property technologies

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社及び子会社８社で構成されており、「リアル(住まい)×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供しております。

当社グループが扱う主力商品は、リノベーション済中古区分所有マンションであり、株式会社ホームネットが北海道から沖縄まで主要都市部で販売しています。また秋田県と山口県では株式会社サンコーホーム、株式会社ファーストホームが地元有数の施工会社として新築戸建の請負を行っております。

各地域の住宅事情にあった住宅供給を行うことをコンセプトとした展開に加え、住まい・住み替えに関わる主なプロセス、すなわち住宅購入・売却以外の住宅リフォーム・リノベーション、不動産賃貸等のサービスも提供しております。

また、当社グループは中古住宅再生及び戸建住宅を取り扱うリアル(実取引)を通じて蓄積してきた不動産情報のデータベースを有しており、当社グループが全国に展開する拠点の先にある仲介会社ネットワークを介した情報の受け渡しと、テクノロジーとしてAI査定やポータルサイトの機能をも有している『KAITRY（カイトリー）』にて直接一般顧客と情報の受け渡しを行うことで幅広い不動産情報を取り扱っております。

上記事業内容を総称して、当社グループではKAITRY事業としております。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであります。

※　各子会社の左肩の％表記は、当連結会計年度末現在の矢印でつながる会社間の持ち株比率を表しております。

なお、当社は特定上場会社等に該当し、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準のうち、上場会社の規模との対比で定められる数値基準については連結ベースの計数に基づいて判断することとなります。

(1) 不動産供給の状況

１．中古住宅再生

株式会社ホームネットの全国15拠点(2025年11月末現在)で中古区分所有マンションを仕入れ、リノベーションを施した上で販売しております。取扱い物件はファミリー実需向け中心で、マーケットが一番広い30、40歳代の一次取得者を主なターゲットとしております。また事業の拡張、安定化を企図して、良質なリノベーション物件へのニーズの強い都心高価格帯マンションの取扱いも開始しております。全国拠点において地元の売主、買主、仲介会社、リノベーション工事業者と取引しており、仕入資金についても同社が各拠点の地元金融機関から調達しております。

２．戸建住宅

戸建住宅は株式会社サンコーホーム(秋田県に４拠点)及び株式会社ファーストホーム(山口県に４拠点)において、主に新築戸建住宅を扱っております。両社ともに顧客要望に応じた注文住宅の請負建築を得意として地元に根ざした事業展開を行っており、株式会社サンコーホーム約3,400棟、株式会社ファーストホーム約2,700棟、累計約6,100棟の引渡し実績があります(株式会社サンコーホーム1994年10月以降、株式会社ファーストホーム1999年５月以降、2025年11月末現在)。

(2) プラットフォームを活用した事業展開について

主力商品である中古区分所有マンションの取引に関しては、「リアル（住まい）×テクノロジー」で多くの不動産情報を授受し、実取引に結び付ける事業モデルを構築しております。

１．リアル(実取引)実績件数

①　販売・査定実績

2025年11月末時点で株式会社ホームネットが販売した中古区分所有マンション数は累計約9,000件あります (2011年12月以降)。また、2025年11月期に年間約29,900百万円の中古区分所有マンションの仕入契約を行っていますが、その過程では約36,400件の価格査定を行っております。これらリアル(実取引)に基づく実績データベースが構築できております。

②　取引ネットワーク

当社グループの拠点は北海道から沖縄に及び、主要都市をカバーしております。更に各拠点合計で不動産仲介会社約7,500社、仲介会社拠点約11,200拠点、仲介会社営業員数約32,000人(それぞれ2025年11月末時点の下記「ホームネットシステム」に登録された社数・人数)と繋がっており、顧客との接点となっております。

２．テクノロジーと事業展開

①　テクノロジー

当社グループは以下のようなテクノロジーを保有・活用しております。

・AI査定

PriceHubble社が人口動態や住環境等のビッグデータを用いて算出する査定価格に当社グループが保有するリアルの査定実績を掛け合わせることで査定精度を高めた当社グループ独自のAI査定機能です。

・物件管理システム

当社グループが独自開発した物件管理システム「ホームネットシステム」を株式会社ホームネットで使用しております。このシステムは社内向けに物件仕入から売却までをデジタル化した社内DXであり、具体的には「物件概要」「物件設備」「事業計画」「購入/在庫」「販売開始計画」「営業活動」「案内」「販売最終計画」「売却」等の必要項目を入力することで、物件そのものの情報や情報提供を受けた仲介会社のデータを保管し、後の案件捕捉に活用しつつ、進行中の保有物件を見える化して物件回転を促進しております。

・業務支援システム(「HOMENET Pro」「KAITRY finance」「KAITRY professional」)

「HOMENET Pro」は、仲介会社に対して当社グループが保有する物件の内見予約や販売図面(物件の概要・間取り図・契約関連情報などを纏めた資料)等の情報をオンラインで提供するシステムで、当社グループ保有物件を顧客との取引のきっかけとして活用していただくことを目的としてます。また、同システムには、仲介会社の顧客に対して、当社グループの保有の有無を問わず全国の物件関連情報(査定価格、市場動向、周辺環境、近隣物件等)を提供できる機能も備えております。その他、この「HOMENET Pro」を、金融機関向けに仕様変更した「KAITRY finance」や、士業向けの「KAITRY professional」も提供しております。

②　プラットフォームで提供するビジネス

上記１．①、②、２．①の経営資源を有機的に結び付けることで差別化を図る事業展開をしており、これら機能の連携を一体のプラットフォームと捉えております。プラットフォームの特徴として、AI査定の活用と社内DXの推進による効率性を追求しており、提案のスピードと質で物件取引を伸ばしております。具体的には、従来は物件情報に対する仕入価格提案を行うにあたり、過去の売買事例や周辺環境、周辺開発計画などの調査に数時間要して査定していたものを、必要情報をデータベースから取込み、AIで瞬時に査定できる体制に転換しております。

この当社グループのAI査定では、ビッグデータに過去に行ったリアルの査定実績を掛け合わせることで、培ってきた経験値を損なうことなく査定結果に反映しております。仲介会社に対して従来と変わらない精度の価格査定を短時間でお返しすることで、仲介会社の先にいらっしゃる売主顧客の取引を促し、当社グループの仕入に繋げております。

社内DXとしては、査定の省力化以外にも、仲介会社に対して提供する物件関連情報を導出できる物件情報提供システムの整備、仕入れた後のリノベーションから販売までの工程を見える化し適切に管理する物件管理システムの開発などにより、マンパワーをより付加価値の高い提案営業に振り向けております。こうして整えた営業体制で、全国拠点の取引ネットワークから幅広い不動産情報を得て、取引を拡大しております。

これら仲介会社を経由するビジネスに加えて、2021年７月にリリースしたポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』では、一般顧客から直接価格査定や売却相談を受け付け当社グループで買取りを行うiBuyer機能を提供しております。

このように、プラットフォームを活用して(a)取引ネットワークを介した売買と(b)直接仕入（iBuyer）という２つの取引ルートを備えたビジネス展開を図っております。

また、業務支援システムは不動産情報と仕入機会を増やすことに加えて、有償サービスとしてもビジネス展開しております。

なお、2025年11月末現在で、当該プラットフォームは一部戸建住宅に関する情報収集も行っておりますが、主に中古住宅再生において活用しております。

なお、本書に記載する「AI査定」、つまり当社グループが活用する「AI査定」とは、現在の住宅価格・リノベーションを実施した際の品質改善がなされた後の売却確率と売却期待価格を予測するものであります。モデルの開発では、住宅の特性（広さ、築年数、階数、向き、内装高級度など）や周辺環境（公共交通機関・商業施設・病院・学校からの距離、今後の開発計画など）といった属性情報を学習します。具体的には、過去に取引された大規模な類似事例データベースから、対象物件の価格・リノベーション後の価格と売却確率を算出するための手続きと、それによって開発されたシステムを広い意味での「AI査定」として定義しています。

事業系統図

当社グループの事業の系統図は、次のとおりであります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載は省略しております。

①　経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益が全体として高水準で業況等も良好さを維持し、雇用の改善や物価上昇の鈍化を背景に消費マインドも改善が見られ、緩やかな回復基調で推移しました。一方で、各国の通商政策等の不確実性の影響による景気下押しのリスクが依然として残っており、金融資本市場の動向等に引続き注意を要する状況が続いております。

このような状況のもとで、当社グループは、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来を創造するために、「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、不動産取引をより身近なものにすることを目指しています。具体的にはリアル（実取引）で築き上げてきた実績データベースと仲介会社取引ネットワーク、AI査定等テクノロジーといった経営資源を有機的に結び付けたKAITRY（カイトリー）プラットフォームを効率的に運用することで差別化を図り事業展開しております。

なお、当社グループの主たる事業である中古住宅再生では、主に仲介会社を経由して物件を仕入れてリノベーションを施し、仲介会社を経由して実需購入者へ販売していますが、仲介会社経由のビジネスに加え、ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』では一般顧客から直接仕入れに繋げるiBuyer（オンライン買取再販）機能も提供しています。更に、プラットフォーム内に備わる情報提供機能を外部に有料で提供していくSaaSモデルも展開しており、特に金融機関向け業務効率化・高度化ソリューション『KAITRY finance』の延べ導入先は合計８行社に至り、銀行や信用金庫のみならず、信用保証会社への導入も進んでおります。

中古住宅再生事業の属する中古住宅流通市場におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、2024年12月から2025年11月における首都圏中古マンションの成約件数が48,297件（前年同期比130.5％）となりました。一方で同期間の月末時点平均在庫件数は44,359件（前年同期比97.2％）となっております。

このような市場環境の中、中古住宅再生を扱う株式会社ホームネットにおいては、全国主要都市（15拠点）にて顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容を分析しルール化した「厳選仕入」により、競争力の高い物件供給に努めるとともに、在庫保有期間が長期化している物件の販売を強化することで保有在庫のリフレッシュを進めました。また、ポータルサイト『KAITRY（カイトリー）』の活用を促進し、仲介会社への情報提供機能を強化することで独自の仕入ルート拡充を図りました。加えて商品多様化の観点から『眺望マンション（独自基準を満たす眺望を資産価値と捉えて提供する都心高級マンション）』の取扱いを本格化し、仕入からリノベーション、販売までのフローを確立しました。

一方、注文住宅の業績に関係する住宅業界の動向は、新設住宅着工数の前年割れが続くなど厳しい状況にあり、依然住宅ローン金利の上昇懸念や、建設資材、物流コストの上昇、人手不足による人件費高騰や工期遅れなどと相俟って当業界の収益構造に大きく影響を及ぼしております。

各社ともに顧客ニーズに合致する土地の仕入強化、新商品の開発投入、顧客との接点を増やすイベント開催等に注力し、売上・利益の確保に努めました。

この結果、当連結会計年度における売上高は50,909,668千円(前年同期比122.3％)、営業利益は2,041,740千円(前年同期比149.9％)、経常利益は1,684,985千円(前年同期比165.3％)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,082,336千円(前年同期比170.3％)となりました。

なお、当社グループは住まい・住み替えに関わる全てのプロセス、すなわち住宅購入・売却、建築、住宅リノベーション、不動産賃貸借・開発等を一体として扱うことで、一人ひとりのライフスタイルに合う満足いく住まい・サービスの提供に取り組んでおります。これら事業全体を単一セグメントと捉えておりますので、セグメント別の記載事項はありませんが、参考までに主に中古住宅再生を扱う株式会社ホームネットと、主に戸建住宅を扱う株式会社サンコーホーム、株式会社ファーストホームの合算値について記載します。

      〔株式会社ホームネット(中古住宅再生)〕

当連結会計年度における物件仕入額は、27,809,799千円（前年同期比117.9％）となり、物件販売額は38,919,345千円（前年同期比122.2％）となりました。この結果、当連結会計年度における株式会社ホームネットの売上高は42,739,088千円(前年同期比128.5％)、営業利益は1,746,263千円(前年同期比165.0％)となりました。

〔株式会社サンコーホーム、株式会社ファーストホーム(戸建住宅)〕

主に戸建住宅を扱う２社の合計引渡件数は249件(前年同期比95.8％)となりました。この結果、当連結会計年度における合算の売上高は8,114,225千円(前年同期比97.7％) ,営業利益は341,797千円(前年同期比80.2％)となりました。

②　財政状態の状況

(資産)

当連結会計年度末における資産合計は43,570,217千円となり、前連結会計年度末に比べ2,778,261千円増加致しました。これは主に、販売用不動産が4,813,634千円、繰延税金資産が197,506千円増加した一方、営業投資有価証券が2,301,980千円、のれんが104,082千円減少したことによるものであります。

(負債)

当連結会計年度末における負債合計は35,179,223千円となり、前連結会計年度末に比べ1,864,383千円増加致しました。これは主に、短期借入金が3,438,160千円、未払法人税等が415,064千円増加した一方、長期借入金(１年内返済予定を含む)が1,913,514千円減少したことによるものであります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産合計は8,390,994千円となり、前連結会計年度末に比べ913,877千円増加致しました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上に伴う利益剰余金が1,082,336千円増加した一方で、配当金の支払いにより利益剰余金が184,331千円減少したことによるものであります。

③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます)の残高は4,259,793千円となり、前連結会計年度末に比べ55,484千円の減少となりました。

当連結会計年度末における各活動によるキャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動により使用した資金は、908,612千円(前年同期は2,953,354千円の支出)となりました。これは主に、営業投資有価証券の減少額2,301,980千円、税金等調整前当期純利益1,682,689千円により資金が増加した一方、販売用不動産の増加額4,813,634千円、法人税等の支払額381,167千円により資金が減少したことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動により使用した資金は、197,291千円(前年同期は56,043千円の支出)となりました。これは主に、投資事業有限責任組合への出資による支出130,000千円、有形固定資産の取得による支出59,652千円により資金が減少したことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動により獲得した資金は、1,050,419千円(前年同期は2,199,658千円の獲得)となりました。これは主に、短期借入金の純増額3,460,040千円、長期借入による収入895,000千円により資金が増加した一方、長期借入金の返済による支出2,808,514千円、社債の償還による支出482,000千円により資金が減少したことによるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ　生産実績

当社グループが展開する事業領域においては、「生産」を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。

ｂ　仕入実績(不動産・工事仕入等実績)

前連結会計年度及び当連結会計年度における仕入実績(販売用不動産仕入、請負・リフォーム工事に係る仕入等)を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。

(注)　上記金額は、販売した商品・サービスに関する、販売用不動産本体価格、請負工事、リフォーム工事資材を含む仕入に係る付随費用等を含んだ原価実績であります。

ｃ　受注実績

前連結会計年度及び当連結会計年度間における受注実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。

(注)　戸建住宅のうち、注文住宅の該当金額を記載しております。

ｄ　販売実績

前連結会計年度及び当連結会計年度における販売実績を商品・サービス別に示すと、次のとおりであります。

(注)　主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、総販売実績に対する割合が10％以上の相手先がいないため記載を省略しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、資産、負債、収益及び費用に影響を与える見積りを必要とする箇所がございます。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意下さい。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項　(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。

②　経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．売上高

当連結会計年度における売上高は、株式会社ホームネットの中古マンション販売が堅調に推移したことに加え、ラインナップを拡張した商品「眺望マンション」の販売が本格化したこと等により50,909,668千円(前年同期比22.3％増)となりました

ｂ．売上原価

当連結会計年度における売上原価は、主に売上の増加に伴い43,271,463千円(前年同期比23.7％増)となりました。

ｃ．販売費及び一般管理費、営業利益

当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、主に売上の増加による販売手数料の増加により5,596,464千円(前年同期比6.0％増)となりました。この結果、営業利益は2,041,740千円(前年同期比49.9％増)となりました。

ｄ．営業外収益、営業外費用、経常利益

当連結会計年度における営業外収益は170,678千円となりました。これは主に不動産取得税還付金131,970千円によるものであります。一方、営業外費用は527,433千円となりました。これは主に支払利息470,114千円によるものであります。この結果、経常利益は1,684,985千円(前年同期比65.3％増)となりました。

ｅ．特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益

当連結会計年度において、固定資産除却損2,680千円等の計上により、税金等調整前当期純利益は1,682,689千円(前年同期比64.6％増)となりました。また、法人税等合計600,353千円の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は1,082,336千円(前年同期比70.3％増)となりました。

③　キャッシュ・フローの分析

各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載しております。

④　資本の財源及び資金の流動性について

当社グループにおける主な資金需要は、販売用不動産の仕入や、人件費、仕入・販売にかかる手数料、広告宣伝費、物件管理費等の営業費用であります。

当社グループでの販売用不動産の仕入資金については、主に物件毎に短期借入金で調達しており、運転資金の財源については、自己資金及び金融機関からの借入により賄っております。

なお、当連結会計年度末における借入金及び社債を含む有利子負債の残高は31,168,547千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は4,259,793千円となっております。

⑤　経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、売上高、EBITDA(広告宣伝費除く。)、価格査定数、中古住宅再生に関しては物件仕入額及び物件販売額、新築戸建に関しては物件販売・引渡数、仲介会社営業員数を重要な指標と位置付けております。各指標の進捗状況については以下のとおりであります。

(注) 「EBITDA(広告宣伝費除く)」は税金等調整前当期純利益に特別損益、支払利息、社債利息、減価償却費、のれん償却費、ポイント引当金繰入額、広告宣伝費を加えたものです。先行費用としての広告宣伝費を除く(計算上加算する)ことで利益推移の連続性を確認できる指標としております。

⑥　経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループの将来の財政状態及び経営成績に重要な影響を与えるリスク要因については、「３　事業等のリスク」に記載しております。

⑦　経営者の問題認識と今後の方針について

経営者の問題認識と今後の方針については、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

当社グループは、KAITRY事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2023年12月１日　至　2024年11月30日)

１　製品及びサービスごとの情報

２　地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2024年12月１日　至　2025年11月30日)

１　製品及びサービスごとの情報

２　地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３　主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

当社グループは、単一セグメントであるため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。