ランドビジネス

３【事業の内容】

　当社グループは、「美しく安全で長期にわたり社会を支える街づくり」を事業運営の理念に、「都市にヨーロッパの光と風」をデザインコンセプトに据えて、不動産に係る開発、売買、賃貸、建設、設計・施工監理、及びこれらに関する調査・企画並びにコンサルティングを主たる業務として、以下のとおり、不動産関連事業、外食事業及び服飾事業を展開しております。

　なお、当連結会計年度より、服飾事業の重要性が高くなったため、従来の不動産関連事業及び外食事業の２事業に加え、服飾事業を新たに報告セグメントとしております。

①　不動産関連事業

　イ．賃貸事業（不動産賃貸事業、ビル管理事業）

不動産関連事業における収益の中心であり安定的基盤を支える事業であります。

不動産賃貸事業においては、優良な事業用不動産のストックを積み上げることにより、市況の変動を受けにくい収益基盤の確立を行ってまいります。

ビル管理事業においては、不動産所有者の方には安定した収益と所有する誇りをお持ちいただけるように、また居住者の方にはお住まいいただくことに、それぞれ満足を享受していただけるように、ゆとりのある空間を提供するなど、ホスピタリティ「おもてなしの心」を持って、賃貸業務や建物管理業務等の提供を行っております。

　ロ．投資その他事業（オフィスビル・レジデンス等、不動産関連資産への投資事業及びその他の事業）

事業用不動産への投資により収益を獲得する事業であります。

投資期間は、概ね１～５年を目途とし、リニューアル後、保有期間の賃料収入を享受すると同時に適切なタイミングで売却を図る事業であります。

既存のオフィスビル・レジデンス・商業施設を取得して、適切なコストで美しい建物にリニューアルし、経済的価値の増大と耐用年数の長期化を図ることは、社会的にも意義ある事業と考えております。

②　外食事業

・「美しいファシリティ」不動産関連事業で培ったデザイン力を活かし、安らぎを感じられる美しい食の空間を提供します。

・「健康的で美味しい食事」美味しいだけでなく、健康にも気を配った何度でも食べたくなる食事の提供を目指します。

・「質の高いホスピタリティ」心を込めたおもてなしの接客を実践します。そのための社員教育に力を入れてまいります。

以上の３つの柱を中心とした最高級のサービスを提供し、人々が集うことの楽しさを実感できるような社会の実現に貢献することを目指します。

③　服飾事業

時代に流されることのないベーシックな価値を持つ「装う楽しみ」を提供することを目指し、高品質でデザイン性に優れたアイテムを提供してまいります。衣服に限らず、靴・鞄などの服飾関連用品も含めた幅広い商品を取扱うことで上記目標の実現に取り組みます。

商品企画・生産から販売まで一貫した体制をグループ内で保有し、魅力ある商品を提供することを目指します。

［事業系統図］

　（注）各事業におけるリニューアル工事や新築工事、また賃貸・売買仲介等の業務は、施工会社や仲介会社等へ外注しております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　当連結会計年度より、服飾事業の重要性が高くなったため、従来の不動産関連事業及び外食事業の２事業に加え、服飾事業を新たに報告セグメントとしております。また、前連結会計年度との比較については、新しいセグメント区分に基づき記載しております。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度（2022年10月１日～2023年９月30日）における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の分類が５類へ引き下げられたことにより経済社会活動の正常化が進み、景気は緩やかな回復の動きが見られるものの、地政学リスクの高まりや、物価高騰、為替市場における円安傾向による経済への影響など依然として先行き不透明な状況が続いております。

不動産業界におきましては、賃貸オフィスビル市場では、働き方改革やリモートワークの普及による募集賃料下落、空室率上昇の影響が依然として継続しており、市況の改善は緩やかな状況となっております。賃貸レジデンス市場においても、働き方改革やリモートワークの普及による住環境ニーズの変化などが見受けられ、一部では賃料上昇の兆しが見受けられます。いずれも、今後の動向及び影響を注視する必要があります。

このような事業環境下において、当社グループはマーケットの動向を見極め、的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンスの稼働率維持と賃料のアップサイドを目指し、安定収益を確保しながら、保有物件のリビルド工事などを順次実施し、資産価値の向上・収益力の強化に取り組みました。

外食事業におきましては、高品質・高付加価値の商品・サービスを提供すべく、出店候補地の特性に合わせた業態の開発および店舗の設計を進めております。上記取り組みにおける新業態の店舗として、2023年９月11日に東京都千代田区において地中海料理レストラン「地中海ダイニング　ポセイドン」をリブランドオープンいたしました。

服飾事業におきましては、株式会社ジェンツの全株式を取得し連結子会社化しました。紳士服の縫製および宝飾品の製造・卸機能をグループ内に保有することで、商品企画・生産から販売までの一貫体制の強化を進めて参ります。

また宝飾品製造・卸売業の甲府貴宝株式会社の全株式を取得し、連結子会社化しております。

以上の結果、当連結会計年度の経営成績は、売上高4,490百万円（前期比3.3％減）、営業損失42百万円（前期は営業利益305百万円）、経常損失472百万円（前期は経常損失146百万円）、親会社株主に帰属する当期純利益349百万円（前期比30.9％増）となりました。

なお、セグメント別の業績の概況は、以下のとおりであります。

イ．不動産関連事業

売上高は4,393百万円（前期比2.6％減）、セグメント利益1,418百万円（前期比10.3％減）となりました。

ロ．外食事業

売上高は66百万円（前期比19.5％減）、セグメント損失449百万円（前期はセグメント損失243百万円）となりました。

ハ．服飾事業

売上高は30百万円（前期比41.3％減）、セグメント損失155百万円（前期はセグメント利益３百万円）となりました。

　当連結会計年度末におきましては、総資産は前連結会計年度末より335百万円減少し53,877百万円となりました。これは主に商品及び製品が226百万円、販売用不動産が6,455百万円、原材料及び貯蔵品が232百万円、建設仮勘定が343百万円、のれんが306百万円増加した一方で、建物及び構築物（純額）が3,371百万円、土地が4,648百万円減少したことによります。

なお、上記の増減額には保有目的変更による有形固定資産の販売用不動産への振替額を含めており、その内訳は以下のとおりであります。

総負債は、前連結会計年度末より591百万円減少し、35,158百万円となりました。これは主に未払法人税等が198百万円、前受金などの流動負債「その他」が1,156百万円増加した一方で、短期借入金が300百万円、社債（１年内償還予定を含む）が485百万円、長期借入金（１年内返済予定を含む）が993百万円、固定負債「その他」が198百万円減少したことによります。

純資産は、前連結会計年度末より255百万円増加し、18,718百万円となりました。これは主に配当金の支払が119百万円あった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を349百万円計上したことにより利益剰余金が230百万円増加したことによります。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、営業活動によるキャッシュ・フローが7百万円の支出超過、投資活動によるキャッシュ・フローが1,918百万円の収入超過、財務活動によるキャッシュ・フローが2,065百万円の支出超過となったことにより、10,630百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、7百万円の支出超過となりました。これは、キャッシュ・フローの増加要因としては主に税金等調整前当期純利益468百万円、減価償却費879百万円、減損損失390百万円、固定資産除却損155百万円、またキャッシュ・フローの減少要因としては主に固定資産売却益1,506百万円、訴訟和解金の支払額166百万円、負債の減少額など「その他」240百万円などによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、1,918百万円の収入超過となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出1,645百万円、有形固定資産の売却による収入4,356百万円及び関係会社貸付けによる支出626百万円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは、2,065百万円の支出超過となりました。これは主に、短期借入金の純減少額300百万円、長期借入れよる収入1,524百万円、長期借入金の返済による支出2,518百万円、社債の償還による支出485百万円、配当金の支払額119百万円及び長期未払金の返済による支出119百万円によるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

　該当事項はありません。

ｂ．受注実績

　該当事項はありません。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。

（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本報告書提出日（2023年12月21日）において判断したものであります。なお、キャッシュ・フローの状況については、「(1）経営成績等の状況の概要」に記載しております。

ａ．経営成績

　売上高4,490百万円（前期比3.3％減、155百万円減）、売上総利益1,641百万円（前期比3.1％増、49百万円増）となりましたが、主に地代家賃などの諸経費の増加により販売費及び一般管理費は1,683百万円（前期比30.9％増、397百万円増）となり、営業損益については、営業損失42百万円（前期は営業利益305百万円、前期比347百万円減）となりました。

　不動産関連事業については、マーケットを見据えた的確なリーシング戦略により、賃貸オフィスビル・レジデンス・商業施設の高稼働率を維持し安定収益を確保する一方で、既存購入物件のリビルド工事を順次実施し資産価値の向上・収益力の強化に取り組んだ結果、売上高は4,393百万円（前期比2.6％減、117百万円減）となりました。また、セグメント利益1,418百万円（前期比10.3％減、162百万円減）となりました。

　外食事業については、前期より営業を開始しましたが、売上高は66百万円（前期比19.5％減、16百万円減）となりました。また、出店準備に伴うコストが発生し、セグメント損失449百万円（前期はセグメント損失243百万円、前期比205百万円減）となりました。

　服飾事業については、売上高は30百万円（前期比41.3％減、21百万円減）、セグメント損失155百万円（前期はセグメント利益３百万円、前期比158百万円減）となりました。

　営業外損益については、借入金等に対する支払利息は386百万円（前期比5.0％減、20百万円減）となりました。

　以上の結果、経常損失472百万円（前期は経常損失146百万円、前期比326百万円減）となりました。

　特別損益については、固定資産売却益の計上により特別利益が1,506百万円発生した一方で減損損失が390百万円、固定資産除却損が155百万円発生しました。

　この結果、税金等調整前当期純利益は468百万円（前期比25.8％減、162百万円減）となりました

　また、法人税等調整額が８百万円（前期比97.4％減、314百万円減）となり、取崩のあった前期と比較して大幅に減少したことを主因として、法人税等合計は119百万円（前期比67.3％減、245百万円減）となりました。

　以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は349百万円（前期比30.9％増、82百万円増）となりました。

　また、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおりであります。ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費＋のれん償却額）は、843百万円（前期比33.3％減）となりました。

ｂ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループの資金需要のうち主なものは、不動産関連事業における不動産物件の取得及びリビルド工事資金並びに外食事業における出店資金であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローの他、金融機関からの長期借入や社債発行による資金調達及び固定資産の売却により対応していくこととしております。

　当連結会計年度においては、外食事業における設備投資に伴うキャッシュ・アウトがあったものの主に固定資産売却によるキャッシュ・インにより投資活動によるキャッシュ・フローは1,918百万円の資金増加となりました。借入金等の返済に伴うキャッシュ・アウトにより財務活動によるキャッシュ・フローは2,065百万円の資金減少となりました。

　この結果、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、154百万円減少し10,630百万円となっております。

ｃ．重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。

　当社グループが、連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りの仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。

（販売用不動産の評価）

（固定資産の減損）

「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）　連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、事業内容の関連性及び事業規模に基づき事業セグメントを集約し、「不動産関連事業」、「外食事業」、「服飾事業」の３事業を報告セグメントとしております。

なお、従来「その他」に含めていた服飾事業の重要性が高くなったため、当連結会計年度より従来の不動産関連事業及び外食事業の２事業に加え、服飾事業を新たに報告セグメントとしております。また、前連結会計年度のセグメント情報については新しいセグメント区分により作成したものを記載しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであります。

２．調整額は以下のとおりであります。

（１）セグメント利益又は損失の調整額△1,034,372千円は全社費用であります。その主なものは当社の総務、人事、経理等の管理部門に係る費用であります。

（２）減価償却費の調整額27,364千円は、特定のセグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。

（３）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額36,284千円は、特定のセグメントに帰属しない全社資産の増加額であります。

３．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

４．当社グループは、報告セグメントに資産を配分していないため、「セグメント資産」の記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

（注）１．「その他」の区分は、報告セグメントに含まれていない事業セグメントであります。

２．調整額は以下のとおりであります。

（１）セグメント利益又は損失の調整額△855,296千円は全社費用であります。その主なものは当社の総務、人事、経理等の管理部門に係る費用であります。

（２）減価償却費の調整額26,386千円は、特定のセグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。

（３）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額26,800千円は、特定のセグメントに帰属しない全社資産の増加額であります。

３．セグメント利益又は損失は、連結損益計算書の営業損失と調整を行っております。

４．当社グループは、報告セグメントに資産を配分していないため、「セグメント資産」の記載を省略しております。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2021年10月１日　至　2022年９月30日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2022年10月１日　至　2023年９月30日）

該当事項はありません。