霞ヶ関キャピタル

３【事業の内容】

　当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動をおこなっており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発をおこなう不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。

　当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。

　なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。

 　(1）ホテル事業

　当社グループは、観光立国の実現や地域創生への貢献を目的として、需給ギャップのある多人数向けホテルの開発に取り組んでおり、自社グループブランドとして、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』及びカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』を全国で展開しております。サービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴であり、今後もインバウンド需要のさらなる増加やニーズの多様化を見込み、ブランドの多角化を推進しながら、付加価値のある施設の開発に取り組んでまいります。また、さらなる事業成長に向けて、2025年8月に当社がスポンサーとなる霞ヶ関ホテルリート投資法人（以下「霞ヶ関ホテルリート」という。）が上場し、国内でのホテル事業において、当社のビジネスモデルを完遂させるとともに、物件の管理・運営等により資産価値の維持向上を図る運用フェーズへの移行を開始させました。霞ヶ関ホテルリートの上場により、国内におけるホテル開発を加速させるとともに、当社のホテル開発・運営のノウハウを活かし米国等でのホテル事業も推進してまいります。

 　(2）物流事業

　当社グループは賃貸型の冷凍冷蔵倉庫を主として開発をおこなっております。「2024年問題」やフロン規制、冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、開発地域を広げるとともに、さらなる付加価値として冷凍自動倉庫の開発も積極的に進めることで、効率化や収益性の向上だけでなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。また、これまで培ってきた冷凍冷蔵倉庫及び冷凍自動倉庫開発の知見を活かし、2025年9月よりASEAN諸国への進出の初弾としてマレーシア・クアラルンプールにおける物流事業を始動しております。マレーシア市場の成長を取り込みつつ、同国で物流事業を拡大し、他のASEAN諸国への進出も視野に入れながら、当社のさらなる成長を目指してまいります。

  　(3）ヘルスケア事業

　当社グループは、超高齢社会である日本において、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の2つのニーズを満たすことができるホスピス住宅（注）1に大きな将来性を見込んでおり、ヘルスケア施設の中でもホスピス住宅の開発に注力しております。運営面まで一貫しておこなうとともに、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かした「駅近の好立地」「快適性を提供する空間デザイン」「機能性の高い施設企画力」といった特徴で既存のサービスとの差別化を図ってまいります。

（注）1. ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問

看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設です。

   　(4）海外事業

　当社グループの海外事業は、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）を中心に展開しております。当社グループは現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めてまいりました。2025年9月には、日本国内のビジネスモデルと同様に、自社主導の開発型ビジネスに本格参入し、共同パートナーと不動産開発事業を始動いたしました。これを契機として、当社はドバイにおける持続可能かつ国際競争力のある不動産開発プラットフォームの構築を図るとともに、将来的なグローバル市場展開の足掛かりを築いてまいります。

（ビジネスモデルおよび収益ポイント）

　当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく4つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画をおこなうことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注）2へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注）3、開発投資家から不動産投資家（注）4への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対しておこなうアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注）5となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。

　このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。

　この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用型ファンドに対して当社グループより匿名組合出資をおこなうケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。

　また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスをおこない遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保をおこなうことで、利益相反防止体制を構築しております。

（注）2. 開発投資家：開発フェーズに投資をおこなう投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク

　　　　 等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断をおこないます。

　　　3. プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監

修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指します。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領します。

　　　4. 不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資をおこなう

　　　　 投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多いです。

　　　5. アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって

物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等をおこないます。

[事業系統図]

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度（2024年9月1日から2025年8月31日）における日本経済は、円安を背景としたインバウンド需要の拡大や賃上げなどの動きによる雇用・所得環境の改善に加えて、人件費や資源価格の増加分を価格転嫁する動きがみられるなど、緩やかな回復基調となりました。しかしながら、地政学的リスクや国内外の金融情勢の動向により、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。

　当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、依然として金利上昇に対する警戒感はあるものの、現在は不動産市場の堅調さやインカム重視の投資需要を背景に堅調な市況となっております。

　ホテル事業においては、当社グループでは観光立国の実現や地域創生への貢献を目的に多人数向けホテルの開発に取り組んでおり、自社グループブランドとして、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』およびカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』を全国で展開しております。このブランドの多角化により、幅広い土地や既存ホテルの取得・売却が実現しております。さらに、8月には当社が開発の企画立案をおこなったホテル合計15物件が、当社の連結子会社である霞ヶ関リートアドバイザーズ株式会社が資産の運用を受託する霞ヶ関ホテルリート投資法人へ売却され、当社のビジネスモデルを完遂させました。あわせて、積極的な土地の仕込みを進め、順調に事業を進捗させております。

　物流事業においては、当社グループでは冷凍冷蔵に「自動化」の要素を加えた冷凍自動倉庫の開発を推進しています。冷凍冷蔵倉庫は、継続した高い冷凍食品需要から新規の冷凍冷蔵倉庫需要も高いことに加え、現在稼働している冷凍冷蔵倉庫の多くが、築30年以上かつ特定フロンや代替フロンを用いた物件であり、特定フロンに対する規制や代替フロンの温室効果の大きさから、自然冷媒を用いた冷凍冷蔵倉庫への建替需要の増加が期待されております。このような良好な需給環境に加えて、「2024年問題」による人手不足や冷凍倉庫内での過酷な労働環境といった課題に対応するソリューションとして冷凍自動倉庫の開発に積極的に取り組んでおります。加えて、名古屋エリアなど、「2024年問題」への対応策として国土交通省が期待している解決策の一つである中継輸送に適した立地でも開発を進めております。5月には合計8物件を組入れ資産とした冷凍冷蔵倉庫特化型の長期運用ファンドの組成もおこない、順調に事業を推進しております。

　ヘルスケア事業においては、当社グループでは超高齢社会である日本において終末期医療や在宅看護、在宅介護の需要増加が強く見込まれており、当社の開発するホスピス住宅が最期を迎える場所として重要な役割を担っていく存在となると考えており、施設開発のみにとどまらず運営面まで一貫しておこなうことで既存のサービスとの差別化を図るべく鋭意取り組んでおります。当連結会計年度においては、『CLASWELL小竹向原』『CLASWELL信濃町』『CLASWELL下石神井』が開業を迎えるとともに、7月に当社が開発の企画立案をおこなったホスピス住宅合計6物件を運用フェーズに移行させ、順調に事業を推移させております。

　海外事業においては、現在、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）に注力しております。2021年3月にドバイ政府が発表した「ドバイ都市マスタープラン2040」では、2040年までにドバイの人口を330万人から580万人まで増加させる計画であり、人口増加率が高くかつ政情が安定していることから、ドバイの不動産需要は長期的に増加すると見込んでおります。当社グループは現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めています。

　以上の結果、当連結会計年度の売上高は96,501百万円（前年同期比46.9%増）、営業利益は18,933百万円（前年同期比121.8％増）、経常利益は17,134百万円（前年同期比118.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は10,250百万円（前年同期比104.2％増）となりました。

　なお、当社グループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

②　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末と比較して12,955百万円増加し、24,012百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度が8,446百万円の支出であったのに対し、当連結会計年度は6,893百万円の収入となりました。主な要因は、税金等調整前当期純利益を17,159百万円計上したこと及び、匿名組合投資損益を8,243百万円計上したことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度が4,809百万円の支出であったのに対し、当連結会計年度は18,557百万円の支出となりました。主な要因は、当連結会計年度に有形固定資産の取得による支出が6,497百万円、投資有価証券の取得による支出が5,526百万円、貸付けによる支出が5,457百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度が18,413百万円の収入であったのに対し、当連結会計年度は24,698百万円の収入となりました。主な要因は、当連結会計年度に転換社債型新株予約権付社債の発行による収入が21,888百万円あったことによるものであります。

③　生産、受注及び販売の実績

イ．生産実績

　当社は生産活動をおこなっていないため、該当事項はありません。

ロ．受注実績

　当社は受注生産形態をとらないため、該当事項はありません。

ハ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績は、次のとおりであります。なお、当社は不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載はしておりません。

　（注）1．最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。

2．主な相手先別の販売実績のうち、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10％未満の相手先につきましては記載を省略しております。

（2）財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを用いております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　当社グループの連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5　経理の状況　1　連結財務諸表等（1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項4．会計方針に関する事項」に記載しております。

②　財政状態の分析

（資産の部）

　当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末と比較して44,139百万円増加し、121,688百万円となりました。

　流動資産は、前連結会計年度末と比較して20,273百万円増加し、87,339百万円となりました。これは主に現金及び預金が12,951百万円、販売用不動産が3,340百万円、開発事業等支出金が1,310百万円増加したことによるものであります。

　固定資産は、前連結会計年度末と比較して23,766百万円増加し、34,241百万円となりました。これは主に建物及び構築物とリース資産の増加等により有形固定資産が8,426百万円、投資有価証券の増加等により投資その他の資産が15,320百万円増加したことによるものであります。

（負債の部）
　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末と比較して33,684百万円増加し、83,494百万円となりました。
　流動負債は、前連結会計年度末と比較して17,874百万円増加し、40,005百万円となりました。これは主に短期借入金が2,832百万円、1年内返済予定の長期借入金が8,338百万円、未払法人税等が3,495百万円、未払金が1,306百万円増加したことによるものであります。

　固定負債は、前連結会計年度末と比較して15,809百万円増加し、43,488百万円となりました。これは主に長期借入金が9,264百万円減少したものの、転換社債型新株予約権付社債が22,000百万円増加したことによるものであります。

（純資産の部）
　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較して10,454百万円増加し、38,193百万円となりました。これは主に資本金が236百万円、資本剰余金が272百万円、利益剰余金が8,577百万円増加したことによります。

③　経営成績の分析

　経営成績の分析については「(1)　経営成績等の状況の概要　①　財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

④　キャッシュ・フローの状況の分析

　キャッシュ・フローの状況の分析については、「(1)　経営成績等の状況の概要　②　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

    ⑤　資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの資金需要の主なものは、不動産コンサルティング事業における開発用地取得及び開発資金であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金及び自己資金であります。

⑥　経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第2　事業の状況　2　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

⑦　経営戦略の現状と見通し

　「第1　企業の概況　3　事業の内容」及び「第2　事業の状況　1　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

　　⑧　経営者の問題認識と今後の方針について

　「第2　事業の状況　1　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前連結会計年度（自　2023年9月1日　至　2024年8月31日）

当社グループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

Ⅱ　当連結会計年度（自　2024年9月1日　至　2025年8月31日）

当社グループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2023年9月1日　至　2024年8月31日）

1．製品及びサービスごとの情報

　連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）1．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に同一の内容を記載しているため、記載を省略しております。

2．地域ごとの情報

(1）売上高

（注）売上高は顧客の所在地を基礎として地域ごとに分類しています。

(2）有形固定資産

3．主要な顧客ごとの情報

（注）当社は、不動産コンサルティング事業の単一セグメントのため、関連するセグメント名は省略しております。

当連結会計年度（自　2024年9月1日　至　2025年8月31日）

1．製品及びサービスごとの情報

　連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）1．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に同一の内容を記載しているため、記載を省略しております。

1．地域ごとの情報

(1）売上高

（注）売上高は顧客の所在地を基礎として地域ごとに分類しています。

(2）有形固定資産

3．主要な顧客ごとの情報

（注）当社は、不動産コンサルティング事業の単一セグメントのため、関連するセグメント名は省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年9月1日　　至　2024年8月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2024年9月1日　　至　2025年8月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年9月1日　　至　2024年8月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2024年9月1日　　至　2025年8月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年9月1日　　至　2024年8月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2024年9月1日　　至　2025年8月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。