香陵住販

３ 【事業の内容】

当社グループは当社、子会社（ジャストサービス株式会社）計２社で構成しており、茨城県、千葉県及び東京都において、不動産の売買、賃貸、仲介、管理を中心にその他不動産に関わる事業を展開しております。主な業務内容においては、不動産の仲介(賃貸・売買)及び販売を主とする「不動産流通事業」と賃貸不動産の管理業務及び不動産賃貸を主とする「不動産管理事業」を報告セグメントとしております。詳細は次のとおりです。

以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりです。

  ＜事業系統図＞

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　(1)　経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

　当社グループが属する不動産業界におきましては、賃貸市場は、社会・経済活動とともに需要は活発化しているものの、貸家の住宅着工戸数は横ばい傾向が続いております。販売市場は、住宅ローン金利の先高観や資材や物価コストの上昇により、持家の住宅着工戸数の減少傾向が続いております。

　このような中、当社の自社企画投資用不動産のレーガベーネシリーズにおいて、鉄筋コンクリート造の物件に加え、小型の木造賃貸住宅の用地取得、建設、販売に注力し、18棟（200戸）が完成し15棟（172戸）を販売、現在建築中（建築準備を含む）の物件が12棟（218戸）あることから、安定的な商品の供給と管理物件の増加サイクルが強化されました。また、不動産ファンド事業については7つのプロジェクトを新規に募集することができ、今後は開発型ファンドへの取り組みを行うことにより、幅広い商品を取り扱えることで、投資家の選択肢を広げることが可能となります。

　当社グループにおいては、全体の賃貸管理戸数が増加したことにより、安定収益基盤が強化され、茨城県を中心とした、物件情報の収集、仲介件数の拡大、管理物件の入居率向上及び管理戸数の更なる拡大が可能となっております。

　この結果、売上高10,035,834千円（前期比7.6％増）、営業利益1,001,023千円（同16.8％増）、経常利益979,533千円（同14.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益722,102千円（同10.6％増）となりました。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

　　　不動産流通事業

不動産売上高においては、自社企画投資用不動産のレーガベーネシリーズは、レーガベーネ駒込（東京都北区）やレーガベーネ長堀（茨城県ひたちなか市）を含む15棟が販売となり、当社の主力商品として、安定的な商品づくりと供給が可能となりました。また、茨城県水戸市、ひたちなか市の大型の土地の売却が売上に大きく寄与する形となっております。その他、戸建、区分所有建物の仕入れ、販売においても計画に対し好調に推移しました。賃貸仲介事業は、賃料等の上昇傾向により、個人については、停滞状況であるものの、法人の転居については正常化しており、前年実績を上回る結果となりました。売買仲介事業は、住宅ローンへの先高観や物価上昇による消費者心理の低下の影響はあるものの、前年実績を上回る結果となりました。

　これらの結果、不動産流通事業の売上高は7,436,704千円(前期比8.7％増）、セグメント利益は770,223千円(同10.3％増)となりました。 　

不動産管理事業

不動産管理事業については、当社の安定的な収益基盤であり、賃貸管理戸数が23,671戸、駐車場台数が9,323台となりました。自社の賃料収入は、物件の新規取得により前年実績を大きく上回る形となりました。また、コインパーキング事業は、運営台数が1,415台となり、稼働率が計画を上回ったことから、前年実績を大きく上回る結果となりました。太陽光売電事業は、「KORYOエコパワー石岡」の売却及び、一部パワーコンディショナーの故障及び銅線の盗難により前年実績を下回る形となっております。

  これらの結果、不動産管理事業の売上高は2,631,965千円(前期比5.1％増)、セグメント利益は974,502千円(同21.0％増)となりました。

当連結会計年度末における総資産は16,414,215千円となり、仕掛販売用不動産の増加等によって前連結会計年度末に比べて2,285,103千円増加致しました。当連結会計年度末における負債合計は11,150,413千円となり、長期借入金の増加等によって前連結会計年度末に比べて1,663,656千円増加致しました。当連結会計年度末における純資産合計額は5,263,801千円となり、前連結会計年度末に比べて621,447千円増加致しました。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて378,138千円増加し、1,375,503千円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した使用した資金は712,222千円（前期は1,419,521千円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益1,056,290千円の計上があったものの、棚卸資産の増加2,027,982千円によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により獲得した資金は7,299千円（前期は282,337千円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出351,209千円及び無形固定資産の取得による支出18,349千円があったものの、有形固定資産の売却による収入374,566千円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は1,083,061千円（前期は1,722,814千円の収入）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出2,371,814千円があるものの、長期借入れによる収入3,637,550千円によるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

　　a.生産実績

　該当事項はありません。

  　b.仕入実績

　当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　(注) １. 不動産管理事業の仕入実績については金額的重要性が乏しいため記載を省略しております。

　２．金額は、仕入価格によっております。

 　c.受注実績

不動産流通事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。

不動産管理事業の修繕及びリフォームについて受注を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、受注実績は省略しております。

 　d.販売実績

 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　　（注）内部売上高を控除する前の数値で記載しております。

　(注) １．主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合

 　(2)　経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　　　　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりましては、財政状態及び経営成績に影響を与える会計上の見積りを行う必要があります。当社グループはこの見積りを行うにあたり、過去の実績等を勘案して合理的に判断しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

当社グループが連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。

  ａ.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価

正味売却価額は、見積売却価格から見積追加投資額及び見積直接経費を控除して算出しております。正味売却価 額のうち、見積売却価格については、不動産市況のほか近隣物件及び同種物件の実際の成約価格及び現時点における販売状況等を勘案して見積りを行っております。また、見積追加投資額及び見積直接経費については、契約書又は見積書等の金額を基礎に見積りを行っております。

正味売却価額の見積りに用いた仮定は、実際の売却価格、追加投資額及び直接経費とは異なる可能性があり、その実現には不確実性があります。また、正味売却価額の見積りに用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、棚卸資産評価損を計上する可能性があります。

   b.固定資産の減損処理

減損の兆候があると認められた固定資産については、当該固定資産から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額とを比較し、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には減損損失の認識が必要と判断し、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。

減損の兆候の把握や減損損失の認識の判断において用いた仮定は、実際のキャッシュ・フローとは異なる可能性 があり、その実現には不確実性があります。また、減損損失の認識の判断に用いた仮定について見直しが必要となった場合、翌連結会計年度の連結財務諸表において、減損損失を計上する可能性があります。

   c.繰延税金資産

繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。

 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　ａ.売上高の分析

当連結会計年度における売上高は、10,035,834千円（前期比7.6%増）となりました。これは、レーガベーネ駒込や大型の土地の売却等により不動産売上高が5,843,090千円（同5.9％増）、期中に仕入れた鉄筋コンクリート造マンションやレーガベーネ守谷等の賃料収入により、自社物件の賃貸事業収益が502,160千円（同13.7％増）、また、ストックビジネスのメインである管理事業収益については、管理戸数の積み上げにより、1,206,621千円（同4.4％増）となったことによるものであります。

以上の結果、事業セグメント別売上高は、不動産流通事業の売上高が7,436,704千円（同8.7％増）、不動産管理事業の売上高が2,631,965千円（同5.1％増)となりました。

　ｂ.売上原価、売上総利益の分析

 当連結会計年度における売上原価は、6,135,643千円（前期比7.2%増）となりました。これは主に不動産売上高に付随する不動産売上原価が増加したこと及び賃料収入がある販売用不動産の増加に伴う、減価償却費の増加によるものであります。

 以上の結果、事業別セグメント売上原価は、不動産流通事業の売上原価が5,051,011千円（同9.7％増）、不動産管理事業の売上原価は1,099,897千円（同2.1％減）となりました。

 その結果、当連結会計年度における売上総利益は、3,900,190千円（同8.2％増）となりました。

　ｃ.販売費及び一般管理費、営業利益の分析

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、2,899,167千円（前期比5.5%増）となりました。これは主に人件費が増加したことによるものであります。

 その結果、当連結会計年度における営業利益は、1,001,023千円（同16.8%増）となりました。

　ｄ.営業外損益、経常利益の分析

当連結会計年度における営業外収益は、38,485千円(前期比7.6％減)となりました。これは主に太陽光発電施設における損害保険金及び利益特約保険金の受取によるものであります。また、営業外費用は、59,975千円（同34.8%増）となりました。これは主に借入金の増加や金利の上昇による支払利息の増加及びＫＯＲＹＯＦｕｎｄｉｎｇの出資金の増加に伴う匿名組合損益分配額の増加によるものであります。

その結果、当連結会計年度における経常利益は、979,533千円（同14.7%増）となりました。

　ｅ.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益の分析

当連結会計年度における特別利益は、215,925千円(前期比89.5％増)となりました。これは主に太陽光発電施設「ＫＯＲＹＯエコパワー石岡」の譲渡に伴う固定資産売却益が計上されたためであります。また、特別損失は、139,169千円（同193.8%増）となりました。これは主に「ＫＯＲＹＯエコパワー笠間」の一部を減損損失が発生したことによるものであります。また、法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額をあわせた税金費用は、334,187千円（同24.9％増）となりました。

その結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、722,102千円（同10.6%増）となりました。

　③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社の資金需要のうち主なものは、運転資金、販売用不動産購入資金、自社企画投資用不動産プロジェクト資金、設備資金であります。　

　　 運転資金は、基本的に手許資金で賄っております。

販売用不動産購入資金は、小型物件については手許資金、大型物件については、物件毎の販売計画に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。

自社企画投資用不動産プロジェクト資金は、物件毎の企画書に基づいて金融機関からの長期借入金または短期借入金で調達しております。

　　 設備資金は、設備投資計画に基づき手許資金で賄っております。

なお、当連結会計年度末における有利子負債の残高は、7,246,024千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、1,375,503千円となりました。

　④ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、2021年３月16日に資本政策を制定し、自己資本比率は30％台を維持し40％を目指す、ROEは10％以上を維持する、配当性向は30％以上を当面の目標とするとし、また、年間管理戸数増加目標は1,000戸としております。

当期における実績につきましては、自己資本比率32.0％、ROE（自己資本利益率）14.6％、連結配当性向18.2％、年間管理戸数1,103戸増加となっております。連結配当性向につきましては目標値には達してはおりませんが、累進配当を続けたいと考えております。

また、中期経営計画「ＫＯＲＹＯ2025」において売上高100億円超え、営業利益９億円超えを2025年９月期に達成すると公表をしておりましたが、１年前倒しの当連結会計年度において達成することができましたので、2024年12月２日に新たな中期経営計画「ＫＯＲＹＯ2027」を公表いたしました。「ＫＯＲＹＯ2027」においては、売上高120億円超え、営業利益11.5億円超えを2027年９月期としており、上記達成に向け、ストックビジネスの強化を進め、安定収益をより強固なものにしつつ、人的資本の強化を行い成長を目指してまいります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１. 報告セグメントの概要

(1) 報告セグメントの決定方法

当社グループの報告セグメントは当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

当社グループは、事業の内容、役務の提供方法及び類似性に基づき事業を集約し「不動産流通事業」「不動産管理事業」の２つを報告セグメントとしております。

(2) 各報告セグメントに属する製品及びサービスの種類

「不動産流通事業」は、当社グループの不動産の販売、他者所有の不動産の売買の仲介及び他社所有の不動産の賃貸の仲介等を行います。

「不動産管理事業」は、不動産賃貸業、不動産管理業、太陽光売電事業等を行っております。

２. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

セグメント資産については、事業セグメントに資産を配分していないため記載しておりません。ただし、配分されていない償却資産の減価償却費は、合理的な配賦基準で各事業セグメントへ配賦しております。

３. 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

(単位：千円)

　当連結会計年度(自　2023年10月１日　至　2024年９月30日)

(単位：千円)

４. 報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(単位：千円)

(単位：千円)

　(注)　全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の一般管理費であります。

　(注)　減価償却費の調整額は、報告セグメントに帰属しない全社に係るものであります。

【関連情報】

前連結会計年度(自 2022年10月１日　至 2023年９月30日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３. 主要な顧客ごとの情報

      　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(単位：千円)

当連結会計年度(自 2023年10月１日　至 2024年９月30日)

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３. 主要な顧客ごとの情報

      該当事項はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

(単位：千円)

当連結会計年度(自　2023年10月１日　至　2024年９月30日

(単位：千円)

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年10月１日　至　2023年９月30日)

　「不動産流通事業」セグメント及び「不動産管理事業」セグメントにおける、のれんの償却額は17,911千円、未償却残高は44,779千円であります。

当連結会計年度(自　2023年10月１日　至　2024年９月30日)

　「不動産流通事業」セグメント及び「不動産管理事業」セグメントにおける、のれんの償却額は17,911千円、未償却残高は26,867千円であります。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。