日本エスコン

３【事業の内容】

　当社グループは、分譲マンション・戸建販売事業、収益不動産販売事業、不動産賃貸事業、アセットマネジメント・プロパティマネジメント事業、海外等出資事業、納骨堂事業、仲介・コンサルティング事業等を展開しております。

　なお、事業の区分は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント情報の区分と同一であります。

(1）住宅分譲事業

　住宅分譲事業は、主に自社を事業主とする分譲マンション「レ・ジェイド」「グラン レ・ジェイド」「ディアマス」の名称で５大都市圏を中心に企画・開発・販売を行っております。

　当社の分譲事業は、上質な暮らしを提供できる商品企画に人的資源を集中させるとともに、ライフスタイルの変化や地域の特性を踏まえ、そこに暮らす人たちの幸せを思い描き、暮らしそのものを開発する「ライフ・デベロッパー」を目指しております。その他、戸建ての開発事業も行っております。当該事業を中核事業として位置付け、事業を推進しております。

　なお、当該事業は当社及び連結子会社である株式会社エスコンホーム並びに株式会社エスコンクラフトが主に行っております。

(2）不動産開発事業

　自社ブランド「tonarie」シリーズとして地域密着型商業施設の開発・運営や、稼働中の商業施設の活性化、商業底地開発等の事業のほか、eコマース市場の拡大に伴う物流ニーズへ対応すべく、自社ブランド「LOGITRES」シリーズとして物流事業に取組んでおります。また、賃貸マンションの自社ブランド「TOPAZ」やホテル、オフィス開発、区画整理事業も展開しております。当社の強みとする企画提案力、ノウハウ等を駆使し、商業底地開発や収益不動産開発等による高収益物件の構築の後、外部への売却、土地の企画販売等多面的な事業も展開しております。

　なお、当該事業は当社が主に行っております。

(3）不動産賃貸事業

　不動産賃貸事業は、当社グループが保有する商業施設、商業底地、賃貸マンションの自社ブランド「TOPAZ」等の資産における賃料収入や配当収入等を得る事業であります。

　なお、当該事業は当社及び連結子会社である株式会社ピカソ、優木産業株式会社並びに株式会社四条大宮ビルが主に行っております。

(4）資産管理事業

　保有資産の価値向上を目的にプロパティマネジメント事業やアセットマネジメント事業のほか、マンション管理事業を行っております。

　なお、当該事業は連結子会社である株式会社エスコンプロパティ、株式会社エスコンアセットマネジメント、株式会社エスコンリビングサービス並びにFUEL株式会社が主に行っております。

(5）その他

　現代社会の課題解決を図るべく、東京都港区において都市型の納骨堂の運営管理事業及び永代使用権の販売を行っております。

　また、海外における出資事業や、ハワイ州に開発中の２つの物件について国内販売やマーケティング事業に参画しております。

　その他、当社の企画力・情報力・技術力を活かし、不動産再生、分譲、商業施設開発等の事業化に係る企画・コンサルティング等の業務受託、販売の仲介等、不動産に関連する不動産企画仲介コンサル業務を受託しております。

　なお、当該事業は当社及び連結子会社である株式会社了聞、株式会社エスコンスポーツ＆エンターテイメント並びに連結子会社４社、持分法適用関連会社６社が主に行っております。

　なお、当社はこれまで「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」の３つの報告セグメントとしておりましたが、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、当連結会計年度より、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つの報告セグメントと「その他」に細分化しております。

　以上述べた事項を事業系統図によって示しますと、次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

　また、当社グループは前連結会計年度に実施した決算期変更に伴い、前連結会計年度は15ヶ月の変則決算となっております。このため、前年同期との比較は行っておりません。

　当連結会計年度におけるわが国経済は、実質賃金の回復や先行きの賃金改善への期待等から、内需を中心に景気の緩やかな回復基調が続いております。

　一方で、物価上昇や為替の変動、金利の上昇、国外においては、米国新大統領の政策動向、中国経済の動向や中東情勢等の地政学リスクの高まり等に注視する必要があります。

　当社グループが属する不動産業界においては、土地取得価格や人件費・原材料の高騰による建築費の上昇が引き続き懸念され、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。

　なお、今回の米国の関税措置による国内の不動産マーケットへの直接的な影響は、現時点においては軽微であると認識しております。

　このような先行きが不透明な環境の中、第５次中期経営計画（2025年３月期から2027年３月期までの３ヶ年を対象）の初年度である当連結会計年度の経営成績は、主に主力事業である分譲マンション販売及び不動産開発事業の物件売却が堅調に進捗し、売上高113,603百万円（当初計画比3.7％減）、営業利益21,311百万円（同18.4％増）及び経常利益17,320百万円（同15.5％増）となり、親会社株主に帰属する当期純利益は11,193百万円（同11.9％増）となりました。15ヶ月決算であった前連結会計年度と同水準の売上高を維持し、各段階利益は期初計画を上回る着地となりました。

①第５次中期経営計画の上方修正

　2025年３月期の業績結果は、住宅分譲事業における分譲マンションの販売及び不動産開発事業の物件売却が順調に進捗し、営業利益は当初計画より上回る着地となりました。2026年３月期及び2027年３月期についても、引き続き安定的な成長が見込めることに加え、投資計画の進捗による不動産開発事業の物件売却見込みの積み上がり等により、「第５次中期経営計画」における2026年３月期の連結営業利益を、当初計画200億円から230億円へ、2027年３月期の同営業利益を220億円から250億円へ上方修正いたします。

　また、2025年３月期の投資実績が計画値を上回る実績となったことを踏まえ、2026年３月期及び2027年３月期の計画値を修正しておりますが、３ヶ年累計のグロス投資額計画値に変更はありません。

（ア）業績計画

（単位：億円）

（イ）経営目標

(注)１　ストック収益：不動産賃貸セグメント利益＋資産管理セグメント利益

２　ストック収益割合：ストック収益／セグメント利益合計

３　ストック収益／一般管理費カバー率：（ストック収益＋不動産賃貸セグメントの減価償却費＋不動産賃貸セグメントののれん償却額）／（一般管理費－一般管理費の減価償却費－全体ののれん償却額）

４　ＲＯＩＣ：(連結経常利益＋支払利息－受取利息－法人税等)／(「有利子負債+純資産」の期首期末平均)

（ウ）投資計画

（単位：億円）

(注)2025年３月期の順調な投資計画が第５次中期経営計画策定時よりも進捗したことにより、2026年３月期及び2027年３月期の投資計画を一部変更しております。

（エ）配当政策

　2016年11月より配当政策の方針として導入していた累進的配当政策（１株当たりの配当額を前年度の１株当たり配当額（DPS）を下限とし、原則「減配なし、配当維持もしくは増配のみ」とする配当政策）について、「第５次中期経営計画」においても引き続き継続しています。

　2025年３月期の１株当たり配当は48円を予定しております。

②「長期ビジョン2030」の重点テーマに基づく、直近の主な取り組み

　当社グループは、2030年に向けた長期ビジョンを策定しサステナブルな成長を目指しております。2024年９月には、持続的な成長プロセスや、これまでいかにして価値を創出してきたのかについてまとめた統合報告書を、当社として初めて発行いたしました。財務指標だけでは測れない企業価値向上に向けた取り組みを様々な観点から掲載しております。

≪事業戦略≫

① 深化

ア.主力事業のさらなる成長

・当社がネーミングライツ契約を締結している、北海道日本ハムファイターズのホーム球場「ES CON FIELD HOKKAIDO（北海道北広島市）」は、2023年に開業し今年３年目を迎えます。当社は球場を核とした「北海道ボールパークＦビレッジ（以下、「Ｆビレッジ」といいます。）」のまちづくり構想に参画しており、「レ・ジェイド北海道ボールパーク（総戸数118戸）」や、メディカルモールを併設したアクティブシニア向けの賃貸レジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」を開発しております。さらに、球場の外野スタンド側から通路を挟んだ対面地に、シンガポールに拠点を置く世界有数の独立系ホスピタリティグループ「バンヤン・グループ」のブランドホテルを誘致し、2027年開業に向けて開発を進めております。

　Ｆビレッジの現在の最寄り駅であるＪＲ北広島駅周辺においても、「駅前広場」「複合交流拠点施設」「立体的広場・公園」「居住交流施設」の開発を推進しております。「複合交流拠点施設」の１階から３階に、商業施設「tonarie北広島」が2025年３月15日にグランドオープンし、４階以上には「エスコンフィールドHOKKAIDOホテル 北広島駅前」が同年３月28日に開業しました。さらに、北広島駅及び「tonarie北広島」とペデストリアンデッキで繋がる計画の「レ・ジェイド北海道北広島（北海道北広島市、総戸数197戸）」について、2024年６月から販売を開始し、2025年３月末時点で契約進捗率が88.3％と順調に販売が進捗しております。

　札幌市内においても、「さっぽろ」駅徒歩６分の立地において「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー（札幌市中央区、総戸数80戸）」の販売を2024年11月から開始しております。その他、2026年７月に開業予定のホテル「ランドーホテル札幌ヘリテージ（札幌市中央区）」やオフィス用地を取得しており、開発を推進しております。

・神奈川県三浦郡葉山町において２つの用地を取得しております。その一つは「森戸海岸」が眼前に広がる希少性の高い立地において、当社のハイエンドレジデンスブランド「DIAMAS（ディアマス）」の第１号物件である「DIAMAS葉山」を開発しております。同物件は、全戸100㎡を超える広々とした専有部や、海を一望できる屋上テラスを設ける等の企画が評価され早期契約完売、2025年７月に引渡し予定です。

・長崎県大村市の西九州新幹線「新大村」駅周辺において、大和ハウス工業株式会社、株式会社イズミとともに複合施設「SAKURA MIRAI SHIN OMURA（サクラミライ新大村）」の開発を行っております。当社は開発街区のうち２区画において、「レ・ジェイド新大村ステーションフロント（総戸数119戸）」及び「レ・ジェイド新大村パークサイド（同72戸）」の２棟の分譲マンション開発を進めており、２棟ともに外観は水平、垂直方向だけの床や壁で構成するのではなく、樹木が成長していく過程で屈折しながら上へと伸びる様を彷彿とさせる有機的なデザインとし、周辺の豊かな自然との調和を図る商品企画を行っております。

・愛知県刈谷市において、約３万坪の大型開発用地を2024年９月に取得いたしました。幹線道路に近接し、車の利便性に優れた当該事業用地において、複合商業施設を開発するまちづくりを行う予定です。

・中部電力株式会社（以下、「中部電力」といいます。）の子会社である中電不動産株式会社（以下、「中電不動産」といいます。）との共同事業である「SEVENS VILLA 軽井沢（総戸数７戸）」、及び当社が手掛けた賃貸レジデンス「TOPAZ江坂」が2024年度グッドデザイン賞を受賞いたしました。グッドデザイン賞の受賞は７年連続となります。「SEVENS VILLA 軽井沢」は、約5,000㎡超の開発敷地に僅か７邸かつ、全戸100㎡超のゆとりある贅沢な住空間を実現しました。「TOPAZ江坂」は、住民同士が触れ合えるよう、人とのつながりを感じられるコミュニケーションの場を共用部に創るほか、屋外階段やバルコニー手摺の形状にこだわり特徴的な外観デザインに仕上げております。

イ．中部電力グループとのシナジー効果発揮

・中電不動産との共同事業として、５プロジェクト目となる「TSUNAGU GARDEN 千里藤白台（大阪府吹田市）」の開発を行っております。本プロジェクトは、約２万坪の土地に集合住宅、戸建て住宅、クリニックモール、認可保育園、商業施設及び公園を一体開発し、「多世代共生型新街区」として整備する同社と取り組む初の複合開発事業です。区画全体のうち、商業街区は2023年に街びらきをしました。住居街区では、４つの棟からなる大規模な分譲マンション「レ・ジェイドシティ千里藤白台（総戸数642戸）」を開発しております。うち２棟は概ね契約・引渡しが完了しており、残り２棟も順調に販売が進捗しております。

・中部電力との共同事業としては、２つのプロジェクトが進行中です。2022年に、名古屋競馬場跡地の開発事業において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループが当該事業に係る基本計画協定を締結しました。また、中部電力他１社とともに「合同会社TSUNAGU Community Farm」を設立しました。世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」を稼働させております。引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取り組んでまいります。

・中部電力より2023年３月に監査等委員である取締役に１名が就任し、2025年６月に引き続き取締役に１名が就任予定です。また、中部電力の社員が当社子会社の株式会社エスコンアセットマネジメント(以下、「EAM」といいます。)の取締役に2022年より１名、FUEL株式会社（以下、「FUEL」といいます。）の取締役に2024年より１名就任しております。その他、中部電力から合計９名の社員出向受入れや、中電不動産と当社及び当社子会社間においても人事交流を行っております。

・順調な業績拡大に中部電力の信用力が加わり、当社が取得している株式会社日本格付研究所の長期発行体格付「A+」の方向性が、2024年11月に、「安定的」から今後格上げの方向で見直される可能性が高いとされる「ポジティブ」に変更されました。

ウ．収益構造のさらなる安定

・首都圏を中心に不動産賃貸・管理事業等を行う株式会社芝リアルエステート（以下、「芝リアルエステート」といいます。）を2025年４月１日に子会社化しました。芝リアルエステートは、2025年１月17日に設立しており、三菱ケミカル株式会社及びその子会社であるダイヤリックス株式会社が運営する不動産事業の一部を吸収分割し、2025年１月に新設された会社であり、賃貸マンションやオフィスビル等の優良な不動産資産を保有しております。同社の子会社化により、当社グループのストック収益のさらなる強化に寄与する見通しです。

エ．資金調達手法の多様化

・国内外の開発プロジェクトの拡大に伴う事業資金に充当することを目的として、「第１回期限前償還条項付無担保社債（社債間限定同順位特約付）」を2024年７月に74億円発行しました。期限前償還条項には、当社が中部電力の連結子会社から外れた場合に償還請求できるCOC（チェンジオブコントロール）条項を付し、投資家様に対して親会社との強固な関係を示すことにより、当初予定額以上の発行額となりました。

・2024年７月に、資金使途を医療・福祉・教育等の社会課題の解決に資する事業に限定されたソーシャルローン契約を株式会社北洋銀行と締結しました。本件による資金調達は、Ｆビレッジにて開発を行ったシニア向け賃貸レジデンス「マスターズヴェラス北海道ボールパーク」における開発資金に充当しました。

② 進化

ア．国内エリア拡大

・沖縄支店を2024年４月に開設いたしました。那覇市において、２つの分譲マンション事業用地を既に取得しており、着実に事業を展開してまいります。

イ．開発事業・ジャンルの多様化

・エスコンジャパンリート投資法人（以下、「EJR」といいます。）より「ヨシヅヤＹストア西春店」、「TSUTAYA堺南店(底地)」及び「ライフ大仙店(底地)」を2024年６月に取得しております。当該物件は、いずれも賃貸借契約の満了後に、土地の価値を最大化できるよう開発を行ってまいります。また、2025年４月１日には、奈良県大和高田市に保有している底地をEJRへ売却いたしました。第５次中期経営計画において、多様なアセットタイプの開発・バリューアップを促進し、収益比率を高めるとともに、ファンドビジネスを含めた投資循環型ビジネスを拡大することを戦略の一つとしております。投資循環型ビジネスは、当社が開発・保有する物件の一部をEJRや子会社であるFUELによる私募ファンドに売却した後に、物件の老朽化や再開発のタイミングで改めて当社が取得し、さらに付加価値を有する商品開発を行うものです。

　EJRの資産運用会社であるEAMは、2022年７月に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受けましたが、金融庁への対応はすべて完了し、EJRは売買取引を再開いたしました。当社は、EJR及びEAMとスポンサーサポート契約を締結しており、EJRの収益の向上と安定的な成長を支援し、相互成長を目指してまいります。

ウ．グローバル展開

・海外事業について、2023年11月にハワイ州ホノルルにおけるラグジュアリーコンドミニアム「Ālia（アリア）」プロジェクトの販売及びマーケティング事業を開始するため、東京本社内に販売ギャラリーを開設しております。さらに、第２弾として大規模コンドミニアム「Kuilei Place（クイレイ・プレイス）」においても販売及びマーケティング事業に参画いたしました。同プロジェクトのファンドとして組成されるSPC「2599 Kapiolani Owner, L.P.」に、子会社を通じて3,623万米ドル出資しております。今後も海外における事業拡大に注力してまいります。

エ．新規事業領域への挑戦

・2024年１月に、地方都市の課題を希望に変えるまちづくり会社、株式会社SHONAIの子会社である株式会社LOCAL RESORTS（以下、「LOCAL RESORTS」といいます。)及び株式会社NEWGREEN（以下、「NEWGREEN」といいます。)とともに、日本全国に『農』をコンセプトとしたホテル「(仮称)SUIDEN RESORT」を展開していくこととなりました。本プロジェクト実施に向けて、LOCAL RESORTSと業務提携契約を締結し、NEWGREENへ２億円を出資しております。

・2024年11月に、当社が投資事業有限責任組合を通じ一部の投資口を購入している「北海道リート投資法人」の運営会社である、北海道アセットマネジメント株式会社と連携協定を締結しました。当該連携協定は、「北海道リート投資法人」の事業運営に関して連携・協力することにより、北海道内のまちづくり投資の促進、資産の有効活用、地域経済の活性化に貢献することを目的としております。

オ．新しいまちづくり・マネジメント

・スポーツを含むエンターテイメントに特化した不動産開発及び国内スタジアム・アリーナを核としたまちづくりプロジェクトへの事業参画・サポート等を目的に、2023年に株式会社ファイターズ スポーツ＆エンターテイメント、株式会社ディー・エヌ・エーとともに新会社「株式会社エスコンスポーツ＆エンターテイメント」(以下、「ESE」といいます。)を設立し、積極的に事業に取り組んでおります。ESEは株式会社斎藤佑樹と不動産開発に係るアドバイザリー契約を締結し、さらに同社代表の斎藤佑樹氏はエグゼクティブアドバイザーに就任しております。

≪サステナビリティ経営≫

① 深化

多様な人材の活用

・昨今の物価高の影響や社員のエンゲージメント向上及び優秀な人財の確保を図るため、2024年５月に平均8.0％のベースアップを実施しました。昨今の情勢を鑑み、2025年５月にも平均8.5％のベースアップを実施しました。

・全社員を対象にエンゲージメントサーベイ（満足度調査）を2024年５月に実施しております。エンゲージメントサーベイの結果向上を目標に掲げており、今後も定期的に調査予定です。

・「健康経営優良法人2025(大規模法人部門)」に認定されております。健康経営優良法人の認定は３年連続となります。

② 進化

ウェルビーイングな社会実現

・前述のとおり、ＪＲ北広島駅前では、「複合交流拠点施設」として「tonarie北広島」及び「エスコンフィールドHOKKAIDOホテル北広島駅前」を開発しました。開発用地には、着工前まで緑豊かな公園があり、地域の方々に親しまれてきました。その歴史を長く後世に引き継ぐために、ホテル内の交流ラウンジに設置する家具を、工事によって伐採した公園の木々から製作する「記憶継承家具製作プロジェクト」を立ち上げ、家具製作を、北広島市にある北海道白樺高等養護学校の授業の一環として生徒の皆さんに手掛けていただきました。今後もESG活動に積極的に取り組み当社グループの持続的成長を目指してまいります。

・北海道北広島市のまちづくりのさらなる発展に寄与することを目的に、2021年度及び2022年度に「企業版ふるさと納税」を活用し同市へ寄附を行っております。さらに、中期的に地域の発展・エリア価値の向上に貢献していくため2024年度も同制度による寄附を実施しました。

　本寄附の一部は、北広島市、学校法人先端教育機構 事業構想大学院大学及び当社の三者が、北広島市の発展に寄与することを目的に連携協定を締結して発足した産官学プロジェクトに活用されます。

　本プロジェクトは、「北海道事業構想イノベーションラボ」と題し、多様な人材を募集して2025年度中の約９ヶ月間にわたって研究会を開催し、参加者が北広島市域の課題解決・活性化に資する新たな事業構想計画の構築に取り組む予定です。本プロジェクトを通じて、北広島市のさらなる発展に寄与していくとともに、新たな事業を構想できる人材の育成を目指します。

　当連結会計年度の経営成績は売上高113,603百万円、営業利益21,311百万円、経常利益17,320百万円、親会社株主に帰属する当期純利益11,193百万円となりました。

　セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

　なお、当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当連結会計年度より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つの報告セグメントと「その他」に変更しております。

〔住宅分譲事業〕

　住宅分譲事業においては、分譲マンションの販売が順調に進捗しております。「レ・ジェイドシティ橋本Ⅲ（相模原市緑区、総戸数80戸）」「レ・ジェイド西宮北口（兵庫県西宮市、総戸数32戸）」「レ・ジェイド北海道北広島(北海道北広島市、総戸数197戸)」「レ・ジェイド熊本日赤通り（熊本市東区、総戸数92戸）」「レ・ジェイド甲子園口（兵庫県西宮市、総戸数60戸）」「レ・ジェイド名古屋丸の内（名古屋市中区、総戸数39戸）」「レ・ジェイド札幌大通ザ・タワー（札幌市中央区、総戸数80戸）」「レ・ジェイド葛西イーストアベニュー（東京都江戸川区、総戸数78戸）」「レ・ジェイドシティ千里藤白台センターレジデンス（大阪府吹田市、総戸数313戸）」「レ・ジェイドシティ千里藤白台ウェストレジデンス（大阪府吹田市、総戸数85戸）」「レ・ジェイド西宮甲子園（兵庫県西宮市、総戸数124戸）」「レ・ジェイド帝塚山（大阪市住吉区、総戸数26戸）」の新規分譲案件の販売を開始しております。販売の進捗としては、当期の竣工物件のうち「レ・ジェイド箕面船場サウスレジデンス（大阪府箕面市、総戸数30戸）」「レ・ジェイド谷町五丁目（大阪市中央区、総戸数42戸）」「レ・ジェイド金山グランデ（名古屋市中区、総戸数87戸）」「レ・ジェイド箕面船場ノースレジデンス（大阪府箕面市、総戸数30戸）」「レ・ジェイド袋井駅前（静岡県袋井市、総戸数48戸）」の全戸引渡しが完了しております。

　2025年３月期の分譲計画戸数1,250戸に対し、1,195戸の引渡しをいたしました。

　住宅分譲事業は、分譲マンション及び戸建て販売を行った結果、売上高66,908百万円、セグメント利益12,045百万円となりました。

〔不動産開発事業〕

　不動産開発事業においては、当社の展開するブランドである商業施設「tonarie」、物流施設「LOGITRES」、賃貸マンション「TOPAZ」を含む各施設や、オフィス、ホテル等の収益不動産の開発・販売を行っております。

　商業施設「tonarie星田」や福岡県糸島半島において開発したホテル「seven x seven糸島」、2023年度グッドデザイン賞を受賞したオフィスビル「ESCON九段北ビル」、物流施設「LOGITRES佐野」「LOGITRES習志野芝園」、兵庫県明石市の開発事業用地等の売却を行った結果、売上高28,427百万円、セグメント利益10,212百万円となりました。

〔不動産賃貸事業〕

　不動産賃貸事業においては、2021年に株式会社ピカソ及び優木産業株式会社、2023年に株式会社四条大宮ビルをそれぞれ子会社化したことで、賃貸事業のさらなる強化による安定収益確保を実現しております。2025年３月15日には「tonarie北広島(北海道北広島市)」が開業、同年４月１日には不動産賃貸事業を行う株式会社芝リアルエステートを子会社化しており、今後も賃料収入の確保と資産価値の向上に努めてまいります。

　不動産賃貸事業は、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべく事業に注力した結果、売上高15,600百万円、セグメント利益7,021百万円となりました。

〔資産管理事業〕

　資産管理事業においては、グループ会社におけるアセットマネジメント事業、プロパティマネジメント事業や、マンション管理事業等を行った結果、売上高1,645百万円、セグメント利益997百万円となりました。

〔その他〕

　その他事業においては、納骨堂了聞の永代使用権の販売、海外における出資事業を行った結果、売上高1,020百万円、セグメント利益319百万円となりました。

③キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて2,662百万円減少し、46,050百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において営業活動により減少した資金は24,765百万円となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益17,161百万円、棚卸資産の増加額46,063百万円等があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において投資活動により減少した資金は17,293百万円となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出12,427百万円、固定資産の取得による支出4,805百万円及び預り保証金の受入による収入962百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　当連結会計年度において財務活動により増加した資金は39,469百万円となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入35,199百万円、社債の発行による収入7,357百万円及び配当金の支払4,647百万円等によるものであります。

④契約及び販売の実績

(1）契約実績

最近２連結会計年度における住宅分譲事業の契約実績は、次のとおりであります。

(2）主な販売実績

最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。

（注）１．セグメント間の取引はありません。

２．当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当連結会計年度より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つの報告セグメントと「その他」に変更しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。

　この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　イ．当連結会計年度の経営成績の分析

　当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要」をご参照ください。

　ロ．当連結会計年度の財政状態の分析

（資産）

　資産については、前連結会計年度末比60,150百万円増加し、459,847百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,108百万円減少したものの、棚卸資産が39,843百万円、有形固定資産が8,621百万円それぞれ増加したことによるものであります。なお、保有目的の変更により、有形固定資産（建物及び構築物、土地）の一部1,659百万円を仕掛販売用不動産に振替えております。また、仕掛販売用不動産の一部7,294百万円を有形固定資産（建物及び構築物、土地等）に振替えております。

（負債）

　負債については、前連結会計年度末比52,172百万円増加し、381,166百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金・社債が42,599百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

　純資産については、前連結会計年度末比7,978百万円増加し、78,681百万円となりました。これは配当金の支払4,648百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益11,193百万円を計上したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は17.2％（前連結会計年度末は18.1％）となりました。

　ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について

　「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」をご参照ください。

　ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析

（キャッシュ・フロー）

　「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1）経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

（資金需要）

　当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。

　今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会、その他の会議体が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象としているものであります。

　当社グループは、製品・サービスの内容等が概ね類似している各個別プロジェクトを集約し、「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つを報告セグメントとしております。

各報告セグメントの主要な内容は、次のとおりであります。

住宅分譲事業・・・・・・・分譲マンション・戸建ての開発・販売、土地の販売等

不動産開発事業・・・・・・商業施設・物流施設・賃貸マンション等の開発・運営等

不動産賃貸事業・・・・・・保有資産の賃貸等

資産管理事業・・・・・・・保有資産のプロパティマネジメント・アセットマネジメント・マンション管理等

２．報告セグメントの変更等に関する事項

　当社グループは、報告セグメントを従来は「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産企画仲介コンサル事業」としておりましたが、当連結会計年度より、事業ポートフォリオの明確化、セグメントごとの戦略立案による安定成長を目指すことを目的に、多様化した事業領域に即して「住宅分譲事業」「不動産開発事業」「不動産賃貸事業」「資産管理事業」の４つの報告セグメントと「その他」に変更しております。

　なお、前連結会計年度のセグメント情報は、当連結会計年度の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

４．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2024年３月31日）

（注）１　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外等出資事業、納骨堂事業（了聞）、仲介・コンサルティング事業等であります。

２　調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△9,846百万円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額53,405百万円は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額133百万円は、報告セグメントに帰属しない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額102百万円は、報告セグメントに帰属しない全社資産に係る増加額であります。

３　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

４　減価償却費には、長期前払費用の償却額が含まれております。

５　「その他の収益」は、「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「金融商品に関する会計基準」に基づく収益であります。

当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

（注）１　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外等出資事業、納骨堂事業（了聞）、仲介・コンサルティング事業等であります。

２　調整額は、以下のとおりであります。

(1）セグメント利益の調整額△9,284百万円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。全社費用は、報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額51,831百万円は、主に報告セグメントに帰属しない余資運用資金（現金及び預金）及び管理部門に係る資産等であります。

(3）減価償却費の調整額110百万円は、報告セグメントに帰属しない全社資産に係る減価償却費であります。

(4）有形固定資産及び無形固定資産の増加額の調整額70百万円は、報告セグメントに帰属しない全社資産に係る増加額であります。

３　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

４　減価償却費には、長期前払費用の償却額が含まれております。

５　「その他の収益」は、「リース取引に関する会計基準」に基づく賃貸収入及び「金融商品に関する会計基準」に基づく収益であります。

【関連情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2024年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　　本邦以外に有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

　セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　　本邦以外に有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日  至　2024年３月31日）

当連結会計年度（自　2024年４月１日  至　2025年３月31日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2023年１月１日  至　2024年３月31日）

当連結会計年度（自　2024年４月１日  至　2025年３月31日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。