型の事業運営を行っております。なお、戸建関連事業は、①仲介(オープンハウス)、②戸建分譲(オープンハウス・ディベロップメント)、③戸建分譲(ホーク・ワン)、④建築請負(オープンハウス・アーキテクト)の４つのサブセグメントにより構成されております。

①　仲介(オープンハウス)

株式会社オープンハウス（以下「ＯＨ」という）が販売する新築一戸建住宅並びに住宅用地を中心として売買仲介を行っており、当連結会計年度末時点で東京都、神奈川県、愛知県、埼玉県、福岡県、千葉県、大阪府、兵庫県並びに群馬県において計71店舗の営業センターを展開しております。各営業センターにおける営業活動を通じて、お客様のニーズを把握し新築一戸建住宅の開発に反映しております。

今後も、複数店舗の出店を通じて、事業展開エリアの拡大を図ってまいります。

②　戸建分譲(オープンハウス・ディベロップメント)

株式会社オープンハウス・ディベロップメント(以下「ＯＨＤ」という)が新築一戸建住宅並びに住宅用地を販売するほか、同社より住宅用地を購入されたお客様から一戸建住宅の建築を請負っております。同社が住宅用地の仕入れ、一戸建住宅の建設を行い、ＯＨがお客様への売買仲介を行うなど、新築一戸建住宅を供給するプロセスを当社グループ内で完結することで、効率的な事業運営を実現しております。仕入れにおいては、同社が都心部の利便性の高い地域を中心に勢力的に収集した膨大な物件情報の中からお客様のニーズに合った住宅用地を厳選し、建設においては限られた敷地面積を有効に活用することができる３階建の新築一戸建住宅を中心に構成することで、リーズナブルな価格の住宅を安定的に提供しております。

引き続き、仕入及び建設機能を強化し、当社グループの新築戸建住宅の魅力を高めてまいります。

③　戸建分譲(ホーク・ワン)

2018年９月末より連結子会社となった株式会社ホーク・ワン(以下「ホーク・ワン」という)が展開する戸建分譲事業を、当社グループの戸建関連事業を構成するサブセグメントの一つと位置付けております。同社は、首都圏及び名古屋圏において、「良質で快適に、安心してお住まい頂ける住宅」を適正な価格で提供することを第一に事業を展開してまいりました。

今後も、シェアの拡大に努めるとともに、当社グループによる仲介を通じて同社の更なる経営効率の改善も目指してまいります。

④　建築請負(オープンハウス・アーキテクト)

株式会社オープンハウス・アーキテクト(以下「ＯＨＡ」という)が、首都圏、名古屋圏及び関西圏において建売事業者等を対象とする建築請負を展開しております。同社は、2015年１月に当社の連結子会社となって以降、ＯＨＤ向けの建築請負棟数を着実に増加させ、当社グループの建設機能の強化に寄与しております。

更に、ＯＨＤ向けの建築請負棟数を増加させ、当社グループの戸建供給棟数の増加に貢献してまいります。

(2) マンション事業

マンション事業は、ＯＨＤが新築マンションの開発及び分譲を行っており、一部の物件においてはＯＨＡが建築を担っております。首都圏、名古屋圏及び福岡圏の都心部を中心として利便性の高い貴重な立地において、マンション志向の強い単身者、２人世帯を対象としたコンパクトタイプ並びにファミリータイプのマンションに取り組んでおります。

今後も、現場ごとのモデルルームや販売促進物等は必要最小限に留めることにより、コスト管理の徹底を図り、良質な商品をよりリーズナブルな価格で提供していく方針であります。

(3) 収益不動産事業

収益不動産事業は、株式会社オープンハウス・リアルエステート及びＯＨＤ等にて国内収益不動産等の取得・運用・販売等を、株式会社オープンハウス・プロパティマネジメントにて一部の収益不動産の管理を行っております。当社グループが、主に首都圏の小規模な賃貸マンションあるいはオフィスビル等の収益不動産を取得し、リーシング並びにリノベーション等により資産価値を高めた後、投資用不動産として個人富裕層及び事業会社等に販売しております。

今後も、市場環境の急変等による価格変動リスクを軽減しつつ売却による利益を最大化するため、小規模かつ短期間での販売が見込める物件を中心として事業を進めてまいります。

(4) その他

事業の規模並びに重要性の観点より、個別のセグメントを設けていない事業は、その他に区分しております。

Open House Realty & Investments, Inc.は、米国及びＯＨ等の国内の関係会社とともに、日本在住の富裕層に対するアメリカの不動産に係る販売、コンサルティング、不動産管理、金融サービスを含むアメリカ不動産事業等を展開しております。

株式会社アイビーネット(以下「ＩＢＮ」という)は、個人のお客様が住宅を購入される際の住宅関連ローン事業及び金融サービス事業を行っております。

(5) プレサンスコーポレーション

プレサンスコーポレーションは、ワンルームマンション(主に単身者向けに賃貸に供される投資型マンション)、及びファミリーマンション(家族での使用を想定したマンション)の企画開発と販売を主たる事業としております。同セグメントは、主に関西圏・東海圏・関東圏・沖縄圏において事業を展開しており、プレサンス社は主にマンションの企画開発とワンルームマンションの販売を、株式会社プレサンス住販は、ファミリーマンションの販売代理及び戸建の企画開発及び販売、株式会社プレサンスリアルタは、中古物件の仲介・買取・販売を、三立プレコン株式会社は、東海エリアにてファミリーマンションの企画開発及び販売を行っております。

不動産販売以外の事業においても、プレサンス社は、ワンルームマンションの賃貸管理事業(入居者の斡旋及び家賃の集金代行)及び賃貸事業(プレサンス社所有マンションの賃貸)を行っております。また、株式会社プレサンスコミュニティは、プレサンス社が分譲したマンションの建物管理及び損害保険代理事業を行っております。

(注)　プレサンス社は、東京証券取引所スタンダード市場に上場しております。

［事業系統図］

主要な関係会社及び事業内容を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。

①　財政状態及び経営成績の状況

イ．財政状態

ａ．資産

当社グループの当連結会計年度末における総資産は1,198,668百万円となり、前連結会計年度末と比較して167,493百万円増加しました。これは主として、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合わせて84,151百万円増加したほか、現金及び預金が52,574百万円増加したこと等によるものであります。

ｂ．負債

負債は718,251百万円となり、前連結会計年度末と比較して82,779百万円増加しました。これは主として、短期借入金、長期借入金(一年内返済予定の長期借入金を含む)及び社債（一年内償還予定の社債を含む）が合わせて66,176百万円増加したことに加えて電子記録債務が3,756百万円、営業未払金が3,708百万円増加したこと等によるものであります。

ｃ．純資産

純資産は480,416百万円となり、前連結会計年度末と比較して84,714百万円増加しました。これは主として、利益剰余金が75,297百万円、非支配株主持分が6,202百万円増加したこと等によるものであります。

ロ．経営成績

当社グループの当連結会計年度における業績は、売上高は1,148,484百万円（前連結会計年度比20.6％増）、営業利益は142,330百万円（同19.2％増）、経常利益は136,927百万円（同13.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は92,050百万円（同18.2％増）となりました。

セグメント別の概況は次のとおりであります。

 (戸建関連事業)

戸建関連事業につきましては、前連結会計年度と比べて土地並びに資材価格の上昇による影響はありましたが、都心部の堅調な戸建需要を背景に売上高は２桁の増収となりました。

その結果、売上高は590,342百万円(前連結会計年度比14.3％増)、営業利益は63,178百万円(同0.3％増)となりました。

 (マンション事業)

マンション事業につきましては、首都圏、名古屋圏、福岡圏の都心部において新築分譲マンションを展開しております。販売は順調に推移しているなか、第４四半期連結会計期間に集中していた物件の引渡しも計画通り完了し、業績は好調に推移いたしました。

その結果、売上高は124,689百万円(前連結会計年度比99.9％増)、営業利益は25,139百万円(同136.0％増)となりました。

 (収益不動産事業)

収益不動産事業につきましては、金融機関による投資家及び物件の選別が進むなか、当社グループが顧客とする事業法人、富裕層が投資対象とする賃貸マンション、オフィスビル等に対する需要は高く、販売は好調に推移いたしました。

その結果、売上高は184,710百万円(前連結会計年度比19.9％増)、営業利益は20,222百万円(同14.4％増)となりました。

 (その他)

その他につきましては、資産分散を目的とするアメリカ不動産に対する投資需要が高く、販売は好調に推移いたしました。

その結果、売上高は87,459百万円(前連結会計年度比17.7％増)、営業利益は8,667百万円(同5.6％増)となりました。

 (プレサンスコーポレーション)

プレサンスコーポレーションにつきましては、主要販売エリアの近畿圏、東海圏及び首都圏、沖縄圏を含む地方中核都市の中心部において、好立地の投資用及びファミリーマンションの販売に注力いたしました。

その結果、売上高は161,265百万円(前連結会計年度比11.0%増)、営業利益は25,791百万円(同24.4%増)となりました。

②　キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて32,562百万円増加し、378,643百万円となりました。

 (営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果獲得した資金は、17,393百万円(前連結会計年度は16,353百万円の使用)となりました。これは主として、棚卸資産の増加額が85,219百万円、法人税等の支払額が40,239百万円であった一方、税金等調整前当期純利益が136,901百万円、仕入債務の増加額が7,857百万円あったこと等によるものであります。

 (投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果使用した資金は、35,575百万円(前連結会計年度は4,367百万円の使用)となりました。これは主として、定期預金の預入による支出が18,527百万円、関係会社出資金の払込による支出が10,537百万円、有形固定資産の取得による支出が6,381百万円あったこと等によるものであります。

 (財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果獲得した資金は、49,103百万円(前連結会計年度は24,694百万円の獲得)となりました。これは主として、配当金の支払額が16,753百万円あった一方、借入れによる収入、借入金の返済による支出の純収入が66,415百万円あったこと等によるものであります。

(2) 生産、受注及び販売の実績

①　生産実績

当社グループの生産実績は、販売実績とほぼ一致しておりますので、生産実績に関しては販売実績の項をご参照ください。

②　受注実績

当連結会計年度における建築請負の受注状況は次のとおりであります。

(注)　上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。

③　販売実績

販売実績については、「(1) 経営成績等の状況の概要」におけるセグメント別の業績にて示しております。

(3) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

イ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の鎮静化に伴う行動制限の緩和を受け、長く停滞していた社会経済活動が活発化するなか、個人消費並びに設備投資は持ち直しております。また、企業収益及び企業の業況判断は総じてみれば改善傾向を示し、雇用情勢には改善の動きがみられ、消費者物価も上昇するなど、景気は緩やかに回復しております。

当社グループが属する不動産業界につきましても、地価は景気の緩やかな回復を受け、三大都市圏を中心に上昇が拡大しております。住宅地においては、都市中心部並びに生活利便性に優れた地域における住宅需要は堅調であり、地価の上昇が続いております。商業地においては、都市部を中心に人流の回復を受け、店舗需要は上昇傾向にあり、オフィス需要も底堅く推移するなど地価の回復傾向はより進んでおります。

このような事業環境のもと、当社グループは中期経営計画「行こうぜ１兆！2023」（2021年９月期～2023年９月期）に掲げる経営目標の達成に向け、業務に取り組んでまいりました。当連結会計年度におきましては、すべてのセグメントで売上高及び営業利益において増収増益を果たしております。

ロ．経営成績の分析

ａ．売上高

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して195,798百万円増加の1,148,484百万円(前連結会計年度比20.6％増)となりました。これは、戸建関連事業の売上高が73,840百万円増加して590,394百万円(同14.3％増)となったことに加えて、マンション事業が62,622百万円増加して124,984百万円（同100.4％増）となったこと等によるものであります。

ｂ．売上原価、売上総利益

当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して162,009百万円増加の930,127百万円(前連結会計年度比21.1％増)となり、売上総利益は33,787百万円増加の218,356百万円(同18.3％増)となりました。売上総利益率は、0.4ポイント低下して19.0％(前連結会計年度は19.4％)となりました。これは、主として戸建関連事業において土地仕入原価が上昇したことにより、売上総利益率が、1.5ポイント低下して16.7％(前連結会計年度は18.2％)となったこと等によるものであります。

ｃ．販売費及び一般管理費、営業利益

販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して、10,815百万円増加して76,026百万円(前連結会計年度比16.6％増)となり、売上高販売費及び一般管理費率は0.2ポイント低下の6.6％(前連結会計年度は6.8％)となりました。これは主として、事業拡大に伴う人員増加により人件費が2,616百万円増加して23,774百万円（前連結会計年度は21,157百万円）になったこと等により販売費及び一般管理費は増加しましたが、前連結会計年度より生産性を改善したことにより、売上高販売費及び一般管理費率が低下したものであります。

営業利益は22,972百万円増加して142,330百万円(同19.2％増)となりました。なお、売上高営業利益率は、0.1ポイント低下して12.4％(前連結会計年度は12.5％)となりました。

ｄ．営業外損益、経常利益

営業外収益は、前連結会計年度と比較して5,849百万円減少の2,441百万円(前連結会計年度比70.6％減)、営業外費用は、1,361百万円増加して7,884百万円(同21.0%増)となりました。これは、主として、円安の進行が鈍化し、為替差益が4,598百万円減少の471百万円となったことによるものであります。

この結果、経常利益は、15,760百万円増加して136,927百万円(前連結会計年度比13.0％増)となりました。なお、売上高経常利益率は、0.8ポイント低下して11.9％(前連結会計年度は12.7％)となりました。

ｅ．特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益

親会社株主に帰属する当期純利益は、14,165百万円増加して92,050百万円(前連結会計年度比18.2％増)となりました。なお、売上高当期純利益率は、0.2ポイント低下して8.0％(前連結会計年度は8.2％)となりました。

②　経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、2020年11月に中期経営計画「行こうぜ１兆！２０２３」(2020年10月～2023年９月)を策定いたしました。策定時に掲げた経営目標は、最終年度となる2023年９月期の売上高を8,000億円といたしましたが、当連結会計年度の好調な事業進捗を受け、４度の上方修正を経て3,300億円引き上げ、新たな経営目標を１兆1,300億円と設定いたしました。また、資本政策としては、当初よりＲＯＥ20.0％、自己資本比率30.0％、配当性向20.0％以上を設定しております。なお、本中期経営計画の最終年度となる当連結会計年度の業績及び目標に対する達成状況は以下のとおりであります。

売上高は1,148,484百万円(当初目標1,000,000百万円、達成率114.8％)、営業利益は142,330百万円(同88,000百万円、161.7％)、ＲＯＥは24.4％(4.4ポイント超過)、自己資本比率は34.7％(4.7ポイント超過)、配当性向は21.5％(1.5ポイント超過)となり、全ての指標で超過達成いたしました。

③　資本の財源及び資金の流動性について

当社グループの主な資金需要は、各セグメントにおける事業用地、物件取得、建設資金、事業拡大のための投資資金並びに運転資金であります。それらの財源については、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、自己資本、金融機関からの借入金並びに社債の発行による有利子負債等を充当することに加え、資金使途に応じた幅広い資金調達手段の確保に努めております。

④　重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。

なお、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、「戸建関連事業」「マンション事業」「収益不動産事業」「その他」「プレサンスコーポレーション」を報告セグメントとしております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度(自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)

(注) １．セグメント利益の調整額△913百万円には、セグメント間取引消去1,852百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,765百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．セグメント資産の調整額63,751百万円は、主に報告セグメントに帰属しない余剰運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。

４．減価償却費の調整額は、全社資産に係る減価償却費であります。

当連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

(注) １．セグメント利益の調整額△668百万円には、セグメント間取引消去4,083百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△4,752百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．セグメント資産の調整額138,361百万円は、主に報告セグメントに帰属しない余剰運用資金（現金及び預金）、長期投資資金（投資有価証券）及び管理部門に係る資産等であります。

４．減価償却費の調整額は、全社資産に係る減価償却費であります。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３　主要な顧客ごとの情報

全セグメントの売上高の合計額に対する割合が10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３　主要な顧客ごとの情報

全セグメントの売上高の合計額に対する割合が10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)

重要性が乏しいため記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

重要性が乏しいため記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)

(注)　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

(注)　のれん償却額に関しては、セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自　2021年10月１日　至　2022年９月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

該当事項はありません。