ファーストブラザーズ

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社24社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、主には以下の事業を行っております。

(1) 投資運用事業

投資運用事業は、主に機関投資家の資産運用を行う事業であり、比較的大規模(数百億円規模)な不動産を投資対象とし、インカムゲインとともにキャピタルゲインの獲得を目指す運用を行います。また、投資家が主体的に行う不動産投資活動において、期中運営のアセットマネジメント業務を受託することも行っています。

(2) 投資銀行事業

投資銀行事業は、当社グループが投資主体となって投資活動を行う事業であり、安定収益が見込める賃貸不動産への投資を主軸に、既存事業のプラットフォームや強みを活かしたプライベートエクイティ投資、再生可能エネルギーをはじめとする社会インフラへの投資の他、当社グループの組成する私募ファンドへの共同投資(セイムボート投資)を行っています。

①　自己勘定投資(自己資金による投資)

(ア)不動産投資

中長期的に安定した収益が見込める賃貸不動産を厳選して取得し、これらを積み上げることで数多くの賃貸不動産をポートフォリオとして保有運用しております。個々の賃貸不動産は、その潜在力が発揮できるよう様々な手法を駆使してバリューアップを行い、また、所在する地域の発展に資する場合等には新規の開発も行っております。賃貸不動産ポートフォリオは適宜入れ替えを実施し、バリューアップ等によって得られた含み益を顕在化させつつ、新たな賃貸不動産の取得原資に活用することでポートフォリオ全体を持続的に拡大・成長させております。

(イ)その他の投資

事業分野を多様化し収益機会を拡大することを目的として、当社グループの強みを活かすことのできる様々な分野において投資を行っております。具体的な分野としては、プライベートエクイティ投資、再生可能エネルギー等の社会インフラ投資等を行います。

②　各種アドバイザリーサービス

当社グループがこれまでに実現してきた、資産のオフバランス化や不動産証券化スキームの構築、ファイナンスのアレンジメント等の経験に基づき、事業再生支援やＭ＆Ａに係る助言等、顧客のニーズに応じた様々なサービスを行っています。

(3) 施設運営事業

当社グループは、投資運用事業及び投資銀行事業の推進にとどまらず、さらなる企業成長を目指し、時代の変化に対応した事業内容へと大胆な転換を行うことも視野に入れて事業活動を展開していく方針です。当社グループは、宿泊施設等のオペレーショナルアセットへの投資を増加させているなか、上記方針のもと、これら宿泊施設等の賃貸運用にとどまらず、当社グループ自らがホスピタリティサービスを中長期的視点で提供することを目的として、宿泊施設等のオペレーション(施設運営)事業を行っています。

［主なグループ会社関係図］

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績の状況

当社グループでは、現在、投資運用事業、投資銀行事業及び施設運営事業を収益の柱としています。これらの事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高19,063百万円(前期比13.0％増)、営業利益5,295百万円(前期比86.6％増)、経常利益4,433百万円(前期比102.1％増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,749百万円(前期比23.5％増)となりました。

セグメントの業績は、次のとおりであります。

(投資運用事業)

投資運用事業は投資家から資金を預かり、主に都心・大型の不動産に投資・運用を行うファンドビジネスです。当連結会計年度における主にファンドの投資対象となる都心・大型の不動産売買市場は、引き続き投資家の投資意欲は高いものの国外不動産市場の動向や長期金利上昇傾向等から慎重を要する取引環境でした。そのため、当社が主体的に組成するファンドでも新規取得は行いませんでした。一方、投資家からの要請に応じて受託している、期中管理業務については、質の高いサービスを提供することで、アセットマネジメントフィーを受領しております。

当連結会計年度はアセットマネジメント業務報酬を受領しましたが、前年に比べグループ内で組成するSPCからの業務受託報酬がなかったこと等から、売上高は144百万円(前期比25.8％減)、営業利益は96百万円(前期比15.7％減)となりました。

(投資銀行事業)

投資銀行事業は自己勘定で投資・運用するビジネスです。現在は主に中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。また、時機を逃さず物件価値が最大化されたタイミングで売却を行い、得られた売却益を新たな物件の取得原資として活用し、ポートフォリオの規模を持続的に拡大・成長させるとともに、新たな成長投資にも振り向けております。

当連結会計年度においては、国内外の金利動向をはじめとする経済情勢が大きく変化する中で、慎重な投資判断を行いました。一方で期末にかけてはエリアによっては不動産取得需要非常に旺盛であり、当社グループも積極的な売却を進めました。

結果、当連結会計年度においては、保有する不動産の収益性を向上させる施策を実施し、賃貸収益が増加し、また大型かつ利益率の高い不動産売却を行ったことにより、売上高は17,193百万円(前期比13.7％増)、営業利益は6,289百万円(前期比66.0％増)となりました。

(施設運営事業)

施設運営事業は宿泊施設（ホテル、旅館）等の運営を行うビジネスです。旅行・ホテル市場におきましては、堅調な日本人の旅行・観光需要に加えて訪日外国人観光客の増加等宿泊需要の回復が継続している一方で、物価上昇に伴う原材料費の上昇や人手不足などオペレーションを取り巻く環境には厳しさも見られました。

このような中、観光需要の回復等により特にインバウンドを追い風とした施設においては増収となる等着実な成果があったものの、のれん償却による費用負担やオペレーションコストの上昇等もあり、売上高は1,799百万円(前期比6.4％増)、営業損失は65百万円(前期は139百万円の損失)となりました。

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

①　生産実績

当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。

②　仕入実績

当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注)　投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。

③　受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

④　販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(2) 財政状態の状況

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ677百万円増加し、59,329百万円となりました。

これは主に、現金及び預金が2,013百万円増加したこと、販売用不動産が1,061百万円、その他流動資産が478百万円減少したことによるものであります。

(固定資産)

当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ13百万円増加し、30,503百万円となりました。

これは主に、建設仮勘定が1,866百万円増加したこと、建物及び構築物が1,279百万円、のれんが637百万円減少したことによるものであります。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ441百万円増加し、6,188百万円となりました。

これは主に、未払法人税等が712百万円、その他流動負債が379百万円、短期借入金が272百万円増加したこと、１年内返済予定の長期借入金が926百万円減少したことによるものであります。

(固定負債)

当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ1,095百万円減少し、57,391百万円となりました。

これは主に、長期借入金が449百万円増加したこと、ノンリコース長期借入金が1,486百万円減少したことによるものであります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ1,345百万円増加し、26,252百万円となりました。

これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が1,272百万円増加したことによるものであります。

(3) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ2,011百万円増加し、6,804百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果増加した資金は、7,420百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,282百万円、販売用不動産(賃貸不動産)等の売却による棚卸資産の減少額1,712百万円、減損損失1,307百万円によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果減少した資金は、3,077百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出3,563百万円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果減少した資金は、2,330百万円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出8,113百万円、ノンリコース長期借入金の返済による支出1,486百万円、長期借入れによる収入7,477百万円によるものであります。

(4) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

①　経営成績の分析

(売上高)

当連結会計年度における売上高は、19,063百万円(前期比13.0％増)となりました。セグメント別では、投資銀行事業において、大型かつ利益率の高い不動産売却を行ったこと等から前期比増加いたしました。経営成績の状況につきましては「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績の状況」に記載しております。

(売上原価、売上総利益)

当連結会計年度における売上原価は、賃貸不動産等の売却原価の減少等により11,230百万円(前期比4.5％減)となりました。

売上総利益は賃貸不動産の売却利益の増加等により7,833百万円(前期比53.4％増)となりました。

(販売費及び一般管理費、営業利益)

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、販売手数料の増加等により2,538百万円(前期比12.0％増)となりました。

営業利益は、前述の通り売上総利益が増加したこと等から5,295百万円(前期比86.6％増)となりました。

(営業外損益、経常利益)

当連結会計年度における営業外収益は、受取保険料の減少等から90百万円(前期比55.6％減)となり、営業外費用は支払利息の増加等から951百万円(前期比12.2％増)となりました。

経常利益は、前述の営業外損益の結果から4,433百万円(前期比102.1％増)となりました。

(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度における特別利益は、固定資産売却益の計上から156百万円(前年同期は特別利益0百万円)、特別損失は、減損損失の計上等から1,308百万円(前年同期は特別損失12百万円)となりました。また、法人税、住民税及び事業税は1,655百万円となり、法人税等調整額△125百万円を計上しました。

以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,749百万円(前期比23.5％増)となりました。

②　財政状態の分析

財政状態の分析については、「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(2) 財政状態の状況」をご参照ください。

③　キャッシュ・フローの分析

キャッシュ・フローの分析については、「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(3) キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

④　資本の財源及び資金の流動性について

当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。

これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ取引を用いて支払金利の一部固定化を行い、金利変動リスクを軽減しております。

なお、当連結会計年度末における借入金の残高は56,484百万円、株主資本は26,013百万円、自己資本比率29.1％、現金及び現金同等物の残高は6,804百万円となっております。

⑤　重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。

連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項　(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、当社及び連結子会社等において取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

したがって、当社グループは、当社及び連結子会社等において取り扱う商品・サービスのセグメントから構成されており、「投資運用事業」、「投資銀行事業」及び「施設運営事業」の３つを報告セグメントとしております。

「投資運用事業」は、主に不動産又は不動産信託受益権を投資対象として私募ファンドの形式で顧客の資産運用を行う事業であり、投資戦略の企画・立案、アクイジション(投資案件の取得)、投資期間中の運用、ディスポジション(投資案件の売却)といった一連の業務を行っております。

「投資銀行事業」は、当社グループが投資主体となって投資活動を行う事業であり、安定収益が見込める賃貸不動産への投資を主軸に、既存事業のプラットフォームや強みを活かしたプライベートエクイティ投資、再生可能エネルギーをはじめとする社会インフラへの投資の他、当社グループの組成する私募ファンドへの共同投資(セイムボート投資)を行っております。

「施設運営事業」は、ホスピタリティサービスを中長期的視点で提供することを目的として、宿泊施設等のオペレーション(施設運営)を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、連結財務諸表作成を作成するために採用される会計方針に準拠した方法であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自  2023年12月１日  至  2024年11月30日)

(注) １．減価償却費には、販売用不動産にかかる減価償却費が含まれております。

２．セグメント利益又は損失の調整額△924,062千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。

セグメント資産の調整額2,937,432千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。

全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金(現金及び預金)等であります。

その他の項目の減価償却費の調整額13,083千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額3,458千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

３．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自  2024年12月１日  至  2025年11月30日)

(注) １．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、地域活性化の観点から不動産とともに事業承継した、醸造飲料等の製造事業であります。

     ２．減価償却費には、販売用不動産にかかる減価償却費が含まれております。

３．セグメント利益又は損失の調整額△987,649千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。

セグメント資産の調整額2,550,768千円は、主に各報告セグメントに配分していない全社資産であります。

全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金(現金及び預金)等であります。

その他の項目の減価償却費の調整額14,091千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の償却額であります。また、有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額97,442千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

４．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自  2023年12月１日  至  2024年11月30日)

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

当連結会計年度(自  2024年12月１日  至  2025年11月30日)

１．製品及びサービスごとの情報

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2023年12月１日  至  2024年11月30日)

当連結会計年度(自  2024年12月１日  至  2025年11月30日)

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2023年12月１日  至  2024年11月30日)

当連結会計年度(自  2024年12月１日  至  2025年11月30日)

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2023年12月１日  至  2024年11月30日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2024年12月１日  至  2025年11月30日)

該当事項はありません。