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３【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社14社及び持分法適用関連会社１社により構成されており、遊休不動産を活用して付加価値を加え、総合的な空間サービスを提供することでその価値を再生する空間再生流通事業を主軸に展開しております。

当社グループ事業の特徴としては、以下の点があげられます。

①業界トップの全国ネットワークとサービス力

全国235施設の圧倒的な拠点ネットワークと認知度による集客力、フレキシブルスペースの豊富な管理運営実績を活かし、単にスペースを転貸するだけでなく、スペースの利用に付随する料飲、備品レンタル、宿泊施設、移動手配、イベントの制作・運営サポート等の様々なサービスを利用顧客に応じてワンストップで提供し、収益機会の拡大に取り組んでいる点

②不動産開発の知見

遊休資産（不採算資産、不稼働時間が多い不動産）を保有する不動産オーナーを、フレキシブルスペースの主な仕入ターゲットとすることで、不動産の調達単価を引き下げ、比較的安価で顧客へのサービス提供を実現している点

フレキシブルスペースの具体的な用途としては、会議、セミナー、講演会、研修、人材採用、試験会場、懇親会、展示会、レンタルオフィス等多岐にわたっております。現在、テレワークの浸透による企業内のオフィス縮小化や分散化が勢いを増しており、当社グループが運営するフレキシブルスペースに対する需要は今後も拡大するものと予想されます。また、フレキシブルスペースの利用顧客は業種や規模を問わず多種多様であり、利用の多くをリピーターが占めている点も当社グループの強みであります。

なお、当社グループの事業は空間再生流通事業の単一セグメントであり、セグメント情報を記載しておりません。

当社グループが提供する空間再生流通事業は、フレキシブルスペース、ホテル・宿泊研修、料飲・バンケット、イベントプロデュース、ＢＰＯと５つの領域から構成されており、各事業の詳細は以下のとおりです。

(1）フレキシブルスペース

当社グループは、時間貸しの貸会議室・宴会場の管理・運営を行っております。

当社グループの管理運営する施設は、国内では東京・札幌・仙台・千葉・横浜・名古屋・大阪・広島・福岡等の大都市圏を中心に、全国に圧倒的な拠点ネットワークを展開しています。

当社グループは、不動産の仕入を行うにあたり、物件オーナーとの契約形態として、通常の固定賃料による賃貸借契約・定期賃貸借契約の他、運営受託契約として変動賃料による契約など、賃料水準等の状況に応じてリスクの低減を図りつつも、オーナー側にもメリットが生まれるような賃借条件を提案しております。

契約形態別の収益性については、運営受託契約による施設は、施設における売上高の一定割合をオーナーに支払うこととなるため、稼働率に関わらず利益率はほぼ一定となり、売上高が低迷した場合でも損失を抑制することが可能です。一方で、通常の固定賃料を支払う契約による施設は、施設の稼働率に関わらず、定額の賃借料が継続的に発生するリスクがある反面、売上高が損益分岐点を大きく超えた場合には収益性が高くなるという特徴があります。

このような中、当社グループは以下のとおりマルチブランド展開をすることで、様々な利用顧客のニーズに応えております。

(2）ホテル・宿泊研修

貸会議室・宴会場を利用する顧客からのニーズに応える派生サービスとして、ビジネスホテルやリゾートホテル、企業の宿泊研修に特化した施設等、多様な形態の宿泊施設を提供しております。具体的には、アパホテルのフランチャイズとして展開する、会議室設備を併設した新スタイルのビジネスホテル「ＴＫＰアパホテル」、企業の保養所をリノベーションし宿泊研修に特化させた「レクトーレ」、既存の施設をリノベーション・アップグレードし、全室温泉完備で会議室も併設する「石のや」等の運営を行っております。各物件については宿泊施設の規模、経済合理性を勘案し、賃借、当社所有、当社連結子会社である特別目的事業体（ＳＰＶ：Special Purpose Vehicle）による所有を行っております。

(3）料飲・バンケット

当社グループの料飲施設を活用し、会議室用の弁当・ケータリングサービス、当該サービスをもとにした懇親会・パーティー等のプランニングを行っております。また、レストラン・カフェの運営や配ぜんスタッフの派遣・紹介等のサービスを行っております。

(4）イベントプロデュース

会議室の利用に加え、企業の大型イベント、セミナーや展示会等において、マーケティングプロデュースサービスとともに、クラウド型イベント管理システムを提供し、企業のイベント運営の総合的支援を行っております。

また、医療業界に特化した学会運営に関するコンサルティングや運営サポート、イベント機材のレンタルサービスなども行っております。

(5）ＢＰＯ

コールセンター運営を行うテレマーケティングサービスのほか、採用代行サービスやイベントの事務局代行サービス等の提供を行っております。

これらの事業領域を組み合わせることにより、当社グループは以下の効果を狙っております。

・備品や機材レンタル等のオプションサービスや料飲・バンケットサービス等、フレキシブルスペース利用における周辺サービスのニーズを商品化し、顧客単価を向上させる

・ホテル・宿泊研修サービスにより宿泊を伴う企業イベント案件を獲得することで、それぞれの施設への送客と長時間利用を促進するとともに、顧客にとっての利便性を向上させる

・イベントプロデュースやＢＰＯ等のサービスにより、会議室利用における法人顧客の外注ニーズを捉える

（ビジネスモデル概念図）

［事業系統図］

当社グループの事業の系統図は、次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度（2023年３月１日～2024年２月29日）における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①経営成績の状況

当連結会計年度における我が国の経済は、行動制限の緩和と経済活動の正常化が進んだことにより、雇用・所得環境が改善する下で緩やかな回復が続くことが期待されております。一方で、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経済の先行き懸念など、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっております。また、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があり、依然として将来的な見通しは不透明な状況が継続しております。そのような中において、当社グループ事業を取り巻く環境は、昨年５月に新型コロナウイルス感染症の位置づけが「５類感染症」に分類移行されたことを受け、対面イベントの再開やインバウンド需要の急速な回復・増加を含め人流の回復基調が一段と進むなど、市場は概ね好転しております。

こうした状況のもと、当連結会計年度において賃借物件の契約満了等に伴う退店が発生する一方、新規出店・既存施設増床を行うことで拠点ポートフォリオの入替を推進した結果、2024年２月末時点での当社が運営する貸会議室は前期末に比べ８施設減少し235施設となりました^(注１)が、有効会議室面積^(注２)は830坪増となりました。

当社グループの主力である貸会議室事業は、会議やセミナー、研修等を対面で実施する需要が高まり、売上高の回復基調が通年で継続いたしました。とりわけ飲食を伴う懇親会の受注水準は通年で回復基調にあり、コロナ禍以前の水準までは届かないものの、前期と比較し着実に改善しております。

ホテル・宿泊研修事業につきましては、旅行や出張等のビジネス利用、さらにはインバウンド需要の急速な回復・増加により、当社リゾートホテル・ビジネスホテル等の宿泊サービス売上高は過去最高を更新いたしました。

以上の取組みの結果、当連結会計年度における売上高は36,545百万円（前期比27.6％減）、営業利益は4,607百万円（前期比28.9％増）、経常利益は4,517百万円（前期比47.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は6,975百万円（前期は親会社株主に帰属する当期純損失4,936百万円）となりました。なお、2023年２月１日に全株式譲渡を完了した日本リージャス・台湾リージャスは、2024年２月期より連結業績の対象から外れております。

なお、法人税等調整額3,260百万円を当連結会計年度の第１四半期に計上しておりますが、これはリージャス事業売却により発生した子会社（特別目的会社）における繰越欠損金を親会社が承継したことにより、親会社において当該繰越欠損金に係る繰延税金資産を計上したことによるものです。

（注１）当連結会計年度の第３四半期において、当社運営施設数のカウント定義を見直したことにより、当資料における2024年２月末時点の施設数から、前期「2023年２月期 有価証券報告書」資料内に記載している2023年２月末時点の施設数を差し引いた数値と、上記記載の当連結会計年度における出退店数は整合しません。

（注２）会議室としてレンタル可能な面積の合計を指し、施設の共用部分や宿泊施設の客室等、会議室として利用されない面積は含まれません。

② 連結業績　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

　　　　調整後業績比較(2023年２月１日に売却したリージャス事業を除いた前年同期比較)（単位：百万円）

（注）ＥＢＩＴＤＡは、営業利益に減価償却費、のれん償却費、長期前払費用償却及び顧客関連資産等の無形資産償却費を加算して算出しています。

（注）調整後業績比較（2023年２月１日に売却したリージャス事業を除いた前年同期比較）」の前期数値は、監査法人による監査を受けておりません。

貸会議室事業のＫＰＩ（重要業績評価指標）である有効会議室面積１坪あたり売上高は、前年同四半期と比較して＋4,259円となっております。

貸会議室事業のＫＰＩである有効会議室面積１坪あたり売上高の推移　　　　　　　　　　　（単位：円）

（注）売上高：会議室の室料、オプション料、料飲等会議室利用に付随する月次売上高合計の四半期平均

③財政状態の状況

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ865百万円減少し、37,436百万円となりました。主な要因は、現金及び預金の減少592百万円があったことによるものです。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ8,102百万円増加し、41,890百万円となりました。主な要因は、投資有価証券の増加3,352百万円、繰延税金資産の増加3,267百万円があったことによるものです。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ1,883百万円減少し、10,584百万円となりました。主な要因は、１年内返済予定の長期借入金の減少1,293百万円があったことによるものです。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ2,098百万円増加し、28,852百万円となりました。主な要因は、長期借入金の増加2,321百万円があったことによるものです。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ7,021百万円増加し、39,890百万円となりました。主な要因は、利益剰余金の増加6,975百万円があったことによるものです。

④キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ592百万円減少し、32,069百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により得られた資金は、3,722百万円（前期比23.2％減）となりました。主な要因は、税金等調整前当期純利益4,419百万円があったことによるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により支出した資金は、5,006百万円（前期は36,963百万円の収入）となりました。主な要因は、投資有価証券の取得による支出3,259百万円、敷金及び保証金の差入による支出1,567百万円があったことによるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により得られた資金は、692百万円（前期は23,162百万円の支出）となりました。主な要因は、長期借入れによる収入7,500百万円があった一方で、長期借入金の返済及び社債の償還による支出6,956百万円があったことによるものです。

⑤生産、受注及び販売の実績

当社グループの事業は空間再生流通事業の単一セグメントですが、連結グループにおける売上高のうち大部分をＴＫＰ貸会議室・宿泊事業が占めるため、サービス別売上高を記載いたします。

a．生産実績

当社グループは生産実績が僅少であるため、記載しておりません。

b．受注実績

当社グループは概ね受注から役務提供の開始までの期間が短いため、受注実績の記載を省略しております。

c．販売実績

ＴＫＰ貸会議室・宿泊事業のサービス別売上高は以下のとおり推移しております。

サービス別売上高四半期推移

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成には、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所がございます。

当社グループが採用している重要な会計方針及び重要な見積りについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a．経営成績等

1）財政状態

「（1）経営成績等の状況の概要　③財政状態の状況」に記載のとおりであります。

2）経営成績

「（1）経営成績等の状況の概要　①経営成績の状況」に記載のとおりであります。

3）キャッシュ・フローの状況の分析

「（1）経営成績等の状況の概要　④キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

4）資本の財源及び資金の流動性

(資金需要)

空間再生流通事業を推進するにあたって、オフィスビル等の不動産に関しては賃貸借契約を締結し、土地・建物を直接保有しないことで設備投資を抑制する運営を行っております。

(財務政策)

貸会議室・宿泊施設に適した不動産を適時、機動的に取得するため、手許流動性を比較的厚めに保っております。これらの資金は、主に金融機関からの借入により調達しております。

また、資金調達コストの低減に努める一方、過度に金利変動リスクに晒されないよう、金利スワップ等の手法を活用しております。

b．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状態を判断するための客観的な指標等

経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状態を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部　企業情報　第２　事業の状況　１．経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりです。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

　当社グループは、空間再生流通事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

１．製品及びサービスごとの情報

　製品・サービス区分の外部顧客への売上高の詳細は、第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要　⑤生産、受注及び販売の実績に記載しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるた

め、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

　前連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日）

当社グループは、空間再生流通事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

　当連結会計年度（自 2023年３月１日 至 2024年２月29日）

当社グループは、空間再生流通事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

　前連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日）

当社グループは、空間再生流通事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

　当連結会計年度（自 2023年３月１日 至 2024年２月29日）

当社グループは、空間再生流通事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

　前連結会計年度（自 2022年３月１日 至 2023年２月28日）

該当事項はありません。

　当連結会計年度（自 2023年３月１日 至 2024年２月29日）

該当事項はありません。