ケイアイスター不動産

３【事業の内容】

　当社グループは、当社および連結子会社24社及び持分法適用会社20社により構成されており、その主たる事業は、分譲住宅の販売を行う「分譲住宅事業」、注文住宅の請負を行う「注文住宅事業」であります。

　セグメント別の詳細は次のとおりであります。

①　分譲住宅事業

　分譲住宅事業においては「高品質、だけど低価格なデザイン住宅」を安定的に提供することで、企業価値の持続的な向上を実現し、地域・社会・環境の発展に貢献する『豊・楽・快（ゆたか）』なくらしの創造を目指しています。

　規格型デザインを基盤としながら、各地域の特性や周辺環境に応じた住宅設計を行っており、この独自のアプローチにより、高品質でありながらコストパフォーマンスに優れた住宅を提供し、価値創造に寄与してきました。今後は、大都市圏を中心に戦略的な店舗展開と用地仕入を積極的に進める一方、生産性の向上を通じて利益率の改善を図り、さらなる成長を目指します。

②　注文住宅事業

　注文住宅事業においても、「高品質、だけど低価格なデザイン住宅」の提供を目指し、規格型の注文住宅を中心に事業を展開しています。フルオーダー型の注文住宅に比べ、安定した品質で低価格な住宅を短期間で提供できる体制を構築し、規格の充実を図ることで、注文住宅に求められる自由度を高めています。さらに、規格型住宅は分譲住宅事業とのシナジーが高く、特に当社独自の「1棟からのコンパクト分譲」で培われた生産管理や品質管理の体制、多様な分譲地から生まれる多彩なプランの蓄積、調達・生産面におけるスケールメリットの共有といった、シナジーの最大化を図っています。

　事業の系統図は、次のとおりであります。

［事業系統図］

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、物価上昇が加速する中でも雇用・所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調を維持したものの、中東情勢の緊迫化に伴うホルムズ海峡の地政学リスクの高まりや、国際的な通商政策の変動による資源価格への影響など、依然として先行き不透明な状況が続いています。

　当社グループが所属する住宅業界は、建築資材費及び人件費の上昇に伴う販売価格の高止まりに加え、国内金利の先高観を受け、顧客の購買マインドには慎重な姿勢が見られましたが、住宅着工数の減少等による需給の改善から需要は堅調に推移しました。一方で、中東情勢の緊迫化に伴い、世界的に原油価格の高騰や石油化学製品を中心としたサプライチェーンの混乱が生じており、建築資材や住宅設備のサプライチェーンの一部が不安定な状況となっております。

　このような経営環境のもと当社グループは、「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念に掲げ、「すべての人に持ち家を」というビジョンのもと、中期経営計画2028の実現に向け取り組んでおります。分譲住宅事業においては、大都市圏への出店強化や既存店舗の再編を行うことで収益性の向上を図るとともに、注文住宅事業の経営統合、アパート・収益不動産事業や海外事業の拡大、中古住宅再生事業のエリア拡大など、事業ポートフォリオの最適化を進めております。また、建築基準法の改正による省エネ基準への適合義務化に伴い、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準仕様への全棟移行や積極的な国産木材利用により付加価値の高い住宅の供給に注力してまいりました。平時より継続している先行発注や調達ルート分散化といった調達リスク低減策を最大限に活かし、引き続き良質な住宅の安定供給を最優先に取り組んでまいります。

　これらの結果、当連結会計年度の売上高は393,905百万円（前期比15.0％増）となり、過去最高となりました。利益面では、人件費上昇等の影響があるものの、生産性の向上や市場在庫の調整が進んだことで、売上総利益率の回復傾向は継続しており、営業利益は26,995百万円（同56.4％増）、経常利益は24,963百万円（同65.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は15,355百万円（同73.3％増）となりました。

　セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。

ａ．分譲住宅事業

　分譲住宅事業につきましては、住宅需要が堅調に推移している大都市圏のシェア拡大を図り、郊外エリアは中古住宅再生事業との再編を行うなど、収益性の改善を図ってまいりました。

　以上の結果、販売棟数9,232棟（土地販売含む）、売上高365,776百万円（同13.3％増）、セグメント利益27,559百万円（同43.1％増）となりました。

ｂ．注文住宅事業

　注文住宅事業につきましては、子会社の経営統合等による粗利益率の改善や販管費の削減が進みました。

　以上の結果、販売棟数257棟、売上高6,376百万円（同8.3％減）、セグメント利益105百万円（同176.6％増）となりました。

　財政状態の分析については、次のとおりであります。

（資産）

　当連結会計年度末における資産合計は355,621百万円となり、前連結会計年度末から61,068百万円増加いたしました。これは主に棚卸資産が48,545百万円増加したこと、現金及び預金が4,123百万円増加したことによるものであります。

（負債）

　当連結会計年度末における負債合計は272,638百万円となり、前連結会計年度末から46,887百万円増加いたしました。これは主に借入金が38,046百万円増加したこと、未払法人税等が1,967百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産合計は82,983百万円となり、前連結会計年度末から14,181百万円増加しました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益15,355百万円を計上したものの、剰余金の配当2,924百万円を行ったこと、非支配株主持分が前連結会計年度末と比較し994百万円増加したことによるものであります。

②　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末と比較し3,874百万円増加し71,079百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、27,480百万円となりました。

　これは主に、税金等調整前当期純利益を24,900百万円計上したものの、棚卸資産の増減額が48,541百万円となったことなどによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、4,046百万円となりました。

　これは主に、貸付による支出が4,637百万円となったことなどによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において財務活動により得られた資金は35,312百万円となりました。

　これは主に、短期借入金及び長期借入金での調達額が純額で37,257百万円となったことなどによるものであります。

③　資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲住宅事業に係る分譲用地取得及び建設のための投資資金並びに運転資金であります。また、中期経営計画2028においては、注文住宅事業、アパート・収益不動産事業、中古住宅事業、リフォーム事業、豪州での住宅用地の開発事業についても、事業の進捗度に応じて一定規模の資金を投下する方針です。

　これらの資金需要に対し、運転資金については自己資金を活用し、投資資金等については、主に金融機関からの借入により調達しています。なお、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結しており、十分な流動性を確保しています。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入しており、各社の余剰資金を当社へ集約し、資金効率を高めております。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。

２．金額は、販売価格によっております。

ｂ．受注実績

　当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）セグメント間取引については、相殺消去しております。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）セグメント間取引については、相殺消去しております。

⑤　重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。

　当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。

⑥　経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　中期経営計画2028では、重要な経営指標であるROEを15％以上に設定し、資本効率の向上を目指します。

　当面はレバレッジを利かせた経営を行うことになりますが、在庫の回転期間や長期在庫比率を一定水準以下に維持することでリスクを抑えるとともに自己資本比率20％以上を確保しながら、25～30%程度まで引き上げていきます。なお、当連結会計年度におけるROEは23.0%、自己資本比率は20.6%となりました。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１　報告セグメントの概要

(1）報告セグメントの決定方法

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社は商品・サービス別の事業本部を置き、各事業本部は取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。

　従って、当社は事業本部を基礎とした商品・サービス別セグメントから構成されており、「分譲住宅事業」、「注文住宅事業」を報告セグメントとしております。

(2）各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

　「分譲住宅事業」は分譲住宅の販売や分譲住宅に係る追加工事などのサービスを提供しております。

　「注文住宅事業」は注文住宅の請負や注文住宅に係る追加工事などのサービスを提供しております。

２　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

　報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、中古住宅再生事業、アパート・収益不動産事業、不動産賃貸業、不動産仲介事業等を含んでおります。

２．調整額は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△3,935百万円には、セグメント間取引消去56百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,991百万円が含まれております。全社費用は、主に各セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額は、各セグメントに帰属しない全社資産であります。

(3）その他の項目の調整額は、各セグメントに帰属しない全社費用及び全社資産の増加額であります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、中古住宅再生事業、アパート・収益不動産事業、不動産賃貸業、不動産仲介事業等を含んでおります。

２．調整額は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△4,773百万円には、セグメント間取引消去90百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△4,863百万円が含まれております。全社費用は、主に各セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額は、各セグメントに帰属しない全社資産であります。

(3）その他の項目の調整額は、各セグメントに帰属しない全社費用及び全社資産の増加額であります。

３．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産の金額が僅少のため、記載を省略しております。

３　主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高は、ほとんどが一般顧客であり、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

１　製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２　地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産の金額が僅少のため、記載を省略しております。

３　主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高は、ほとんどが一般顧客であり、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、該当事項はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

　「注文住宅事業」セグメントにおいて、新山形ホームテック株式会社及びＴＡＫＡＳＵＧＩ株式会社の株式

を取得し連結子会社としたことに伴い、負ののれん発生益が発生しております。当該事象による負ののれん発

生益の計上額は160百万円であります。

　なお、負ののれん発生益は特別利益のため、上記セグメント利益には含まれておりません。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

　該当事項はありません。