平和不動産

３【事業の内容】

　当社グループは、連結財務諸表提出会社（以下「当社」という。）と連結子会社５社で構成されております。当社グループが営んでいる主な事業内容、当該事業に携わっている会社名及び各社の当該事業における位置付けは、次のとおりであります。

　なお、当社グループが営んでいる事業内容と、報告セグメントにおける事業区分は、同一であります。

（１）ビルディング事業

　当社、株式会社東京証券会館及び東京日比谷ホテル株式会社は、証券取引所、オフィス、商業施設及び住宅等の開発、賃貸、管理ならびに売却等を行っております。

　平和不動産プロパティマネジメント株式会社は、プロパティマネジメント等を行っております。

（２）アセットマネジメント事業

　当社及び平和不動産アセットマネジメント株式会社は、平和不動産リート投資法人の資産運用等を行っております。

　ハウジングサービス株式会社は、不動産の仲介等を行っております。

　上記の事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境が改善するもとで、各種政策の効果もあり、緩やかな景気の回復が継続しました。一方で、金融資本市場の変動リスクや海外景気の下振れ、物価上昇、金融資本市場等の影響等を引き続き注意する必要がある状況です。

　不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、新築ビル等における大型募集の開始等があったもののオフィス需要の回復が進んだことから、東京都心部において空室率は低下に転じました。不動産投資市場については、日本の比較的低金利の資金調達環境等を背景に、不動産投資の需要は底堅く、安定的に推移いたしました。

　こうした環境のもと、当社グループの連結業績につきましては、売上高は444億33百万円（前期比89百万円、0.2％減）、営業利益は130億22百万円（同22億37百万円、20.7％増）、経常利益は114億63百万円（同18億16百万円、18.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は84億50百万円（同６億86百万円、7.5％減）となり、中期経営計画「Challenge & Progress」において計数目標として掲げた2023年度連結営業利益120億円以上をはじめ、全てのKPIを達成するとともに、連結営業利益は過去最高益を更新いたしました。

　各セグメントの業績は、次のとおりであります。

（単位：百万円）

　前連結会計年度及び当連結会計年度における主要な顧客ごとの売上高及び売上高に対する当該割合は、次のとおりであります。

　（注）当該割合が100分の10未満の金額及び割合については、記載を省略しております。

　 (1)ビルディング事業

　ビルディング事業のうち、賃貸収益は、前期取得した平和不動産名古屋伏見ビル（愛知県名古屋市）及び平和不動産桜通ビル（愛知県名古屋市）の賃貸収益貢献及び空室の埋め戻しに伴う賃貸収益の増加等により、263億82百万円（前期比12億51百万円、5.0％増）となりました。また、物件売却収入は、販売用不動産売却の減少により、127億80百万円（同12億84百万円、9.1％減）となりました。これにその他を含めた本事業の売上高は、405億44百万円（同３億３百万円、0.7％減）、営業利益は、126億39百万円（同20億66百万円、19.5％増）となりました。

　なお、当連結会計年度末における当社グループのビルの空室率は2.83％（再開発関連の貸し止め等を除く）となります。

＜売上高の内訳＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

　 (2)アセットマネジメント事業

　アセットマネジメント事業のうち、アセットマネジメント収益は25億65百万円（前期比82百万円、3.3％増）、

仲介手数料は13億22百万円（同１億31百万円、11.0％増）となり、本事業の売上高は38億88百万円（同２億14百万

円、5.8％増）、営業利益は21億97百万円（同１億26百万円、6.1％増）となりました。

＜売上高の内訳＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ５億８百万円増加し、263億16百万円となりました。
　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益124億９百万円及び棚卸資産の減少62億73百万円等により、195億84百万円の資金の増加となりました。（前期は239億52百万円の増加）

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出181億90百万円及び事業譲受による支出12億31百万円等により、193億56百万円の資金の減少となりました。（前期は402億50百万円の減少）

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済による支出160億50百万円及び短期借入金の純減額30億円等があった一方、長期借入れによる収入198億27百万円等により、２億80百万円の資金の増加となりました。（前期は139億94百万円の増加）

（参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移

　（注）１．各指標はいずれも連結ベースの財務数値を用いて、以下の計算式により算出しております。

           自己資本比率：自己資本／総資産
           時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産
           債務償還年数：有利子負債／営業キャッシュ・フロー
           インタレスト・カバレッジ・レシオ：営業キャッシュ・フロー／利払い
           ネットD/Eレシオ：（有利子負債－現金及び預金・有価証券）／純資産

２．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、流動負債　その他（一部）、社債、長期借入金、長期未払金であります。また、利払いは、連結損益計算書に計上されている支払利息を使用しております。

３．営業キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

③生産、受注及び販売の実績

　生産、受注及び販売の状況については、「①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループでは2020年４月30日に公表した中期経営計画「Challenge & Progress」の事業戦略に沿い、再開発事業の推進、外部成長をはじめとしたビルディング事業、アセットマネジメント事業等に取り組むことにより、企業価値の向上に努めてまいりました。当連結会計年度においては、「プレジオ新大阪ROUGE」（大阪府大阪市）の取得および「キャプション by Hyatt 兜町 東京」（東京都中央区）の建築等による外部成長及び賃料増額改定による内部成長等に取り組みました。当社グループの当連結会計年度の業績につきましては、上記に加え、ビルディング事業における物件売却益の増加等により、営業利益は130億22百万円（前期比22億37百万円増）、政策保有株式の縮減に伴う投資有価証券売却益の減少等により親会社株主に帰属する当期純利益は84億50百万円（前期比６億86百万円減）となりました。

　当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因は、「３　事業等のリスク」に記載のとおりですが、特に主たる要因としては、国内経済の動向や賃貸オフィス市況及び不動産投資市場等の不動産市況の動向等が挙げられます。

　また、当連結会計年度末の資産、負債、純資産の状況は次のとおりであります。

（注）有利子負債は、短期借入金、１年内償還予定の社債、１年内返済予定の長期借入金、流動負債　その他（一部）、

　　　社債、長期借入金、長期未払金であります。

（資産）
　当連結会計年度末における資産合計は4,059億79百万円となり、前連結会計年度末比76億45百万円の増加となりました。これは時価の上昇等に伴う投資有価証券34億40百万円、「キャプション by Hyatt 兜町 東京」（東京都中央区）の建築費の支払い等に伴う建設仮勘定33億16百万円及びのれん６億45百万円の増加等によるものです。

　なお、当連結会計年度末における賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額は3,044億87百万円（期中減少41億62百万円）、時価は4,212億46百万円（期中増加10億61百万円）となっております。

（負債）
　当連結会計年度末における負債合計は2,803億34百万円となり、前連結会計年度末比13億24百万円の増加となりました。これは営業未払金38億３百万円の減少等があった一方、有利子負債44億28百万円及び未払消費税等10億96百万円の増加等によるものです。

　なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は2,313億23百万円、ネットD/Eレシオ1.6倍となりました。中期経営計画「Challenge & Progress」の計数目標としてネットD/Eレシオ1.8倍以下を掲げておりますが、当該水準の範囲内となっております。

（純資産）
　当連結会計年度末における純資産合計は1,256億45百万円となり、前連結会計年度末比63億21百万円の増加となりました。これは利益剰余金47億13百万円及びその他有価証券評価差額金18億96百万円の増加等によるものです。

　なお、中期経営計画「Challenge & Progress」の最終年度である当連結会計年度の業績が、計画の数値目標を上回ったこと等を総合的に勘案して、普通配当に加え特別配当を実施し、連結総還元性向70％程度の目標に沿った株主還元を実行いたしました。

　また、セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

（財政状態の分析）

　当連結会計年度末におけるセグメントごとの資産の状況は、ビルディング事業の資産は物件売却に伴う販売用不動産の減少等があった一方、「プレジオ新大阪ROUGE」（大阪府大阪市）の取得および「キャプション by Hyatt 兜町 東京」（東京都中央区）の建築等に伴う有形固定資産の増加等により、前連結会計年度末比で40億５百万円増加し、3,414億45百万円となりました。また、アセットマネジメント事業においては保有する平和不動産リート投資法人投資口の時価評価額の減少等により、前連結会計年度末比で６億11百万円減少し、246億53百万円となりました。

＜セグメントごとの資産の状況＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

（経営成績の分析）

　セグメントごとの経営成績の状況については、「（１）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析については、「（１）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　当社グループの資本の財源については、主に事業活動から生じるキャッシュイン、金融機関からの借入及び社債発行等による資金調達となっており、これら調達した資金を運転資金、再開発事業やビルディング事業等の成長投資、株主還元及び安定的な経営のための内部留保にバランス良く配分いたします。なお、当社グループの運転資金需要のうち主なものは、事業資産の運営費用のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用及び支払利息等の営業外費用であります。

　また、ネットD/Eレシオを財務規律の指標と位置付け、資本政策、財務規律の適切な水準を維持することを基本方針としており、当連結会計年度末における借入金及び社債等の有利子負債残高は2,313億23百万円、有利子負債から現金及び預金・有価証券を減じたネット有利子負債残高は2,029億２百万円、ネットD/Eレシオは1.6倍となっております。

　なお、当社は、再開発事業やビルディング事業をはじめとする長期的な事業を安定的に展開し、株主価値を向上させるために必要な内部留保の確保を前提とした上で、株主還元を実施しております。資本コスト及び資本効率を意識しつつ、事業投資リターン水準を踏まえ、2020年度から2023年度においては連結総還元性向70％程度を目標に利益還元することを基本方針としております。当該方針に基づき、当連結会計年度の配当金の総額は59億69百万円（特別配当額17億97百万円を含む）となりました。その結果、当連結会計年度の連結総還元性向は70.6％となっております。

③重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。なお、連結財務諸表の作成にあたり、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき、会計上の見積りを行っております。

　詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。

　また、特に、固定資産の減損及び販売用不動産の評価については重要な会計上の見積りが必要となります。当該見積り及び仮定の不確実性の内容やその変動により経営成績等に生じる影響などは、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
　当社は、「ビルディング事業」及び「アセットマネジメント事業」の２つを報告セグメントとしております。
　「ビルディング事業」は、証券取引所、オフィス、商業施設及び住宅等の開発、賃貸、管理ならびに売却等を行っております。「アセットマネジメント事業」は、平和不動産リート投資法人の資産運用及びハウジングサービス株式会社による不動産の仲介等を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。
　報告セグメントの利益は営業利益をベースとした金額であります。セグメント間の内部売上高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

　前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。

（1）セグメント利益の調整額△1,859百万円には、主に各報告セグメントに配分していない管理部門に係る全社費用△1,859百万円が含まれております。

（2）セグメント資産の調整額35,629百万円には、主に全社資産37,382百万円が含まれており、その主なものは、管理部門に係る現金及び預金、有価証券、投資有価証券等であります。

（3）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の項目の減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用の償却額及び増加額が含まれております。

　当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

（注）１．調整額の内容は以下のとおりであります。

（1）セグメント利益の調整額△1,814百万円には、主に各報告セグメントに配分していない管理部門に係る全社費用△1,814百万円が含まれております。

（2）セグメント資産の調整額39,881百万円には、主に全社資産42,134百万円が含まれており、その主なものは、管理部門に係る現金及び預金、有価証券、投資有価証券等であります。

（3）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額は、各報告セグメントに配分していない全社資産の増加額であります。

２．セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

３．その他の項目の減価償却費、有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用の償却額及び増加額が含まれております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

（単位：百万円）

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

（単位：百万円）

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

　該当事項はありません。