霞ヶ関キャピタル

３【事業の内容】

　当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動を行っており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。

　当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。

　なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。

 　(１）物流事業

　当社グループが開発する物流施設は賃貸型の冷凍冷蔵倉庫が主であり、首都圏や関西圏などの大消費地近郊、湾岸エリア等に加えて、直近では「2024年問題」をビジネス機会と捉え、東京・大阪などをつなぐ中継輸送拠点となる中部圏でも開発を進めております。フロン規制や冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、自家用の冷凍冷蔵倉庫が多いなか賃貸型冷凍冷蔵倉庫の開発に参入し、主力事業として積極的な展開を行っております。近年では、倉庫の規模を拡大し、ドライ(常温)・チルド(冷蔵)・コールド(冷凍)の３温度帯のマルチ型倉庫の開発も行っており、幅広いテナントのニーズに応えていく方針です。また、さらなる付加価値として冷凍冷蔵倉庫の自動化の開発も進めており、効率化や収益性の向上だけなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。

 　(２）ホテル事業

　当社グループのホテルは、需給ギャップのある多人数向けの部屋をメインとした、４～８人のグループステイ向け中長期滞在型のホテルを中心に展開しております。中長期滞在に適した平均35㎡以上の広い部屋に、大人も使える二階建てベッド（バンクベッド）を備え、キッチン、洗濯機、冷蔵庫、テレビ等も設置しております。またサービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴で、「少人数オペレーション」や「ホテル経営のDX化」、「飲食フロント融合設計」等の施策を組み込むことでコロナ禍でも安定した収益を生み出す運営体制を構築しております。足元ではインバウンド需要の急速な回復もあり、宿泊施設に求められるニーズがより多様化すると見込んでおり、都市型モデルやリゾートモデル、サウナ等の付加価値のある施設の組み込みなど派生タイプの開発にも取り組んでおります。

  　(３）ヘルスケア事業

　当社グループは、ヘルスケア施設の中でも現在ホスピス住宅(注１)の開発に注力しております。超高齢社会である日本において、要介護の人数、単独世帯は急速に増加することが見込まれており、高齢者向け住宅の普及が急務となっております。このような状況の中、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の２つのニーズを満たすことができるホスピス住宅に大きな将来性を見込んでおります。当社グループは、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かし、「駅近の好立地」「生活圏内に馴染む外装デザイン」「機能性と快適性を兼ね備えた内装デザイン」といった特徴で差別化を図ってまいります。当社グループは一般的なホスピス住宅の滞在期間と言われる３～６ヶ月間を「最期のお別れを伝える時間」と考えており、患者・オペレーターが使いやすい施設であることはもちろんのこと、家族や友人と最期をすごす場として相応しいデザイン、訪問しやすい立地の施設にすべく鋭意取り組んでおります。

(注１) ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設。

   　(４）海外事業

　当社グループの海外展開は、経済発展するエリアでの事業拡大の機会の大きさをベースに、これまで培ってきた幅広いネットワークを活用し各国の調査を行った上で検討することで決定しており、実際の活動にあたっては現地の実績のある会社との協業体制をもって展開を行っております。現在は、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）を中心に展開しておりますが、これまでタイ王国（バンコク）とインドネシア共和国（ジャカルタ）での実績を積み重ねてきております。

ドバイ首長国は、各国投資家の逃避先の一つとして世界的に注目を集めており、足元の不動産投資環境は活況を呈しております。当社グループは、現地法人を設立しており、ドバイ首長国の不動産マーケットに参入しキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイ首長国に投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めております。

（ビジネスモデルおよび収益ポイント）

　当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく４つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画を行うことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注２）へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注３）、開発投資家から不動産投資家（注４）への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対して行うアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注５）となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。

　このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。

　この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用側ファンドに対して当社グループより匿名組合出資を行うケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。

　また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスを行い遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保を行うことで、利益相反防止体制を構築しております。

（注２）開発投資家：開発フェーズに投資を行う投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断を行う。

（注３）プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指す。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領する。

（注４）不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資を行う投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多い。

（注５）アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等を行う。

[事業系統図]

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度（2023年９月１日から2024年８月31日まで）における日本経済は、円安を背景としたインバウンド需要の拡大や賃上げなどの動きによる雇用・所得環境の改善に加えて、人件費や資源価格の増加分を価格転嫁する動きがみられるなど、緩やかな回復基調となりました。しかしながら、地政学的リスクや国内外の金融情勢の動向により、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。

　当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格は依然として高値圏で推移している一方、東証REIT指数は金利上昇への警戒感から軟調に推移する市況となっております。

　物流関連市場においては、当社グループでは冷凍冷蔵倉庫をメインターゲットに引き続き開発を進めております。現在稼働している冷凍冷蔵倉庫の多くは、築30年以上かつ特定フロンや代替フロンを用いた物件であり、特定フロンに対する規制や代替フロンの温室効果の大きさから、自然冷媒を用いた冷凍冷蔵倉庫への建替需要の増加が期待されております。さらに、2023年12月に国連気候変動枠組条約第28回締約国会議（COP28）で採択された成果文書で2035年までに世界の温室効果ガス排出量を2019年比で60%削減することが目標に掲げられ、継続した高い冷凍食品需要と相まって環境配慮型の冷凍冷蔵倉庫に対する需要は引き続き高く推移すると考えられます。さらに、2024年問題による人手不足や冷凍倉庫内での過酷な労働環境に対応する冷凍自動倉庫の開発にも積極的に取り組んでおります。加えて、名古屋エリアなど、「2024年問題」への対応策として国土交通省が期待している解決策の一つである中継輸送に適した立地でも開発を進めております。さらに、2024年６月には当社が開発用地のソーシング及び企画立案を行った賃貸型冷凍冷蔵倉庫2件を対象とする私募ファンドを組成するとともに、本ファンドのアセットマネジメント業務を受託いたしました。当連結会計年度においては、物流施設開発用地３件を新規に取得、開発用地４件を開発フェーズに移行するなど順調に事業を進捗させており、当連結会計年度末時点において、冷凍冷蔵倉庫・冷凍自動倉庫の竣工済物件７件、開発予定物件11件と多くのプロジェクトを手掛けております。

　ホテル関連市場においては、当社グループでは観光立国の実現や地域創生への貢献を目的に多人数向けホテルの開発に取り組んでおり、自社グループブランドとして、「fav」「FAV LUX」「seven x seven」を展開しております。2020年10月に岐阜県高山市に「fav 飛騨高山」を開業したのを皮切りに、全国各地に自社グループブランドホテルを展開しており、2024年４月には「fav」の新ブランドである「seven x seven」の１施設目となる「seven x seven　糸島」（福岡県福岡市）がグランドオープンしました。さらに、2024年６月には多人数向けホテル４件（１件は竣工後の組入れ）を対象とした総資産額約125億円の長期運用型ファンドを組成いたしました。本ファンド組成は2023年２月に組成した長期運用型ファンドに続き、ホテル事業において、土地のソーシングから開発を経てファンドの組成及びアセットマネジメント業務の受託まで行う当社ビジネスモデルを完遂したものになります。当連結会計年度においては、ホテル開発用地・不動産13件（リノベーション予定物件を含む）を新規に取得、開発用地５件を開発フェーズに移行するなど順調に事業を進捗させており、当連結会計年度末時点において、運営中施設13件、開発予定物件21件（リノベーション予定物件を含む）と多くのプロジェクトを手掛けております。

　ヘルスケア事業においては、当社グループでは超高齢社会である日本において終末期医療や在宅看護、在宅介護の需要増加が強く見込まれており、当社の開発するホスピス住宅が最期を迎える場所として重要な役割を担っていく存在となると考えており、施設開発のみにとどまらず運営面まで一貫して行うことで既存のサービスとの差別化を図るべく鋭意取り組んでおります。当連結会計年度においては、ヘルスケア施設開発用地６件を新規に取得、開発用地６件を開発フェーズに移行するなど順調に事業を進捗させており、当連結会計年度末時点において、稼働中物件３件、開発予定物件11件と多くのプロジェクトを手掛けております。

　海外事業においては、現在、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）に注力しております。2021年３月にドバイ政府が発表した「ドバイ都市マスタープラン2040」では、2040年までにドバイ首長国の人口を330万人から580万人まで増加させる計画であり、人口増加率が高くかつ政情が安定していることから、ドバイ首長国の不動産需要は長期的に増加すると見込んでおります。当社グループは現地法人を設立し、ドバイ首長国の不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却を行うことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイ首長国に投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めています。

　以上の結果、当連結会計年度の売上高は65,685,513千円（前年同期比76.2%増）、営業利益は8,537,301千円（前年同期比92.2％増）、経常利益は7,860,025千円（前年同期比90.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は5,020,003千円（前年同期比144.8％増）となりました。

　なお、当社グループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

②　キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末と比較して5,163,005千円増加し、11,056,990千円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度が7,733,548千円の支出であったのに対し、当連結会計年度は8,446,606千円の支出となりました。主な要因は、当連結会計年度に棚卸資産の増加による支出が10,014,532千円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度が1,153,479千円の支出であったのに対し、当連結会計年度は4,809,102千円の支出となりました。主な要因は、当連結会計年度に投資有価証券の取得による支出が2,419,416千円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、前連結会計年度が9,310,908千円の収入であったのに対し、当連結会計年度は18,413,896千円の収入となりました。主な要因は、当連結会計年度に長期借入れによる収入が23,460,600千円あったことによるものであります。

③　生産、受注及び販売の実績

イ．生産実績

　当社は生産活動を行っていないため、該当事項はありません。

ロ．受注実績

　当社は受注生産形態をとらないため、該当事項はありません。

ハ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績は、次のとおりであります。なお、当社は不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載はしておりません。

　（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。

２．主な相手先別の販売実績のうち、当該販売実績の総販売実績に対する割合が10％未満の相手先につきましては記載を省略しております。

（２）財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを用いております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　当社グループの連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項４．会計方針に関する事項」に記載しております。

②　財政状態の分析

（資産の部）

　当連結会計年度末における資産合計は、前連結会計年度末と比較して33,768,891千円増加し、77,549,096千円となりました。

　流動資産は、前連結会計年度末と比較して29,716,100千円増加し、67,066,574千円となりました。これは主に開発事業等支出金が9,389,578千円、販売用不動産が9,869,854千円増加したことによるものであります。

　固定資産は、前連結会計年度末と比較して4,056,444千円増加し、10,474,972千円となりました。これは主に有形固定資産が2,105,847千円、無形固定資産が699,895千円、投資その他の資産が1,250,701千円増加したことによるものであります。

（負債の部）
　当連結会計年度末における負債合計は、前連結会計年度末と比較して17,710,472千円増加し、49,809,519千円となりました。
　流動負債は、前連結会計年度末と比較して5,963,897千円増加し、22,130,780千円となりました。これは主に短期借入金が4,372,454千円増加したことによるものであります。

　固定負債は、前連結会計年度末と比較して11,746,575千円増加し、27,678,739千円となりました。これは主に長期借入金が10,590,724千円増加したことによるものであります。

（純資産の部）
　当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末と比較して16,058,418千円増加し、27,739,576千円となりました。これは主に資本金が5,737,680千円、資本剰余金が5,753,155千円、利益剰余金が4,528,017千円増加したことによります。

③　経営成績の分析

　経営成績の分析については「(1)　経営成績等の状況の概要　①　財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。

④　キャッシュ・フローの状況の分析

　キャッシュ・フローの状況の分析については、「(1)　経営成績等の状況の概要　②　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

    ⑤　資本の財源及び資金の流動性

　当社グループの資金需要の主なものは、不動産コンサルティング事業における物流施設、ホテルの開発用地取得及び開発資金、再生可能エネルギー事業における自然エネルギー発電施設の開発資金であり、その調達手段は主として、金融機関からの借入金及び自己資金によっております。

⑥　経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

⑦　経営戦略の現状と見通し

　「第１　企業の概況　３　事業の内容」及び「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

　　⑧　経営者の問題認識と今後の方針について

　「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前連結会計年度（自　2022年９月１日　至　2023年８月31日）

当社グループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

Ⅱ　当連結会計年度（自　2023年９月１日　至　2024年８月31日）

当社グループは、不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2022年９月１日　至　2023年８月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に同一の内容を記載しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

（注）売上高は顧客の所在地を基礎として地域ごとに分類しています。

(2）有形固定資産

３．主要な顧客ごとの情報

（注）当社は、不動産コンサルティング事業の単一セグメントのため、関連するセグメント名は省略しております。

当連結会計年度（自　2023年９月１日　至　2024年８月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に同一の内容を記載しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

（注）売上高は顧客の所在地を基礎として地域ごとに分類しています。

（表示方法の変更）

　本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の90％以下となったため、当連結会計年度より記載しております。なお、前連結会計年度については、当該変更後の区分で表示しております。

(2）有形固定資産

（表示方法の変更）

　本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90%以下となったため、当連結会計年度より記載しております。なお、前連結会計年度については、当該変更後の区分で表示しております。

３．主要な顧客ごとの情報

（注）当社は、不動産コンサルティング事業の単一セグメントのため、関連するセグメント名は省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年９月１日　　至　2023年８月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2023年９月１日　　至　2024年８月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年９月１日　　至　2023年８月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2023年９月１日　　至　2024年８月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年９月１日　　至　2023年８月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2023年９月１日　　至　2024年８月31日）

　当社グループは単一セグメントであるため記載を省略しております。